ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

08 вересня 2020 року	  м. Одеса	Справа № 915/2264/19	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Л.В. Поліщук,
суддів: Л.О. Будішевської, С.В. Таран, 
секретар судового засідання І.В. Іванов
за участю представників сторін: 
від позивача: І.В. Туз
від відповідача: О.В. Вакалюк
від третьої особи: не з`явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Комунального підприємства Миколаївської міської ради “Миколаївелектротранс”
на рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.03.2020 (суддя                  Олейняш Е.М., м. Миколаїв, повний текст складено 02.04.2020) 
у справі № 915/2264/19
за позовом Комунального підприємства Миколаївської міської ради “Миколаївелектротранс”
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Алнатан”
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Управління комунального майна Миколаївської міської ради
про розірвання договору оренди індивідуально визначеного майна,      
                                     
                                                                      В С Т А Н О В И В :

У листопаді 2019 року Комунальне підприємство Миколаївської міської ради “Миколаївелектротранс” (далі також – КП ММР “Миколаївелектротранс”, Підприємство) звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю “Алнатан” (далі також – ТОВ “Алнатан”, Товариство)  про розірвання укладеного між сторонами договору оренди індивідуально визначеного майна № 63 від 15.12.2004.
В обґрунтування позову Підприємство послалось на істотне порушення відповідачем (орендарем) умов договору оренди: - здійснення відповідачем (орендарем) ремонту без дозволу позивача (орендодавця) та використання майна не за його призначенням (самочинне будівництво, а саме самостійне збільшення площі); - неналежне виконання Товариством своїх договірних зобов`язань перед КП ММР “Миколаївелектротранс”, що спричинило збитки у вигляді недоотриманих орендних платежів в сумі 51473,90 грн. за період з 01.01.2016 по 31.05.2018 за фактичне використання збільшеної площі, ніж було передбачено договором оренди та в сумі 27573,33 грн. за період з 01.06.2018 по 01.03.2019; - не виконання відповідачем свого зобов`язання щодо страхування орендованого майна. Через виробничу необхідність та потребу у майні Миколаївської міської ради, неналежну поведінку орендаря, незаконність перебування майна у користуванні, про що позивачу стало відомо із судової справи № 915/1222/18, листом від 14.02.2019 позивач повідомив відповідача про дострокове розірвання договору, але останній проігнорував цей лист.
У правове обґрунтування позову КП ММР “Миколаївелектротранс” послалось на ст. 22, 526, 623, 629, 651, 782, 785 ЦК України, ст. 193, 224, 225, 291 ГК України, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також умови зазначеного вище договору.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 18.11.2019 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Управління комунального майна Миколаївської міської ради. 
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 12.03.2020 в позові відмовлено.
Судове рішення мотивоване тим, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами у справі факту порушення відповідачем умов договору та, як наслідок, правових підстав для розірвання договору оренди в судовому порядку.
Не погодившись із вказаним судовим рішенням, КП ММР “Миколаївелектротранс” звернулось до Південно–західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, а також невідповідність висновків суду обставинам справи, просило скасувати вказане судове рішення та постановити нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі. Так, скаржник послався на те, що судом не було надано належну оцінку доводам Підприємства, викладеним в позовній заяві. 
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.05.2020 поновлено Комунальному підприємству Миколаївської міської ради “Миколаївелектротранс” пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.03.2020 у справі № 915/2264/19; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Комунального підприємства Миколаївської міської ради “Миколаївелектротранс” на рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.03.2020 у справі № 915/2264/19; зупинено дію рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.03.2020 у справі № 915/2264/19.            
21.05.2020 до суду апеляційної інстанції надійшла заява з поясненнями від Управління комунального майна Миколаївської міської ради, а 25.05.2020 – клопотання третьої особи про розгляд справи без участі представника названого управління.
          Ухвалою суду апеляційної інстанції від 27.05.2020, з урахуванням ухвали про виправлення описки від 22.06.2020, розгляд справи №915/2264/19 призначено на 04.08.2020 о 10:30 год., враховуючи встановлення на території України карантину через поширення коронавірусу "COVID-19", а також перебування суддів зі складу колегії суддів у щорічних відпустках.
          У судовому засіданні 04.08.2020 оголошено перерву до 08.09.2020 об 11:00 год.           03.09.2020 до суду апеляційної інстанції надійшло клопотання третьої особи про  розгляд даної справи без участі її представника.
