ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2020 року
м. Київ

Справа № 922/3361/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.М. - головуючого, Краснова Є.В., Могила С.К.
секретар судового засідання Лихошерст І.Ю.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.05.2020 (колегія суддів: Попков Д.О. - головуючий, Пушай В.І., Стойка О.В.) та рішення Господарського суду Харківської області від 18.02.2020 (суддя Аюпова Р.М.)
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Перехрестя Плюс"
про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати
за участю:
позивача: Ворожбянов А.М. (самопредставництво)
відповідача: Бугай О.С. (адвокат),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Харківська міська рада (далі - позивач) звернулась з позовом до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Перехрестя Плюс" (далі - відповідач) про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати у сумі 19  629  729,48 грн.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач з 01.10.2018 по 30.09.2019 використовує земельну ділянку площею 4,6890 га по пр. Льва Ландау, 182 у м. Харкові, без достатньої правової підстави у зв`язку із чим через не укладення договору оренди землі і не сплатою за користування земельною ділянкою плати за землю, відповідач зберіг за рахунок Харківської міської ради, як власника земельної ділянки, грошові кошти у розмірі орендної плати.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 18.02.2020 в позові відмовлено.
Рішення мотивовано тим що договір оренди з між позивачем та відповідачем не укладений з вини позивача, розмір заявленої до стягнення орендної плати значно більший, ніж узгоджений в переддоговірній роботі, крім того відповідачем сплачувався земельний податок за землю.
2.2. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 25.05.2020 рішення суду першої інстанції змінено, викладено мотивувальну частину підстав відмови у задоволенні позовних вимог в редакції мотивувальної частини цієї постанови. Резолютивну частину рішення залишено без змін.
Постанова обґрунтована тим, що розмір нарахованої орендної плати позивачем не підтверджений, дані (відповідні коефіцієнти) розрахунку нормативної грошової оцінки були застосовані невірні, ставка річної орендної плати завищена порівняно з застосованою ставкою у попереднього землекористувача, а слушні доводи відповідача щодо сплати земельного податку унеможливлюють самостійний розрахунок судом належної з відповідача суми коштів.
3. Короткий зміст вимог і підстав касаційного оскарження 
3.1. Позивач у касаційній скарзі просить скасувати постанову апеляційного суду і прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити, посилаюсь на порушення судами норм матеріального права, і зокрема, статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, та порушення норм процесуального права, і зокрема, статей 74, 77, 78, частини четвертої статті 269, статті 277 Господарського процесуального кодексу України, без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду; а також необхідність відступлення від висновків, викладених у пункті 45 постанови Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №    263/6022/16-ц та у пунктах 8.4., 8.5. постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №    910/18560/16, які були застосовані судом апеляційної інстанції при винесенні оскаржуваної постанови.
3.2. Скарга мотивована тим, що апеляційним судом не було враховано правові позиції Верховного Суду про те, що нормативна грошова оцінка є основою для визначення розміру орендної плати, розрахунок розміру орендної плати здійснюється на підставі витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку, а від застосування правових позицій Верховного Суду, викладених в постанові від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц та від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, які були застосовані апеляційним судом, слід відступити, оскільки висловлені в них висновки у правовідносинах, що не є подібними, і не підтверджують та не спростовують доводів позивача, а також суперечать приписам законодавства.
3.3. Відповідач подав відзив на касаційну скаргу, де просив її залишити без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін, посилаючись на необґрунтованість доводів позивача в касаційній скарзі і законність оскарженої постанови.
4. Мотивувальна частина
4.1. Як встановлено судами, рішенням Харківської міської ради (Орендодавець) №247/05 від 23.12.2005 Приватному акціонерному товариству "Концерн АВЕК та Ко" (Орендар) було надано в оренду земельну ділянку загальною площею 5,3478га (ділянка №1 площею 4,6890га (кадастровий номер 6310137500:02:043:0048), ділянка №2 площею 0,6588га (кадастровий номер 6310137500:02:043:0027) по просп. Льва Ландау, 182 (колишня назва просп. П`ятдесятиріччя СРСР) у м. Харкові для будівництва торговельно-сервісного комплексу з реконструкцією існуючих будівель (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації строком до 31.12.2030.
