КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Апеляційне провадження:                                                                 Доповідач - Ратнікова В.М.
22-ц/824/6422/2020                                     
 
П О С Т А Н О В А
 
І М Е Н Е М     У К Р А Ї Н И
 
м. Київ                                                                                            Справа № 367/5059/18
 
09 липня 2020 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів  Судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого судді    -  Ратнікової В.М.
суддів                         -  Левенця Б.Б.
                                    -  Невідомої Т.О.
при секретарі             -  Масловській К.І.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою відповідачки ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 04 лютого 2020 року, ухвалене під головуванням судді Саранюк Л.П., у цивільній справі за позовом Акціонерного товариства «РайффайзенБанк Аваль» до  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про  захист порушеного права шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості, яка виникла за кредитним договором №014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року,-
 
                                     в с т а н о в и в:
 
04 липня 2018 року Акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» звернулося до Ірпінського міського суду Київської області з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про  визнання квартири АДРЕСА_1 іпотекою банку,  внесення відомостей  до Державного реєстру іпотек та Державного  реєстру речових прав  на нерухоме майно щодо заборони  відчуження  іпотечного майна та звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості, яка виникла за кредитним договором №014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року.
Позовні вимоги обґрунтовувало тим, що 21 березня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого за всіма юридичними правами та обов`язками є Акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль», та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 014/4038/74/53439, за умовами якого позичальнику надано кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом 96 102 долари США 00 центів строком до 21.03.2027 року, зі сплатою відсотків за користування кредитними коштами у розмірі 14,50 % річних.
У подальшому між сторонами укладалися додаткові угоди  до кредитного  договору №1 від 21 березня 2007 року, №2 від 09 березня 2009 року, №3 від 12 травня 2010 року.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 06 серпня 2008 року між банком (іпотекодержатель) та ОСОБА_2 , ОСОБА_1 ( іпотекодавці) було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М., зареєстрований в реєстрі за номером 1118.
Предметом іпотеки згідно з п. 1.3. договору іпотеки є майнові права: на квартиру, яка буде збудована у майбутньому згідно договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120 та додаткової угоди № 1 від 06 травня 2008 року до договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеної між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120, і перейде у власність іпотекодавців в рівних частинах після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення на неї правовстановлюючих документів. 
Після здачі будинку в експлуатацію номер будинку  по АДРЕСА_1 було змінено та присвоєно  вказаному  будинку № 2/2 .
Також зазначало, що 27.10.2015 року Святошинським районним судом м. Києва було ухвалено рішення по справі № 759/11251/15-ц, відповідно до якого позовні вимоги ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» задоволено у повному обсязі, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором № 014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року у розмірі 158 516,06 дол. США, що еквівалентно 3 345 076,28 грн. та вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Разом з тим, позичальник не виконує  вказане рішення суду та вищезазначені умови кредитного договору, у зв`язку з чим на адресу позичальника та майнового поручителя банком були направлені вимоги про виконання зобов`язань за кредитним договором - вихідний № 114/5- 115976 від 21.03.2018 року та про усунення порушення основного зобов`язання - вихідний № 114/5-115977 від 21.03.2018 року, та надано можливість добровільно врегулювати питання погашення заборгованості протягом 60 днів.
Станом на 19.03.2018 року заборгованість позичальника за кредитним договором складає 169 785 доларів США 87 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку становить 4 474 521 грн. 53 коп., яка складається із: заборгованості за кредитом у розмірі - 107 640 доларів США 91 цент, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає 2 836 758 грн. 85 коп., в тому числі прострочена заборгованість за кредитом: 3 036 доларів США 03 центи, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає: 80 011 грн. 26 коп.; заборгованості за відсотками у розмірі - 62 144 долари США 96 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає 1 637 762 грн. 68 коп., в тому числі прострочена заборгованість за відсотками 62 143 долари США 06 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає 1 637 712 грн. 61 коп.
З огляду на вказане вважає, що у зв`язку з невиконанням позичальником своїх зобов`язань за кредитним договором, у банка виникло право в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором звернути стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до висновку про вартість майна від 19.03.2018 року,  складеного оцінювачем  ТОВ " Группа КиСИ" Гажва Юлією Олександрівною ,  середня ринкова вартість іпотечного майна складає 1 419 838 грн. 00 коп.
Враховуючи викладене просило суд:
визнати квартиру АДРЕСА_1 іпотекою банку;
 внести відомості до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо заборони відчуження іпотечного майна, що розташоване за адресою АДРЕСА_1 ;
 у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року у сумі 169 785 доларів США 87 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає  4 474 521 грн. 53 коп. звернути стягнення на предмет іпотеки на квартиру, яка буде збудована у майбутньому згідно договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120 та додаткової угоди № 1 від 06 травня 2008 року до договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеної між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120, і перейде у власність іпотекодавців в рівних частинах після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення на неї правовстановлюючих документів,  шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за ціною, встановленою суб`єктом оціночної діяльності, не нижчою ніж 1 419 838 грн. 00 коп.
Стягнути з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» витрати по сплаті судового збору у сумі  5 286 грн. 00 коп. та витрати на проведення оціночної експертизи у розмірі 1 500,00 гривень.
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 04 лютого 2020 року позов задоволено.
Визнано квартиру АДРЕСА_1 іпотекою банку.
Ухвалено внести відомості до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо заборони відчуження іпотечного майна, що розташоване за адресою АДРЕСА_4 іпотекою банку.
У рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року у сумі 169 785 доларів США 87 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає  4 474 521 грн. 53 коп. звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме:  на квартиру, яка буде збудована у майбутньому згідно договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120 та додаткової угоди № 1 від 06 травня 2008 року до договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеної між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120, і перейде у власність іпотекодавців в рівних частинах після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення на неї правовстановлюючих документів,  шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за ціною, встановленою суб`єктом оціночної діяльності, не нижчою ніж 1 419 838 грн. 00 коп.
