ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/3987/20 Справа № 182/5951/18 	  	Суддя у 1-й інстанції - Багрова А. Г. Суддя у 2-й інстанції - Зубакова  В. П.	

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 березня 2020 року                                                                м.Кривий Ріг

Справа № 182/5951/18

Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Зубакової В.П.
суддів - Барильської А.П., Бондар Я.М.

сторони:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ОРХІДЕЯ-ФАРМ»,
відповідачка -  ОСОБА_1 ,

розглянувши у спрощеному позовному провадженні у порядку ч. 13 ст. 7, ч. 1  ст. 369 ЦПК України без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами апеляційну скаргу   позивача Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» на рішення Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 28 листопада 2019 року, яке ухвалено  суддею Багровою А.Г. у місті Нікополі Дніпропетровської області та повне судове рішення складено 06 грудня 2019 року, -
       
В С Т А Н О В И В:

У серпні 2018  року  Товариство з обмеженою відповідальністю «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» (надалі – ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ») звернулося до суду із позовом до  ОСОБА_1 про стягнення компенсаційної суми.
Позовна заява мотивована тим, що 15.11.2016 року між фізичною особою – підприємцем ОСОБА_1 та ТОВ „ОРХІДЕЯ-ФАРМ” було укладено Договір оренди нежитлового приміщення, загальною площею 89,9 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , зі строком дії договору, зазначеного в п.6.1 договору. 
Згідно п.7.2 Договору оренди – у випадку дострокового розірвання Договору, Сторона ініціатор сплачує іншій Стороні компенсаційну суму в розмірі 50000 грн., крім випадків вказаних в п.4.2 цього Договору.
За ініціативою ФОП ОСОБА_1 сторони вирішили розірвати Договір оренди з 12.03.2018 року. При цьому, компенсаційна сума в розмірі 50 000 грн. відповідно до п.7.2. договору оренди сплачена не була. Строк оплати компенсаційної суми у розмірі 50 000 грн. сторонам не був встановлений, а тому відповідно до ч.2 статті 530 ЦК України ТОВ „ОРХІДЕЯ-ФАРМ” 02.06.2018 року була заявлена вимога про сплату компенсаційної суми, яка боржником ОСОБА_1 отримана 08.06.2018 року та залишена без відповіді. 
Даний спір підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, оскільки діяльність ФОП ОСОБА_1 припинено 20.02.2018 року.
Посилаючись на викладене, позивач просив суд стягнути з відповідача на свою користь компенсаційну суму у розмірі 50000 грн., як передбачено п.7.2 договору оренди не житлового приміщення від 15.11.2016 року, а також сплачений судовий збір в розмірі 1762 грн. 00 коп.
Рішенням Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 28 листопада 2019 року в задоволенні позовних вимог відмовлено.
В апеляційній скарзі  позивач ТОВ „ОРХІДЕЯ-ФАРМ” просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи та невірне застосування норм матеріального права. Зокрема, на думку позивача, судом не було враховано, що визначення договору як неукладеного може мати місце лише на стадії укладення договору, а не за наслідком виконання його сторонами. Зважаючи на те, що договір весь час виконувався його сторонами належним чином та ОСОБА_1 ухиляється від виконання вимог цього Договору вже після його розірвання, позивач вважає, що відсутні правові підстави вважати цей Договір неукладеним, що узгоджується із правовою позицією Верховного Суду у постанові від 06.11.2018 року у справі №926/3397/17.
Відзив на апеляційну скаргу не подано.
Справа розглядається без повідомлення учасників справи, в порядку ч. 13 ст. 7, ч. 1 ст. 369 ЦПК України, оскільки ціна позову менше 100 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, за наявними матеріалами справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено та сторонами не оспорюється, що 15.11.2016 року між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» (орендар) було укладено Договір оренди нежитлового приміщення (т. 1 а.с.7-14).
За умовами п.1.1. зазначеного Договору орендодавець передає орендарю в строкове платне користування (без права викупу) нежитлове приміщення, загальною площею 89,9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , під аптеку, на строк, передбачений п. 6.1. Договору.
Відповідно до п.6.1. Договору, він набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє 5 років мінус 1 (один) календарний день. У разі відсутності заперечень будь-якої сторони за 1 календарний місяць до закінчення строку дії цього договору, щодо продовження цього договору на такий же самий строк (пролонгування), такий договір вважається продовжений на той же самий строк без змін інших умов.
16.02.2018 року ОСОБА_1 надіслала на адресу ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» лист, яким повідомила про зміну власника орендованого нежитлового приміщення та просила у 5-денний строк з дати отримання листа звільнити нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , у зв`язку з передачею його новому власнику (т. 1 а.с.15). Зазначений лист ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» отримало 12.03.2018 року.
Відповідно до Додаткової угоди до договору оренди від 15.11.2016 року, укладеної між сторонами, за ініціативою ФОП ОСОБА_1 сторони вирішили розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 15.11.2016 року – 12.03.2018 року (т. 1 а.с.16).