          У судовому засіданні апеляційної інстанції 08.09.2020 представники сторін підтримали свої правові позиції щодо оскаржуваного рішення суду.
Апеляційна скарга розглядалась у розумний строк відповідно до положень п. 4 розділу Х «Прикінцевих положень» ГПК України в редакції Закону №731-ІХ від 18.06.2020.
Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне. 
Як встановлено місцевим господарським судом та підтверджено матеріалами справи, пунктом 5 розпорядження Фонду комунальної власності Миколаївської міської ради № 403-р від 15.12.2004 «Про використання нежитлових приміщень міської комунальної власності» КП ММР «Миколаївелектротранс» надано дозвіл на передачу в оренду ТОВ «Алнатан» приміщення тролейбусного депо по вул. Будівельників, 1, площею 108,2 кв.м. для використання під магазин, закусочну, автомийку (арк. 45).
15.12.2004 між Товариством з обмеженою відповідальністю “Алнатан” (орендар) та Комунальним підприємством Миколаївської міської ради “Миколаївелектротранс” (орендодавець) було укладено Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 63 (далі – Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно будівлю прохідної Д№ 3 (надалі-майно), керуючись розпорядженням управління майном комунальної власності Миколаївської міської ради        № 403-р від 15.12.2004, нежитлове приміщення площею 108,2 кв.м., розташоване за адресою: м. Миколаїв, вул. Будівельників, 1, що знаходиться на балансі “Миколаївелектротранс”, вартість якого визначено згідно з висновками експерта і становить за оцінкою «Експрес-оцінки» 46 212 грн. Майно передається в оренду з метою використання під магазин, бар, автомийку.
Відповідно до п.п. 2.2, 2.3 Договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається міська громада, а орендар користується ним протягом строку оренди.
Згідно з п.п. 3.1, 3.5  Договору орендна плата визначається на підставі Положення про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, затвердженого рішенням міської ради від 29.05.01 р. № 30/29 і становить без ПДВ за перший місяць оренди 293,45 грн. Орендна плата перераховується орендодавцеві щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним. 
У пункті 3.6 Договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Пунктом 5.2 Договору встановлено зобов`язання орендаря своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату.
Орендар має право вимагати від орендодавця проведення звіряння розрахунків по орендній платі (п. 6.8 Договору).
Крім того, пунктами 5.1, п. 5.4, 5.5.1 та п. 6.1 Договору передбачені наступні обов`язки орендаря: - використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору; - протягом тижня після укладення цього договору застрахувати орендоване майно не менше ніж на його балансову вартість на користь орендодавця у порядку, визначеному законодавством; - своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна тільки з письмового дозволу орендодавця. 
Відповідно до п.п. 6.3, 6.7 Договору орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості, а також приватизувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством. 
Пунктом 7.4 Договору встановлено, що орендодавець зобов`язується відшкодовувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
Згідно з п. 10.3 Договору зміни та доповнення або розірвання цього договору допускається за взаємною згодою сторін. Зміна та доповнення, що пропонується ввести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною. 
За ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством (п. 10.4 Договору).
За положеннями п. 10.5 Договору у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визначаються власністю орендаря, а невідокремлені поліпшення – власність орендодавця. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлених поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства. 
У силу п. 10.8 Договору чинність строку, на який його було укладено:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- приватизації орендованого майна орендарем;
- загибелі орендованого майна;
- достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням арбітражного суду;
- банкрутства орендаря та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.
Відповідно до Звіту про оцінку вартості нежилої окремо розміщеної будівлі прохідної, виготовленого ТОВ «Оціночно-консультаційного центру «Експрес-Оцінка» на замовлення ТОВ «Алнатан», станом на 31.10.2004 загальна оціночна вартість  нежилої окремо розміщеної будівлі прохідної за адресою вул. Будівельників,1, м. Миколаїв складає 46212,00 грн. (арк. 46-51).
15.12.2004 вказане нерухоме майно було передано в оренду за Актом приймання-передавання нежитлового приміщення по договору оренди від 15.12.2004, в якому зазначено про незадовільний технічний стан внутрішніх приміщень, що потребують капітального ремонту (арк. 42).
У подальшому сторони уклали додаткові угоди до договору від 03.12.2015 № 1 та від 01.02.2018 № 3 (арк. 16, 17).
