ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 липня 2020 року 
м. Київ
справа №  910/16711/18 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Кушнір І.В., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
позивача: Волкова М.Ю.,
відповідача: Гончаров Е.В.,
третьої особи: не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2020
у справі № 910/16711/18 
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "МІА Груп"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес"
про визнання недійсним іпотечного договору,

В С Т А Н О В И В:
У грудні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест"      звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Публічного акціонерного товариства "Платинум Банк" про визнання недійсним укладеного між сторонами іпотечного договору від 31.10.2016, реєстровий номер №1045.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.12.2018 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес".
Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.03.2019 (суддя Підченко Ю.О.) позов задоволено. Визнано недійсним укладений між сторонами у справі іпотечний договір (наступна іпотека) від 31.10.2016, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бєлостоцькою М.Л. за реєстровим №1045.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2020 (колегія суддів у складі: Козир Т.П. - головуючий, Чорногуз М.Г., Коробенко Г.П.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове - про відмову в позові.
Судами обох інстанцій встановлено, що між Публічним акціонерним товариством "Фінбанк" (кредитором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес" (позичальником) 28.12.2012 укладено кредитний договір №143/12/12 (мультивалютна відновлювальна кредитна лінія), відповідно до якого кредитор, на положеннях та умовах цього договору, відкриває позичальнику відновлювальну (револьверну) кредитну лінію у сумі 50 000 000 грн. зі строком користування кредитними коштами (кредитною лінією) до 27.12.2013.
Сторони кредитного договору неодноразово укладали додаткові угоди до нього, якими змінювали розмір кредитної лінії, строк користування кредитом, розмір процентної ставки тощо.
В свою чергу, між Публічним акціонерним товариством "Платинум Банк" (кредитором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес" (позичальником) 05.12.2014 укладено Додаткову угоду 17, якою, у зв`язку зі зміною кредитора за кредитним договором на підставі відповідного договору відступлення прав вимоги, сторони домовились замінити словосполучення Публічне акціонерне товариство "Фінбанк" на словосполучення Публічне акціонерне товариство  "Платинум Банк", а також виклали зміст кредитного договору у новій редакції.
У подальшому ПАТ "Платинум Банк" та третя особа також неодноразово укладали додаткові угоди до кредитного договору, якими змінювали розмір кредитної лінії, строк користування кредитом, розмір процентної ставки тощо.
Зокрема, додатковою угодою № 31 від 31.10.2016 кінцевий строк повернення кредиту був встановлений до 29.06.2017. Крім цього, вказаною додатковою угодою було викладено у новій редакції п. 5.2 кредитного договору та визначено, що зобов`язання за договором забезпечується, у тому числі, іпотекою нерухомого майна, а саме: берегової бази постачання і ремонту суден у другому ковші Сухого лиману незавершеної будівництвом 49% готовністю, що знаходиться за адресою: Одеська область, місто Іллічівськ, село Бурлача Балка, вулиця Центральна, №99-Д, що належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест".
У цей же день, 31.10.2016, Публічним акціонерним товариством "Платинум Банк" (іпотекодержателем) та      Товариством з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест" (іпотекодавцем) укладено іпотечний договір (наступна іпотека), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бєлостоцькою М.Л. за реєстровим №1045, відповідно до п. 1.1 якого в порядку та на умовах, визначених цим договором іпотекодавець передає, а іпотекодержатель приймає в заставу (іпотеку) нерухоме майно, яке визначене в п. 1.1.1 цього договору, з метою забезпечення повного виконання Товариства з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес" (боржник), зобов`язань за кредитним договором №143/12/12 від 28.12.2012, зі всіма змінами та доповненнями до нього, що можуть бути внесені протягом його дії, укладеного між боржником та іпотекодержателем, щодо вчасного та повного погашення будь-якої заборгованості за основним договором, та також відшкодування інших витрат, що виникають у боржника у зв`язку з укладенням та виконанням основного договору та цього договору.
