ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 червня 2020 року 
м. Київ

Справа №  925/983/19 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Пількова К.  М., Чумака Ю. Я., 

секретар судового засідання - Грузицька І. В.,

за участю представників:
позивача - Петренка Ю. О., 
відповідача  - Сюренка М. О., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Львівський сад"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2020 (судді: Іоннікова І. А. - головуючий, Тарасенко К. В., Разіна Т. І.) та рішення Господарського суду Черкаської області від 12.11.2019 (суддя Спаських Н. М.) у справі
за позовом Дослідної станції помології імені Л. П. Симиренка Інституту садівництва Національної академії аграрних наук України
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Львівський сад"
про зобов`язання повернути нерухоме майно та стягнення коштів,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У серпні 2019 року Дослідна станція помології імені Л. П. Симиренка Інституту садівництва Національної академії аграрних наук України (далі - Дослідна станція помології імені Л. П. Симиренка Інституту садівництва НААНУ) звернулася до Господарського суду Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Львівський сад" (далі - ТОВ "Львівський сад") про зобов`язання відповідача повернути позивачеві за актом приймання-передачі нерухоме майно, орендоване за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 16.05.2013 № 1 (далі - договір від 16.05.2013), а саме цех техпереробки та підвал, розташовані за адресою: вул. Симиренка, 9/5, с. Мліїв, Городищенський р-н, Черкаська обл., а також про стягнення з відповідача на користь позивача 352 764,90 грн боргу з урахуванням інфляційних втрат і 13 252,55 грн - 3 % річних. 
Позовні вимоги обґрунтовано неналежним виконанням відповідачем зобов`язань за договором від 16.05.2013 у частині своєчасного і повного внесення орендної плати, наявністю заборгованості з орендної плати понад два роки, припиненням дії договору оренди і неповерненням відповідачем спірного орендованого нерухомого майна із орендного користування за актом-приймання передачі. 
1.2. Від ТОВ "Львівський сад" відзиву на позов до господарського суду першої інстанції не надійшло.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1.   Рішенням Господарського суду Черкаської області від 12.11.2019 позов задоволено. Зобов`язано відповідача повернути позивачеві за актом приймання-передачі нерухоме майно, орендоване за договором від 16.05.2013, а саме цех техпереробки та підвал, розташовані за адресою: вул. Симиренка, 9/5, с. Мліїв Городищенський р-н Черкаська обл.; стягнуто з відповідача на користь позивача 352 764,90 грн основного боргу з урахуванням індексу інфляції, 13 252,55 грн - 3 % річних за договором від 16.05.2013, а також 7 411,26 грн судового збору.
Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд виходив із того, що сторони спірного договору дійшли згоди про припинення його дії 17.05.2018; після припинення цього договору відповідач об`єкт оренди позивачеві за актом приймання-передачі не повернув; за відповідачем рахується заборгованість зі сплати орендної плати за період із серпня 2016 року по липень 2019 року у сумі 310 901,63 грн. 
Отже, за висновком суду першої інстанції, наявні правові підстави для зобов`язання відповідача повернути позивачеві за актом приймання-передачі нерухоме майно, орендоване за спірним договором і стягнення з ТОВ "Львівський сад" заборгованості з орендної плати, інфляційних втрат і 3 % річних у заявлених позивачем сумах.
2.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2020 рішення Господарського суду Черкаської області від 12.11.2019 залишено без змін із тих самих підстав.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. ТОВ "Львівський сад", не погоджуючись із рішенням і постановою у справі, подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2020 і рішення Господарського суду Черкаської області від 12.11.2019, а справу направити на новий розгляд. 
ТОВ "Львівський сад" зазначає, що касаційну скаргу подано на підставі пунктів 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскільки суди не урахували висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 19.06.2013 у справі № 6-49ц13, від 18.04.2011 у справі № 3-28гс1 (№ 2-17/604-2009), постановах Верховного Суду від 10.10.2018 у справі № 910/21570/17, від 24.04.2018 у справі № 904/6786/17, від 22.03.2018 у справі № 904/6787/17 стосовно неукладеності/нікчемності договору через недотримання вимог закону про нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію договору, а також висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 05.03.2019 у справі № 910/5946/18, від 18.06.2018 у справі № 910/10986/17 щодо передачі майна в оренду не його власником; вважає, що суди не дослідили зібраних у справі доказів, у порушення норм процесуального права не надали цим доказам належної оцінки, що унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору.
