ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 м.Рівне, вул.Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 вересня 2020 року                                                                                  Справа № 906/755/19 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Грязнов В.В., суддя Розізнана І.В. ,  суддя Мельник О.В. 

секретар судового засідання Новосельська О.В.

представники учасників справи:
прокурор-          Прокопчук О.В.;
позивач 1-         не з`явився;
позивач 2-         не з`явився;  
третя особа-      не з`явився;
відповідач 2-     не з`явився;
відповідач 3-     не з`явився,
       
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника прокурора Житомир-ської області на рішення господарського суду Житомирської області від 08.02.2020, повний текст якого складено 28.02.2020, у справі №906/755/19 (суддя Соловей Л.А.)

за позовом Заступника керівника Житомирської місцевої прокуратури 
в інтересах держави в особі 
1. Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області м.Житомир
2. Департаменту освіти Житомирської міської ради м.Житомир 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні Позивача -
Житомирська загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів №26 м.Житомир
до                 1. Житомирської міської ради м.Житомир
 2. Фізичної особи-підприємця Рудківського Віктора Казимировича м.Житомир
про визнання незаконними та скасування рішень органу місцевого самоврядування 
№316 від 06.09.2016 та №1083 від 26.06.2018, 
      визнання недійсним договору оренди землі від 04.09.2018 та 
      зобов`язання повернути земельну ділянку,- 

У липні 2019 року Заступник керівника Житомирської місцевої прокуратури (надалі в тексті - Прокурор) звернувся з позовом в інтересах держави в особі Головного управління Держгеока-дастру у Житомирській області (надалі в тексті - Управління) та Департаменту освіти Житомирсь-кої міської ради (надалі в тексті - Департамент) до Житомирської міської ради (надалі в тексті - Міська рада) та Фізичної особи-підприємця Рудківського Віктора Казимировича (надалі в тексті - Підприємець) про визнання незаконними та скасування рішень органу місцевого самоврядування №316 від 06.09.2016 та №1083 від 26.06.2018, визнання недійсним договору оренди землі від 04.09. 2018 та зобов`язання повернути земельну ділянку.(т.1, арк.справи 4-18).
Ухвалою від 29.07.2019 господарським судом Житомирської області відкрито провадження у справі №906/755/19 та залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостій-них вимог щодо предмета спору, на стороні Позивача - Житомирська загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів №26.(т.1 арк.справи 1-2).
Рішенням господарського суду Житомирської області від 08.02.2020 відмовлено у задово-ленні позову прокурора в повному обсязі. Рішення вмотивоване тим, що оскільки оспорювані рі-шення №316 від 06.09.2016 «Про вилучення, припинення, надання права користування земельни-ми ділянками фізичним особам-підприємцям, внесення змін до рішень міської ради» та №1083 від 26.06.2018 «Про внесення змін до рішень» в частині надання дозволу на укладення договору орен-ди земельної ділянки площею 0,2569 га за адресою: м.Житомир, проспект Миру, 59, з кадастровим номером 1810136300:06:006:0018 - прийняті Житомирською міською радою в межах наданих зако-ном повноважень у відповідності до приписів Земельного кодексу України, тому відсутні підстави для визнання договору оренди землі від 04.09.2018 недійсним та застосування наслідків недійс-ності правочину.(т.2, арк.справи 197-203).
Не погоджуючись із ухваленим рішенням, Прокурор подав скаргу до Північно-західного апеляційного господарського суду, в якій просить скасувати рішення господарського суду Жито-мирської області від 08.02.2020 у даній справі та ухвалити нове рішення, яким задоволити позов. (т.3, арк.справи 5-13). 
