Постанова                                             
Іменем України
02 вересня 2020 року
м. Київ
 
справа № 581/527/18
провадження № 61-642св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,                Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО»,
відповідачі: ОСОБА_1 , фермерське господарство «Мельник-МІ»,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» на рішення Липоводолинського районного суду Сумської області у складі Мазур О. А. 
від 20 вересня 2018 року та постанову Апеляційного суду Сумської області у складі колегії суддів: Левченко Т. А., Хвостика С. Г., Ткачук С. С., 
від 27 листопада 2018 року,
 
      ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У серпні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» (далі - ТОВ «СК-АГРО») звернулося до суду з позовом до  ОСОБА_1 , фермерського господарства «Мельник-МІ» (далі - ФГ «Мельник-МІ») про визнання укладеної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, визнання недійсним договору оренди землі.
Позовна заява мотивована тим, що 05 березня 2012 року між ТОВ «СК-АГРО» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди належної останній земельної ділянки, площею 3,134 га (кадастровий номер 5923285600:02:011:0078), що розташована в адміністративних межах Саївської сільської ради Липоводолинського району Сумської області, строком на 5 років. Цей договір оренди землі зареєстровано 19 листопада 2012 року. 10 жовтня 2017 року, з метою реалізації свого переважного права, позивач направив ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди. Жодних заперечень щодо поновлення договору оренди землі або вимог про повернення земельних ділянок від ОСОБА_1 не надходило. 04 квітня 2018 року на адресу ОСОБА_1 надіслано вимогу щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на умовах, визначених частиною шостою статты 33 Закону України «Про оренду землі». Однак, жодних відповідей від відповідача не надходило. Вказує, що 18 січня 2018 року між ОСОБА_1 та ФГ «Мельник-МІ» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, про поновлення якого заявляв позивач. 
16 січня 2018 року право оренди на вказану земельну ділянку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ФГ «Мельник МІ». Позивач вважає, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, переважне право 
ТОВ «СК-АГРО», передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» порушене та підлягає захисту.
Позивач просив суд визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 05 березня 2012 року та визнати недійсним договір оренди землі від 15 січня 2018 року щодо земельної ділянки з кадастровим № 5923285600:02:011:0078, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Мельник-МІ».
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Липоводолинського районного суду Сумської області 
від 20 вересня 2018 року у задоволенні позову ТОВ «СК-АГРО» відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що сторони договору оренди землі від 05 березня 2012 року визначили умовою його поновлення письмову згоду орендодавця, якої надано не було, а тому відсутні підстави для задоволення позову.

 
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Апеляційного суду Сумської області від 27 листопада 2018 року апеляційну скаргу ТОВ «СК-АГРО» залишено без задоволення, а рішення Липоводолинського районного суду Сумської області від 20 вересня 
2018 року - без змін. 
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що сторони, при укладенні договору оренди, обов`язковою умовою поновлення договору оренди на новий строк, крім повідомлення орендарем орендодавця в установлений строк про намір продовжити дію договору, визначили наявність письмової згоди орендодавця у вигляді письмового повідомлення орендаря про намір продовжити дію договору. Орендодавець у встановлений договором строк не направила орендарю письмове повідомлення про намір продовжити дію договору, що свідчить про відсутність її згоди на поновлення договору оренди та фактичне заперечення зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем. Вказані обставини, виходячи з умов, укладеного сторонами договору оренди, дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, не порушено.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
 
У касаційній скарзі ТОВ «СК-АГРО» просить скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що процедура і строки реалізації переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена умовами договору оренди землі, повністю відповідає процедурі та строкам, визначених у частинах першій-п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі». Невиконання ОСОБА_1 своїх цивільних обов`язків, визначених договором і Законом, та відсутність від неї будь-яких повідомлень та заперечень протягом місяця з моменту отримання листа-повідомлення та проекту додаткової угоди від орендаря про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк дало підстави позивачу на поновлення договору оренди землі на підставах статті 33 Закону та пункту 8 договору. Судами попередніх інстанцій не надано належної правової оцінки та не враховано той факт, що ТОВ «СК-АГРО» мало та має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, а умови договору оренди (додаткової угоди), запропоновані орендодавцю є щонайменш однаковими з умовами договору оренди землі, що був укладений між відповідачами.
 
Відзив на касаційну скаргу
 
У лютому 2019 року від ФГ «Мельник-МІ» надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому відповідач посилається на необґрунтованість доводів скарги та законність ухвалених у справі судових рішень.
 
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 23 січня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі, а ухвалою від 26 серпня 2020 року справу призначено до судового розгляду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
ОСОБА_1 є власником земельних ділянок площею 2,933 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та 0,201 га для ведення особистого селянського господарства, що розташовані на території Саївської сільської ради Липоводолинського району Сумської області.
 
05 березня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «СК-АГРО» укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,134 га, в тому числі 2,933 га - рілля, 
0,204 га - сіножаті, що знаходиться на території Саївської сільської ради Липоводолинського району Сумської області, зареєстрований у відділі Держкомзему у Липоводолинському районі Сумської області 19 листопада 2012 року.
 
Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що його укладено на строк п`ять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Поновлення договору оренди земельної ділянки проводиться за письмовою згодою орендодавця. Орендодавець повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити дію договору.
 
Відповідно до пункту 9 договору оренди землі, орендна плата становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік.
 
Відповідно до пункту 44 договору оренди землі, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Тобто договір набрав чинності 19 листопада 2012 року після його державної реєстрації відділом Держкомзему.
 
10 жовтня 2017 року ТОВ «СК-АГРО» направило на адресу ОСОБА_1 
лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі на 7 років з орендною платою 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, до якого додано проєкт додаткової угоди. Дане повідомлення ОСОБА_1 отримала 18 жовтня 2017 року (а. с. 18-22).
 
Відповідно до копії шляхового листа трактора 22 листопада 2017 року 
ТОВ «СК-АГРО» проводився обмолот кукурудзи на належній відповідачу 
ОСОБА_1 земельній ділянці (а. с. 29).
 
15 січня 2018 року між ОСОБА_1 та ФГ «Мельник-МІ» було укладено договір оренди землі, за яким орендодавець надала орендарю належну їй земельну ділянку загальною площею 2,9325 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (кадастровий номер 5923285600:02:011:0078), строком на 10 років, з орендною платою 10 % від нормативної грошової оцінки землі. Право оренди зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 січня 2018 року 
(а. с. 26-27).    
 
03 квітня 2018 року позивач звернувся до ОСОБА_1 з листом, у якому зазначив про намір скористатися переважним правом на укладення додаткової угоди про поновлення оренди землі на новий строк, оскільки продовжує користуватися земельною ділянкою, при цьому послався на положення частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», якою врегульовані відносини щодо поновлення договору оренди землі та надіслав ОСОБА_1 три примірники додаткової угоди від 19 листопада 2017 року про поновлення договору оренди землі від 05 березня 2017 року (а. с. 23-25).
 
Зазначений лист отримано ОСОБА_1 13 квітня 2018 року.
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
 
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема                           ЗК України, Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон).
 
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
 
Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). 
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. 
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. 
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
 
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
 
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами другою-п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень на поновлення договору оренди землі.
 
Разом з тим, згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
 
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
 
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
 
У пункті 8 договору оренди земельної ділянки від 05 березня 2012 року сторони визначили порядок поновлення договору оренди на новий строк, а саме: орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Поновлення договору оренди земельної ділянки проводиться за письмовою згодою орендодавця. Орендодавець повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити дію договору.
 
Таким чином сторони, при укладенні договору оренди, обов`язковою умовою поновлення договору оренди на новий строк, крім повідомлення орендарем орендодавця в установлений строк про намір продовжити дію договору, визначили наявність письмової згоди орендодавця у вигляді письмового повідомлення орендаря про намір продовжити дію договору.
 
Установивши, що  ОСОБА_1 у встановлений договором строк не направила орендарю письмове повідомлення про намір продовжити дію договору, що свідчить про відсутність її згоди на поновлення договору оренди та фактичне заперечення зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у задоволенні позову про визнання укладеної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
 
Пунктом 38 Договору оренди визначено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його укладено.
 
Оскільки станом на 15 січня 2018 року дія договору оренди від 05 березня 2012 року припинилася та ОСОБА_1 за 30 днів до закінчення строку дії договору не направила попередньому орендарю письмового повідомлення про намір продовжити дію договору, переважне право ТОВ «СК-АГРО» на поновлення договору оренди земельної ділянки припинилося, а тому орендодавець мала право передати належну їй земельну ділянку в оренду новому орендарю ФГ «Мельник-МІ», у зв`язку із чим суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди землі від 15 січня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Мельник-МІ».
 
Щодо поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»
 
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
 
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
 
Такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду   від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
 
Для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина перша - п`ята статті 33 Закону) або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону).
 
У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин першої - п`ятої та частини шостої Закону є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини перша - п`ята статті 33 Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина шоста статті 33 Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини перша - п`ята статті 33 Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону).
 
При цьому слід врахувати, що відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина четверта статті 33 Закону).
 
Аналогічна позиція, викладена в постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 року у справі № 908/2314/18.
 
Отже, зміна умов договору у будь-якій частини виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.
Оскільки орендодавець не надала згоди на продовження строку дії договору із ТОВ «СК-АГРО» (пункт 8 договору оренди землі), додаткова угода, яка була направлена ТОВ «СК-АГРО» на адресу орендодавця містить інший строк дії договору (7 років) та інший розмір орендної плати, то частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» до цих правовідносин не може бути застосована, оскільки унеможливлювалось продовження договору на той самий строк та на тих самих умовах.
 
За таких обставин, доводи касаційної скарги про наявність підстав для застосування до спірних правовідносин положення частини шостої 
статті 33 Закону України «Про оренду землі» є безпідставними.
 
Із урахуванням того, що інші доводи касаційної скарги є ідентичними доводам апеляційної скарги заявника, яким судом апеляційної інстанції надана належна оцінка, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність необхідності повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. При цьому судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
 
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
 
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
 
Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, з повним з`ясуванням судом обставин, що мають значення для справи, відповідністю висновків судів обставинам справи, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
                                                  ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «СК-АГРО» залишити без задоволення, а рішення Липоводолинського районного суду Сумської області від 20 вересня 2018 року та постанову Апеляційного суду Сумської області від 27 листопада 2018 року - без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                 Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                            О. В. Білоконь
 
О. М. Осіян
 
Н. Ю. Сакара
 
В. В. Шипович