Відповідно до п. 1.1.1 іпотечного договору предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме: берегова база постачання і ремонту суден у другому ковші Сухого лиману незавершена будівництвом 49% готовністю, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, с. Бурлача Балка, вул. Центральна, 99-Д , загальною площею 1 701,1 м2, що складається в цілому з: літ."А" - адміністративно-побутова будівля загальною площею 410,6 м2, літ."Б" - бокси загальною площею 169,4 м2, літ "В" - електрощитова загальною площею 25,2 м2, літ. "Г" - склад загальною площею 10,4 м2, літ. "Д" - прохідна загальною площею 12,7 м2, літ. "Ж"      - склад загальною площею 273,4 м2, літ. "З" - склад загальною площею 87,2 м2, літ. "И" - склад загальною площею 77,4 м2, літ. "К" склад загальною площею 311,8 м2, літ. "Л" - склад загальною площею 294,0 м2, літ. "М" - склад загальною площею 21,2 м2, літ. "Е" - вбиральня загальною площею 7,3 м2, №1-2 - ворота, №3 -4 огорожа, №5 - підпірна стінка, №6,7,8 - Т.П., №10 - складський майданчик ГСМ, №11 - причал №1, №12 - причал №2, №13 - причал №3, літ. І -вимощення).
Право власності на предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31.01.2014 за реєстровим №209, та зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 4528554, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 282700951108, згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно      про реєстрацію права власності, індексний номер витягу 17206890, виданого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31.01.2014.
Предмет іпотеки розташований на земельній ділянці площею 2,1592 га, яка знаходиться у фактичному користуванні іпотекодавця, кадастровий номер земельної ділянки 5110800000:03:001:0307, згідно з індексно-кадастровим планом, виданим Одеською регіональною філією при Державному комітеті України по земельних ресурсах державного підприємства "Центр державного земельного кадастру".
У пункті 1.2 іпотечного договору сторони домовились, що в порядку та на умовах, передбачених цим договором, іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя, що виникають з основного договору, який укладений на наступних умовах: кредитна лінія встановлюється у вигляді мультивалютної відновлювальної відкличної кредитної лінії, кредит надається окремими траншами; загальний ліміт в залежності від виду валюти, для кредиту наданому в гривні - 34 975      984,07 грн., для кредиту наданому в доларах США - 3 329 785 доларів США; термін дії загального ліміту встановлено до 29.06.2017.
Згідно із п. 1.4 іпотечного договору вартість предмета іпотеки за згодою сторін становить 320 816 380, 00 грн.
Пунктом 2.1 іпотечного договору встановлено, що іпотекодавець підтверджує, свідчить і гарантує, що, зокрема:
-      укладання та виконання положень цього договору іпотекодавцем отримало належне схвалення всіх уповноважених органів управління іпотекодавця, а також не суперечить жодному положенню договорів іпотекодавця з третіми особами. Жодне положення договорів іпотекодавця з третіми особами не обмежує в будь-який спосіб право та можливість іпотекодержателя отримати предмет іпотеки в застав та звернути на нього стягнення (п.п.2.1.2);
- він вичерпно ознайомлений із змістом основного договору та цього договору, в повній мірі усвідомлює їх та не має щодо них заперечень та/або доповнень, а також дає свою згоду на забезпечення цією іпотекою боржника, що існують та можуть виникнути в майбутньому у випадку внесення змін та доповнень до основного договору та/або до цього договору (п.п.2.1.4);
- предмет іпотеки не обтяжений будь-якими зобов`язаннями, крім перебування в іпотеці у ПАТ "ПтБ" відповідно до Іпотечного договору, посвідченого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 24.10.2014 за реєстровим №1478, в якості забезпечення виконання зобов`язань ТОВ "Бонум Інітіум" за кредитним договором №65/07/10 від 08.07.2010, ТОВ "Сан Ленд" за кредитним договором №38/10/09 від 12.10.2009 та ТОВ "Укр Мет Плюс" за кредитним договором №61/06/10 від 10.06.2010.