Стягнуто з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» витрати по сплаті судового збору у сумі 5 286 грн. 00 коп. та витрати на проведення оціночної експертизи у розмірі 1 500,00 гривень.
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, 05 березня 2020 року відповідачка ОСОБА_1   подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Ірпінського міського суду Київської області від 04 лютого 2020 року та ухвалити нове судове  рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.
Апеляційну скаргу обґрунтовувала тим, що Законом України «Про іпотеку», в редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки від 06 серпня 2008 року, не було передбачено, що предметом іпотеки можуть бути майнові права. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва було визначено предметом іпотеки лише Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 №800-VI, яким було внесено зміни до законодавчих актів, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».
Оскільки на час укладення 06.08.2008 року договору іпотеки було відсутнє нормативно-правове регулювання передачі майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, то майнові права на квартиру не підлягали обтяженню іпотекою.
З огляду на те, що договір іпотеки було укладено з порушенням законодавства, то вимоги АТ «Райффайзен Банк Аваль» щодо звернення стягнення на предмет іпотеки є протиправними, на що суд першої інстанції уваги не звернув.
Як вбачається з інформаційної довідки №124168145 від 16.05.2018 року право власності на квартиру АДРЕСА_5 не зареєстровано за нею та за ОСОБА_2 , а тому відсутні підстави  визнавати вказану квартиру іпотекою банку .
Звертала увагу на те, що згідно Інформаційної довідки №126756970 від 07.06.2017 року за адресою: АДРЕСА_1 відсутні об`єкти житлової забудови, а знаходиться стаціонарна АЗС, яка є власністю ТОВ «Фірма «Злагода», код ЄДРПОУ 13702718.
АТ «Райффайзен Банк Аваль» безпідставно просить визнати предметом іпотеки квартиру АДРЕСА_1 , яка не є предметом іпотеки за договором іпотеки від 06 серпня 2008 року.
Посилається також на те, що позивачем заявлено позов про звернення стягнення на майнові права, які не є речовими правами на нерухоме майно, тому позов повинен розглядатися судом за зареєстрованим місцем проживання відповідачів. Правила виключної підсудності в даному випадку застосуванню не підлягають, тому Ірпінським міським судом Київської області помилково відкрито провадження у справі з порушенням правил підсудності.
Судом першої інстанції залишено поза увагою те що, пред`явивши  06.10.2014 року вимогу про дострокове повернення кредиту та сплату процентів за користуванням ним, банк змінив строк виконання основного зобов`язання. Отже саме з 06.10.2014 року розпочався перебіг строку позовної давності, який сплинув 06.10.2017 року. З даним позовом банк звернувся до суду  лише 13 липня 2018 року, тобто з пропуском трирічного строку позовної давності.
У відзиві на апеляційну скаргу представник Акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення посилаючись на те, що позов подано банком за правилом ч.1 ст.30 ЦПК України, оскільки предметом спору є майнові права та обов`язки щодо нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , а тому Ірпінським міським судом Київської області  відкрито провадження у даній справі з дотримання правил підсудності. Враховуючи те, що відповідачі право власності  на спірне майно за собою не зареєстрували, то належним способом захисту прав банку, як іпотекодержателя, є визнання права іпотеки за АТ «Райффайзен Банк Аваль» на квартиру АДРЕСА_1 . Звертає увагу на те, що рішення Святошинського районного суду м. Києва від 27 жовтня 2015 року про стягнення з ОСОБА_1 заборгованості за кредитним договором в розмірі 158 516,06 доларів США не виконане, тому банк, в межах строків позовної давності,  в липні 2018 року звернувся до суду з позовом про звернення стягнення заборгованості  за кредитним договором на предмет іпотеки. 
У судовому засіданні представник відповідачки ОСОБА_1   адвокат  Лантух Ярослав Васильович підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити.
Представник Акціонерноготовариства «РайффайзенБанк Аваль» адвокат Дьоміна  Наталя Юріївна в судовому засіданні проти доводів апеляційної скарги заперечувала та просила залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання  повторно  не з`явився, про день та час слухання справи судом повідомлявся у встановленому законом порядку, а тому колегія суддів  вважає можливим розгляд справи  у його відсутності.
Заслухавши доповідь судді Ратнікової В.М., пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 21 березня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» та  ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 014/4038/74/53439, за умовами якого банк зобов`язався надати ОСОБА_1 кредит у вигляді не відновлювальної кредитної лінії з лімітом  96 102 долари США 00 центів строком до 21.03.2027 року, а позичальник зобов`язався належним чином використати та повернути банку суму отриманого кредиту, а також сплатити відсотки за користування кредитними коштами у розмірі 14,50 % річних, комісію згідно умов договору та тарифів кредитора, та виконати всі інші зобов`язання в порядку та строки, визначені кредитним договором.
21 березня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» та  ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду №1, відповідно до п. 1.1. якої, крім передбаченого п.3.5. цього договору, забезпеченням виконання зобов`язань позичальника виступає іпотека майнових прав на об`єкт нерухомості, що виникне у майбутньому та придбавається позичальником за договором про дольову участь у будівництві №102 від 19 квітня 2005 року, укладеним між позичальником та ТОВ «Облжитлобуд», а саме: трикімнатна квартира, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Позичальник зобов`язаний у тридцятиденний строк з дня реєстрації права власності позичальника на об`єкт нерухомості, у відповідності з вимогами чинного законодавства України, надати банку для ознайомлення оригінали документів, що підтверджують права власності позичальника на зазначений об`єкт нерухомості, укласти з банком договір про зміни та доповнення до іпотечного договору об`єкта нерухомості, із зазначенням даних про реєстрацію прав власності позичальника на об`єкт нерухомості в реєстрі прав власності на нерухоме майно.