ТОВ "Львівський сад" наголошує на відсутності у позивача повноважень на передачу спірного майна в оренду, нікчемності договору від 16.05.2013 (з урахуванням додаткових угод до нього) через недотримання сторонами вимог закону щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, а також акцентує, що зазначені питання залишилися поза увагою судів попередніх інстанцій. На думку скаржника, суд апеляційної інстанції не застосував до спірних правовідносин положень статей 210, 220, 640, 793, 794 Цивільного кодексу України; не надав оцінки аргументам відповідача, зокрема щодо відсутності нотаріального посвідчення і державної реєстрації договору від 16.05.2013, а також того, що додаткову угоду від 07.07.2014 № 1 до цього договору було укладено без дотримання вимог статті 654 Цивільного кодексу України; не навів мотивів їх відхилення, що, як вважає ТОВ "Львівський сад", суперечить положенням статей 236, 238, 282 Господарського процесуального кодексу України.
Скаржник також посилається на постанови Вищого господарського суду України у справах № 910/29486/15, № 925/1542/15, № 914/1853/14.
3.2. Від Дослідної станції помології імені Л. П. Симиренка Інституту садівництва НААНУ надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому позивач акцентує необґрунтованість наведених у касаційній скарзі доводів і правомірність висновків господарських судів попередніх інстанцій, викладених в оскаржених судових рішеннях. Позивач звертає увагу, що договір від 16.05.2013 не є предметом оскарження у цій справі, вимог про його недійсність чи нікчемність не заявлено. Крім того, позивач вважає безпідставним наведене у поданій ТОВ "Львівський сад" касаційній скарзі посилання на деякі постанови Верховного Суду, оскільки предмет позову, фактичні обставини у справах є різними.
4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи і заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно частково задовольнити з таких підстав.
4.2. Як свідчать матеріали справи та установили суди, 16.05.2013 між Державною установою "Інститут помології ім. Л. П. Симиренка НААНУ" (у подальшому перейменована на Дослідну станцію помології імені Л. П. Симиренка Інституту садівництва НААНУ) - орендодавцем і ТОВ "Львівський сад" - орендарем укладено договір № 1 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності.
За умовами цього договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування державне нерухоме майно: нежитлові приміщення загальною площею 161,3 м2 (реєстровий номер 00497331.1.ТЖЕЧСТ 5055), котельні цеху техпереробки загальною площею 153,7 м2 (реєстровий номер 00497331.1.ТЖЕЧСТ 5056), приміщення будівлі складу соків загальною площею 205,3 м2 (реєстровий номер 00497331.1.ЕФОЦЯЖ 2331), асфальтовану площадку на території цеху техпереробки загальною площею 2084,0 м2, розташовані за адресою: Черкаська обл., Городищенський р-н, с. Мліїв, вул. Симиренка, 9, що перебуває на балансі Державної установи "Інститут помології ім. Л. П. Симиренка НААНУ", вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку майна від 18.03.2013 і становить 616 820,00 грн. 
Майно передається в оренду з метою використання для технічної переробки плодів, овочів на соки, компоти та сухофрукти (пункт 1.2 зазначеного договору). 
Згідно з пунктом 2.1 цього договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, зазначений у договорі, але не раніше дати реєстрації договору та акта приймання-передачі майна. 
У пункті 3.1 договору від 16.05.2013 передбачено, що розмір орендної плати  визначається на підставі статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна " і становить за погодженням сторін за базовий місяць рахунку (березень 2013 року) 11 500,00 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - травень 2013 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за квітень, травень 2013 року. 
Орендна плата перераховується орендодавцеві відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщенням щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця (пункт 3.6 договору). 
За змістом пункту 10.1 спірного договору цей договір укладений строком на 5 років і діє з 16.05 2013 до 16.05.2018. 
У пункті 10.6 договору від 16.05.2013 передбачено, що чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; достроково або за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; за ініціативою однієї із сторін у випадках, передбачених чинним законодавством, а також у випадку порушення однією із сторін зобов`язань за цим договором, у т. ч. несплати орендних платежів протягом трьох місяців, створення перешкод для доступу в орендоване приміщення представників орендодавця у випадку аварій, навмисного або необережного погіршення стану орендованого майна або іншого орендодавця з вини орендаря; банкрутства орендаря; ліквідації орендаря - юридичної особи; загибелі об`єкта оренди. Попередження про розірвання договору за ініціативою однієї із сторін повинно бути надано іншій стороні не пізніше як за місяць. До дня розірвання договору орендар зобов`язаний повністю сплатити орендодавцю всі платежі за цим договором.
Згідно з додатковою угодою від 07.07.2014 № 1 сторони внесли зміни до договору, зокрема до пунктів 2.1, 7.1 виклавши їх у такій редакції:
- "п. 2.1. орендар вступає в строкове платне користування майном з дати підписання акта приймання-передачі майна"; 
- "п. 7.1. передати орендарю в оренду майно згідно з цим договором та актом приймання-передачі майна, який підписується одночасно з додатковою угодою"; 
- "п. 10.1. цей договір укладено строком на 35 місяців, та діє з моменту укладення додаткової угоди". 
07.07.2014 між сторонами у справі підписано акт приймання-передачі в оренду майна, що належить до державної власності. 
Згідно з додатковою угодою від 01.01.2016 № 2 до спірного договору оренди внесено зміни, зокрема, до пункту 1.1 розділу 1, пункту 3.1 розділу 3, і викладено їх у такій редакції: 
- "п. 1.1. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно: нежитлові приміщення цеху техпереробки загальною площею 684,3 м2 з підвальними приміщеннями загальною площею 161,3 м2 (реєстровий номер 00497331.1.ТЖЕЧСТ 5055), розміщені за адресою: Черкаська обл., Городищенський р-н, с. Мліїв, вул. Симиренка, 9, що перебуває на балансі Державної установи "Інститут помології ім. Л. П. Симиренка НААНУ", вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку майна від 16.11.2015 і становить 713 333,00 грн". 
- "п. 3.1. орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне та комунальне майно та пропорцій її розподілу, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786, і становить без ПДВ за базовий місяць оренди (листопад 2015 року) 6 242,00 грн, ПДВ - 1 248,40 грн;
Орендна плата за перший місяць оренди - січень 2016 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за грудень 2015 року".
01.01.2016 між сторонами у справі підписано акт приймання-передачі  майна, що належить до державної власності, в якому зазначено, що відповідач повернув позивачеві нежитлові приміщення котельні цеху техпереробки загальною площею 153,7 м2; приміщення будівлі складу соків загальною площею 205,3 м2, асфальтовану площадку на території цеху техпереробки загальною площею 2084,0 м2, розташовані за адресою: Черкаська обл., Городищенський р-н, с. Мліїв, вул. Симиренка, 9. Водночас в оренді залишилися приміщення цеху техпереробки загальною площею 684,3 м2 і підвальні приміщення загальною площею 161,3 м2. 
Згідно з рішенням виконавчого комітету Мліївської сільської ради від 13.03.2014 № 24 цеху техпереробки присвоєно таку адресу: вул. Симиренка, 9/5, с. Мліїв, Городищенський р-н, Черкаська обл. 
Суди попередніх інстанцій установили, що згідно з наявними у справі документами цех техпереробки та підвал по вул. Симиренка , 9 /5 у с. Млієві Городищенського р-ну Черкаської обл. зареєстровано на праві державної власності за Національною академією аграрних наук України, а право оперативного управління на цей об`єкт зареєстровано за Інститутом помології ім. Л. П. Симиренка НААНУ, що підтверджується свідоцтвом про право власності, витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
16.05.2018 позивач у заяві № 93 повідомив відповідачеві про відмову у продовженні строку дії договору від 16.05.2013 № 1 і вимагав до 17.05.2018 повернути орендоване майно у стані, в якому воно було одержане, з урахуванням нормального зносу, сплативши заборгованість з орендної плати. 
У листі від 23.05.2018 № 23/05 відповідач погодив дату припинення договору оренди - 17.05.2018; просив у подальшому не нараховувати орендні платежі та зобов`язався забрати власне виробниче обладнання та майно до 31.12.2018.
У зв`язку із неповерненням відповідачем спірного майна із орендного користування та наявністю у ТОВ "Львівський сад" непогашеної заборгованості з орендної плати за договором від 16.05.2013 позивач звернувся до суду із цим позовом.
