ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"02" червня 2020 р.           Справа№ 910/6552/19
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Тищенко А.І.
суддів:            Михальської Ю.Б. 
          Разіної Т.І. 
 
секретар судового засідання: Бендюг І.В.
за участю представників учасників справи: згідно з протоколом судового засідання від 02.06.2020
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу 
Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Лайн"
на рішення 
Господарського суду  міста Києва
від 05.12.2019 (повний текст рішення складено 12.12.2019)
у справі № 910/6552/19 (суддя Привалов А.І.) 
за позовом  Товариства з обмеженою відповідальністю "ОФІС ЛАЙН"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Каліпсо Фінанс", Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелт Прайм", Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Марцинкевич Лілії Анатоліївни
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету позову на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Авангард інвест"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету позову на стороні позивача:  Товариство з обмеженою відповідальністю "К.С.Камертон"
про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмету іпотеки та про скасування реєстраційних дій

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Товариство       з обмеженою відповідальністю "Офіс Лайн" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до  Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Каліпсо Фінанс",  Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелт Прайм", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Марцинкевич Лілії Анатоліївни       про:
- визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки серія та номер: 490, виданий 05.12.2018р., видавник: Марцинкевич Л.А. приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу;
- визнання недійсним (незаконним) та скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Марцинкевич Лілії Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44440998 від 06.12.2018р. 09:03:25, щодо реєстрації права власності за ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" (ідентифікаційний код 42568421), 03194, м. Київ, бульвар Кольцова, будинок 14-Д, офіс 610 на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 905988780000 номер запису про право власності 29287101;
- скасування запису про право власності № 29287101, внесений державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марцинкевич Лілею Анатоліївною 05.12.2018 09:54:33 на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 905988780000.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачу на підставі свідоцтва про право власності від 02.09.2003 серія НБ № 010007616, виданого Головним управлінням комунальної власності у м. Києві Київської міської державної адміністрації, належить нерухоме майно: нежилий будинок  - адмінкорпус (літ. Г), загальною площею 7787,80 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Київ, вул. Дегтярівська, 21 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 905988780000). Як зазначає позивач, йому стало відомо,  що державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марцинкевич Л.А. 05.12.2018 р. о 09:54:33 год. була внесена заява за № 31553909 про державну реєстрацію права власності щодо належного на праві власності позивачу вищезазначеного об`єкта нерухомого майна, а в подальшому 06.12.2018 р. цим же реєстратором було зареєстровано право власності на нього за Товариством з обмеженою відповідальністю «РІЕЛТ ПРАЙМ». Рішення про державну реєстрацію прав № 44440998 від 06.12.2018 р. та внесення відповідного запису про право власності № 29287101 було прийнято приватним нотаріусом Марцинкевич Л.А. на підставі договору купівлі-продажу предмету іпотеки, серія та номер: 490, виданий 05.12.2018 р.
Вважаючи укладений договір купівлі-продажу предмету іпотеки таким, що не відповідає вимогам Закону, а дії державного реєстратора такими, що були вчинені з грубими порушеннями чинного законодавства України, а отже такими, що підлягають скасуванню, ТОВ «Офіс Лайн» звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про визнання недійсним договору купівлі - продажу предмету іпотеки та про скасування реєстраційних дій.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та його мотиви 

Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.12.2019 у справі № 910/6552/19 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем не надано належного обґрунтування та доказів на підтвердження порушення його прав оспорюваним договором купівлі-продажу предмета іпотеки від 05.12.2018р., укладеного між ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" та ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ", а також не доведено порушення вимог цивільного законодавства під час укладання вказаного договору.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги  та узагальнення її доводів 

        Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Офіс Лайн" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, просить оскаржуване рішення скасувати  повністю та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги  задовольнити повністю, мотивуючи свої вимоги порушенням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального  права, неповним з`ясуванням обставин справи, неповним дослідженням доводів та доказів наданих сторонами та невідповідністю рішення суду обставинам справи.
 Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, позивач зазначає, що для запобігання  порушень з боку іпотекодержателя, ТОВ «Офіс Лайн», як власником майна, було накладено заборону вчинення реєстраційних дій відносно предмета іпотеки, шляхом подання відповідної заяви, що підтверджується відомостями із бази даних Державного реєстру речових прав від 05.12.2018 р., наданих приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Барамією Н.Г. Наявність зареєстрованої у встановленому порядку заяви власника № 31560970 про заборону вчинення реєстраційних дій щодо належного на праві власності об`єкту нерухомого майна № 905988780000 було безумовною перешкодою для реєстрації права власності на предмет іпотеки як за ТОВ «РІЕЛТ ПРАЙМ», так і за будь-якою іншою особою. Однак  приватний нотаріус Марцинкевич Л.А., всупереч вимог чинного законодавства, здійснила реєстрацію речових прав на нерухоме майно, чим було незаконно позбавлено ТОВ «Офіс Лайн» права власності.
Крім того, 22.11.2018 р. ТОВ «Офіс Лайн» було внесено та зареєстровано заяву № 31320802 про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об`єкта нерухомого майна. За загальними правилами та у відповідності до ч. 1 ст. 116 ГПК України перебіг процесуального строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок  (ч.1 ст. 116 ГПК України). 