Іпотечний договір від імені відповідача підписаний ОСОБА_2, якій діяв на підставі витягу з протоколу №41 засідання Спостережної ради від 31.08.2016, витягу з протоколу Кредитного комітету від 29.08.2016, витягу з протоколу №52 засідання   Правління банку від 30.08.2016 та довіреності від 07.08.2015, від імені позивача договір підписаний директором ОСОБА_1, який діяв на підставі Статуту, протоколу Загальних зборів учасників товариства №2 від 21.12.2012 та протоколу №29/08/2016 загальних зборів учасників товариства від 29.08.2016. 
Договір посвідчений Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31.10.2016 за реєстровим №1045 та накладена заборона відчуження на зазначене в договорі майно до припинення чи розірвання договору. 
Відповідно до Протоколу №29/08/2016 загальних зборів учасників ТОВ "Карго Инвест" від 29.08.2016, на який є посилання у іпотечному договорі, учасники товариства надали згоду на укладення товариством з ПАТ "Платинум банк" до договору про внесення змін в частини опису умов кредитування за кредитними договорами та актуалізації вартості предмету іпотеки до іпотечного договору, який забезпечує виконання зобов`язань ТОВ "Бонум Інітіум", ТОВ "Сан Ленд", ТОВ "Укр Мет Плюс";   надано згоду на укладення товариством з ПАТ "Платинум Банк" договору наступної іпотеки в якості забезпечення виконання зобов`язань ТОВ "Корд Бізнес"; надано повноваження директору товариства ОСОБА_1 на укладання вказаних договорів. 
Звертаючись до суду з позовом у даній справі, Товариство з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест" посилалось на те, що спірний договір суперечить ст. 572 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ст.ст. 1, 3 Закону України "Про іпотеку" та правовій природі договору іпотеки, оскільки внаслідок його укладення фактично відбулось відчуження майна, на що у представника позивача були відсутні повноваження і ці дії вчинені внаслідок   помилки позивача   щодо правової природи договору у зв`язку із замовчуванням відповідачем інформації      про стан розрахунків між банком та боржником - Товариством з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес". У процесі розгляду справи позивачем було подані пояснення щодо правових підстав визнання недійсним спірного договору, у яких він вказував на положення ч.ч. 2,3 ст. 203, ст.ст. 229, 230, 241 ЦК України. Також позивачем були подані доповнення до позовної заяви, у яких він зазначав, що на момент вчинення оскаржуваного договору у іпотекодавця були відсутні правомочності щодо розпорядження земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, шляхом її використання в якості забезпечення виконання зобов`язань, а тому оскаржуваний договір суперечить приписам ст. 1021 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст. 413 ЦК України, ч. 2 ст. 16 Закону України "Про іпотеку".
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції прийшов до висновку, що на момент вчинення іпотечного договору у іпотекодавця були відсутніми правомочності щодо розпорядження відповідною земельною ділянкою шляхом використання її в якості забезпечення виконання зобов`язання. Відсутність правомочностей у іпотекодавця на передачу спірної земельної ділянки в іпотеку та встановлення в Законі прямої заборони щодо вчинення таких дій з огляду на власника землі, свідчить про неможливість досягнення мети укладення такого правочину - набуття прав на неї іпотедержателем за наслідками звернення стягнення за іпотечним договором у випадку настання правових підстав для цього, що є самостійною підставою для недійсності іпотечного договору, як такого, що укладений за неможливості досягнення обумовлених ним цілей.
Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та постановляючи нове - про відмову в позові, суд апеляційної інстанції виходив зокрема з того, що позивач є власником вказаного об`єкту нерухомості - незавершеного будівництва, право власності на який зареєстроване за ним у встановленому законом порядку. В свою чергу, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018      у справі №910/18560/16 зробила правовий висновок, що особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача - власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості, розташованого на ній. Законодавцем не обмежено правового статусу такого об`єкта нерухомого майна, як зданий в експлуатацію об`єкт незавершеного будівництва, в порівнянні з іншими об`єктами нерухомості, зокрема, щодо припинення права власності/користування земельною ділянкою у випадку набуття права власності на незавершену будівництвом будівлю або споруду. З наявних у матеріалах справи доказів вбачається, що належний позивачу, на підставі договору купівлі-продажу 31.01.2014 об`єкт незавершеного будівництва знаходиться на земельній ділянці з кадастровим №5110800000:03:001:0307 площею 2.1592 га. Земельна ділянка належить до земель комунальної власності, є сформованою та може виступати об`єктом цивільних прав. Отже, позивач має право вимагати передачі йому цієї земельної ділянки на правах, які мав попередній власник придбаного ним нерухомого майна, або надання йому на правах оренди цієї земельної ділянки із земель комунальної власності для розміщення та обслуговування об`єкта незавершеного будівництва.      
