УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №282/424/20 Головуючий у 1-й інст. Вальчук В. В. 
Категорія 23 Доповідач Григорусь Н. Й. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 вересня 2020 року   м. Житомир
Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді   Григорусь Н.Й.,
суддів Борисюк Р.М., Микитюк О.Ю.,
секретаря судового засідання Бірюченка Д.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу № 282/424/20 за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною 
за апеляційною скаргою Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка на рішення Любарського районного суду  Житомирської області від 28 липня 2020 року, яке ухвалене суддею Вальчуком В.В. у смт. Любар,
встановив:
Позивач у квітні 2020 року звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати недійсною додаткову угоду до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3301 га за кадастровим номером 1823182400:03:002:0018, укладену 10 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка. 
В обґрунтування своїх вимог зазначає, що оскільки вказаною додатковою угодою передбачено внесення орендарем орендної плати у розмірі понад 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, та не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати, тому вказану обставину позивач вважає підставою для задоволення позову. 
Рішенням Любарського районного суду Житомирської області від 28 липня 2020 року позов задоволено частково, визнано додаткову угоду до договору оренди землі від 25 березня 2005 року недійсною, вирішено питання судового збору. В задоволенні вимоги щодо стягнення з відповідача на користь позивача витрат на надання правової допомоги відмовлено.
Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, представник ПСП ім. Пархоменка Герасимов П.О. звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати, в задоволенні позову відмовити. Вказує, що трактування районним судом розміру орендної плати у «понад 3 %» як такої, що має ознаки невизначеності, є невірним, оскільки позивач отримував орендну плату від відповідача протягом 15 років й протягом цього періоду про перегляд розміру орендної плати до ПСП не звертався, а пункт оспорюваної додаткової угоди до договору оренди варто трактувати як 3 % від нормативної грошової оцінки. 
Зазначив, що судом першої інстанції неправильно застосовано ч. 1 ст. 215 ЦК України, ч. 1 ст. 203 ЦК України, ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» та не застосовано до спірних правовідносин положення ч. 1 ст. 15, ст. 213 ЦК України. Отже, задовольняючи позовні вимоги, на думку представника відповідача, суд першої інстанції не встановив, в чому полягало порушення прав позивача та порушення ст. 15 ЦК України.
Також, посилається на те, що додатковою угодою до договору оренди від 15 лютого 2010 року визначено, що за взаємною згодою сторін строк договору оренди земельної ділянки від 25 березня 2005 року продовжено на 10 років з 01 березня 2010 року до 01 березня 2020 року, після закінчення строку орендар має право на поновлення його на новий строк у порядку визначеному даним договором. Таким чином, за відсутності заперечень позивача договір оренди мав бути продовжений на умовах сплати позивачу орендної плати в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки строком на 10 років до 01 березня 2030 року, що не було враховано районним судом.
Представник позивача надіслав відзив. Вказує, що рішення суду першої інстанції є законним, а апеляційна скарга - безпідставною. 
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд доходить наступного висновку.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказане рішення зазначеним вимогам відповідає.
Задовольняючи позовну заяву, суд першої інстанції дійшов висновку, що зазначений у пункті 4.1 додаткової угоди від 10 грудня 2018 року, розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток. Тобто із вказаних положень угоди неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угоди вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цієї угоди також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
Статтею 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (абзац десятий пункту 9 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 30 січня 2003 року № 3-рп\2003).
Статтею 367 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,3222 га з кадастровим номером 1823182400:03:002:0018 площею 2,3301 га, розташованої на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку Серія ЯА № 144712 від 03 лютого 2005 року з актом визначення меж земельної ділянки (а.с. 14).
25 березня 2005 року між  ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,3301 га, розташовану на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області (а.с. 7-10).
Додатково 25 березня 2005 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка був складений акт прийому-передачі вказаної земельної ділянки (а.с. 11).