Так, додатковою угодою №1 від 03.12.2015 внесено зміни до п. 1.1 Договору та викладено цей пункт в наступній редакції: «Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: будівлю прохідної депо № 3 (надалі-майно) площею 156,8 кв.м., що розміщено за адресою: м. Миколаїв, вул. Будівельників, будинок 1 і знаходиться на балансі орендодавця.
Вартість майна відповідно до висновків приватного підприємства «Експертний центр «Поділля» становить 151139,00 грн. 
Майно передається в оренду з метою використання під автомийку, шиномонтаж та кімнату очікування».
Крім того, Додатковою угодою № 1 сторони погодили продовжити строк дії договору з 03.12.2015 до 03.02.2016.
У Додатковій угоді № 3 сторони дійшли згоди внести зміни до п. 10.1 Договору, виклавши пункт 10.1 в наступній редакції: «Дія цього договору продовжується з 01.02.2018 по 31.01.2021, при цьому умови договору № 63 застосовуються до відносин між сторонами, які виникли до його укладання.
У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.  
У разі якщо Миколаївська міська рада має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, вона повинна письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору».
На виконання п. 5.5.1 Договору орендар застрахував орендоване майно шляхом укладення з Приватним акціонерним товариством «Українська пожежно-страхова компанія» (страховик) договору добровільного страхування цивільної відповідальності власників та користувачів майна серії 220/01 № 103856 від 16.05.2017 (арк. 152).
З метою реконструкції об`єкта оренди ТОВ «Алнатан» неодноразово зверталось до Підприємства з листами, в яких просило розглянути питання виділення ділянки під автомийку та автовулканізацію загальною площею 200 кв.м. на території КП «Миколаївелектротранс», а також дати дозвіл на перепланування існуючої будівлі під автомийку, магазин, бар, яке розташоване за адресою: м. Миколаїв, вул. Будівельників, 1 на території КП «Миколаївелектротранс» (арк. 41, 43).
У відповідь на вказані листи позивач направив відповідачу лист № 14 від 10.01.2005, в якому повідомив, що Підприємство не заперечує проти проведення поліпшень орендованої відповідачем будівлі, розташованої за вказаною адресою (арк. 44).
Проведення Товариством перепланування будівлі підтверджується наступними матеріалами справи: договором підряду № 2 від 08.01.2005 (арк. 52-54), актом № 1 приймання виконаних підрядних робіт за 2005 рік на загальну суму 669134,40 грн. (арк. 55-57), довідкою про вартість виконаних підрядних робіт за 2005 рік на суму 669134,40 грн. (арк. 59), платіжними дорученнями на підтвердження оплати за виконані будівельні роботи на загальну суму 669134,40 грн. (арк. 58), робочим проектом: Оцінка впливів на навколишнє середовище (арк. 130-138), робочим проектом: Реконструкція існуючих приміщень, що орендуються (арк. 139-151), аудиторським висновком за результатами перевірки операцій поліпшення орендованого майна від 17.07.2012 (арк. 77-79), висновком № 05/34 від 31.01.2006 державної екологічної експертизи по робочому проекту «Реконструкція існуючих орендованих приміщень під мийку, магазин та буфет по вул. Херсонське шосе, 1 в м. Миколаєві» (арк. 60), а також дозволом відділення державного пожежного нагляду Ленінського РВ ГУМНС України у Миколаївській області  № 198 від 19.10.2010 (арк. 61).
У зв`язку із завершенням реконструкції прохідної під автомийку, крамницю та буфет по вул. Херсонське шосе, 1 наказом КП ММР «Миколаївелектротранс» від 28.12.2007 №301 вирішено створити комісію для визначення терміну придатності реконструйованого приміщення прохідної (арк. 68).
На замовлення ТОВ «Алнатан» Миколаївським міжміським бюро технічної інвентаризації 15.06.2009 виготовлено технічний паспорт на громадський будинок автомийку з буфетом за адресою вул. Херсонське Шосе, м. Миколаїв (арк. 73-75).
Крім того, ТОВ «Алнатан» вчинялись дії з метою оформлення прав на земельну ділянку. Так, рішенням Миколаївської міської ради № 34/12 від 31.10.2013 позивачу за згодою Підприємства надано дозвіл на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною плошею 225 кв.м за рахунок частини земельної ділянки КП ММР «Миколаївелектротранс» з метою передачі в оренду для обслуговування збудованої автомийки по Херсонське шосе, 1-в (арк. 71, 72), однак доказів оформлення прав на землю матеріали справи не містять.