Апелянт вважає, що визначений порядком строк (10 робочих днів) спливав лише 06.12.2018р. о 23:59 год. (23, 26, 27, 28, 29, 30 листопада 2018р. 3, 4, 5, 6 грудня 2018р.), однак державний реєстратор Марцинкевич Л.А. 05.12.2018р. спочатку вчинив реєстрацію заяви про реєстрацію права власності, а 06.12.2018р. зареєстрував право власності на предмет іпотеки за ТОВ «Ріелт Прайм» при наявності діючої на той час заборони власника об`єкта нерухомого майна, однак суд першої інстанції неправильно порахував 10 денний термін дії заяви власника об`єкту нерухомого майна та помилково визнав відсутнім факт наявної станом на 06.12.2018 р. в Державному реєстрі прав заборони на вчинення реєстраційних дій.
05.12.2018 р. приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Барамія Н.Г. додатково зареєструвала ще одну заяву ТОВ «Офіс Лайн» № 31560970 про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об`єкта нерухомого майна, яка є чинною також протягом 10 робочих днів, під час яких заборонено будь-яким реєстраторам вчиняти дії щодо об`єкту нерухомого майна. Останнім днем дії даної заяви ТОВ «Офіс Лайн» № 31560970 від 05.12.2018 р. є 20.12.2018 р. (19 грудня святковий вихідний день). Зазначена заява була чинною на момент проведення реєстрації права власності, не відкликана заявником та було прямою перешкодою для проведення реєстраційних дій.
Апелянт вважає, що приватний нотаріус  Марцинкевич Л.А.  не мала права  05.12.2018 р. посвідчувати договір купівлі-продажу предмета іпотеки, а 06.12.2018 р., вже діючи, як держаний реєстратор, не мала права приймати рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки.
Крім того, в обґрунтування апеляційної скарги позивач  посилається на те, що в матеріалах справи відсутні докази виконання вимог  ст. ст. 33, 35, 38  Закону України «Про іпотеку».
Апелянт зазначає, що матеріали справи  не містять доказів направлення та вручення зазначеної вимоги про усунення порушення на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Офіс Лайн», як іпотекодавця. Згідно наданих ТОВ «ФК «Каліпсо Фінанс» доказів вбачається, що ним, як іпотекодержателем була сформована 05.09.2017 р. за № 05/09/17-1 вимога про усунення порушення, але належних доказів про її відправлення на адресу ТОВ «Офіс Лайн» та вручення/повернення не надано. Конверт, який наданий відповідачем-1, як доказ направлення вимоги про усунення порушень та її повернення містить штрихкодовий ідентифікатор 03031 14572171,  інформація про який на сайті ПАТ «УКРПОШТА» взагалі відсутня. Тобто, достеменно встановити, що в цьому конверті на адресу ТОВ «Офіс Лайн» була направлена вимога про усунення порушення від 05.09.2017 р. за № 05/09/17-1 неможливо, а за відсутності доказів надіслання вимоги про усунення порушення, звернення стягнення на предмет іпотеки прямо суперечить приписам ст. 35 Закону України «Про іпотеку».
На думку апелянта,  ТОВ «Ріелт Прайм» та ТОВ «ФК «Каліпсо Фінанс» при укладенні правочину та для проведення державної реєстрації права власності не було подано таких документів як: вимога про усунення порушень, опис вкладення в поштове відправлення, конверт, відстеження з офіційного сайту ПАТ «УКРПОШТА» та документ, що підтверджує оплату поштових послуг з пересилання листа.
Відсутність даних документів унеможливлює застосування процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Матеріалами справи встановлено, що відповідач-2 набув право власності на предмет іпотеки шляхом застосування процедури, передбаченої ст. 38 Закону України «Про іпотеку»,  однак відповідачами 1, 2 документа, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем відповідного повідомлення не надано, а отже апелянт вважає, що  укладати договір купівлі-продажу предмета іпотеки відповідачі 1,2 не мали права.
Апелянт переконаний, що відповідачем-1 не було дотримано обов`язкового порядку вчинення алгоритму законодавчо встановлених дій, що у сукупності є підставою для визнання оспорюваного правочину недійсним та скасування державної реєстрації права власності за  відповідачем-2.
За загальними положеннями про недійсність правочину, визначеними ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьохг Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Не виконання іпотекодержателем відповідачем-1 умов іпотечного договору та вимог ст. 35 Закону України  «Про Іпотеку» позбавляє його права продати від свого імені предмет іпотеки, що є наслідком визнання судом недійсним укладеного правочину.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу 

07.02.2020 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Авангард Інвест» надійшов відзив  на апеляційну скаргу, в якому міститься заперечення на апеляційну скаргу, яка є на його думку не обґрунтованою як нормативно так і з точки зору відповідності фактичним обставинам справи. В свою чергу, рішення суду першої інстанції вважає повністю законним та обґрунтованим.
10.02.2020 від представника Товариства з обмеженою відповідальністю  через відділ документального забезпечення суду надійшов відзив  на апеляційну скаргу, в якому відповідач-2 заперечує проти її вимог, рішення суду першої інстанції вважає законним та обґрунтованим, у зв`язку з чим просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Відповідач-1, відповідач-3, третя особа  Товариство з обмеженою відповідальністю  «К.С. Камертон» не скористались своїм правом на надання відзиву на апеляційну скаргу, що, в свою чергу, не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції, відповідно до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України.