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін, посилаючись на те, що згідно зі ст. 16 Закону України "Про іпотеку" передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, і передбачає наявність у іпотекодавця відповідних правомочностей щодо кожного з вказаних елементів. Таким чином, висновок апеляційного суду про можливість передачі в іпотеку об`єкта незавершеного будівництва окремо від земельної ділянки, на якій він розташований, або за відсутності належним чином оформлених та зареєстрованих речових прав на відповідну земельну ділянку є безпідставним та не відповідає положенням ст. 181 та 331 ЦК України (у відповідній редакції). Крім цього, апеляційним судом проігноровано положення ст. 1021 ЗК України та ст. 413 ЦК України, відповідно до яких право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу. В свою чергу, з наявної у матеріалах справи інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться передане в іпотеку майно, за позивачем не зареєстровано.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.03.2020 відкрито провадження за касаційною скаргою, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 24.03.2020 та надано строк на подання відзиву на касаційну скаргу до 19.03.2020.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.03.2020 повідомлено учасників справи, що розгляд касаційної скарги не відбудеться 24.03.2020 та зазначено, що про дату і час судового засідання учасники справи будуть повідомлені додатково.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.04.2020 розгляд касаційної скарги призначено на 21.05.2020.
Ухвалами від 21.05.2020 та 23.06.2020 розгляд касаційної скарги відкладено до 23.06.2020 та 14.07.2020 відповідно.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.07.2020 здійснено заміну відповідача справі з Публічного акціонерного товариства "Платинум Банк" на Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "МІА ГРУП" та відкладено розгляд касаційної скарги на 21.07.2020.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду не надходило відзиву на касаційну скаргу у встановлений в ухвалі від 02.03.2020 строк.
Заслухавши доповідь головуючого судді та пояснення представників учасників  справи, переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного, а також рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Статтею 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину та зазначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. 
Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто, таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі судового рішення.
Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Статтею 203 ЦК України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.
При цьому з урахуванням положень ст. 74 ГПК України, відповідно до якої кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, позивачем при зверненні до суду з вимогами про визнання договору недійсним повинно бути доведено наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними, а також доведено наявність порушеного права.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Відповідно до ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
Окремим видом застави є іпотека - застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи      (ст. 575 ЦК України).
Як встановлено судами обох інстанцій, предметом іпотеки за спірним іпотечним договором є "берегова база постачання і ремонту суден у другому ковші Сухого лиману незавершена будівництвом, 49% готовністю", що, за висновком судів, свідчить про те, що позивач передав в іпотеку об`єкт незавершеного будівництва. 
Відповідно до ч. 3 ст. 5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.
Згідно зі ст. 16 вказаного Закону передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них.
В свою чергу, відповідно до ст. 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній станом на 31.10.2016) державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.
Статтею 4 вказаного Закону встановлено, що державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право власності на об`єкт незавершеного будівництва.
Частина 1 ст. 5 цього Закону передбачає, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій (ч. 1 ст. 12).
Судами обох інстанцій встановлено, що зі змісту спірного іпотечного договору вбачається, що предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31.01.2014 за реєстровим №209, та зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 4528554, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 282700951108, згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно   про реєстрацію права власності, індексний номер витягу 17206890.
Зазначаючи, що позивач є власником вказаного об`єкта нерухомості - незавершеного будівництва, право власності на який зареєстроване за ним у встановленому законом порядку, апеляційний суд послався на те, що відповідно до ст. 75 ГПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованих підстав вважати їх недостовірними.
Разом з тим Верховний Суд зазначає, що відповідно до ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Оскільки зі змісту спірного іпотечного договору вбачається, що предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу від 31.01.2014, наявність або відсутність відповідних прав на нерухоме майно в даному випадку повинна підтверджуватись документами, які містять інформацію з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них.