На підставі вказаного рішення, між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" укладено договір оренди землі б/н від 23.03.2006.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №182786345 від 27.09.2019 право власності на нежитлові будівлі по просп. Льва Ландау, 182 у м. Харкові зареєстроване за ТОВ "Перехрестя Плюс" (відповідачем) на підставі договору купівлі-продажу №1352 від 25.05.2007, договору купівлі-продажу №1362 від 25.05.2007, договору купівлі-продажу №1357 від 25.05.2007.
Угодою від 14.06.2016 про розірвання договору оренди землі б/н від 23.03.2006 (реєстраційний номер 640667100020), укладеною між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством «Концерн АВЕК та Ко», вказаний договір оренди землі було розірвано, а земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови (кадастровий номер 6310137500:02:043:0048 площею 4,689 га) повернуто Орендарем до земель запасу міста. Здійснено реєстрацію припинення права оренди 06.09.2016.
4.2. Відповідно до пп.3.5 п.3 Витягу з Додатка 1 рішення 39 сесії Харківської міської ради 6 скликання №1848/15 від 25.02.2015 ТОВ "Перехрестя Плюс" вирішено надати в оренду земельну ділянку із земель територіальної громади м. Харкова площею 4,6890 га (кадастровий номер 6310137500:02:043:0048) за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва торговельно-сервісного комплексу з реконструкцією існуючих будівель по просп. П`ятдесятиріччя СРСР, 182.
Пунктом 2 Додатку до рішення 12 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про внесення змін до рішень Харківської міської ради з містобудівних питань» №605/17 від 19.04.2017 пп.3.5 п.3 Додатку 1 до рішення 39 сесії Харківської міської ради 6 скликання №1848/15 від 25.02.2015 змінено і викладено в новій редакції, яким вирішено надати спірну земельну ділянку в оренду ТОВ "Перехрестя Плюс" строком до 01.05.2021.
Матеріали справи містять Технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) відповідача для будівництва торговельного-сервісного комплексу з реконструкцією існуючих будівель по просп. П`ятдесятиріччя СРСР, 182 у Московському районі м. Харкова від 2015.
Згідно листа №2808 від 28.08.2019 відповідач направив на адресу Харківської міської ради пакет документів, зокрема, проект договору оренди землі для укладення договору оренди земельної ділянки площею 4,6890 га (кадастровий номер 6310137500:02:043:0048), що розташована за адресою: м. Харків, просп. Льва Ландау, 182 (колишній просп. П`ятдесятиріччя СРСР). Означене відправлення було отримано Харківською міською радою 30.08.2019.
Пунктом 9 направленого проекту договору оренди землі передбачено, що орендна плата на земельну ділянку на рік згідно з розрахунком №485/18 від 18.10.2018 становить 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 7  361  148,57 грн та 613  429,05 грн в місяць відповідно.
Листом №7294/0/225-19 від 30.09.2019 Харківська міська рада повідомила про отримання від відповідача означених документів та зазначила про необхідність вивчення на предмет відповідності діючому законодавству питання щодо оформлення договору оренди землі площею 4,6890га.
4.3. Рішенням Харківської міської ради №41/08 від 27.02.2008 було затверджено Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі в м. Харкові з додатками, відповідно п.2.5 Додатку розмір поточної базової ставки орендної плати, визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08, а п.4.3.Положення встановлював, що на період будівництва та реконструкції об`єктів ставка річної орендної плати за земельну ділянку, на які розташовані відповідні об`єкти, визначається на рівні 3% відсотків від нормативної грошової оцінки.
Пункт 2.6. Положення встановлював залежність орендної плати від терміну оренду із застосуванням відповідних понижуючих коефіцієнтів до розрахункового розміру орендної плати.
Рішенням Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013 було затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 з відповідними додатками, з Додатку 1 до якої вбачається, що коду зони « 7522» меж економіко-планувальних зон відповідає: вул. Академіка Павлова, просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, просп. П`ятдесятиріччя СРСР, вул. Спортивна, вул. Фісановича, вул. Камишева, площею 778717м кв., тоді як з Додатку 2 вбачається коефіцієнт Км2 економіко-планувальної зони міста Харкова « 7522» - 2,39.
4.4. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №185013098 та №185013276 від 16.10.2019, витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0003750982019 від 17.09.2019, вбачається, що на земельну ділянку з кадастровим номером 6310137500:02:043:0048 площею 4,6890 га, речові права ТОВ "Перехрестя Плюс" або будь-яких інших фізичних/юридичних осіб не зареєстровано.