09 квітня 2009 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» та  ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду № 2 до кредитного договору, відповідно до умов якої, з метою зменшення фінансового навантаження на позичальника в умовах кризових явищ в економіці України, сторони дійшли згоди врегулювати заборгованість позичальника за кредитним договором, строк сплати якої настав. З 08.04.2009 року фактична заборгованість за сумою кредиту збільшується на суму заборгованості за кредитом та процентами. Тимчасово, на період з 15.04.2009 року по 15.03.2010 року, зменшено розмір щомісячного платежу позичальника за кредитним договором до розміру, визначеного в графіку погашення кредиту та інших платежів за кредитним договором, що є додатком до цієї додаткової угоди, у зв`язку з чим графік погашення кредиту та інших платежів за кредитним договором, а також розрахунок сукупної вартості кредиту було викладено у новій редакції в додатках № 1, 2 до цієї додаткової угоди.
12 травня 2010 року між Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» та  ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду № 3 до кредитного договору, за умовами якої, з метою зменшення фінансового навантаження на позичальника в умовах кризових явищ в економіці України, сторони дійшли згоди про зміну умов погашення кредиту. Сторони погодили збільшення строку кредиту на 120 календарних місяців, у зв`язку з чим п. 1.2. було викладено в наступній редакції: кредит надається строком по 21.03.2037 року. Також з 12.05.2010 року фактична заборгованість за сумою кредиту збільшується на суму заборгованості за кредитом та процентами. Тимчасово, на період з 15.05.2010 року по 15.04.2011 року зменшено розмір щомісячного платежу позичальника за кредитним договором до розміру, визначеного в графіку погашення кредиту та інших платежів за кредитним договором, що є додатком до цієї додаткової угоди, у зв`язку з чим графік погашення кредиту та інших платежів за кредитним договором, а також розрахунок сукупної вартості кредиту було викладено у новій редакції в додатках № 1, 2 до цієї додаткової угоди.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 06 серпня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль»  (іпотеко- держатель) та  ОСОБА_2 (іпотекодавець) було укладено договір іпотеки, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М., зареєстровано в реєстрі за номером 1118.
Предметом іпотеки, згідно з п. 1.3. договору іпотеки, є майнові права іпотекодавця на квартиру, яка буде збудована у майбутньому згідно договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, яка перейде у власність іпотекодавця після введення будинку в експлуатацію та оформлення на неї правовстановлюючих документів.
За умовам  п.1.6 договору іпотеки сторони домовилися, що після закінчення будівництва збудована квартира, що стане власністю іпотекодавця, продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору, при цьому іпотечний договір є чинним і потребує внесення змін та доповнень до нього після введення об`єкту будівництва в експлуатацію та уточнення поштової адреси збудованої квартири та її технічних характеристик (на підставі правовстановлюючих документів).  Іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість і нотаріус накладає заборону та відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотекодержателя після введення предмету іпотеки в експлуатацію.
Розділом 7 договору іпотеки визначено порядок реалізації предмету іпотеки. Зокрема, сторонами погоджено, що на предмет іпотеки може бути звернення стягнення іпотекодержателем в разі несплати позичальником двох чергових платежів згідно кредитного договору, протягом одного календарного року, або в разі, якщо позичальник в момент настання терміну виконання зобов`язань за кредитним договором, забезпечених іпотекою, не виконає їх в повному обсязі (п.7.1.). Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі виконавчого напису нотаріуса або рішення суду (п.7.2.). Реалізація предмету іпотеки здійснюється шляхом його продажу за власним розсудом (з використанням аукціону, прилюдних торгів, комісійних торгів) або шляхом переходу предмету іпотеки у власність до іпотекодержателя за вибором останнього (п.7.3.).
12 травня 2010 року між Публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» (іпотекодержатель) та  ОСОБА_2 і ОСОБА_1 (іпотекодавці) укладено договір про внесення змін до договору іпотеки, до кредитного договору №014/4038/74/53439 від 21 березня 2007 року, посвідченого Щелковим Д.М . , приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 06 серпня 2008 року за р.№1118, яким підпункт 1.2. пункту 1 основного договору викладено в новій редакції.
Зобов`язання за кредитним договором позичальником належним чином не виконувалися, у зв`язку з чим Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль», скориставшись правом на дострокове стягнення заборгованості, 13 липня 2015 року звернулося до Святошинського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором та ухвалою Святошинського районного суду міста Києва від 31 липня 2015 року було відкрито провадження у даній справі.
Заочним рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 27.10.2015 року, яке набрало законної сили 14.12.2015 року, по справі № 759/11251/15-ц,  позовні вимоги ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» задоволено у повному обсязі. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором № 014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року у розмірі 158 516,06 доларів США, що в еквіваленті до курсу НБУ становить 3 345 076,28 грн. з яких: заборгованість за кредитом 107 640, 91 доларів США, що в еквіваленті до курсу НБУ становить 2 271 486, 28 грн.; у тому числі прострочена заборгованість за кредитом 658, 57 доларів США, що в еквіваленті по курсу НБУ становить 13897, 445 грн.; заборгованості по процентам 18 996, 74 доларів США, що в еквіваленті по курсу НБУ становить 400 877, 64 грн., у тому числі прострочена заборгованість за відсотками 17927, 70 доларів США, що в еквіваленті до курсу НБУ становить 378 318, 29 грн.; пеня за прострочення кредиту та відсотків 31878, 41 доларів США, що в еквіваленті по курсу НБУ становить 672 712, 36 грн., судові витрати по справі в сумі 3654,00 грн., а всього 3 348 730 гривень 28 копійок.
У зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за кредитним договором, позивачем було надіслано на адресу ОСОБА_1 вимогу про дострокове виконання грошових зобов`язань за кредитним договором за вих.№114/5-115976 від 21 березня 2018 року та запропоновано на протязі не більш ніж 60 календарних днів з дати цієї вимоги, здійснити дострокове погашення кредиту в повному обсязі зі сплатою відсотків та пені, а саме: 107640,91 дол. США - заборгованості по тілу кредиту станом на 19.03.2018 року, 62144,96 дол. США - заборгованості за процентами станом на 19.03.2018 року, а також пеню. Також роз`яснено, що в разі непогашення заборгованості, банком буде звернуто стягнення на об`єкт, що перебуває в іпотеці, а саме: на майнові права на квартиру АДРЕСА_5 .