Згідно з п.7.2. Договору, у випадку його дострокового розірвання, сторона-ініціатор сплачує іншій стороні компенсаційну суму у розмірі 50000 (п`ятдесят тисяч) грн. 00 коп., крім випадків, передбачених п.4.2 (не своєчасне внесення орендної плати та інших передбачених Договором платежів).
20.02.2018 року підприємницька діяльність ФОП ОСОБА_1 припинена (т. 1 а.с.36-42).
01.06.2018 року ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» звернулося до ОСОБА_1 з письмовою вимогою щодо сплати в семиденний строк з дати отримання листа компенсаційної суми, передбаченої п. 7.2. Договору від 15.11.2016 року (т. 1 а.с.17).
Зазначений лист-вимогу відповідачка ОСОБА_1 отримала особисто 08.06.2018 року, що підтверджується поштовим повідомлення про вручення поштового відправлення (т. 1 а.с. 18). 
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що Договір оренди нежитлового приміщення від 15.11.2016 року укладено більше ніж на трирічний строк без дотримання вимог статей 794 та 794 ЦК України щодо нотаріального посвідчення і державної реєстрації цього Договору, у зв`язку з чим вказаний правочин є нікчемним та не створює прав та обов`язків для сторін.
Колегія суддів не може погодитись з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує право на справедливий судовий розгляд.
Згідно абзацу 10 пункту 9 рішення Конституційного Суду України від 30 січня 
2003 року № 3-рп/2003 правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах.
Відповідно до частини першої, другої, третьої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону судове рішення не відповідає. 
Згідно ч. 2 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Згідно зі статтею 794 ЦК України  передбачено, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
При цьому, у ЦК України використано поняття «будівля, інша капітальна споруда», але не надано визначення та не розкрито його змісту.
Згідно ж  Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) – це земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій. 
Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018–2000, затвердженого і введеного в дію наказом Державного комітету України із стандартизації, метрології та сертифікації від 17 серпня 2000 року № 507, під спорудами розуміють будівельні системи, пов`язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт. У свою чергу, будівлі у цьому акті визначено як споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів. До будівель відносять: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти та інші .
Для цілей застосування податкового законодавства пункт 14.1.15 Податкового кодексу України визначає будівлі як земельні поліпшення, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення майна, тварин, рослин, збереження інших матеріальних цінностей, провадження економічної діяльності.
Стаття 796 ЦК України передбачає, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.
Згідно зі статтею 797 ЦК України плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.
Отже, підсумовуючи викладене, можна дійти висновку, що під будівлею або спорудою як предметом договору оренди нерухомого майна слід розуміти об`єкт, що є штучно створеним людьми на земельній ділянці, збудованим на фундаменті та має таким чином міцний зв`язок із земельною ділянкою, або такий, який в силу розвитку сучасних технологій може бути збудованим і без фундаменту, проте звичний порядок будівництва якого передбачає його наявність, характеризується індивідуальними ознаками, а речові права на нього зареєстровано у встановленому законом порядку. При оренді будівлі або іншої капітальної споруди передачі підлягають права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. 
Національним стандартом № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442, передбачено, що приміщення – це частина внутрішнього об`єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу. 
Відповідно до п. 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 17 жовтня 2013 року, у Державному реєстрі прав підлягають реєстрації речові права, зокрема, на житлове та нежитлове приміщення. Така класифікація приміщення знайшла своє відображення у «Державних будівельних нормах України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005», затверджених наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 18 травня 2005 р. № 80, в Додатку Б яких встановлено, що житловим приміщенням є опалювальне приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання. До нежитлових приміщень належать приміщення в структурі житлового будинку, що не відносяться до житлового фонду та є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин. Зазначене положення передбачене у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Таким чином, нежитлове приміщення, яке розташоване у житловому будинку та не входить до структури житлового фонду не можна ототожнювати із капітальною будівлею або спорудою, про які йдеться у статті 793 ЦК України.
Судом встановлено та сторонами не оспорюється, що 15.11.2016 року між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» (орендар) було укладено Договір оренди нежитлового приміщення (т. 1 а.с.7-14).
За умовами п.1.1. зазначеного Договору орендодавець передає орендарю в строкове платне користування (без права викупу) нежитлове приміщення, загальною площею 89,9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , під аптеку, на строк, передбачений п. 6.1. Договору.
Оскільки, нежитлове приміщення, загальною площею 89,9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , не є окремою будівлею або іншою капітальною спорудою (чи їх частиною), договір оренди такого приміщення може бути укладено у простій письмовій формі, якої дотримано сторонами, а тому висновок суду першої інстанції про нікчемність цього Договору є помилковим.