Департаментом територіального контролю Харківської міської ради 27.09.2019 здійснено обстеження земельної ділянки з урахуванням звіту з геодезичної зйомки земельної ділянки по просп. Льва Ландау, 182 у м. Харкові, розробленого Товариством з обмеженою відповідальністю «Геодезично-вишукувальний центр» та витягу з Державного земельного кадастру №НВ-0003750982019 від 17.09.2019.
За результатами вказаного обстеження складено акт обстеження земельної ділянки площею 4,6890 га з кадастровим номером 6310137500:02:043:0048 по просп. Льва Ландау, 182 у м. Харкові від 27.09.2019, відповідно якого встановлено, що на земельній ділянці площею 4,6890 га з кадастровим номером 6310137500:02:043:0048 по просп. Льва Ландау, 182 у м. Харкові розташовані десять нежитлових будівель літ.«А-4», літ.«К-1», літ.«Л-1», літ.«И-1», літ.« 3-1», літ.«Р-1», літ.«Б-2», літ.«Д-2», літ.«В-1», літ.«Г-3», право власності на які зареєстроване за ТОВ "Перехрестя Плюс.
4.5. Також встановлено, що відповідно до інформації Головного управління Державної фіскальної служби у Харківській області №18753/9/20-40-12-14-22 від 01.08.2018 відповідач є платником земельного податку за земельну ділянку по просп. Льва Ландау, 182 у м. Харкові та згідно узгоджених податкових декларацій з плати на землю, останньому нараховано земельний податок: за 2016 рік (01.09.2016 31.12.2016) 257  201,03 грн; за 2017рік 817  906,96 грн; за 2018 рік 817  906,96 грн (у т.ч. місячні нарахування 68  158,91 грн на 2018 рік).
Відповідачем до матеріалів справи надано податкові декларації з плати на землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за жовтень-грудень 2018 р. та січень-вересень 2019 р. з доказами їх отримання контролюючими органами, відповідно до яких в означений період за земельну ділянку площею 4,6890 га (кадастровий номер 6310137500:02:043:0048) було сплачено загалом 3  373  858,58грн., на підтвердження чого було надано Відповідачем довідку №1112 від 11.12.2019.
4.6. Згідно листа Харківської міської ради №1029/0/225-20 від 10.02.2020 рішенням Харківської міської ради №1757/19 від 16.10.2019 пп.3.5 п.3 Додатку 1 до рішення 39 сесії Харківської міської ради 6 скликання №1848/15 від 25.02.2015, яким відповідачу надано в оренду земельну ділянку із земель територіальної громади м. Харкова площею 4,6890 га (кадастровий номер 6310137500:02:043:0048) та на підставі якого Департаментом земельних відносин Харківської міської ради виконано розрахунок розміру орендної плати №485/18 від 18.10.2018 щодо земельної ділянки площею 46890 га по просп. Льва Ландау, 182 у м. Харкові (кадастровий номер 6310137500:02:043:0048) та узгоджений з відповідачем, було скасовано, а розрахунок орендної плати №485/18 від 18.10.2018 визнано недійсний.
4.7. Відповідно до положень статті 206 Земельного кодексу України (ЗК України) використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (далі - ПК України) в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України у вказаній редакції).
З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".
Оскільки відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).
Аналогічна правова позиція викладене в постанові Верховного Суду від 07.07.2020 у справі №922/3208/19.
4.8. У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням ч.1 ст.21 Закону України "Про оренду землі" визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України (ЦК України) є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до ч.ч.1 та 2 ст.1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.
Частина 1 ст.93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Предметом позову в цій справі є стягнення з власника об`єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати на підставі ст.1212 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій ці об`єкти розміщено.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідач є власником нерухомого майна, розміщеного на вказаній земельній ділянці. Права користування відповідачем не було оформлено та не було зареєстровано.
Відтак, оскільки до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними, відповідач як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 ЦК України.
Аналогічні правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі №922/1008/15, від 07.12.2016 у справі №922/1009/15, від 12.04.2017 у справах №922/207/15, №922/5468/14.
4.9. З огляду на вищевказані законодавчі приписи, предметом доказування у даному спорі є, зокрема, обставини щодо земельної ділянки, площі, меж та кадастрового номеру земельної ділянки, право на яку перейшло до набувача будівлі.