Також банком було надіслано на адресу ОСОБА_2 вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору за вих.№114/5-115977 від 21 березня 2018 року та запропоновано на протязі не більш ніж 60 календарних днів з дати цієї вимоги, здійснити дострокове погашення кредиту в повному обсязі зі сплатою відсотків та пені, а саме: 107640,91 дол. США - заборгованості по тілу кредиту станом на 19.03.2018 року, 62144,96 дол. США - заборгованості за процентами станом на 19.03.2018 року, а також пеню. Повідомлено, що в разі непогашення заборгованості, банком буде звернуто стягнення на об`єкт, що перебуває в іпотеці, а саме: на майнові права на квартиру АДРЕСА_5 .
З наданого позивачем розрахунку заборгованості вбачається, що станом на 19.03.2018 року заборгованість позичальника за кредитним договором складає: 169 785 долари США 87 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку становить 4 474 521 грн. 53 коп., яка складається із:  заборгованості за кредитом у розмірі  107 640 доларів США 91 цент, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає 2 836 758 грн. 85 коп., в тому числі, прострочена заборгованість за кредитом 3 036 доларів США 03 центи, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає 80 011 грн. 26 коп.;  заборгованості за відсотками у розмірі - 62 144 долари США 96 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає 1 637 762 грн. 68 коп., в тому числі, прострочена заборгованість за відсотками 62 143 долари США 06 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає: 1 637 712 грн. 61 коп.
Відповідно до висновку про вартість майна від 19.03.2018 року  складеного оцінювачем ТОВ " Група КиСИ"  Гажва Юлією Олександрівною (свідоцтво про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів № 7552 від 16.06.2009), середня ринкова вартість іпотечного майна складає 1 419 838 грн. 00 коп.
Звертаючись до суду з даним позовом, АТ «Райффайзен Банк Аваль» посилалося на те, що відповідачі ухиляються від виконання своїх зобов`язань перед банком та не вживають жодних заходів щодо погашення боргу по кредиту, ухиляються  від  реєстрації права власності на   квартиру АДРЕСА_1 , майнові права на яку є предметом іпотеки, а тому  у банку є законні  підстави для визнання цієї квартири  іпотекою банку та звернення стягнення заборгованості  за кредитом  на  вказане іпотечне майно шляхом його продажу на прилюдних торгах. 
Задовольняючи позов Акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , визнаючи квартиру АДРЕСА_1 іпотекою банку, вносячи відомості до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо заборони відчуження іпотечного майна, що розташоване за адресою АДРЕСА_4 , у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року у сумі 169 785 доларів США 87 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає  4 474 521 грн. 53 коп. звертаючи стягнення на предмет іпотеки, а саме:  на квартиру, яка буде збудована у майбутньому згідно договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120 та додаткової угоди № 1 від 06 травня 2008 року до договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеної між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120, і перейде у власність іпотекодавців в рівних частинах після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення на неї правовстановлюючих документів,  шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за ціною, встановленою суб`єктом оціночної діяльності, не нижчою ніж 1 419 838 грн. 00 коп., суд  першої інстанції посилався на те, що відповідачі не виконують своїх зобов`язань за кредитним договором № 014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року  та за договором іпотеки  від 21 березня 2007 року, ОСОБА_1 не сплачує заборгованість за кредитом, яка визначена рішенням суду, відповідачі  не  реєструють  своє право власності  на  предмет іпотеки після  здачі будинку в експлуатацію, чим порушують  законні  права та інтереси позивача. При цьому, суд не вбачав підстав для застосування строків позовної давності, оскільки, як було встановлено в судовому засіданні, вказаний строк переривався.
Колегія суддів з такими висновками суду першої інстанції погодитися не може, виходячи з наступного.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до змісту статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватись належним чином згідно за умовами договору й вимогами Цивільного кодексу України. 
За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 
Згідно пунктами 3 та 4 частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки, відшкодування збитків. 
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно із частиною першою статті 7 цього Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачені підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки.
Зокрема, частиною першою цієї статті передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Отже, чинним законодавством передбачено право іпотекодержателя задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання.
Пунктом 6.5. кредитного договору визначено право кредитора вимагати дострокового погашення позичальником заборгованості за кредитом, нарахованих процентів за користування кредитом, неустойки, відшкодування збитків у випадках невиконання позичальником умов цього договору та/або договорів застави/іпотеки, інших договорів, що забезпечують погашення кредиту, та в інших випадках, передбачених цим договором. Таке дострокове погашення повинно бути здійснене позичальником не пізніше 30 календарного дня з дня надіслання позичальнику відповідного повідомлення від кредитора з вимогою дострокового погашення.
Як вбачається з матеріалів справи, позичальник зобов`язання за кредитним договором належним чином не виконував, що призвело до виникнення заборгованості, а тому кредитор Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль»,  скориставшись правом на дострокове стягнення заборгованості,  13 липня 2015 року звернувся до Святошинського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором та ухвалою Святошинського районного суду міста Києва від 31 липня 2015 року було відкрито провадження у даній справі.
Заочним рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 27.10.2015 року, яке набрало законної сили 14.12.2015 року, по справі № 759/11251/15-ц,  позовні вимоги ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» задоволено у повному обсязі. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором № 014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року у розмірі 158 516,06 доларів США, що в еквіваленті до курсу НБУ становить 3 345 076,28 грн. з яких: заборгованість за кредитом 107640, 91 доларів США, що в еквіваленті до курсу НБУ становить 2271486, 28 грн.; у тому числі прострочена заборгованість за кредитом 658, 57 доларів США, що в еквіваленті до курсу НБУ становить 13897, 445 грн.; заборгованості по процентам 18996, 74 доларів США, що в еквіваленті до курсу НБУ становить 400877, 64 грн., у тому числі прострочена заборгованість за відсотками 17927, 70 доларів США, що в еквіваленті до курсу НБУ становить 378318, 29 грн.; пеня за прострочення кредиту та відсотків 31878, 41 доларів США, що в еквіваленті до курсу НБУ становить 672712, 36 грн., судові витрати по справі в сумі 3654,00 грн., а всього 3 348 730 гривень 28 копійок.