Крім того, відповідач звертався до позивача з листом, в якому просив надати дозвіл на приватизацію будівлі прохідної Д№3, яка знаходиться на балансі КП ММР “Миколаївелектротранс” за адресою вул. Будівельників, 1, загальною площею 205 кв.м., що передана в оренду згідно з договором від 15.12.2004 (арк. 69), але відповіді на це звернення матеріали справи також не містять.
Як свідчать матеріали справи, Товариство сплачувало орендні платежі щомісячно за період з червня 2018 року по грудень 2018 року на загальну суму 67483,39 грн., що підтверджується відповідними платіжними дорученнями (арк. 91-94) та не заперечується позивачем.
Згідно з актом звірки взаємних розрахунків від 23.10.2019, підписаним лише позивачем, відповідачу на підставі рахунків за період з червня 2018 року по лютий 2019 року нараховано 104360, 53 грн. Відповідачем проведено оплату на загальну суму 76838,16 грн. Борг 27573,33 грн. (арк. 22-23). Проте, доказів направлення цього акта на адресу відповідача позивачем не надано.
Позивач звертався до відповідача з претензією № 1466 від 09.08.2018 стосовно завдання останнім збитків у вигляді недоотриманих орендних платежів в сумі 51473,90 грн. за період з 01.01.2016 по 31.05.2018 за фактичне використання збільшеної площі, ніж було передбачено договором оренди, до якої (претензії) було додано рахунок від 08.08.2018 на оплату матеріальних збитків у вказаному розмірі (арк. 20-21). 
Натомість Товариство в 2011 році та в 2018 році зверталось до Підприємства з листами (вх. № 277 від 08.04.2011 та вих. № 1 від 14.08.2018), в яких просило надати пояснення щодо документів, на підставі яких здійснюється нарахування орендної плати за 205 кв.м. та компенсацію податку на землю, а також просило надати завірену копію акта ревізії, звірити розрахунки або провести експертизу тощо (арк. 76, 83). 
23.10.2018 на засіданні постійної комісії міської ради з питань комунального господарства, комунальної власності та благоустрою міста вирішено погодити звернення директора КП ММР “Миколаївелектротранс” Євтушенко В.В. від 18.10.2018 за вх. № 7147 щодо  дострокового розірвання договору оренди від 15.12.2004 № 63 з ТОВ «Алнатан», що підтверджується витягом з протоколу Постійної комісії міської ради з питань комунального господарства, комунальної власності та благоустрою міста № 130 від 23.10.2018 (арк. 24-25).
14.02.2019 КП ММР “Миколаївелектротранс” направило на адресу ТОВ «Алнатан» повідомлення № 308 про дострокове припинення дії договору оренди та відмову від подальшої співпраці, в якому позивач повідомив про дострокове розірвання договору оренди від 15.12.2004 № 63 у зв`язку з невиконання відповідачем своїх договірних зобов`язань та нанесенням матеріальних збитків комунальному підприємству. Також, позивач вимагав протягом 5 днів з`явитись за адресою Підприємства для вирішення питань, пов`язаних з оформленням передачі індивідуально визначеного майна (арк. 18). Факт направлення претензії позивач підтверджує поштовою квитанцією та витягом відстеження листа із сайту Укрпошта (арк. 18-19).
За змістом частини першої статті 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.
Статтею 173 ГК України передбачено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.
У відповідності до статі 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором. Не допускається одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.
Відповідно до приписів статей 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.  629 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець  передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Аналогічного змісту норма закріплена в ст. 283 ГК України.
Відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об`єктом оренди може бути, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).
У силу ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.           
За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч. 1-2,  ч. 5 ст. 762 ЦК України).
За положеннями ч. 1, 4 ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Згідно з ч. 3 ст. 18, ч. 1, 3 ст. 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Частиною 6 статті 762 ЦК України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
За приписами ч. 1 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.
Частиною 2 статті 771 ЦК України передбачено, що договором або законом може бути встановлений обов`язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.
Згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції на час укладення договору) істотними умовами договору оренди є, зокрема, страхування орендарем взятого ним в оренду майна.