В свою чергу, в силу приписів ст.ст. 125, 126 ЗК України, речові права на земельну ділянку виникають виключно з моменту державної реєстрації цих прав відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Наявний у матеріалах справи витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.02.2019 №НВ-5107735522019 вказує на те, що спірна земельна ділянка відноситься до комунальної власності.
Колегія суддів звертає увагу на те, що згідно з ч. 3 ст. 1021 ЗК України (у редакції, чинній на час укладення оспорюваного договору) право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесено до статутного капіталу, передано у заставу. 
Аналогічно і ч. 3 ст. 413 ЦК України передбачає, що право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.
Відповідно до ч. 6 ст. 120 ЗК України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти.
Відповідно до положень ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в редакції, чинній на 31.01.2014, державна реєстрація прав є обов`язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.
Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Державна реєстрація прав є публічною, проводиться органом державної реєстрації прав, який зобов`язаний надавати інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом. Державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в порядку черговості надходження заяв. 
Державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія.
Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.
Будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) вчиняються, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті та статтею 41 цього Закону.
Таким чином, з урахуванням наведених положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та ЗК України, судам у цій справі необхідно було досліджувати відповідні документи, які містять інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо наявності прав позивача на об`єкт незавершеного будівництва, який їм надано статус, та які права користування земельною ділянкою, в силу вимог ст. 16 Закону України "Про іпотеку", наявні у позивача.
Колегія суддів не спростовує принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди так само, як і висновок про те, що особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача - власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості, розташованого на ній. Разом з тим, оскільки в даному випадку, як встановлено місцевим господарським судом, долучений до матеріалів справи витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.02.2019 №НВ-5107735522019 вказує на те, що спірна земельна ділянка відноситься до комунальної власності, враховуючи, що в іпотеку за іпотечним договором передавалася не споруда чи будівля, а виключно об`єкт незавершеного будівництва, складовою чого є право користування відповідною земельною ділянкою, -  вирішення спору по суті у даній справі без дослідження відповідних документів судами попередніх інстанцій є передчасним.
До того ж встановивши, що земельна ділянка, на якій розташований об`єкт незавершеного будівницва, зареєстрована на праві власності за ПАТ "Чорномортехфлот" згідно з державним актом від 16.08.1994 Б056653, суди обох інстанцій повинні були вирішити питання про залучення до участі у справі відповідної особи, оскільки як за висновком суду першої інстанції (що у позивача відсутні правомочності на передачу спірної земельної ділянки в іпотеку), так і апеляційного господарського суду (що позивач має право вимагати передачі йому цієї земельної ділянки на правах, які мав попередній власник придбаного ним нерухомого майна, або надання йому на правах оренди цієї земельної ділянки із земель комунальної власності для розміщення та обслуговування об`єкта незавершеного будівництва) рішення суду може вплинути на її права та обов`язки вказаної юридичної особи.
Вказані вище обставини не можуть бути досліджені Верховним Судом в силу меж перегляду справи судом касаційної інстанції, проте оцінка викладених вище доводів є необхідною для правильного вирішення спору по суті.
Враховуючи викладене та беручи до уваги передбачені ГПК України межі перегляду справи в касаційній інстанції, які не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що постанова апеляційного та рішення місцевого господарського судів у даній справі підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, надати належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам та аргументам учасників справи, дослідити обставини, пов`язані з наявністю у позивача прав на земельну ділянку, на якій розміщено предмет іпотеки з урахуванням позовних вимог, вирішити питання щодо залучення до участі у справі власника/титульного користувача такої земельної ділянки, та вирішити спір відповідно до норм матеріального та процесуального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. 
З огляду на висновок щодо суті касаційної скарги судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами розгляду спору.
Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -

П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест" задовольнити частково.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2020 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.03.2019 у справі № 910/16711/18 скасувати.
Справу № 910/16711/18 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий  суддя                                                                                         Могил С.К.   
Судді:                                                                                                                 Кушнір І.В.
                                                                                                                           Случ О.В.