Заочним рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 27.10.2015 року у справі № 759/11251/15-ц за позовом ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором встановлено, що вимога банку про дострокове погашення заборгованості, направлена  на адресу відповідача  06.10.2014 року, залишилась без реагування боржника (а.с.12-50).
Відповідно до вимог частини 4 статті 82 Цивільного процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Надісланням  боржнику вимоги від 06.10.2014 року кредитор змінив строк кредитування з 21 березня 2037 року на 05 листопада 2014 року (сплив тридцятиденного строку з дня надсилання вимоги - п.6.5. кредитного договору).
Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то у разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього кодексу.
Згідно з частиною першою статті 1048 ЦК України позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.
Отже, припис абзацу 2 частини першої статті 1048 ЦК України про щомісячну виплату процентів до дня повернення позики у разі відсутності іншої домовленості сторін може бути застосований лише у межах погодженого сторонами строку кредитування.
Таким чином, право кредитодавця нараховувати передбачені договором проценти за кредитом припиняється після спливу визначеного договором строку кредитування чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України. В охоронних правовідносинах права та інтереси позивача забезпечені частиною другою статті 625 ЦК України, яка регламентує наслідки прострочення виконання грошового зобов`язання.
Такий правовий висновок міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 березня 2018 року № 444/9519/12, який є обов`язковий для врахування при вирішенні подібних правовідносин.
Із рішення Святошинського районного суду м. Києва від 27.10.2015 року у справі № 759/11251/15-ц вбачається, що кредитор ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» реалізував своє право на дострокове повернення кредиту та платежів за ним. Звернення з позовом про дострокове стягнення кредиту незалежно від способу такого стягнення змінює порядок, умови і строк дії кредитного договору. На час звернення з таким позовом вважається, що настав строк виконання договору в повному обсязі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 310/11534/13-ц (провадження № 14-154цс18) зроблено висновок, що звернення з позовом про дострокове стягнення кредиту, незалежно від способу такого стягнення, змінює порядок, умови і строк дії кредитного договору. На час звернення з таким позовом вважається, що настав строк виконання договору в повному обсязі. Рішення суду про стягнення заборгованості чи звернення стягнення на заставлене майно засвідчує такі зміни. Якщо за рішенням про звернення стягнення на предмет застави заборгованість за кредитним договором указана в такому рішенні у повному обсязі, кредитор має право на отримання гарантій належного виконання зобов`язання відповідно до частини другої статті 625 ЦК України.
Отже, після ухвалення рішення Святошинського районного суду м. Києва від 27.10.2015 року про стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованості за кредитним договором № 014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року у розмірі 158 516,06 доларів США, що в еквіваленті за курсом НБУ становить 3 345 076,28 грн. з яких: заборгованість за кредитом 107640, 91 доларів США, що в еквіваленті за курсом НБУ становить 2271486, 28 грн.; у тому числі прострочена заборгованість за кредитом 658, 57 доларів США, що в еквіваленті за курсом НБУ становить 13897, 445 грн.; заборгованості по процентам 18996, 74 доларів США, що в еквіваленті за курсом НБУ становить 400877, 64 грн., у тому числі прострочена заборгованість за відсотками 17927, 70 доларів США, що в еквіваленті за курсом НБУ становить 378318, 29 грн.; пеня за прострочення кредиту та відсотків 31878, 41 доларів США, що в еквіваленті за курсом НБУ становить 672712, 36 грн., кредитодавець, в разі невиконання рішення суду,  має право лише на стягнення коштів, передбачених ч.2 ст.625 ЦК України.
У даній справі  АТ «Райффайзен Банк Аваль» просить звернути стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості, яка станом на 19.03.2018 року складає: 169 785 долари США 87 центи, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку становить: 4 474 521 грн. 53 коп., яка складається із:  заборгованості за кредитом у розмірі - 107 640 доларів США 91 цент, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає 2 836 758 грн. 85 коп., в тому числі прострочена заборгованість за кредитом: 3 036 доларів США 03 центи, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає 80 011 грн. 26 коп.;  заборгованості за відсотками у розмірі - 62 144 долари США 96 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає: 1 637 762 грн. 68 коп., в тому числі прострочена заборгованість за відсотками 62 143 долари США 06 центів, що в еквіваленті за курсом НБУ на дату розрахунку складає 1 637 712 грн. 61 коп.
З огляду на те, що рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 27.10.2015 року достроково  було стягнуто з ОСОБА_1 18 996, 74 доларів США заборгованості по процентам, то нарахування  позивачем  заборгованості по процентах після закінчення строку  дії договору кредиту суперечить вимогам чинного законодавства.
Щодо доводів апеляційної скарги про те, що строк позовної давності сплинув 08.10.2017 року, а з позовом банк звернувся до суду лише в серпні 2018 року, тобто з пропуском строків позовної давності, колегія суддів зазначає наступне.
З матеріалів справи вбачається, що відповідачкою ОСОБА_1 було подано заяву про застосування наслідків спливу строку позовної давності.
Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частина четверта статті 267 ЦК України).
Статтею 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
За загальним правилом перебіг загальної позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина перша статті 261 ЦК України).
Для обчислення позовної давності застосовуються загальні положення про обчислення строків, що містяться в статтях 252-255 ЦК України.
При цьому початок перебігу позовної давності пов`язується не стільки зі строком дії (припинення дії) договору, як з певними обставинами (фактами), які свідчать про порушення прав особи (стаття 261 ЦК України).
Отже, за змістом цієї норми початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення в зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд.
З урахуванням особливостей конкретних правовідносин початок перебігу строку позовної давності може бути пов`язаний з різними юридичними фактами та їх оцінкою управомоченою особою.
При цьому, відповідно до частин другої, третьої статті 264 ЦК України позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.
Як зазначалося вище, позивачем було надіслано боржнику  ОСОБА_1 вимогу про досудове врегулювання спору від 06 жовтня 2014 року,  й надісланням зазначеної вимоги кредитор змінив строк кредитування з 21 березня 2037 року на 05 листопада 2014 року (сплив тридцятиденного строку з дня надсилання вимоги - п.6.5. кредитного договору).