Частиною 1 статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України)
Тобто у наведеному положенні йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору є розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Відповідно до ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
У силу ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Поряд із цим повинно бути враховано положення ч. 2 ст. 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене ч. 1 ст. 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (який був чинним станом на дату звернення з позовом) договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Матеріали справи свідчать про надання позивачем згоди відповідачу на реконструкцію об`єкта, що підтверджується листом № 14 від 10.01.2005 та наказом КП ММР «Миколаївелектротранс» № 301 від 28.12.2007, а отже, твердження Підприємства про порушення Товариством умов п. 5.1, п. 5.4, п. 5.5, п. 6.3 Договору та здійснення орендарем реконструкції об`єкту нерухомого майна без дозволу орендодавця є безпідставними. 
Стосовно посилань скаржника на судове рішення у справі № 915/1222/18, яким нібито  підтверджується здійснення відповідачем самочинного будівництва, то, дійсно, у провадженні Господарського суду Миколаївської області перебувала справа № 915/1222/18 за позовом ТОВ «Алнатан» до відповідачів: Миколаївської міської ради та КП ММР «Миколаївелектротранс» про визнання за позивачем права власності на самочинно збудований нежитловий об`єкт – громадську будівлю: автомийку з буфетом, загальною площею 210,3 кв.м., розташовану за адресою м. Миколаїв, Херсонське шосе, 1. За результатами розгляду даної справи рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою судом апеляційної інстанції, у позові ТОВ «Алнатан» відмовлено. При цьому суд зазначив, що обрання Товариством способу захисту шляхом визнання права власності на самочинно збудований об`єкт не спростовує наявність між сторонами орендних правовідносин, у тому числі правовідносин щодо поліпшення наймачем майна, які регулюються приписами ст. 778 ЦК України.
Згідно з ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. 
Вирішуючи спори, пов`язані з використанням орендарем прав, визначених частиною третьою статті 773 і статтею 778   ЦК України   та частиною третьою статті 23 Закону "Про оренду державного та комунального майна", господарський суд повинен мати на увазі, що згода орендодавця на вчинення відповідних дій щодо орендованого майна має бути викладена у певній документальній формі, якщо така можливість не передбачена у самому договорі оренди (найму).
Отже, надання орендодавцем орендарю згоди на здійснення поліпшення орендованого майна повинно підтверджуватись письмовими документами (доказами), які видано саме орендодавцем, а не судовим рішенням. 
При розгляді справи № 915/1222/18 суд встановлював обставини саме на підставі поданих сторонами доказів Відтак, неподання у цій справі доказів надання згоди на реконструкцію об`єкта оренди не спростовує встановлених судом у справі № 915/2264/19 обставин, оскільки оцінка доказів здійснюється судом під час безпосереднього дослідження наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 ГПК України). 
Таким чином, судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що у даній справі відповідачем доведено належними та допустимими доказами факт надання згоди КП ММР «Миколаївелектротранс» на здійснення реконструкції об`єкта.
Щодо тверджень апелянта про неналежне виконання ТОВ «Алнатан» своїх договірних зобов`язань перед КП ММР «Миколаївелектротранс» стосовно сплати орендних платежів, судова колегія зазначає наступне. 
Так, позивач посилався на неналежне виконання відповідачем своїх договірних зобов`язань перед КП ММР «Миколаївелектротранс», чим останньому було завдано збитків у вигляді недоотриманих орендних платежів в сумі 51473,90 грн. за період з 01.01.2016 по 31.05.2018 за фактичне використання збільшеної площі, ніж було передбачено договором оренди та в сумі 27573,33 грн. за період з 01.06.2018 по 01.03.2019.
У силу вищенаведених законодавчих положень орендна плата є істотною умовою договору оренди, а розмір та строки сплати орендних платежів встановлюються в договорі за згодою сторін.
ТОВ «Алнатан» сплачувало орендні платежі щомісячно за період з червня 2018 року по грудень 2018 року на загальну суму 67483,39 грн., що підтверджується відповідними платіжними дорученнями та не заперечується позивачем (арк. 91-94).
Судова колегія зауважує, що Підприємством не надано доказів внесення змін до Договору щодо сплати орендної плати, так само як і не обґрунтовано правову підставу для нараховування ним орендної плати, виходячи зі збільшеної площі об`єкта після реконструкції.
Як пояснив у засіданнях суду апеляційної інстанції представник апелянта, з відповідним позовом щодо внесення змін до Договору КП ММР «Миколаївелектротранс» до господарського суду не зверталось, так само як і з позовом про стягнення збитків, на заподіянні яких у даному випадку відповідачем наполягає позивач.