Крім того, необхідно зауважити й на тому, що, відповідно до частини 7 статті 179 Господарського кодексу України (далі - ГК України) господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів. 
За положенням частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно з вимогами частин 1, 8 статті 181 ГК України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів. У разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.
Відповідно, якщо буде доведено, що спірний договір його сторонами виконується, це виключає кваліфікацію договору як неукладеного. Зазначена обставина також виключає можливість застосування до спірних правовідносин частини 8 статті 181 Господарського кодексу України, відповідно до якої визнання договору неукладеним (таким, що не відбувся) може мати місце на стадії укладання господарського договору, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних його умов, а не за наслідками виконання договору сторонами (п. 22 постанови Верховного Суду від 11.10.2018 у справі №  922/189/18).
Аналогічної правової позиції також дійшов Верховний Суд України у постановах від 23.09.2015 у справі №  914/2846/14 та від 06.07.2016 у справі №  914/4540/14.
Як встановлено судом, між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» було укладено Договір оренди нежитлового приміщення від 15 листопада 2011 року, який по своїй суті є господарським договором та протягом його дії належним чином виконувався сторонами у повному обсязі, а тому він не може бути визнаний неукладеним. 
Згідно ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. 
Згідно зі ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов`язання.
16.02.2018 року ОСОБА_1 надіслала на адресу ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» лист, яким повідомила про зміну власника орендованого нежитлового приміщення та просила у 5-денний строк з дати отримання листа звільнити нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , у зв`язку з передачею його новому власнику (т. 1 а.с.15). Зазначений лист ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» отримав 12.03.2018 року.
Відповідно до Додаткової угоди до Договору оренди від 15.11.2016 року, укладеної між сторонами 15 лютого 2018 року, за ініціативою відповідачки ОСОБА_1 , сторони вирішили розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 15.11.2016 року – 12.03.2018 року (т. 1 а.с.16).
Згідно з п.7.2. Договору, у випадку його дострокового розірвання сторона-ініціатор сплачує іншій стороні компенсаційну суму у розмірі 50000 (п`ятдесят тисяч) грн. 00 коп., крім випадків, передбачених п.4.2 (не своєчасне внесення орендної плати та інших передбачених Договором платежів).
Оскільки, ініціатором дострокового розірвання Договору виступила саме відповідачка ОСОБА_1 та підстави для розірвання цього Договору, визначені у пункті 4.2. були відсутні, остання має зобов`язання перед ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» зі сплати компенсаційно суми обумовленої сторонами договору.
01.06.2018 року ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» звернулося до ОСОБА_1 з письмовою вимогою щодо сплати в семиденний строк з дати отримання листа компенсаційної суми, передбаченої п. 7.2. Договору від 15.11.2016 року (т. 1 а.с.17).
Зазначений лист-вимогу відповідачка ОСОБА_1 отримала особисто 08.06.2018 року, що підтверджується поштовим повідомлення про вручення поштового відправлення (т. 1 а.с. 18), однак компенсаційну суму не сплатила, у зв`язку з чим порушене право ТОВ «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» на отримання компенсаційної виплати у розмірі 50 000,00 грн. підлягає відновленню у судовому порядку. 
За таких обставин рішення суду першої інстанції не відповідає вимогам ст. 263 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що відповідно п.2 ч.1 ст. 376 ЦПК України є підставою для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду з ухваленням нового рішення по справі про задоволення позовних вимог.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної інстанції змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 
Згідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, у зв`язку з чим з відповідачки на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 4 405,00 грн. (1 762,00 грн. + 2 643,00 грн.), що відповідає розміру встановленому Законом України «Про судовий збір». 
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381, 382, 384 ЦПК України, суд,
       
ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу позивача Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» - задовольнити.
Рішення Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 28 листопада 2019 року  - скасувати та ухвалити нове рішення.
Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» до ОСОБА_1 про стягнення компенсаційної суми – задовольнити.
Стягнути з  ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» компенсаційну виплату у розмірі 50 000 (п`ятдесят тисяч) гривень 00 (нуль) копійок.
Стягнути з  ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ОРХІДЕЯ-ФАРМ» судові витрати у розмірі 4 405 (чотири тисячі чотириста п`ять) гривень 00 (нуль) копійок.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та оскарженню в касаційному порядку не підлягає

       Повне судове рішення складено 18 березня 2020 року.

Головуючий: 

Судді: