Постанова 
Іменем  України 
 
25 березня 2020 року
м. Київ
 
справа № 540/1362/16-ц
провадження № 61-17915св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Коротуна В. М. (суддя-доповідач)
суддів: Бурлакова С. Ю., Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Курило В. П.,
 
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Лан», товариство з обмеженою відповідальністю «Машівське інкубаторне підприємство»,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Машівського районного суду Полтавської області від 12 січня 2017 року в складі судді Кравець С. В. та рішення Апеляційного суду Полтавської області від 04 квітня 2017 року в складі колегії суддів: Хіль Л. М., Абрамова П. С., Гальонкіна С. А.,
В С Т А Н О В И В:
 
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
 
У жовтні 2016 року  ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Лан» (далі - ТОВ «Лан»), товариства з обмеженою відповідальністю «Машівське інкубаторне підприємство» (далі - ТОВ «Машівське інкубаторне підприємство») про визнання договору оренди землі припиненим, договору суборенди землі недійсним та стягнення збитків, завданих власнику землі внаслідок самовільного зайняття земельної ділянки.
 
Позовна заява мотивована тим, що він є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 5,22 га, розташованої на території Селещинської сільської ради Полтавської області, яку він передав в оренду 
ТОВ «Лан» на підставі договору від 01 листопада 2005 року. 09 жовтня 2009 року між ним та ТОВ «Лан» укладено додаткову угоду, відповідно до умов якої сторони дійшли згоди щодо розірвання указаного договору оренди. Проте без волі позивача                                  16 квітня 2010 року ТОВ «Лан» уклало договір суборенди указаної земельної ділянки з ТОВ «Машівське інкубаторне підприємство» строком до 04 червня 2017 року. Вважав, що указаний договір підписано особою, яка не мала повноважень на розпорядження земельною ділянкою, яка належить позивачу, а також за відсутності волевиявлення позивача. Також посилався на те, що з 2009 року не отримував орендну плата від орендаря, оскільки вважав, що договірні відносини з ним припинені на підставі додаткової угоди від 09 жовтня 2009 року.
 
З урахуванням викладеного, ОСОБА_1 просив суд: визнати припиненим з 
09 жовтня 2009 року договір оренди землі від 01 листопада 2005 року, укладений між ним та ТОВ «Лан»; визнати недійсним з 16 квітня 2010 року договір суборенди землі від 16 квітня 2010 року, укладений між ТОВ «Лан» та ТОВ «Машівське інкубаторне підприємство»; стягнути з ТОВ «Машівське інкубаторне підприємство» на його користь заподіяну шкоду внаслідок самовільного зайняття земельної ділянки у розмірі 29 752,67 грн.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Машівського районного суду Полтавської області від 12 січня 2017 року позов задоволено частково.
 
Договір суборенди земельної ділянки, площею 5,22 га, кадастровий номер 5323086600:00:007:0051, розташованої на території Селещинської сільської ради Машівського району Полтавської області, укладений 16 квітня 2010 року між 
ТОВ «Лан» та ТОВ «Машівське інкубаторне підприємство», зареєстрований 
24 червня 2010 року, визнано недійсним.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
 
Вирішуючи спір, суд першої інстанції виходив із того, що оскаржуваний договір земельної ділянки, укладений 01 листопада 2005 року між позивачем та 
ТОВ «Лан», припинив свою дію 01 листопада 2015 року, оскільки саме під час підписання такого договору (01 листопада 2005 року) сторони досягли згоди щодо істотних його умов та скріпили своїми підписами, після реєстрації якого він набув чинності, а сама реєстрація не може змінити моменту його укладення. Крім того відсутні підстави вважати, що дія оскаржуваного договору оренди припинилася                          09 листопада 2009 року, оскільки додаткова угода від 09 жовтня 2009 року, укладена між позивачем та ТОВ «Лан», не пройшла державної реєстрації, а тому такий правочин не є вчиненим.
 
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
 
Рішенням Апеляційного суду Полтавської області від 04 квітня 2017 року рішення Машівського районного суду Полтавської області від 12 січня 2017 року скасовано у частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору суборенди земельної ділянки, площею 5,22 га, кадастровий номер 5323086600:00:007:0051, та в цій частині відмовлено у задоволенні позову.
У іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
 
Вирішуючи спір, апеляційний суд виходив з того, що строк дії оскаржуваного договору оренди земельної ділянки від 01 листопада 2005 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Лан», починається після набрання ним чинності (державної реєстрації), зокрема з 05 червня 2007 року, а не з моменту його укладення (01 листопада 2005 року) та спливає 04 червня 2017 року, а тому оскаржуваний договір суборенди земельної ділянки від 16 квітня 2010 року, укладений між ТОВ «Лан» та ТОВ «Машівське інкубаторне підприємство» укладено у строк дії оскаржуваного договору оренди земельної ділянки та укладення якого не суперечить умовам договору оренди від 01 листопада 2005 року.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У травні 2017 року ОСОБА_1 подав до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення судів попередніх інстанцій та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
 
Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржуваний договір суборенди укладено у супереч вимогам пункту 30 договору оренди земельної ділянки, зокрема без попередньої згоди орендодавця. Також такий договір укладено на строк, який перевищує строк основного договору оренди земельної ділянки. Вважав, що судами попередніх інстанцій неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, неналежним чином досліджено надані докази у їх сукупності. 
 
Відзив на касаційну скаргу не подано.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
 
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 04 липня 2017 року відкрито касаційне провадження та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
 
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
 
Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
 
Справа передана до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 21жовтня 2019 року цивільну справу призначено до судового розгляду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Судом установлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею                     5,22 га, кадастровий номер 5323086600:00:007:0051, яка розташована на території Селещинської сільської ради Машівського району Полтавської області, що вбачається з копії державного акту від 09 квітня 2012 року серії ЯМ № 138084 та з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
 
01 листопада 2005 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Лан» укладено договір оренди указаної земельної ділянки строком на 10 років, який зареєстрований 05 червня 2007 року в Машівському РВ ПРФ ДП «Центр ДЗК» за № 040755800103. Згідно з пунктом 43 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с.9-12).
16 квітня 2010 року між ТОВ «Лан» та ТОВ «Машівське інкубаторне підприємство», було укладено договір суборенди спірної земельної ділянки, який зареєстровано в Машівському ВРО ПМВ ПРФ ДП «Центр ДЗК», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис 24 червня 2010 року за № 041055800504 (а.с.14-16).
 
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до вимог частини 1 статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Касаційна скарга підлягає задоволенню частково.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України).
 
Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина перша статті 763 ЦК України).
Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
Договір набирає чинності з моменту його укладення (частини перша, друга статті 631 ЦК України).
 
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
 
Згідно зі статтею статті 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
 
Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
 
Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
 
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
 
Зокрема, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (згідно із частиною першою статті 125 ЗК України).
 
Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (частина п`ята статті 126 ЗК України).
 
Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина перша статті 14 ЦК України).
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі                                № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), зроблено висновок про те, що «…Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.» «… Реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.».
 
Враховуючи вищевикладені вимоги закону, апеляційний суд, дійшов правильного висновку про те, що строк дії спірного договору спливає 04 червня 2017 року, а тому укладений договір суборенди не суперечить умовам договору оренди у розділі якого «строк дії договору» передбачено, що його укладено до 04 червня 2017 року на строк дії договору оренди землі від 01 листопада 2005 року, який зареєстрований в Машівському РВ ПРФ ДП «Центр ДЗК» 05 червня 2007 року.
 
Стаття 31 Закону № 161-XIV регулює питання припинення договору оренди землі, а саме договір оренди землі припиняється в разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідації юридичної особи - орендаря;
- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
- набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
 
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
 
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
 
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
 
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.
 
Інших обставин, які б свідчили про наявність підстав для дострокового припинення договору оренди земельної ділянки відповідно до статті 31 Закону № 161-XIV, позивач не зазначив і суд не встановив. 
 
У такому разі підстав для задоволення позову не вбачається.
 
Однак з такого висновку не випливає, що орендодавець є більш вразливою стороною у договорі, ніж орендар, та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди.
 
Обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря.
 
Згідно із частиною другою статті 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом.
 
У пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.
 
Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
 
Суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність. 
 
Згідно із частиною другою статті 5 ЦПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
 
Позивач не позбавлений можливості звернутися до суду з таким позовом у разі, якщо є об`єктивні обставини, що вказують на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки, зокрема: чи мав орендодавець можливість контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, оскільки передача земельної ділянки відбулася у день підписання договору оренди, а державна реєстрація лише через два роки, та чи мав орендодавець підстави розраховувати, що строк дії договору оренди закінчиться саме у 2017 році.
 
Аналогічні висновки викладені у вищезазначеній постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження                                № 14-338цс19).
 
Отже, при новому розгляді, апеляційному суду необхідно встановити усі фактичні обставини справи, перевірити доводи сторін та врахувати вищевикладені висновки. 
 
Ураховуючи, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, апеляційним судом повністю не встановлені, а тому судове рішення не відповідає вимогам статті 263 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що в силу статті 411 ЦПК України є підставою для його скасування з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палатиКасаційного цивільного суду
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити частково.
 
Рішення Апеляційного суду Полтавської області від 04 квітня 2017 року скасувати, скасувати, справу передати на новий апеляційний розгляд.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття.
 
З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції скасоване рішення суду апеляційної інстанції втрачає законну силу та у подальшому виконанню не підлягає.
 
Головуючий                                                                    В. М. Коротун 
Судді:                                                                             С. Ю. Бурлаков
                                                                                      А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко
В. П. Курило