Явка представників у судове засідання 

В судове засідання представник позивача не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, 02.06.2020 через відділ документального забезпечення суду від  позивача подано клопотання про відкладення розгляду справи  на більш пізній час  з тих підстав, що Кабінетом Міністрів України  № 211 від 11.03.2020 продовжено дію карантину до 22.06.2020, у зв`язку із чим позивач не отримував поштового повідомлення про дату та час розгляду апеляційної скарги, а відповідна інформація стала йому відома напередодні судового засідання під час моніторингу ресурсу сайту www.court.gov.ua. Директор товариства не має можливості прийняти участь у судовому засіданні 02 червня 2020, як з огляду на неотримання належним чином повідомлення про дату і час судового засідання так і на наявність ознак можливого вірусного захворювання, а інших представників у товариства не має, зокрема через введення карантину, що унеможливило підписання відповідного договору про надання правової допомоги з адвокатом.  За таких обставин товариство об`єктивно позбавлено права реалізувати свої процесуальні права під час розгляду його апеляційної скарги та реалізації права на судовий захист його прав, свобод та інтересів. 
Представники відповідача-1, 3 та третьої особи ТОВ «К.М. Камертон» в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялись  належним чином,  про причини неявки суд не повідомлено.
Неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті (ч.1 ст.202 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до  змісту п.1 ч. 3 ст.202 Господарського процесуального кодексу України       суд розглядає справу за відсутності учасника справи, якого було належним чином повідомлено про судове засідання, та яким не було повідомлено про причини неявки.
Застосовуючи згідно статті 3 Господарського процесуального кодексу України, статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» при розгляді справи частину 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, колегія суддів зазначає, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується обов`язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії»(«Alimentaria Sanders S.A. v. Spain») від 07.07.1989).
Також необхідно зазначити, що за змістом статті 2 Закону України "Про доступ до судових рішень" кожен має право на доступ до судових рішень у порядку, визначеному цим Законом. Усі судові рішення є відкритими та підлягають оприлюдненню в електронній формі.
Ухвалу Північного апеляційного господарського суду м. Києва від 04.05.2020 пр опризначення справи № 910/6552/19 до розгляду було оприлюднено у Єдиному державному реєстрі судових рішень 07.05.2020 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/89083475, а тому апелянт або його представник міг ознайомитися з текстом оскаржуваного рішення раніше, ніж напередодні судового засідання 02.06.2020.
Разом із тим право на доступ до суду не є абсолютним та може підлягати обмеженням, зокрема щодо умов прийнятності скарг, оскільки право на доступ до суду за свою природою потребує регулювання державою. Отже, кожна держава встановлює правила судової процедури, зокрема й процесуальні заборони та обмеження, зміст яких - не допустити безладного перебігу судового процесу (рішення Європейського суду з прав людини від 20.05.2010 у справі "Пелевін проти України").
Сторони у розумні інтервалу часу мають вживати заходів, щоб дізнатися про стан відомого їм судового провадження, та зобов`язані сумлінно користуватися наданими їм процесуальними правами.
   Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (рішення Європейського суду з прав людини від 07.07.1989 у справі "Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії" та від 08.11.2005 у справі "Смірнова проти України").
Колегія суддів також вважає за необхідне звернути увагу на положення, закріплені у статті 129 Конституції України, згідно яких основними засадами судочинства є, зокрема, законність, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Принцип законності визначається тим, що суд у своїй діяльності при вирішенні справ повинен додержуватись норм процесуального права.
Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінку сторін, предмет спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005р. у справі «Смірнова проти України»). 
Вислухавши думку представника відповідача-2, третьої особи ТОВ «Авангард Інвест», колегія відхилила клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи, оскільки з 22.05.2020 на території України діє адаптивна модель карантину, що не позбавляє представника позивача права брати участь у розгляді справи, розгляд даної справи  неодноразово відкладався, додаткових доказів у справі позивачем суду не надано, а отже колегія вважає за можливе розглядати справу у відсутності представників учасників процесу, які не з`явились в судове засідання. 

Обставини справи встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

02.11.2004 між ВАТ "ВіЕйБі Банк" (правонаступник - ПАТ "ВіЕйБі Банк", за договором - кредитодавець) та ТОВ "ОФІС ЛАЙН" (за договором - позичальник) був укладений кредитний договір № 155, за умовами якого кредитодавець  надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у формі мультивалютної кредитної лінії з максимальним лімітом в сумі еквівалентній 8 600 000,00 грн., на наступні цілі: реконструкція виробничо-адміністративного комплексу, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, буд. 21.
02.11.2004 на забезпечення виконання зобов`язань по поверненню кредитних коштів та інших зобов`язань за кредитним договором №155, між ВАТ "ВіЕйБі Банк" (за договором - іпотекодержатель) та ТОВ "ОФІС ЛАЙН" (за договором - іпотекодавець) було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю.В. та зареєстрований в реєстрі за № 7551.
Згідно з п. 1.1 Іпотечного договору іпотекодавець з метою забезпечення виконання основного зобов`язання, що випливає з Кредитного договору, передає в іпотеку, а іпотекодержатель приймає в іпотеку предмет іпотеки. Відповідно до умов Іпотечного договору  предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме: нежитловий будинок-адмінкорпус (літера Г) загальною площею 7787,80 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, буд. 21. Згідно з п. 9.3 Іпотечного договору останній діє до повного виконання зобов`язання позичальником за Кредитним договором.
Умовами іпотечного договору передбачено право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку виконання зобов`язань (або тієї чи іншої його частини) за кредитним договором воно не буде виконано.