При цьому з розрахунку заборгованості також вбачається, що останнє погашення за договором кредиту відбулося 17.10.2014 року.
Разом з тим, пред`явивши  до суду позов про стягнення заборгованості з ОСОБА_1 , АТ «Райффайзен Банк Аваль» перервав строк позовної давності, тому перебіг строку позовної давності для вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки необхідно обраховувати із моменту настання строку повернення кредиту із урахуванням переривання строку позовної давності при зверненні кредитора до суду з позовом про стягнення заборгованості.
Згідно листа Святошинського районного суду міста Києва від 23.06.2020 року за вих.№759/11251/15-ц позовна заява АТ «Райффайзен Банк Аваль» про стягнення заборгованості за кредитним договором №014/4038/74/53439 від 21.03.2007 була направлена до суду 13.07.2015 року за вих.№114-0-000/15-93226 та отримана судом 15.07.2015 року за вх.№32235.
З даним позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про захист порушеного права, шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості, яка виникла за кредитним договором №014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року АТ «Райффайзен Банк Аваль» звернувся 04 липня 2018 року ( направивши позов  поштою), тобто, в межах трирічного строку позовної давності, який розпочався 05 листопада 2014 року, був перерваний  13 липня 2015 року і спливав  13 липня 2018 року.
З огляду  на зазначене, доводи апеляційної скарги про пропуск позивачем строку позовної давності для звернення  до суду  з даним позовом, не знайшли свого підтвердження.
Доводи   апеляційної скарги про те що, задовольняючи позов,  суд першої інстанції не звернув уваги на те, що договір іпотеки було укладено з порушенням законодавства, а тому вимоги АТ «Райффайзен Банк Аваль» щодо звернення стягнення на предмет іпотеки є протиправними, оскільки на час укладення 06.08.2008 року договору іпотеки було відсутнє нормативно-правове регулювання передачі майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, при цьому, майнові права на об`єкт незавершеного будівництва було визначено предметом іпотеки лише Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 №800-VI, яким було внесено зміни до законодавчих актів, у тому числі до Закону України «Про іпотеку», а тому майнові права на квартиру не підлягали обтяженню іпотекою, колегія суддів  відхиляє, з огляду на наступне.
Так, статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) був визначений вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.
Предметом іпотеки могли бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно  може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернення стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом також міг бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого  майна у майбутньому.
Частина об`єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цій редакції закону були відсутні.
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової  фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», що набрав чинності 14 січня 2009 року, якими були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».
Отже, при укладенні договору іпотеки від 21 березня 2008 року положення статті 5 Закону України «Про іпотеку»  не містили положень про те, що майнові права на незавершене будівництвом приміщення могли виступати  предметом іпотеки.
Майнове право, що є предметом застави (іпотеки) - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового  права.
Разом з тим, згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору  та вимог цього  Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04 липня 2018 року у справі № 520/10060/16-ц (провадження № 61-5085сво18) викладений такий правовий висновок: «Суди попередніх інстанцій зазначеному оцінки не надали і, визнаючи недійсним договір іпотеки, не врахували, що спірним договором в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що положення статті 5 Закону України «Про іпотеку»  не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного договору. Разом з тим сам по собі факт того, що на час укладення спірного договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права, як предмет іпотеки, не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори. Так, позивач, виступивши іпотекодавцем майнових прав за спірним договором іпотеки, тим самим надала згоду на передачу в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири, які у майбутньому стануть її власністю, не довела наявності порушення свого права. При цьому колегія суддів виходить з того, що іпотекодацем виступив не забудовник житла, а позичальник кредиту і особа, яка в силу статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції на час укладення договору іпотеки) подала докази того, що нерухоме майно стане її власністю після укладення договору іпотеки».
Колегією суддів враховується, що спірним договором іпотеки в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця.
Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на час укладення договору іпотеки) встановлювала, що предметом іпотеки може виступати об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю  іпотекодавця після укладення іпотечного договору.
За умовам  п.1.6 договору іпотеки сторони домовилися, що після закінчення будівництва збудована квартира, що стане власністю іпотекодавця, продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору, при цьому іпотечний договір є чинним і потребує внесення змін та доповнень до нього після введення об`єкту будівництва в експлуатацію та уточнення поштової адреси збудованої квартири та її технічних характеристик (на підставі правовстановлюючих документів).  Іпотекодержатель реєструє  у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість і нотаріус накладає заборону та відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотеко держателя після введення предмету іпотеки в експлуатацію.
Отже, відповідачі, виступивши іпотекодавцями майнових прав за договором іпотеки, тим самим надали згоду на передачу в іпотеку майнових прав на незавершену будівництвом квартиру, яка у майбутньому стане їх власністю та не  зверталися до суду з позовом про визнання договору іпотеки від 21 березня 2007 року недійсним, на час розгляду даної справи та ухвалення судом першої інстанції оскаржуваного рішення іпотека є чинною.
Колегією суддів відхиляються доводи апеляційної скарги про те, що Ірпінським міським судом Київської області  відкрито провадження у даній справі з порушенням правил підсудності та невірно застосовано правила виключної підсудності, оскільки позивачем заявлено позов про звернення стягнення на майнові права, які не є речовими правами на нерухоме майно, а тому позов повинен розглядатися судом за зареєстрованим місцем проживання відповідачів. 
Відповідно до ч. 1 ст. 27 ЦПК України позови до фізичної особи пред`являються в суд за зареєстрованим у встановленому законом порядку місцем її проживання або перебування, якщо інше не передбачено законом.
Разом з тим, відповідно до ч. 1 ст. 30 ЦПК України, позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини. Якщо пов`язані між собою позовні вимоги пред`явлені одночасно щодо декількох об`єктів нерухомого майна, спір розглядається за місцезнаходженням об`єкта, вартість якого є найвищою.