Щодо акта звірки взаємних розрахунків від 23.10.2019 (згідно з яким відповідачу на підставі рахунків за період з червня 2018 року по лютий 2019 року нараховано 104360,53 грн., відповідачем проведено оплату на загальну суму 76838,16 грн., борг - 27573, 33 грн), то він підписаний лише позивачем, без доказів направлення на адресу відповідача. При цьому, позивачем не надано ані детального розрахунку, ані самих рахунків на оплату, які виставлялись відповідачу, ані доказів виставлення цих рахунків, що унеможливлює встановлення підстави платежу.
Крім того, згідно пояснень представника відповідача у засіданнях суду апеляційної інстанції Товариство не могло використовувати вказані приміщення через припинення водо- та електропостачання у вересні 2018 року. 
Більш того, як пояснив представник відповідача, у квітні 2019 року службові особи, позивача, зламавши замки, проникли до орендованого Товариством приміщення та вивезли його майно в невідомому напрямку, у зв`язку з чим відповідач звернувся до Інгульського відділу поліції ГУНП в Миколаївській області про вчинення кримінального правопорушення за ознаками ч. 3 ст. 206 КК України щодо протидії законній господарській діяльності ТОВ «Алнатан» та заподіяння значної шкоди Товариству. За вказаним фактом було порушено кримінальне провадження №12019150040001644 від 08.05.2019 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 364 КК України, досудове слідство наразі триває. Наведені відповідачем доводи підтверджуються матеріалами справи (а.с.84-89).
Вищенаведені обставини, як вказав представник Товариства, призвели до повної зупинки господарської діяльності відповідача, оскільки позбавили його можливості використовувати орендоване майно у своїх господарських інтересах.
Судова колегія зазначає, що, як вище зазначалось, в силу частини 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Посилання Підприємства на необхідність використання зазначених приміщень міськрадою для власних потреб у даному випадку не може бути підставою для розірвання договору, оскільки за приписами ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» намір власника використовувати майно для власних потреб реалізовується шляхом письмового попередження орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору, у той час як відповідно до додаткової угоди № 3 дію цього договору продовжено по 31.01.2021.
Посилання позивача на порушення відповідачем умов п. 5.5, п. 5.5.1 договору оренди та не здійснення страхування майна є необґрунтованими, так як матеріалами справи підтверджено, що відповідач ТОВ «Алнатан» застрахував орендоване майно, що підтверджується укладеним 16.05.2017 між Приватним акціонерним товариством «Українська пожежно-страхова компанія» (страховик) та ТОВ «Алнатан» (страхувальник) договором добровільного страхування цивільної відповідальності власників та користувачів майна серії 220/01 № 103856.
Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне та обґрунтоване рішення у справі неможливо.
Оцінка доказів - це визначення їх об`єктивної дійсності, правдивості та достовірності. Способи перевірки і дослідження доказів залежать від конкретного виду засобів доказування, що використовуються. Метою оцінки доказів із точки зору їх належності, допустимості, достатності та взаємозв`язку є усунення протиріч між доказами, сумнівів у достовірності висновків, що випливають із отримуваної доказової інформації. Від повноти встановлення відповідних обставин справи та правильної оцінки доказів залежить обґрунтованість висновків суду при ухваленні судом рішення по суті спору. При цьому суд у кожному випадку повинен навести мотиви, з яких він приймає одні докази та відхиляє інші.
Відповідно до вимог ч.1 ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст.76 ГПК України).
Зі змісту ст.77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами ч.ч.1, 2, 3 ст.13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі. 
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Враховуючи вищевикладене, судова колегія погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про те, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявності правових підстав для розірвання договору оренди в судовому порядку, тому даний позов не підлягає задоволенню.
Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
          Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
          У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Відповідно до положень статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції об`єктивно розглянув у судовому процесі обставини справи в їх сукупності; дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; правильно застосував матеріальний закон, що регулює спірні правовідносини, врахував положення статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку із чим дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову. 
Таким чином, апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін. 
У зв`язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за її подання і розгляд не відшкодовуються.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 276, 281-284 ГПК України, суд
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Комунального підприємства Миколаївської міської ради “Миколаївелектротранс” залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Миколаївської області від 12.03.2020 у справі                               № 915/2264/19 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст.287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 14.09.2020.

Головуючий суддя                                                                                 Л.В. Поліщук

Суддя                                                                                                     Л.О. Будішевська

          Суддя                                                                                                     С.В. Таран