Згідно додаткової угоди від 15 лютого 2010 року про продовження внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 25 березня 2005 року, укладеної між вказаними сторонами, строк дії зазначеного договору продовжено до 01 березня 2020 року та п. 4.3 викладено у наступній редакції: «річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки і складає 1 141 грн в рік» (а.с. 12).
10 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ПСП ім. Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25 березня 2005 року, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01 березня 2030 року та у п.4.1 визначено, що розмір орендної плати становить понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) (а.с. 16 - 17).
Крім того, право оренди ПСП ім. Пархоменка належної ОСОБА_1 земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 25 березня 2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі від 10 грудня 2018 року було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21 січня 2019 року (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45219976 від 25.01.2019, що вбачається з копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 15).
Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, другою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та  умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з частинами першою - третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
За правилами статті 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі.
За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має  відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. 
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів доходить висновку, що сторонами не досягнуто згоди щодо такої істотної умови, як розмір орендної плати.
У пункті 4.1 додаткової угоди від 10 грудня 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю); розмір орендної плати у грошовій формі у гривнях (готівкова та безготівкова); можлива оплата виробленою продукцією за окремою домовленістю (а.с. 16 зворот).
Колегія погоджується із висновком суду першої інстанцій про те, що наведений зміст пункту 4.1 додаткової угоди до договору оренди про розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток плати. Інші положення цього договору шляхом тлумачення також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати. Обов`язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.
Так, відповідно до статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Частинами четвертою-сьомою статті 5 цього Закону визначено, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об`єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.
Зважаючи на те, що 10 грудня 2018 року при укладанні додаткової угоди до договору оренди землі від 25 березня 2005 року не погоджено розмір орендної плати, то обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про те, що вимоги законодавства про досягнення сторонами домовленості (згоди) щодо усіх істотних умов у договорах оренди не дотримані.
Таким чином, районний суд, встановивши відсутність в змісті оспорюваного договору оренди землі істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», зробив обґрунтований висновок про визнання такого договору недійсним, оскільки у договорі відсутня одна із істотних умов - розмір орендної плати, який виходячи із положень цього договору не відповідає вимогам законодавства, порушує права власника земельної ділянки на отримання орендної плати.
Безпідставними колегія визнає посилання представника скаржника, що не зазначення у спірній додатковій угоді точного розміру орендної плати не порушує прав позивача та його законних інтересів, оскільки протягом дії цього договору він не звертався до відповідача з вимогами про збільшення чи зміну розміру орендної плати. Суд першої інстанції дав свою оцінку цим запереченням, вказавши, що позивач скористався своїм правом на звернення за захистом до суду в обраний ним спосіб, який відповідає закону, з обґрунтуванням порушень його прав. 
Твердження представника відповідача про те, що розмір орендної плати визначений договором як «понад 3 %» є чітко визначеним та його слід трактувати як «3%» є безпідставними та необґрунтованими, оскільки одноразове отримання у грудні 2019 року позивачем грошових коштів за оспорюваним правочином не оспорюється, разом з тим, сплата останньої є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору та вже у квітні 2020 року звернувся до суду за захистом своїх прав.
Також, вірним є висновок суду про те, що відсутність у спірній додатковій угоді грошової оцінки - точного розміру орендної плати, унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням права орендодавця та підставою для визнання такої угоди недійсною відповідно до статей 203, 215 ЦК України. 
Також не заслуговують на увагу посилання представника відповідача на судову практику, оскільки вона висловлена у конкретних справах, обставини в яких не є аналогічними даному спору.
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дали їм належну оцінку згідно зі статтями 77, 229, 239 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права. 
Наведені в апеляційній скарзі інші доводи висновків суду першої інстанції не спростовують та не впливають на правильність прийнятого рішення.
Рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстави для його скасування відсутні.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка залишити без задоволення, а рішення Любарського районного суду  Житомирської області від 28 липня 2020 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст складено 28 вересня 2020 року