Згідно з умовами договору від 22.07.2009 про внесення змін до Іпотечного договору від 02.11.2004, укладеного між ВАТ "ВіЕйБі Банк" та ТОВ "ОФІС ЛАЙН",  строк повернення кредиту встановлений до 31.10.2014.
Позивач взяті на себе зобов`язання з повернення кредиту у встановлений договором строк не виконав. 
У разі порушення позичальником чи іпотекодавцем своїх зобов`язань банк має право вимагати дострокового виконання зобов`язань по кредитному договору, а в разі їх невиконання - отримати задоволення своїх вимог з вартості предмета іпотеки.
Звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки банк має право на підставах, умовах і в порядку, передбачених іпотечним договором.
Пунктом 7.1 іпотечного договору визначено, що у випадку невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язань по кредитному договору в цілому або в тій чи іншій його частині та/або невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим іпотечним договором, в цілому або в тій чи іншій його частині, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язань за кредитним договором, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 7.4 іпотечного договору передбачено можливість звернення стягнення на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку" та умовами цього іпотечного договору; продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку" та умовами даного іпотечного договору.
Згідно п. 7.5. іпотечного договору іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до частини 1 статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш, ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
З матеріалів справи вбачається, що на виконання вимог вищезазначеної норми Закону 18.10.2011 року ВАТ "ВіЕйБі Банк"  надіслало іпотекодавцю вимогу про виконання порушеного зобов`язання. Вимога була не виконана, що зумовило вчинення банком дій, направлених на звернення стягнення на Предмет іпотеки.
20.12.2013 між Відкритим акціонерним товариством "Всеукраїнський Акціонерний Банк" (за договором - первісний кредитор) і Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Каліпсо Фінанс" (за договором - фактор) було укладено договір факторингу №13/20/12-01, відповідно до якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, клієнт передає (відступає) на користь фактора, а фактор набуває право вимоги до Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Лайн" і зобов`язується сплати клієнту суму, визначену пунктом 4.1 цього договору, на умовах, визначених цим договором.
Відповідно до пункту 1.1 договору відступлення прав за іпотечним договором від 20.12.2013 первісний кредитор (банк) передає, а фактор (товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Каліпсо Фінанс") приймає всі права за іпотечним договором, посвідченим 02.11.2004 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю.В. та зареєстрованим в реєстрі за №7551 (з урахуванням всіх змін та доповнень до договору іпотеки), що укладений між первісним кредитором і Товариством з обмеженою відповідальністю "Офіс Лайн" в забезпечення виконання зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором.
20.12.2013 на виконання умов Договору факторингу, між ВАТ "ВіЕйБі Банк" та ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" був укладений договір про відступлення прав за Іпотечним договором, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю.В. за реєстровим № 15146.
Відповідно до п. 1.1 договору відступлення прав, первісний кредитор передає, а фактор приймає всі права за Іпотечним договором в забезпечення виконання зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором. Згідно з умовами п. 1.2 договору про відступлення прав, предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме: нежитловий будинок-адмінкорпус (літера Г) загальною площею 7787,80 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, буд. 21. Нерухоме майно передане в іпотеку разом з усіма його приналежностями.
З матеріалів справи вбачається, що на підставі вказаних договорів з 20.12.2013 ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" стало правонаступником всіх прав ВАТ "ВіЕйБі Банк" у правовідносинах з позивачем по кредитному договору та іпотечному договору, в тому числі набуло статусу іпотекодержателя предмета іпотеки - нежилого будинку-адмінкорпусу (літ. "Г"), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, будинок 21, у зв`язку з чим отримало право вимагати від ТОВ "ОФІС ЛАЙН" належного виконання зобов`язань за вказаними договорами.
Як  випливає зі змісту укладених договорів факторингу та відступлення прав вимоги, кінцевий термін повернення ТОВ "ОФІС ЛАЙН" кредитних коштів сплив 31.10.2014 року. 
У зв`язку з невиконання позивачем своїх зобов`язань за кредитним договором ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" було звернено стягнення на предмет іпотеки.
Як вбачається з матеріалів справи, 09.08.2018 року на адресу ТОВ "ОФІС ЛАЙН" відповідачем-1 було направлено повідомлення 09/08/18-1 про продаж предмета іпотеки третій особі (а.с. 38-43 том 2).
Матеріали справи не містять доказів вчинення позивачем дій для виконання своїх зобов`язань за кредитним договором та вчинення дій для придбання предмету іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем.
Отже, протягом 5 днів після закінчення тридцятиденного строку, передбаченого ст. 38 Закону України "Про іпотеку", позивач втратив право на придбання предмета іпотеки. 
05.12.2018 за договором купівлі-продажу предмета іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марцинкевич Л.А. за реєстровим №490, ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" відчужило предмет іпотеки на користь ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ".
Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора приватного нотаріуса Марцинкевич Л.А., індексний номер 44440998 від 06.12.2018р. 09:03:25, право власності зареєстровано за ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 905988780000 (номер запису про право власності 29287101).
Підставою виникнення права власності зазначено договір купівлі-продажу предмету іпотеки №490, виданий 05.12.2018.
05.12.2018 ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" було подано державному реєстратору, приватному нотаріусу Марцинкевич Л.А. заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки. Зазначена заява була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.12.2018 о 09:54:33.
Відповідно до статті 25 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" розгляд вказаної заяви було зупинено державним реєстратором, оскільки в реєстрі містилась заява про заборону вчинення реєстраційних дій, зареєстрована позивачем 22.11.2018.
Приписами зазначеної вище статті державний реєстратор також приймає рішення про відновлення реєстраційних дій, якщо власником об`єкта нерухомого майна, яким подано заяву про заборону вчинення реєстраційних дій, у строк, що не перевищує десяти робочих днів, не подано рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили.
Після спливу десяти робочих днів з дня реєстрації заяви позивача про заборону вчинення реєстраційних дій 06.12.2018 приватним нотаріусом Марцинкевич Л.А. було відновлено розгляд заяви ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" про реєстрацію права власності.
Результатом розгляду цієї заяви стало проведення державної реєстрації права власності ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" на предмет іпотеки на підставі укладеного з ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" договору купівлі-продажу (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 905988780000, номер запису про право власності: 29287101).
27.12.2018 ТОВ "ОФІС ЛАЙН" звернулось до Міністерства юстиції України зі скаргою, в якій просило скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ". За результатами проведеного засідання вказаної Комісії було надано висновок від 14.01.2019, яким рекомендовано відмовити у задоволенні скарги ТОВ "ОФІС ЛАЙН", оскільки відсутні обставини, якими скаржник обґрунтовує свої вимоги.
15.01.2019 Міністерством юстиції України на підставі висновку Комісії, було видано наказ № 120/7, яким відмовлено у задоволенні скарги ТОВ "ОФІС ЛАЙН" та повністю підтверджено законність дій державного реєстратора.
Позивач звернувся до суду за захистом своїх прав, оскільки вважає укладений договір купівлі - продажу іпотеки №490, виданий 05.12.2018 таким, що не відповідає вимогам закону, а дії державного реєстратора такими, що були вчинені з грубим порушенням чинного законодавства України, а отже такими, що підлягають скасуванню. Також позивачем у позовній заяві зазначено про фіктивність оспорюваного договору як на одні з підстав визнання недійсності договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Частина 1 статті 202 ЦК України передбачає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно ч. 1 статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Відповідно до ч. 2 статті 509 ЦК України зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Згідно п.1 ч. 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частина 1 статті 626 ЦК України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ч.1 ст.1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).
За приписами ч. 1 ст. 530 Цивільного Кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Аналогічне положення містить стаття 193 Господарського кодексу України, яка передбачає, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.
За змістом ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Статтею 1 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Частиною 5 ст. З Закону України "Про іпотеку" встановлено, що у разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.
Згідно частини 1 статті 7 Закону України "Про іпотеку" за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Відповідно до ст. 12 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Частиною 1 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст. 12 цього Закону.
Статтею 1054 Цивільного кодексу України визначено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти. До відносин за кредитним договором застосовуються положення параграфа 1 глави 2 Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено цим параграфом і не випливає із суті кредитного договору.
У свою чергу, нормами статей 1049, 1050 Цивільного кодексу України передбачено, що позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором. Якщо позичальник своєчасно не повернув суму позики, він зобов`язаний сплатити грошову суму відповідно до статті 625 цього Кодексу.
Частиною 2 статті 1050 Цивільного кодексу України визначено, що якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.
Статтею 512 ЦК України визначено підстави заміни кредитора у зобов`язанні, зокрема внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові (ч. 1 ст. 513 ЦК України).
За приписами статей 514, 516 Цивільного кодексу України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. Заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.
Первісний кредитор у зобов`язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення (ч. 1 ст. 517 ЦК України).
Виконання зобов`язання може забезпечуватися, зокрема, заставою, окремим видом якої є іпотека нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ч. 1 ст. 546, ч. 1 ст. 575 ЦК України).
Статтею 38 Закону України "Про іпотеку" передбачено, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Як вбачається з матеріалів справи  09.08.2018 року на адресу ТОВ "ОФІС ЛАЙН" відповідачем-1 було направлено повідомлення 09/08/18-1 про продаж предмета іпотеки третій особі (а.с.38-43 том 2), яке було направлено цінним листом з описом вкладення (трек номер листа 01001 63623123)  та повідомленням про вручення на адресу позивача: 04119, м. Київ, вул. Дегятярівська, 21, проте по закінченню строку  зберігання (позивач не отримав зазначений лист)  поштова кореспонденція повернулась на адресу відправника ТОВ «Фінансова компанія «Каліпсо Фінанс».
Заперечення позивача  про те, що зазначена вимога на його адресу не направлялась, оскільки неможливого перевірити рух поштового відправлення за трек номером на сайті Укрпошти не приймається колегією до уваги, оскільки інформація про пересилання поштових відправлень зберігається в системі протягом 6 місяців з моменту реєстрації, а отже на момент розгляду справи рух поштового відправлення  за трек номером   0303114572171 відстежити неможливо. 
Матеріали справи не містять доказів вчинення позивачем дій для виконання своїх зобов`язань за кредитним договором та вчинення дій для придбання предмету іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем.
Неналежне повідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки про намір продажу предмета іпотеки не може бути підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними, оскільки правовим наслідком такого невиконання законом встановлює відшкодування іпотекодержателем збитків.
Отже, протягом 5 днів після закінчення тридцятиденного строку, передбаченого ст. 38 Закону України "Про іпотеку", позивач втратив право на придбання предмета іпотеки. 
05.12.2018 за договором купівлі-продажу предмета іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марцинкевич Л.А. за реєстровим №490, ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" відчужило предмет іпотеки на користь ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ".
Посилання позивача на неналежне повідомлення іпотекодавця про намір іпотекодержателя вчинити правочин щодо предмета іпотеки, не може бути підставою для визнання недійсними договору купівлі-продажу предмета іпотеки від 05.12.2018р., укладеного між ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" та  ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ".
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 643/8134/16-ц, згідно якої неналежне повідомлення іпотекодавців про намір іпотекодержателя вчинити правочин щодо предмета іпотеки не є підставою для визнання недійсними договору купівлі-продажу предмета іпотеки.
Також суд апеляційної інстанції  зазначає, що за умовами договору іпотеки та нормами чинного законодавства (ст. 35 Закону України "Про іпотеку") відповідач-1, як іпотекодержатель, зобов`язаний був надіслати іпотекодавцю та позичальнику письмову вимогу про усунення порушення шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм за адресами, зазначеними у договорі. Чинне законодавство не ставить іпотекодержателю в обов`язок з`ясовувати причини неотримання іпотекодавцем поштових відправлень, надісланих за його поштовою адресою в установленому порядку.
Відповідачем-1 надано докази належного виконання обов`язку по направленню на адресу позивача вимоги про усунення порушень від 05 вересня 2017 року № 05/09/17-1. Також до суду першої інстанції було надано для огляду оригінал та надана належним чином засвідчена копія конверту, в якому була направлена вимога про усунення порушень та який повернувся на адресу ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" з відміткою "за закінченням встановленого терміну зберігання".
Поштові відправлення повернуті органами поштового зв`язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення, тощо є належним підтвердженням виконання вимог чинного законодавства щодо надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.
Аналогічний висновок міститься у постанові Вищого господарського суду  України від 29 березня 2012 року у справі №5010/1580/2011-26/66.
Враховуючи наявність достовірних доказів направлення вимоги про усунення порушення відповідачем, судова колегія  не приймає до уваги посилання позивача на неотримання ним відповідної вимоги та не приймає їх в якості підстави для задоволення позову та  визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки.
Посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставою недійсності вказаного правочину, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього (постанова Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 643/8134/16-ц).
Суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що позивачем не ставиться питання про відшкодування йому різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, а тому посилання позивача на продаж предмета іпотеки за ціною, визначеною з порушенням ст. 38 Закону України "Про іпотеку" є необґрунтованими та не впливають на дійсність договору купівлі-продажу предмета іпотеки.
Зазначена позиція узгоджується з висновком Верховного Суду України, наведеним у  постанові від 5 квітня 2017 року по  справі за № 6-3034цс16.
Суд апеляційної інстанції також не приймає до уваги посилання позивача на порушення Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі - Порядок), затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5, які викладені у заяві позивача про доповнення (збільшення) підстав позову ( а.с. 214-216 том 3).
Відповідно до вимог зазначеного Порядку нотаріус має право посвідчувати договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотньому повідомленні відмітка органу зв`язку.
В зв`язку з цим, оскільки направлене на адресу позивача (як власника та  іпотекодавця) повідомлення про продаж повернулось з відміткою "за закінченням встановленого терміну зберігання", зазначене положення Порядку нібито не було дотримано.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.
В даному випадку закон чітко розділяє іпотекодавця, який є власником нерухомого майна, та інших осіб, права яких зареєстровані на це нерухоме майно.
Положення Порядку, на яке посилається позивач, передбачає, що нотаріус має право посвідчувати договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки.
Позивач, будучи власником предмета іпотеки та іпотекодавцем, не є такою іншою особою, права якої зареєстровані щодо предмета іпотеки. В зв`язку з цим, вимога Порядку взагалі не поширюється на позивача та не може бути застосована до спірних правовідносин.
Крім того, згідно зі ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1 - 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України.
Частиною 1 ст. 203 Цивільного кодексу України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Тобто, закон визначає як підставу недійсності правочину лише недодержання саме стороною правочину і саме вимог цивільного законодавства.
Судом встановлено,  що відповідач-1 та відповідач-2 (як сторони правочину) належним чином виконали всі, встановлені ч. 1 - 3, 5, 6 ст. 203 ЦК України вимоги закону, що виключає можливість визнання недійсним спірного договору. Положення  Порядку, на яке посилається позивач, встановлює вимоги щодо діяльності нотаріуса, який не є стороною правочину. В зв`язку з цим, наведене положення не може бути застосовано як підстава для визнання правочину недійсним відповідно до положень ст. 215 ЦК України.
Як вбачається  з наявних матеріалів справи,  відповідачем-1 направлялась письмова вимога про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, відповідно до вимог ст. 38 Закону України "Про іпотеку", а також відповідачем-1 направлялося на адресу позивача повідомлення про продаж предмету іпотеки, а тому суд апеляційної інстанції  не приймає до уваги твердження позивача та третьої особи на стороні позивача, що під час укладення оспорюваного договору купівлі-продажу ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" було порушено встановлену законом процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки зазначене твердження  повністю спростовуються зібраними у справі доказами.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Згідно зі ст.2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Заявник, зокрема, іпотекодержатель, - особа, в інтересах якої встановлено, змінено або припинено іпотеку, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення іпотеки.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку", є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Частиною 2 ст. 18 вказаного вище Закону встановлено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.
Відповідно до п. 57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України  від 25.12.2015 року №1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Як встановлено судом та вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора приватного нотаріуса Марцинкевич Л.А., індексний номер 44440998 від 06.12.2018р. 09:03:25, право власності зареєстровано за ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 905988780000 (номер запису про право власності 29287101).
Підставою виникнення права власності зазначено договір купівлі-продажу предмету іпотеки № 490, виданий 05.12.2018.
05.12.2018 ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" було подано державному реєстратору, приватному нотаріусу Марцинкевич Л.А. заяву про реєстрацію права власності на Предмет іпотеки. Зазначена заява була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.12.2018 о 09:54:33.
Відповідно до статті 25 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі Закону) розгляд вказаної заяви було зупинено державним реєстратором, оскільки в реєстрі містилась заява про заборону вчинення реєстраційних дій, зареєстрована позивачем 22.11.2018.
Приписами зазначеної вище статті державний реєстратор також приймає рішення про відновлення реєстраційних дій, якщо власником об`єкта нерухомого майна, яким подано заяву про заборону вчинення реєстраційних дій, у строк, що не перевищує десяти робочих днів, не подано рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили.
Після спливу десяти робочих днів з дня реєстрації заяви позивача про заборону вчинення реєстраційних дій 06.12.2018 приватним нотаріусом Марцинкевич Л.А. було відновлено розгляд заяви ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" про реєстрацію права власності.
Результатом розгляду цієї заяви стало проведення державної реєстрації права власності ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" на предмет іпотеки на підставі укладеного з ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" договору купівлі-продажу (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 905988780000, номер запису про право власності: 29287101).
Суд апеляційної інстанції  не приймає до уваги посилання позивача на зареєстровану заяву від 05.12.2018, оскільки, підставою для зупинення розгляду заяви про реєстрацію права власності відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону, є наявність в Державному реєстрі прав зареєстрованої заяви власника про заборону вчинення реєстраційних дій. 
Проте, як вбачається із матеріалів справи, зокрема, відомостей з бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав, чергова заява позивача про заборону вчинення реєстраційних дій була зареєстрована 05.12.2018 о 12:08:45 тобто пізніше, ніж  заява ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" про реєстрацію права власності, яка була зареєстрована 05.12.2018 о 09:54:33.
Таким чином,  на момент реєстрації заяви ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" в Державному реєстрі прав не існувало та не було зареєстровано заяву позивача від 05.12.2018, а отже,  в силу положень ч. 1 ст. 25 Закону заява позивача не могла бути підставою для зупинення розгляду заяви про реєстрацію права власності.
Крім того, положенням ч. 8 ст. 18 Закону визначено, що у разі якщо під час розгляду заяви про державну реєстрацію прав на нерухоме майно державним реєстратором встановлено наявність зареєстрованих у Державному реєстрі прав інших заяв про державну реєстрацію прав на це саме майно, заяви розглядаються в порядку черговості їх надходження. Наступна заява розглядається лише після прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації щодо заяви, зареєстрованої в Державному реєстрі прав раніше. Черговість розгляду заяв щодо одного об`єкта нерухомого майна застосовується як під час розгляду заяв про державну реєстрацію права власності та інших речових прав, так і під час розгляду заяв про державну реєстрацію обтяжень таких прав.
Таким чином, враховуючи, що заява ТОВ "ОФІС ЛАЙН" про заборону вчинення реєстраційних дій від 05.12.2018 була зареєстрована після реєстрації заяви ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" про реєстрацію права власності, вона не могла бути перешкодою для реєстрації права власності в силу вказаних положень Закону щодо черговості розгляду заяв.
Крім того, колегія не приймає до уваги доводи апелянта щодо строку дії його заяви про заборону вчинення реєстраційних дій до 06.12.2018, оскільки на його думку перебіг процесуального строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язують її початок відповідно до  ч.1 ст. 116 ГПК України, виходячи з наступного.
Відносини у сфері державної речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень вурегульовано положеннями спеціального Закону України «Про державну реєстрацію речових прав нерухоме майно та їх обтяжень» відповідно до положень якого  реєстраційні дії (як і їх зупинення) здійснюються в день реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав (стаття 19 Закону). Тобто законом чітко визначено, що у відносинах державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, облік строків здійснюється з моменту реєстрації відповідної заяви власника. Тобто, загальні положення цивільного законодавства щодо обліку строків до відносин у сфері державної реєстрації прав не застосовуються.
Таким чином, відсутні  підстави для твердження про незаконний характер рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Марцинкевич Л.А. індексний номер 44440998 від 06.12.2018 про реєстрацію за ТОВ «РІЕЛТ ПРАЙМ» права власності на будівлю (ідентифікаційний код 42568421), 03194, м. Київ, бульвар Кольцова, будинок 14-Д, офіс 610 на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 905988780000 номер запису про право власності 29287101 та  скасування запису про право власності № 29287101 внесений державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марцинкевич Лілею Анатоліївною 05.12.2018 09:54:33 на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 905988780000.
Наведені фактичні обставини справи, а також норми законодавства повністю спростовують викладені в позовній заяві доводи, а також підтверджують правомірність укладення оспорюваного договору купівлі-продажу та реєстрації права власності ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ".
Колегія не приймає до уваги твердження позивача про фіктивність оспорюваного договору, як на одну з підстав для недійсності договору купівлі-продажу предмета іпотеки.
Відповідно до  ч. 1 ст. 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином.
Основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) іншого учасника або третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину (постанова Верховного Суду від 15.03.2018 №910/14757/17).
Фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для вигляду, знаючи заздалегідь, що він не буде виконаний. При вчиненні фіктивного правочину сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Причому такі цілі можуть бути протизаконними, або фіктивний правочин може взагалі не мати правової мети. Визнання фіктивного правочину недійсним потребує встановлення господарським судом умислу його сторін.
Згідно з ст. 655 ЦК України визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Тобто, правовим наслідком договору купівлі-продажу є перехід права власності на майно до покупця. 
У постанові Верховного Суду України від 21.01.2015 у справі №6-197цс14 викладено правовий висновок про те, що для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину. У разі, якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфіковано як фіктивний.
Суд відзначає, що позивачем не доведено наявності умислу обох сторін (відповідачів) на вчинення фіктивного правочину.
Згідно зі ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1 - 3, 5, 6 ст. 203 Цивільного кодексу України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 203 Цивільного кодексу України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для дійсності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа яка вчиняє правочин повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятись у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Пунктами 1, 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009р. "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" передбачено, що цивільні відносини щодо недійсності правочинів регулюються Цивільним кодексом України (далі - ЦК), Земельним кодексом України, Сімейним кодексом України, Законом України від 12 травня 1991 року № 1023-XII "Про захист прав споживачів" (в редакції Закону від 1 грудня 2005 року № 3161-IV), Законом України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" (в редакції Закону від 2 жовтня 2003 року № 1211-IV) та іншими актами законодавства.
При розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи.
Судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.
Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).
Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Як встановлено судом вище, спірний договір купівлі-продажу предмета іпотеки укладено відповідачами з дотриманням положень Закону України "Про іпотеку".
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України  передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що позивачем не надано належного обґрунтування та доказів на підтвердження порушення його прав оспорюваним договором купівлі-продажу предмета іпотеки від 05.12.2018р., укладеного між ТОВ "ФК "КАЛІПСО ФІНАНС" та ТОВ "РІЕЛТ ПРАЙМ" не доведено порушення вимог цивільного законодавства під час укладання вказаного договору, не надано суду належних і допустимих доказів на підтвердження фактів та обставин, викладених в позовній заяві,  у зв`язку із чим позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Згідно ч.1 ст.3 Господарського процесуального кодексу України судочинство в господарських судах здійснюється відповідно до Конституції України, цього Кодексу, Закону України "Про міжнародне приватне право", Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", а також міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.
Згідно приписів ст.9 Конституції України, статті 19 Закону України "Про міжнародні договори України" і статті 4 Господарського процесуального кодексу України господарські суди у процесі здійснення правосуддя мають за відповідними правилами керуватися нормами зазначених документів, ратифікованих законами України
Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне        застосування норм матеріального права.
Як визначено ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. 
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до п.3 ч.4 ст.238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод   1950 року зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994р. Європейського суду з прав людини у справі "Руїс Торіха проти Іспанії"). Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини,  яка відображає принцип,  пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у  рішеннях  судів  та інших органів з вирішення спорів мають бути  належним чином зазначені підстави,  на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт   1   статті   6  Конвенції  зобов`язує  суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент.  Міра,  до якої суд має виконати  обов`язок  щодо  обґрунтування  рішення,  може  бути різною  в залежності від характеру рішення (див.  рішення у справі  "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v.  Spain) від  9  грудня 1994 року,  серія A,  N 303-A,  п.  29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі  та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін,  орган влади зобов`язаний виправдати  свої  дії,  навівши  обґрунтування  своїх  рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen  v.  Finland),  N 37801/97,  п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне  призначення   обґрунтованого   рішення   полягає   в   тому,   щоб  продемонструвати  сторонам,  що  вони  були  почуті.  Крім   того, вмотивоване  рішення  дає  стороні  можливість  оскаржити  його та отримати його  перегляд  вищестоящою  інстанцією.  Лише  за  умови винесення  обґрунтованого  рішення  може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див.  рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v.  Finland),  №49684/99, п. 30, від  27 вересня 2001 року).
Аналогічна правова позиція викладена у постановах від 13.03.2018, від 24.04.2019  Верховного Суду по справах №910/13407/17 та №915/370/16.
Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані, такі, що  не заслуговують на увагу, оскільки не спростовують правильність викладених в судовому рішенні висновків.
Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 05.12.2019 у справі № 910/6552/19 обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже, підстав для його скасування не вбачається, у зв`язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Судові витрати.
У зв`язку з відсутністю підстав для задоволення апеляційної скарги, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у відповідності до ст. 129 ГПК України покладаються Північним апеляційним господарським судом на Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Лайн".
Керуючись статтями  129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В :
      
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Лайн" на рішення Господарського суду  міста Києва від 05.12.2019 у справі № 910/6552/19 залишити без задоволення.
   Рішення Господарського суду міста Києва рішення Господарського суду  міста Києва від 05.12.2019 у справі № 910/6552/19 залишити без змін.
    Матеріали справи №  910/6552/19 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у  порядку, передбаченому статтями  286-291 Господарського процесуального кодексу України. 

Повний текст підписано  24.06.2020.

Головуючий суддя                                                            А.І. Тищенко 

Судді                                                                                Ю.Б. Михальська

                                                                                Т.І. Разіна