Визначення земельної ділянки наведено в ч.1 ст 79 ЗК України, відповідно до положень якої земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Як встановлено приписами ч.ч.1, 3, 4, 9 ст.79-1 ЗК України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Зазначені обставини, з урахуванням вимог ст.77 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), повинні бути підтверджені певними засобами доказування відповідно до земельного законодавства і не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ст. 3 Закону України "Про оренду землі" об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди (ч. 1 ст. 21 названого Закону).
Отже, позивач у даній справі має надати докази існування протягом зазначеного в позові періоду земельної ділянки як об`єкта цивільних прав у розумінні та визначенні земельного законодавства, а також обґрунтованість розрахунку стягуваної суми (збереженого відповідачем за рахунок позивача майна (коштів).
Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 13.02.2019 у справі №922/392/18, від 07.02.2019 у справі №922/3639/17, від 06.02.2018 у справі №923/921/17.
4.10. Апеляційний господарський суд при прийнятті рішення виходив з того, що позивачем не підтверджено розмір заявлених до стягнення сум. А саме, при розрахунку розміру орендної плати, що повинна бути стягнута з фактичного користувача земельної ділянки без оформлення прав на неї, позивачем невірно було вказано коефіцієнт Км2 економіко-планувальних зон м. Харкова в значенні « 2,39», хоча для певних зон, які входять до земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:02:043:0048, середня базова вартість одного метра земель відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016, не диференціюється.
Позивач у розрахунку використовував коефіцієнт Кф (функціональне використання земельної ділянки) в значенні « 3» як для земельної ділянки, щодо якої відсутні у відомості Державного земельного кадастру Коду класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, при цьому, як зазначив апеляційний суд, не здійснення позивачем без жодних пояснень дій щодо внесення коду класифікації видів цільового призначення земель до Державного земельного кадастру, призвело до визначення коефіцієнту Кф в значенні « 3» замість « 2,5».
Позивачем при розрахунку було вказано сукупний коефіцієнт Км3 в значенні « 1,32114», яке є похідним від локальних коефіцієнтів, пов`язаних з місцезнаходженням земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони, які (локальні коефіцієнти) вказані всупереч тим, що містяться в Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016.
Колегія суддів з такими доводами апеляційного суду не погоджується з огляду на наступне.
4.11. Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями п. 288.5.1 ст. 288 ПК України (аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17).
Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, про що також наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (п.71).
Таким чином, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку. Подібна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 917/353/19.
Вказані правові висновки апеляційним судом не були враховані.
Відповідно до ч.2 ст.20 та ч.3 ст.23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Як встановлено судами, позивач в підтвердження своїх вимог посилався на рішення Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013, яким було затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 з відповідними додатками, а також Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до яких коефіцієнти Км2, Км3 та Кф становили « 2,39», « 1,32114» та « 3» відповідно, що було взято до уваги при здійсненні розрахунку заявлених до стягнення сум.
Отже, показники, визначені Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є такими, що підтверджені належними і допустимими засобами доказування і невідповідність, на думку апеляційного суду, пунктів затвердженої Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016, не може бути підставою для висновку про необґрунтованість позивачем розміру заявлених до стягнення сум орендної плати.
4.12. Разом з тим, щодо показника ставки річної орендної плати, що вказаний в розрахунку як 8,00% колегія суддів Верховного Суду вважає за необхідне зазначити наступне.
Так, відповідно до встановлених обставин справи, для попереднього власника нерухомого майна та попереднього землекористувача Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" ставка річної орендної плати становила 3%, як і в розрахунку орендної плати для відповідача, здійсненого позивачем на підставі рішення Харківської міської ради №1848/15 від 25.02.2015 про передачу земельної ділянки в оренду відповідачу.
Як вказувалось вище і встановлено судами, в п.4.3. Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі в м. Харкові з додатками, затвердженого рішенням Харківської міської ради №41/08 від 27.02.2008, передбачено, що на період будівництва та реконструкції об`єктів ставка річної орендної плати за земельну ділянку, на які розташовані відповідні об`єкти, визначається на рівні 3% відсотків від нормативної грошової оцінки.
При цьому рішенням Харківської міської ради №1848/15 від 25.02.2015, яке потім було скасовано, передбачалась передача відповідачу землі для будівництва торговельно-сервісного комплексу з реконструкцією існуючих будівель.
В касаційній скарзі позивач, заперечуючи те, що для відповідача обґрунтованою була би ставка річної орендної плати в розмірі 3%, і вона повинна становити 8%, нормативно вказане твердження не підтвердив.