4.3. У частині 1 статті 627 Цивільного кодексу України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі статтею 629 зазначеного Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Загальними положеннями про найм (оренду) передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (стаття 759 Цивільного кодексу України).
Відповідно до статті 793 зазначеного Кодексу (у редакції, чинній на дату підписання спірного договору оренди нерухомого майна) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. 
Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (стаття 794 Цивільного кодексу України, у редакції, чинній на дату підписання спірного договору оренди нерухомого майна).
Отже, згідно з наведеними спеціальними нормами Цивільного кодексу України визначено вимоги щодо форми договорів такого виду. 
За змістом частини 1 статті 209 цього Кодексу (у відповідній редакції)  правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. 
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (стаття 210 зазначеного Кодексу). 
Згідно зі статтею 640 Цивільного кодексу України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
У частині 1 статті 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. 
Відповідно до частини 2 статті 215 зазначеного Кодексу недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. 
У частині 1 статті 220 Цивільного кодексу України унормовано, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. 
Згідно зі статтею 236 цього Кодексу нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. 
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина 1 статті 216 Цивільного кодексу України). 
Отже, у розумінні наведених положень законодавства нікчемний правочин є недійсним в силу закону з моменту його вчинення і такий правочин не створює прав та обов`язків для сторін.
4.4. Переглядаючи справу в апеляційному порядку та залишаючи без змін судове рішення, суд апеляційної інстанції оцінки спірним правовідносинам у контексті наведених норм не надав; суд не дослідив та не встановив, чи було дотримано сторонами вимог закону, що застосовуються до такого виду договорів, зокрема щодо нотаріального посвідчення договору оренди нерухомого майна, зважаючи на строк, предмет спірного договору, та настання правових наслідків у разі їх недотримання, як і не надав оцінки відповідним аргументам ТОВ "Львівський сад", які воно навело, зокрема в апеляційній скарзі, обмежившись у постанові лише застереженням про те, що виконання пункту 5.15 договору (здійснення нотаріального посвідчення і державної реєстрації договору) покладено саме на відповідача.
Суд апеляційної інстанції також залишив поза увагою, що згідно з частиною 1 статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту, та не надав відповідної оцінки додатковим угодам до спірного договору стосовно дотримання встановленого законом порядку їх укладення, а отже і набрання ними чинності. 
5. Висновки Верховного Суду
5.1.  Так, належним чином не дослідивши зібрані у справі докази, не встановивши обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, суд апеляційної інстанцій дійшов передчасного висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.
При цьому з урахуванням наведеного підтвердилася і наявність підстав для касаційного оскарження судового рішення, передбачених у пунктах 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній з 08.02.2020).
5.2. Стосовно наведених у касаційній скарзі доводів відповідача про те, що суди в оскаржуваних рішеннях не врахували висновків Верховного Суду України щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 19.06.2013 у справі № 6-49цс13, від 18.04.2011 у справі № 3-28гс11, як підстави для касаційного оскарження рішень судів попередніх інстанцій, Верховний Суд зазначає, що не може взяти ці доводи до уваги, оскільки відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку. Тобто процесуальним законодавством передбачено неврахування судом висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного саме у постанові Верховного Суду.
Із таких самих підстав не можна брати до уваги і посилання скаржника на постанови Вищого господарського суду України. 
5.3. За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
У зв`язку з наведеним ухвалена у справі постанова суду апеляційної інстанції в частині залишення без змін рішення місцевого господарського суду про стягнення з відповідача заявленої суми заборгованості за спірним договором з урахуванням інфляційних втрат і 3 % річних зазначеним вимогам процесуального закону не відповідає, а отже таку постанову у відповідній частині не можна визнати законною та обґрунтованою. 
Порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, і такі порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції. 
5.4. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат у справі.
5.5. Під час нового розгляду суду необхідно урахувати викладене, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із детальним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову у наведеній частині.    
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315,  316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Львівський сад" задовольнити частково.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.02.2020 у справі № 925/983/19 у частині залишення без змін рішення Господарського суду Черкаської області від 12.11.2019 про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Львівський сад" 352 764,90 грн основного боргу з урахуванням індексу інфляції, 13 252,55 грн - 3 % річних, 7 411,26 грн судового збору скасувати. Справу в цій частині передати на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду. 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                               Т. Б. Дроботова
Судді                                                                                                            К. М. Пільков
                                                                                                 Ю. Я. Чумак