Згідно з роз`ясненнями Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у пунктах 41, 42 постанови від 1 березня 2013 року № 3 «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» перелік позовів, для яких визначено виключну підсудність, є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає. У разі конкуренції правил підсудності мають застосовуватися правила виключної підсудності.
Виключну підсудність встановлено для позовів, які виникають щодо нерухомого майна (ч. 1 ст. 30 ЦПК України). Згідно з положеннями ст. 181 ЦК України до нерухомого майна належать: земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Наприклад, це позови про право власності на таке майно; про право володіння і користування ним (ст. 358 ЦК України); про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності та виділ частки із цього майна (ст.ст. 364, 367 ЦК України); про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності та виділ частки із цього майна (ст.ст. 370, 372 ЦК України); про право користування нерухомим майном (визначення порядку користування ним); про право, яке виникло із договору найму жилого приміщення, оренди тощо; про визнання правочину з нерухомістю недійсним; про звернення стягнення на нерухоме майно - предмет іпотеки чи застави; розірвання договору оренди землі; стягнення орендної плати, якщо спір виник з приводу нерухомого майна; про усунення від права на спадкування та визначення додаткового строку для прийняття спадщини. Місцезнаходження нерухомого майна має бути підтверджено документально.
Виходячи з аналізу зазначених правових норм, правила виключної підсудності застосовуються до позовів з приводу нерухомого майна, стосуються позовів з приводу будь-яких вимог, пов`язаних з правом особи на нерухоме майно: земельні ділянки, будинки, квартири тощо, зокрема щодо права власності на нерухоме майно, а також щодо речових прав на нерухоме майно, дійсності (недійсності) договорів щодо такого майна або спорів з приводу невиконання стороною договору, об`єктом якого є нерухоме майно тощо.
У даному випадку, АТ «Райффайзен Банк Аваль» звернулося до суду з позовом в якому просило суд: визнати квартиру АДРЕСА_1 іпотекою банку;  внести відомості до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо заборони відчуження іпотечного майна, що розташоване за адресою АДРЕСА_4  іпотекою Банку;  у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року  звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме:  на квартиру, яка буде збудована у майбутньому згідно договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120 та додаткової угоди № 1 від 06 травня 2008 року до договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеної між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120, і перейде у власність іпотекодавців в рівних частинах після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення на неї правовстановлюючих документів.
З огляду на зазначене, колегія суддів  вважає, що  суд першої інстанції прийшов до вірного висновку  про те, що підсудність  вказаного  позову визначається за правилами виключної підсудності і  підсудна Ірпінському міському суду Київської області.
Доводи апеляційної скарги про недоведеність позовних вимог банку та про неправильність висновків суду першої інстанції щодо наявності підстав для визнання предметом іпотеки квартири АДРЕСА_1 та звернення стягнення заборгованості  за договором кредиту  на предмет іпотеки - на квартиру, яка буде збудована у майбутньому згідно договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120 та додаткової угоди № 1 від 06 травня 2008 року до договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеної між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120, і перейде у власність іпотекодавців в рівних частинах після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення на неї правовстановлюючих документів, колегія суддів вважає обгрунтованими, з огляду на наступне.
З матеріалів справи вбачається, що 15.12.2008 року рішенням Державної приймальної комісії прийнято в експлуатацію 9-типоверховий житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно з актом про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта загальна площа квартир -15 519,3 кв. м., площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень -696 кв. м., загальна площа будинку - 21 691,кв. м. Будівництво здійснено генеральним підрядником - ТОВ «Облжитлобуд».
Рішенням виконавчого комітету Ірпінської міської ради від 03.04.2009 №72/2 затверджено акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію 9-типоверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішенням виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 26.05.2009 №96 рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 22.03.2005 за №22/5 «Про надання поштової адреси земельній ділянці, відведеній під будівництво багатоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_7 » скасовано. Пунктом 2 цього рішення надано поштову адресу багатоповерховому житловому будинку, замовником будівництва якого є ТОВ «Облжитлобуд»: смт. Коцюбинське, вул. Пономарьова, 2/2.
Вказане рішення прийнято у зв`язку з тим, що 22.03.2005 року рішенням виконкому Коцюбинської селищної ради за №22/5 «Про надання поштової адреси земельній ділянці, відведеній під будівництво багатоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_7 ТОВ «Облжитлобуд » та рішенням №13/1 від 23.02.2005 «Про присвоєння поштової адреси АЗС ТОВ «Фірма «Злагода» помилково надані однакові адреси: вул. Пономарьова 2-Г двом різним суб`єктам господарювання.
З наведеного слідує, що будинку, будівельна адреса якого: АДРЕСА_1  було  присвоєно  поштову адресу: АДРЕСА_1 .
Звертаючись в суд з даним позовом АТ «Райффайзен Банк Аваль» просило визнати квартиру № АДРЕСА_1 іпотекою банку.
Згідно ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Частиною 2 ст.331 ЦК України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
З наданих суду та досліджених в судовому засіданні доказів встановлено, що право власності відповідачів на квартиру АДРЕСА_1 в установленому законом порядку не зареєстроване.  
Матеріали справи не містять доказів виконання  умов договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд» та додаткової угоди № 1 від 06 травня 2008 року до договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеної між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», зокрема, відсутні докази оплати  відповідачами 100% вартості квартири, акт приймання-передачі квартири з її технічними характеристиками та конкретним номером квартири.
Згідно   з умовами п.1.6 договору іпотеки сторони домовилися, що після закінчення будівництва збудована квартира, що стане власністю іпотекодавця, продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору, при цьому іпотечний договір є чинним і потребує внесення змін та доповнень до нього після введення об`єкту будівництва в експлуатацію та уточнення поштової адреси збудованої квартири та її технічних характеристик (на підставі правовстановлюючих документів).  Іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість і нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотекодержателя після введення предмету іпотеки в експлуатацію.