Судами також встановлено, що Департаментом територіального контролю Харківської міської ради 27.09.2019 здійснено обстеження земельної ділянки з урахуванням звіту з геодезичної зйомки земельної ділянки по просп. Льва Ландау, 182 у м. Харкові, розробленого Товариством з обмеженою відповідальністю «Геодезично-вишукувальний центр» та витягу з Державного земельного кадастру №НВ-0003750982019 від 17.09.2019.
За результатами вказаного обстеження складено акт обстеження земельної ділянки площею 4,6890 га з кадастровим номером 6310137500:02:043:0048 по просп. Льва Ландау, 182 у м. Харкові від 27.09.2019, відповідно якого встановлено, що на земельній ділянці площею 4,6890 га з кадастровим номером 6310137500:02:043:0048 по просп. Льва Ландау, 182 у м. Харкові розташовані десять нежитлових будівель літ.«А-4», літ.«К-1», літ.«Л-1», літ.«И-1», літ.« 3-1», літ.«Р-1», літ.«Б-2», літ.«Д-2», літ.«В-1», літ.«Г-3», право власності на які зареєстроване за ТОВ "Перехрестя Плюс.
Отже вбачається, що спершу передбачалась передача відповідачу землі для будівництва торговельно-сервісного комплексу з реконструкцією існуючих будівель, однак в подальшому було встановлено, що у власності відповідача знаходиться вказане нерухоме майно.
Вказана обставина судами попередніх інстанцій врахована не була.
4.13. Щодо доводів позивача про те, що у справі необхідним є відступлення від правових висновків, викладених в п.45 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц та п.п.8.4, 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, колегія суддів зазначає наступне.
В п.45 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц зазначено, що частина друга статті 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За приписом цієї частини визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на відповідні житловий будинок, будівлю чи споруду (див висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16).
Правова позиція Великої Палати Верховного Суду у вищевказаній постанові полягає у тому, що особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній.
В п.8.4. постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 зазначено, що стаття 120 ЗК України (в редакції Закону України № 997-V від 27 квітня 2007 року) знову закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція статті 120 ЗК України (зі змінами, внесеними Законом України № 1702-VI від 5 листопада 2009 року) також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.
В п.8.5. вищевказаної постанови заначено, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
Правова позиція Великої Палати Верховного Суду у вищевказаній постанові також полягає у тому, що особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача - власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній.
Позивач в касаційній скарзі вказує про суперечність вищезазначених пунктів постанов Верховного Суду приписам статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження" та статті 125 Земельного кодексу України щодо припинення та набуття права на оренду після його державної реєстрації. Разом з тим, колегія суддів з таким обґрунтуванням не погоджується, оскільки вказані вище правові висновки в постановах не заперечують необхідність оформлення своїх прав оренди, а полягають у констатації права особи, що придбала нерухомість на земельній ділянці, вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача - власника об`єкта нерухомості.
В статті 302 ГПК України визначені підстави для передачі справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду.
Відповідно до ч.4 статті 303 ГПК України про передачу справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду суд постановляє ухвалу із викладенням мотивів необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у рішенні, визначеному в частинах першій - четвертій статті 302 цього Кодексу, або із обґрунтуванням підстав, визначених у частинах п`ятій або шостій статті 302 цього Кодексу.
Разом з тим, колегія суддів не вважає, що у вказаних постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц та постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 висловлено правову позицію щодо застосування норм права, від яких є необхідність відступити.
4.14. Враховуючи те, що відповідно до приписів статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, не може самостійно визначити розмір обґрунтованого розміру орендної плати, що підлягає стягненню з відповідача, тому вважає за необхідне на підставі статті 310 ГПК України скасувати прийняті у справі рішення і направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Під час нового розгляду справи, судам слід повно встановити обставини справи, необхідні для правильного розрахунку розміру орендної плати та перевірити правильність заявленого до стягнення розміру орендної плати на підставі належних та допустимих доказів.
4.15. Відповідно до частини 4 статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у даній справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 315, 316, 317 ГПК України,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.
Постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.05.2020 та рішення Господарського суду Харківської області від 18.02.2020 у справі №922/3361/19 скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                 Г.М. Мачульський
Судді                                                                                                     Є.В. Краснов
С.К. Могил