Обґрунтовуючи скаргу Прокурор зазначає, що господарський суд першої інстанції неповно з`ясував всі обставини справи, ухваливши рішення з порушенням норм матеріального права. На думку Скаржника, суд невірно трактував термін «нерухоме майно» та незавершене будівництво, визначені у ст.ст. 181, 331 Цивільного кодексу України, надано невірне тлумачення положенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та не враховано наведену прокурором практику Верховного суду України з даного питання. Законом вре-гульовано зокрема порядок відносин, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та окремо порядок відносин, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на об`єкти незавершеного будівництва (різні підстави реєстрації речових прав (ст.ст. 27, 27-1 Закону), врегульовано порядок реєстрації припинення прав на об`єкт незавершеного будівництва у зв`язку із створенням нового об`єкту нерухомого майна - завершення будівництва (ч.4 ст.14 Зако-ну). До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, облад-нання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Тому викладене, виключає наявність у ФОП Рудківського В.К. переважного права на використання спірної земельної ділянки, яке передбачене ст.120 Земельного кодексу України для власників жилого будинку, примі-щення або споруди. Прокурор наголошує, що припинення права постійного користування ЗОШ №26 м.Житомира на частину земельної ділянки за адресою: м.Житомир, проспект Миру, 59, в ус-тановленому порядку зареєстровано не було, оскільки окрім прийняття Житомирською міською радою рішення про вилучення земельної ділянки з користування навчального закладу, будь-яких інших дій, таких як отримання згоди постійного землекористувача, реєстрація припинення права постійного землекористування, фактична передача земельної ділянки новому землекористувачу, здійснено не було. Відтак, рішення Житомирської міської ради №664 від 17.02.2006 «Про вилучен-ня і надання права користування земельними ділянками, надання дозволу на складання проектів відведення юридичним та фізичним особам міста» в частині вилучення з постійного користування ЗОШ №26 м.Житомира земельної ділянки площею 1,0271 га слід вважати нереалізованим. Поза увагою суду залишились доводи прокурора про порушення Житомирською міською радою вимог Закону України «Про освіту» з тих мотивів, що оспорюваними рішеннями №316 від 06.09.2016 та №1083 від 26.06.2018, а також договором оренди від 04.09.2018 не визначалося та не змінювалося цільове призначення земельної ділянки площею 0,2569 га по проспекту Миру, 59 у м.Житомирі з кадастровим №1810136300:06:006:0018 - визначене як будівництво та обслуговування інших буді-вель громадської забудови.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.04.2020 відкрито про-вадження у справі №906/755/19, а також зупинено провадження до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи №912/2385/18.(т.3, арк.справи 60).
Ухвалою від 03.08.2020 поновлено провадження та призначено справу до розгляду на 15.09. 2020.(т.3, арк.справи 82).
31.03.2020 від підприємця та 23.07.2020 від Міської ради на адресу суду надійшли відзиви, у яких сторони заперечують проти задоволення апеляційної скарги та просять суд залишити рішен-ня суду першої інстанції  без змін.(т.3, арк.справи 40-52, 71-77).
У судовому засіданні апеляційної інстанції 15.09.2020 Прокурор підтримав апеляційну скар-гу в повному обсязі та надав свої пояснення.
Інші учасники справи не забезпечили явки своїх уповноважених представників у призначе-не на 15.09.2020 судове засідання. Однак від Управління надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника.(т.3, арк.справи 92), а від Міської ради надійшло клопотання про відкла-дення розгляду справи (т.3, арк.справи 99-100), у задоволенні якого відмовлено в судовому засі-данні з огляду на те, що присутність представників сторін не визнавалась обов`язковою, а матеріа-лів справи достатньо для розгляду скарги по суті.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення Прокурора, вивчивши ма-теріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність додержання судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, Північно-західний апеляційний господарський суд
ВСТАНОВИВ:
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Житомирської міської ради народних депута-тів №519 від 09.09.1993 «Про інвентаризацію земельних ділянок, які знаходяться в користуванні підприємств, видачу державних актів на право користування землею та передачу земельних діля-нок в приватну власність» Житомирській середній школі №26 надано у постійне користування зе-мельну ділянку площею 3,10 га по проспекту Миру, 59 в м.Житомирі.(т.2, арк.справи 156-157).
На підставі вказаного рішення Житомирській середній школі №26 видано державний акт Б№022725 на право користування земельною ділянкою площею 3,1 га для розміщення навчальної бази (т.2, арк.справи 160-163).
Матеріали справи свідчать, що за договором купівлі-продажу від 05.05.2004 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області-продавець передало у влас-ність Вищому закладу освіти «Європейський університет фінансів, інформаційних систем, менедж-менту і бізнесу» у формі Товариства з обмеженою відповідальністю-покупець незавершений будів-ництвом об`єкт державної власності - прибудову до школи №26, що перебуває на балансі квар-тирно-експлуатаційного управління Західного оперативного командування і знаходиться за адре-сою: м.Житомир, проспект Миру, 59.(т.2, арк.справи 85-87).
У зв`язку з придбанням прибудови, дирекція Відокремленого підрозділу Європейського уні-верситету у м.Житомирі звернулась до Житомирської міської ради із заявою №587 від 04.08.2004 про надання в оренду земельної ділянки загальною площею 1,0271 га для подальшого обслугову-вання.(т.2, арк.справи 54). 
З матеріалів справи вбачається, що 27.10.2004 Виконавчим комітетом Житомирської міської ради прийнято рішення №637 «Про затвердження актів вибору та обстеження земельних ділянок для попереднього погодження місця розташування об`єктів архітектури, надання дозволів на розроблення проектів нового будівництва, реконструкції існуючих об`єктів архітектури, переда-чі функції замовника, внесення змін і доповнень до рішень міськвиконкому», яким, зокрема, нада-но дозвіл Приватному вищому навчальному закладу «Європейський університет» на розроблення проектної-кошторисної документації з реконструкції власного незавершеного будівництвом корпу-су прибудови загальноосвітньої школи №26 по проспекту Миру, 59 під навчальний заклад універ-ситету.(т.2, арк.справи 60-61).
На підставі рішення Житомирської міської ради від 17.02.2006 №664 «Про вилучення і на-дання права користування земельними ділянками, надання дозволу на складання проектів від-ведення юридичним та фізичних особам» вилучено земельну ділянку площею 1,0271 га за адре-сою: проспект Миру,59 із постійного землекористування Житомирської середньої школи №26 від-повідно до договору купівлі-продажу незавершеної будівництвом прибудови до школи №26 від 05.05.2004. Залишено за даною установою у постійному користуванні земельну ділянку площею 2,0729 га за вищевказаною адресою (п.1.8 рішення); надано дозвіл на передачу земельних ділянок загальною площею 1,0271 га за адресою: проспект Миру,59 у довгострокову оренду терміном на 10 років Приватному вищому навчальному закладу «Європейський університет» для громадського призначення (вища освіта), за рахунок вилученої земельної ділянки згідно з п.1.8 даного рішення (п.п.2.2.7 рішення).(т.1, арк.справи 137-168).
З матеріалів справи вбачається, що на підставі рішення від 17.02.2006 №664, Житомирська міська рада-орендодавець та Європейський університет-орендар уклали договір оренди земельної ділянки від 20.04.2006, за умовами якого в оренду передано земельні ділянки, які знаходяться за адресою:     АДРЕСА_1 , загальною площею 1,0271 га: земельна ділянка 1, кадаст-ровий номер 1810136300:06:006:0017, площею 0,7624 га; земельна ділянка НОМЕР_1 , кадастровий номер 1810136300:06:006:0018, площею 0,2569 га; земельна ділянка НОМЕР_2 , кадастровий номер 1810136300: 06:006:0019, площею 0,0078 га.(т.1, арк.справи 46-49).
Матеріали справи свідчать, що Приватний вищий навчальний заклад «Європейський уні-верситет»-продавець та ОСОБА_1 -покупець уклали договір купівлі-про-дажу незавершеного будівництва від 07.04.2016 за умовами якого продавець передав, а покупець прийняв у власність об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво, за адресою об`єкта: м.Жи-томир, проспект Миру, 59,загальною площею 199,8 м2; відсоток готовності 30%. У п.1.3 Договору вказано, що право власності на нерухоме майно зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.03.2016 за №13944573 (реєстраційний номер об`єкта 889520718101). Дого-вір посвідчено приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу.(т.1, арк.спра-ви 44-45).
Крім того, ОСОБА_1 -продавець та ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 -покупці 08.04.2016 уклали договір купівлі-продажу незавершеного будівниц-тва, відповідно до якого продавець передав у власність покупців в рівних частках об`єкт нерухо-мого майна - незавершене будівництво за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єкт нерухо-мого майна розташований на земельній ділянці площею 0,2569 га без урахування сервітуту, кА-дастровий номер 1810136300:06:006:0018, загальною площею 199,8 м2; відсоток готовності 30%. Договір посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу та заре-єстрований в реєстрі за №3491.(т.1, арк.справи 110-111).
З матеріалів справи вбачається, що 30.06.2016 Приватний вищий навчальний заклад «Євро-пейський університет» після закінчення строку дії договору оренди повернув орендодавцю - Жито-мирській міській раді земельну ділянку площею 1,0271 га, яка заходиться за адресою  АДРЕСА_1 , про що складено акт приймання-передачі об`єкта оренди.(т.1, арк. справи 43). 
У подальшому рішенням Житомирської міської ради №316 від 06.09.2016 «Про вилучення, припинення, надання права користування земельними ділянками фізичних особам-підприємцям, внесення змін до рішень міської ради»    ОСОБА_2  та   ОСОБА_4 -ру Казимировичу надано дозвіл на укладання договору оренди земельної ділянки площею 0,2569 га з кадастровим номером 1810136300:06:006:0018 за адресою:  АДРЕСА_1 .(т.1, арк.справи 56-57).
Однак, договором купівлі-продажу від 11.09.2017    ОСОБА_2 передав, а співвласник ОСОБА_3 прийняв у власність-купив: 1/2 частку незаверше-ного будівництва готовністю 30%, загальною площею 199,8 м2, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .(т.1, арк.справи 113-114).
Рішенням Міської ради №1083 від 26.06.2018 «Про внесення змін до рішень Житомирської міської ради» в рішення №316 від 06.09.2016 внесено зміни шляхом виключення ОСОБА_2 з числа осіб, яким надається право на укладання договору оренди земельної ділянки по    АДРЕСА_1 .(т.1, арк.справи 59).
На підставі рішень Міської ради №316 від 06.09.2016 та №1083 від 26.06.2018 Житомирська міська рада-орендодавець та ФОП Рудківський В.К.-орендар уклали договір оренди землі від 04.09. 2018, за умовами якого орендарю передано у тимчасове платне користування, строком на 5 років, земельну ділянку для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови за ад-ресою:  АДРЕСА_1 площею 0,2569 га (в тому числі під будівлями та спорудами - 0,0239 га, проходами та площадками - 0,2330га), оскільки на земельній ділянці розташований належний ОСОБА_3 об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво готовністю 30% загальною площею 199,8 м2. Кадастровий номер земельної ділянки: 1810136300:06:006:0018.(т.1, арк.справи 52-55).
Вважаючи, що рішеннями Міської ради №316 від 06.09.2016, №1083 від 26.06.2018 та дого-вором оренди землі від 04.09.2018 порушено права держави в особі Головного управління Держгео-кадастру у Житомирській області та Департаменту освіти Житомирської міської ради, Прокурор виявив намір звернутись до суду та на виконання вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру» направив до Управляння та департаменту листи від 19.06.2019 для уточнення інформації щодо реагування відповідними органами на порушення. На листи Прокурора від Управління надійшла відповідь від 27.06.2019, що жодних звернень щодо земельної ділянки не було, а 26.06.2019 від Департаменту - що звернення направлено до юридичного департаменту Житомирської міської ради. Зважаючи на бездіяльність органів Прокурор направив повідомлення про звернення із позовом до суду.(т.1, арк.справи 60-70).
Обґрунтовуючи позов Прокурор наголошує, що вказані рішення Житомирської міської ради та укладений на їх підставі договір оренди не тільки порушують права загальноосвітньої школи І-ІІІ ступенів №26 м.Житомира, а також грубо суперечать законодавчо встановленому порядку пере-дачі земельних ділянок комунальної власності у користування, адже порушено ст.124 Земельного кодексу України, яка передбачає передачу в оренду земель державної та комунальної власності на підставі проведених земельних торгів, які проведені не були. Прокурор вважає, що договір купів-лі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 08.04.2016, згідно з яким   ОСОБА_3 прид-бано у приватну власність незавершену будівництвом прибудову до школи №26, а також договір оренди землі №040620900317 від 12.05.2006 не можуть бути підставою для звільнення Житомир-ської міської ради від обов`язку проведення земельних торгів при продажі прав на цю земельну ділянку.(т.1, арк.справи 4-18).

Перевіривши додержання судом першої інстанції норм матеріального і процесуального пра-ва, апеляційний суд вважає, що скарга безпідставна і не підлягає задоволенню з огляду на нас-тупне:
Предметом даної справи є законність рішень органу місцевого самоврядування у сфері земе-льних відносин та договору оренди, а також зобов`язання вчинити дії.
Вирішуючи даний спір, апеляційний суд приймає до уваги, що сільські, селищні, міські ра-ди є органами місцевого самоврядування базового рівня, статус та повноваження яких визначаю-ться Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні». 
Так, згідно з п.34 ч.1 ст.26 вказаного Закону - питання регулювання земельних відносин ви-рішуються сільськими, селищними та міськими радами виключно на їх пленарних засіданнях. 
Суб`єктами права власності на землю, згідно зі ст.80 Земельного кодексу (надалі в тексті - ЗК України), є громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності, територіальні грома-ди, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності, держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Відповідно до ч.1 ст.116 ЗК України, набуття права власності та права користування земе-льними ділянками із земель державної або комунальної власності відбувається за рішенням орга-нів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Згідно з ст.83 ЗК України, у комунальній власності перебувають усі землі в межах населе-них пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності. 
В силу приписів ч.1 ст.122 ЗК України - сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіаль-них громад для всіх потреб. Аналогічно врегульовано повноваження рад щодо передачі земельної ділянки в оренду ч.2 ст.4 Закону України «Про оренду землі».
Згідно з ч.1 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у дер-жавній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконав-чої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст.122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Підставами виникнення, зміни та припинення земельних відносин є юридичні факти - юри-дично значимі обставини, які поділяються відповідно на правовстановлюючі, правозмінюючі та правоприпиняючі. До таких обставин відносяться: договори та інші угоди, передбачені законом, а також не передбачені законом але такі, що не суперечать йому; акти державних органів та органів місцевого самоврядування, які передбачені законом як підстави виникнення земельних прав та обов`язків; судові рішення, які встановлюють земельні права та обов`язки; набуття земельних прав та обов`язків на підставах, які дозволені законом; заподіяння шкоди; інші дії фізичних та юри-дичних осіб; події, з якими закон або інший правовий акт пов`язує виникнення, зміну і припинен-ня земельних відносин. Зазначене кореспондується зі статтею 11 Цивільного кодексу України (на-далі в тексті - ЦК України). 
Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» (надалі в тексті - Закон), оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необ-хідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. 
Переглядаючи рішення у даній справі, колегія суддів звертає увагу, що 05.05.2004 Європейсь-кий університет купив незавершений будівництвом об`єкт державної власності - прибудову до Шко-ли №26, за адресою:  АДРЕСА_1 .(т.2, арк.справи 85-87). Право власності на нерухому майно зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.03.2016 за №13944573 (реєстраційний номер об`єкта 889520718101.(т.1, арк.справи 44).
При цьому, колегія суддів зауважує, що матеріалами справи стверджується і не заперечується сторонами, що на підставі чинних та неоспорюваних рішень Міської ради від 27.10.2004 №637 та від 17.02.2006 №664 у постійного користувача - Житомирської середньої школи №26 вилучено час-тину земельної ділянки  площею 1,0271 га за адресою: АДРЕСА_1 .(т.1, арк.справи 137-168; т.2, арк.справи 60-61, 160-163).
В подальшому на виконання вказаних рішень 17.02.2006 №664, Житомирська міська рада-орен-додавець та Європейський університет-орендар уклали договір оренди земельної ділянки від 20.04.2006, яким передано Університету три земельні ділянки 1810136300:06:006:0017, площею 0,7624 га; 1810136300:06:006:0018, площею 0,2569 га; 1810136300:06:006:0019, площею 0,0078 га. (т.1, арк.справи 46-49).

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає безпідставним посилання апелянта на невірне трактування судом терміну «нерухоме майно» та незавершене будівництво та погоджується із вис-новком суду першої інстанції, що право власності є найбільш фундаментальним речовим правом, яке створює основну юридичну передумову для нормального функціонування цивільного обороту, тому закон спеціально регулює як підстави набуття права власності, так і підстави його припи-нення. Зокрема, за нормами Цивільного кодексу України підставами виникнення (набуття) права власності є різні правопо-роджуючі юридичні факти, або правовідносини. Право власності може набуватися різними способами, які традиційно поділяють на дві групи: первинні, тобто такі, що не залежать від прав попереднього власника на майно, та похідні, за якими право власності на майно переходить до власника від його попередника в порядку правонаступництва.
Відповідно до ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (жит-лові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення май-на). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, пра-во власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на неру-хоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з момен-ту державної реєстрації.
Відповідно до абз.1 ч.3 ст.331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності, особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону (абз.2 ч.3 ст.331 ЦК України).
Згідно із ч.4 статті 334 ЦК України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстра-ції, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Таким чином, об`єкти незавершеного будівництва є різновидом об`єктів цивільних прав, що набувають оборотоздатності у разі проведення державної реєстрації прав власника об`єкта неза-вершеного будівництва у встановленому законом порядку, що узгоджується з приписами частин 2, 3 статті 331 та частиною 4 статті 334 ЦК України.
За приписами частини 3 статті 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансо-вої кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» суб`єктам господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовникам), дозволяється проводити державну реєст-рацію права власності в бюро технічної інвентаризації на об`єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу чи передачі в іпотеку.
Як вбачається з матеріалів справи, право власності на незавершене будівництво об`єкта - 29.03.2016 прибудову до Школи №26 зареєстровано приватним нотаріусом Житомирського місь-кого нотаріального округу спочатку за Приватним вищим навчальним закладом «Європейський університет» на підставі дублікату декларації про початок виконання будівельних робіт серія та номер: ЖТ 083140900649, виданої 01.04.2014 Інспекцією ДАБК у Житомирській області; дубліка-ту договору купівлі-продажу, незавершеної будівництвом прибудови до Школи №26, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу 05.05.2004 за р.№2197, серія та номер 479, виданий 15.03.2016.
Переглядаючи оскаржуване рішення, колегія суддів зауважує, що вибуття земельної ділян-ки загальною площею 1,0271 га за адресою: проспект Миру, 59 із постійного землекористування Житомирської середньої школи №26 Прокурор не оспорює, як не оспорює і фактичного поділу цієї ділянки на три 1810136300:06:006:0017, площею 0,7624 га; 1810136300:06:006:0018, площею 0,2569 га; 1810136300:06:006:0019, площею 0,0078 га.
Крім того, чинною є реєстрація за Вищим закладом освіти «Європейський університет фі-нансів, інформаційних систем, менеджменту і бізнесу» у формі товариства з обмеженою відпові-дальністю, тобто юридичною особою приватного права, нерухомого майна від 29.03.2016 за №13944573 (реєстраційний номер об`єкта 889520718101.(т.1, арк.справи 44).
В подальшому, право власності на незавершене будівництво об`єкта перейшло до Рудків-ського Віктора Казимировича на підставі договору купівлі-продажу незавершеного будівництва від 08.04.2016 та від 11.09.2017.(т.1, арк.справи 110-111, 113-114).
Вказані Договори купівлі-продажу також не оспорюються та доказів визнання їх недійсни-ми Прокурор не надав.
Згідно із ч.ч.1-4 ст.120 ЗК України, у разі набуття права власності на жилий будинок, бу-дівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її час-тину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділян-ка належала попередньому земле-власнику (землекористувачу). У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), бу-дівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для по-переднього землевласника (землекористувача).(ст.377 Цивільного кодексу України).
Частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель держав-ної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого само-врядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Як вже зазначалось, Прокурор у позові вказує, що на земельній ділянці, щодо якої Міською радою прийнято оскаржувані рішення №316 від 06.09.2016 та №1083 від 26.06.2018, розташоване лише незавершене будівництво, яке не може вважатись нерухомим майном, а відтак його наяв-ність не є випадком, за якого допускається передача земельної ділянки комунальної власності не на конкурентних засадах.
Надаючи правову оцінку дефініції «нерухоме майно (нерухомість)» колегія суддів погоджу-ється із застосуванням судом першої інстанції ч.1 ст.5 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якою передбачено, що у Державному реєстрі прав реєст-руються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни приз-начення, тобто об`єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові примі-щення.
За приписами статті 1 Закону України «Про іпотеку», нерухоме майно (нерухомість) - земе-льні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці і невід`ємно пов`язані з нею, пере-міщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. 
Згідно зі статтею 3 Національного стандарту №1 «Загальні засади майна та майнових прав», затвердженого постановою Кабінету міністрів України №1440 від 10.09.2003, нерухоме майно (не-рухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею не-розривно пов`язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.
При цьому, відповідно до статті 2 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету міністрів України №1442 від 28.10.2004 об`єктами незаверше-ного будівництва є будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані.
Так, Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», За-кон України «Про іпотеку», Національний стандарт №1 «Загальні засади майна та майнових прав» використовують термін «нерухоме майно».
Разом з тим, за приписами частини 1 статті 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Судом враховується, що вказане визначення «нерухомої речі» за Цивільним кодексом Ук-раїни є універсальним, оскільки воно містить ознаки нерухомого майна, які повинні бути прита-манні тому чи іншому об`єкту при визначенні його належності до нерухомого майна.
Виходячи з системного аналізу вищенаведеного, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що головною ознакою нерухомого майна є складність його переміщення, що є немож-ливим без його знецінення або зміни призначення, зокрема і внаслідок руйнування та неможливості відновлення.
Отже, на відміну від рухомих речей, нерухомість має безпосередній та нерозривний пра-вовий зв`язок із земельною ділянкою, на якій вона розташована. В силу особливого правового статусу нерухомого майна чинне земельне законодавство передбачає і особливий пріоритетний порядок набуття законним власником нерухомості речового права на земельну ділянку, зокрема, автоматичний перехід речового права на землю (стаття 120 ЗК України), отримання земельної ділянки у власність поза конкурсом (частина 2 статті 134 ЗК України) тощо. У той же час такий порядок відсутній щодо власників рухомого майна, які можуть набути прав на земельну ділянку на загальних підставах у порядку, встановленому чинним законодавством.  
Державна реєстрація права власності як на об`єкт незавершеного будівництва, так і на не-рухоме майно здійснюється в порядку встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі в тексті - Закон 1952-IV).
Державна реєстрація речових прав на об`єкт неза-вершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуван-ням особливостей правового статусу такого об`єкта.(абз.2 ч.1 ст.1 Закону 1952-IV).
Статтею 2 Закону1952-IV визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державній реєстрації прав підлягає право власності на об`єкт незавершеного будівництва (пункт 3 частини 1 статті 4 Закону1952-IV).
Відповідно до ч.1 ст.5 Закону 1952-IV - у Державному реєстрі прав реєструються речові пра-ва та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на зе-мельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.(ч.2 ст.5 Закону 1952-IV).
Згідно з ч.5 ст.12 Закону 1952-IV - відомості Державного реєстру прав вважаються достовір-ними і мо-жуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.
Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору.(ч.3 ст.27-1 Закону 1952-IV).
Відтак, внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про про-ведення державної реєстрації прав власності Рудківського Віктора Казимировича на незавершене будівництво об`єкта нежитлової нерухомості, загальною площею 199,8 м2 з відсотком готовності - 30%, розташоване на земельній ділянці площею 0,2569 га, кадастровий номер земельної ділянки 1810136300:06:006:0018, цільове призначення: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови - на момент вирішення даної справи в господарському суді є достовірними, як такі, що не скасовані у встановленому законом порядку та підтверджують наявність у Відпові-дача-2 прав власника об`єкта нерухомості, збудованого на спірній земельній ділянці.
Матеріали справи не містять доказів скасування реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності за Відповідачем-2 чи визнання недійсними реєстраційних дій з внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів щодо речових прав    ОСОБА_3 на об`єкт незавершеного будівництва. Також до матеріалів справи не подано доказів визнання недійсним договорів купівлі-продажу об`єкта нерухомого май-на: незавершеного будівництва за адресою: м.Житомир, проспект Миру, 59.
Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, не підлягають про-дажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної влас-ності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів вважає обґрунтованим висновок суду першої інс-танції, що прийняття Житомирською міською радою рішень №316 від 06.09.2016 «Про вилучення, припинення, надання права користування земельними ділянками фізичним особам-підприємцям, внесення змін до рішень міської ради» та №1083 від 26.06.2018 «Про внесення змін до рішень» в частині надання дозволу на укладення договору оренди земельної ділянки площею 0,2569 га за адресою: м.Житомир, проспект Миру, 59, з кадастровим номером 1810136300:06:006:0018 є реалі-зацією органом місцевого самоврядування повноважень щодо розпорядження земельними ділян-ками комунальної власності, зокрема, передання їх в оренду юридичній особі-власнику об`єкта нерухомості, розміщеному на такій ділянці, та спрямовані на забезпечення права власника ново-створеного майна на набуття прав орендаря земельної ділянки, на якій таке майно знаходиться.

З огляду на зазначені обставини, колегія суддів вважає правомірним висновок суду першої інстанції про необґрунтованість доводів Прокурора щодо порушення вказаними рішеннями Місь-кої ради прав загальноосвітньої школи №26, як постійного землекористувача земельною ділянкою площею 3,10 га на підставі державного акта на право постійного користування землею Б№022725, позаяк у зв`язку з придбанням Приватним вищим навчальним закладом «Європейський універси-тет» нерухомого майна - незавершеної будівництвом прибудови до Школи №26 - Міська рада ще 17.02.2006 вилучила у Школи №26 земельну ділянку площею 1,0271 га з постійного користування (рішення від 17.02.2006 №664).
Крім того, під час виготовлення ПВНЗ «Європейський університет» технічної документації щодо передачі в оренду земельної ділянки, Житомирська загальноосвітня школа №26 не заперечу-вала щодо вилучення земельної ділянки площею 1,0271га та погодила протокол встановлення та узгодження зовнішніх меж земельної ділянки від 16.09.05 без будь-яких зауважень (т.2, арк.справи 72-73). 
Згідно довідки від 02.12.05 №313А-05 земельним ділянкам, що надані в користування ПВНЗ «Європейський університет» та знаходяться за адресою: м.Житомир, проспект Миру, 59, присвоєно кадастрові номери: 1810136300:06:006:0017, 1810136300:06:006:0018, 1810136300:06: 006:0019.(т.2, арк. справи 112).
Відтак, матеріалами справи підтверджено, а Прокурором не спростовано, що земельна ді-лянка площею 0,2569 га з кадастровим №1810136300:06:006:0018, яка розташована за адресою: м. Житомир, проспект Миру, 59 та передана в оренду  ОСОБА_3 , належить територіальній громаді м.Житомира в особі Житомирської міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серія та номер 23142894 від 18.06.2018 (т.1, арк.справи 37), є сформованою, відповідно до ст.79-1 Земельного кодексу України.
Тому загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів №26 м.Житомира не є користувачем земельної ділянки площею 0,2569 га, відсутні підстави вважати, що оскаржуваними рішеннями порушуються її права. 
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що Прокурором не доведе-но обставин, покладених в основу заявлених позовних вимог про визнання незаконним та скасу-вання рішень Житомирської міської ради №316 від 06.09.2016 та №1083 від 26.06.2018.
Крім того, Прокурором заявлено вимогу про визнання недійсним договору оренди землі від 04.09.2018 та застосування наслідків недійсності правочину.
Визнання договору недійсним є одним із способів захисту, який застосовується судом у ви-падках та порядку, визначеному законодавством.
Правове регулювання визнання правочинів недійсними здійснюється на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України.
При цьому, правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.
Так, підставою недійсності правочину, відповідно до ст.215 ЦК України, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ст.203 ЦК України, зокрема, зміст правочину не може суперечити цьо-му Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. При цьому, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповіда-ти його внутрішній волі.
Переглядаючи рішення у даній справі, колегія суддів зауважує, що положеннями статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його пору-шення, невизнання або оспорювання.
Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Вирішуючи спір про визнання правочину недійсним, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання правочину недійсним та настання відповідних наслід-ків: відповідність змісту правочину вимогам закону, додержання встановленої форми правочину, правоздатність сторін правочину, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.
Посилання прокурора на ч.4 ст.80 Закону України «Про освіту», якою передбачено, що об'-єкти та майно державних і комунальних закладів освіти не підлягають приватизації чи викорис-танню не за освітнім призначенням, суд першої інстанції правомірно визнав безпідставними, ос-кільки оскаржуваними рішеннями №316 від 06.09.2016, №1083 від 26.06.2018 та оспорюваним договором оренди від 04.09.2018 не визначалось та не змінювалось цільове призначення земельної ділянки площею 0,2569 га; Відповідач-2 набув право на оренду земельної ділянки, що уже була виділена із цільовим призначенням - будівництво та обслуговування інших будівель громадської забудови, у зв`язку із придбання ним об`єкту нерухомого майна, в порядку, визначеному ч.2 ст.120 ЗК України.
Але в даному випадку, Прокурор не оскаржує рішення органу місцевого самоврядування про встановлення цільового призначення земельної ділянки, яке визначене під будівництво та обслуговування інших будівель громадської забудови.
Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що оскільки оспорювані рішення №316 від 06.09.2016 «Про вилучення, припинення, надання права користування земельними ділянками фізичним особам-підприємцям, внесення змін до рішень міської ради» та №1083 від 26.06.2018 «Про внесення змін до рішень» в частині надання дозволу на укладення договору оренди земельної ділянки площею 0,2569 га за адресою: м.Житомир, проспект Миру, 59, з кадастровим номером 1810136300:06:006:0018 прийняті Житомирською місь-кою радою в межах наданих законом повноважень у відповідності до приписів Земельного кодексу України, а тому відсутні підстави для визнання договору оренди землі від 04.09.2018 недійсним та застосування наслідків недійсності право-чину.
Колегія суддів вважає, що розглянуто всі доводи та вимоги апеляційної скарги, порушених, невизнаних або оспорених прав чи інтересів Скаржника не встановлено.
Враховуючи зазначені обставини в сукупності, апеляційний суд не вбачає підстав для пере-оцінки висновків суду першої інстанції, оскільки матеріалами справи спростовуються доводи Скар-жника про неправомірність висновків суду першої інстанції щодо характеру правовідносин сторін та зобов`язань Відповідачів, рівно як і твердження про невмотивованість висновку про безпідс-тавність поданого позову.
Статтею 74 ГПК України передбачено обов`язок кожної із сторін довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та без-посередньому дослідженні наявних у справі доказів.(ст.86 ГПК України). 
Отже, доводи Скаржника, зазначені в апеляційній скарзі, апеляційним судом не визнаються такими, що можуть бути підставою згідно ст.ст. 277, 278 ГПК України для скасування чи зміни ос-каржуваного рішення, тому суд апеляційної інстанції вважає, що рішення місцевого господарсько-го суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Керуючись ст.ст.34, 86, 126, 129, 232, 233, 240, 275, 276, 282, 284, 287 Господарського про-цесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд  -

ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційні скарги Заступника прокурора Житомирської області на рішення господарсь-кого суду Житомирської області від 08.02.2020 у справі №906/755/19 залишити без задоволення. а рішення суду першої інстанції - без змін.
2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом 20 днів з моменту виготовлення повного тексту постанови.
3. Матеріали справи №906/755/19 повернути до господарського суду Житомирської області.

Головуючий  суддя                                                                      Грязнов В.В. 

Суддя                                                                                              Розізнана І.В. 

Суддя                                                                                              Мельник О.В.