Отже, за умовами договору іпотеки, предметом іпотеки є майнові права на квартиру, яка буде збудована у майбутньому згідно договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120 та додаткової угоди № 1 від 06 травня 2008 року до договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеної між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120, і перейде у власність іпотекодавців в рівних частинах після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення на неї правовстановлюючих документів. Продовжує бути предметом іпотеки збудована квартира, що стане власністю іпотекодавця. 
         Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, а також не є тотожними праву власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення.
         Майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.  
         Доказів того, що квартира АДРЕСА_1  є власністю  відповідачів у справі, як іпотекодавців за договором іпотеки, суду не надано, а тому відсутні  визначені  договором та законом підстави для  визнання вказаної квартири іпотекою банку.
Відповідно до вимог є ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" іпотека є речовим правом, похідним від права власності, яке підлягає державній реєстрації.
Вказане положення кореспондує з  вимогами ч. 1 ст. 4 Закону України "Про іпотеку", яка зазначає, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
З огляду на зазначене, не підлягають задоволенню і позовні вимоги  про внесення відомостей до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо заборони відчуження іпотечного майна, що розташоване за адресою АДРЕСА_4 .
Крім того,  звертаючись до суду  з вимогою  про  внесення відомостей до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо заборони відчуження іпотечного майна, АТ «Райффайзен Банк Аваль» відповідачами у даному позові визначило лише ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , які не наділені повноваженнями на внесення відомостей до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо заборони відчуження іпотечного майна.
Судом першої інстанції не враховано вказані фактичні обставини справи і надані на  їх підтвердження  докази та безпідставно визнано квартиру АДРЕСА_1 іпотекою банку та внесено відомості до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо заборони відчуження іпотечного майна, що розташоване за адресою АДРЕСА_4 .
Колегія суддів  не може  погодитись і з висновком суд першої інстанції  про  наявність підстав для  звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: на квартиру, яка буде збудована у майбутньому згідно договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеного між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120 та додаткової угоди № 1 від 06 травня 2008 року до договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, укладеної між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Облжитлобуд», ідентифікаційний код 32740120, і перейде у власність іпотекодавців в рівних частинах після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення на неї правовстановлюючих документів,  шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за ціною, встановленою суб`єктом оціночної діяльності, не нижчою ніж 1 419 838 грн. 00 коп., з огляду на таке.
Згідно  вимог ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Тобто, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Предметом іпотеки відповідно до укладеного між сторонами договору іпотеки від 06 серпня 2008 року є майнові права іпотекодавця на квартиру, яка буде збудована у майбутньому згідно договору № 102 про дольову участь у будівництві житла від 19 квітня 2005 року, яка перейде у власність іпотекодавця після введення будинку в експлуатацію та оформлення на неї правовстановлюючих документів, а не нерухоме майно квартира, яка буде збудована в майбутньому, на яку позивач просить звернути стягнення.
Тобто, предметом іпотеки є майнові права на нерухоме майно, а не нерухоме майно, на яке позивач просить звернути стягнення.
Докази того, що до іпотечного договору вносилися зміни стосовно предмету іпотеки відповідно до п. 1.6. договору іпотеки, в матеріалах справи відсутні.
Таким чином, за відсутності реєстрації  за відповідачами права власності  та обтяження прав власника на збудовану нерухомість, предметом іпотеки, відповідно до умов іпотечного договору, продовжують бути  майнові права на квартиру, що унеможливлює захист прав іпотекодержателя у спосіб звернення стягнення на квартиру, що буде збудована у майбутньому.
Такий висновок суду апеляційної інстанції узгоджується з правовим висновком, викладеним в постанові Верховного Суду від 29 січня 2020 року у справі № 639/7921/15-ц.
З урахуванням викладеного, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про звернення стягнення   в  рахунок погашення заборгованості за кредитом на квартиру, що буде збудована в майбутньому, яка не є предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору, а  тому рішення суду першої інстанції в цій частині також підлягає скасуванню з ухвалення  нового судового рішення  про відмову у задоволенні вказаних позовних вимог .
Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю та ухвалення нового рішення є:1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи зазначене, оцінивши в сукупності докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга відповідачки ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню, рішення Ірпінського міського суду Київської області від 04 лютого 2020 року підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову Акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про  визнання квартири АДРЕСА_1 іпотекою банку,  внесення відомостей  до Державного реєстру іпотек та Державного  реєстру речових прав  на нерухоме майно щодо заборони  відчуження  іпотечного майна та звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості, яка виникла за кредитним договором №014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року.
Згідно ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до ч. 1 цієї статті,  судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Встановлено, що за подання апеляційної скарги на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 04 лютого 2020 року ОСОБА_1 сплатила 7929,00 грн. судового збору.
За результатами розгляду апеляційної скарги ОСОБА_1 , вказану скаргу задоволено частково, рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в задоволенні позову Акціонерного товариства «РайффайзенБанк Аваль».
Отже, з урахуванням вимог ч.1 ст.141 ЦПК України, з Акціонерного товариства «РайффайзенБанк Аваль» на користь  ОСОБА_1 підлягають стягненню  судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 7929,00 грн.
Керуючись ст.ст. 1, 4, 5, 7, 33 Закону України «Про іпотеку», ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" ст.ст.  257, 261, 264, 267, 328, 331, 575, 1048,1050 ЦК України, ст.ст. 27,30, 141,367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд, -
 
                                        п о с т а н о в и в :
 
Апеляційну скаргу відповідачки ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 04 лютого 2020 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
В задоволенні позову Акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про  визнання квартири АДРЕСА_1 іпотекою банку,  внесення відомостей  до Державного реєстру іпотек та Державного  реєстру речових прав  на нерухоме майно щодо заборони  відчуження  іпотечного майна та звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості, яка виникла за кредитним договором №014/4038/74/53439 від 21.03.2007 року - відмовити.
Стягнути з Акціонерноготовариства «РайффайзенБанк Аваль» (код ЄДРПОУ - 14305909) на користь  ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер - НОМЕР_1 ) 7929,00 грн. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини постанови, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту постанови.
         
Повний текст  постанови  складено  09 липня 2020 року.

          Головуючий:                                          Судді: