ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

09 червня 2020 року	  м. Одеса	Справа № 916/2063/19	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Ярош А.І.
суддів: Принцевської Н.М., Діброви Г.І.,
секретар судового засідання Молодов В.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни
на рішення Господарського суду Одеської області від 04 листопада 2019, суддя Демешина О.А., м. Одеса, повний текст складено 06.10.2019 року
у справі № 916/2063/19
за позовом: Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни
до відповідача: Публічного акціонерного товариства Акціонерний Банк «Укргазбанк»
про визнання переважного права на укладання договору оренди та зобов`язання укласти договір оренди
та за зустрічним позовом ПАТ Акціонерний Банк «Укргазбанк»
Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни 
про зобов`язання звільнити частину нежилого приміщення та стягнення неустойки 74872,56 грн.,
за участю представників сторін:
Від    ПАТ „АКЦІОНЕРНИЙ БАНК „УКРГАЗБАНК” -  Недзельська О.І., довіреність  № 578,  дата видачі : 21.12.19;  
Фізична особа-підприємець Санатарчук Лідія Миколаївна або її представник - не з`явились,
          В судовому засіданні 09.06.2020 року згідно з ст. 233 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
У липні 2019 року Фізична особа-підприємець Санатарчук Лідія Миколаївна звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до ПАТ Акціонерний банк «Укргазбанк», в якій просила суд:
- визнати за ФОП Санатарчук Л.М., передбачене п. 11.3 Договору оренди від 18.07.2018р. переважне право на укладання нового Договору оренди частини нежилого приміщення площею 108,3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 945,2 кв.м. на аналогічних умовах
- зобов`язати ПАТ АБ «УКРГАЗБАНК» укласти з ФОП Санатарчук Л.М., новий договір оренди частини нежилого приміщення площею 108, 3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою; АДРЕСА_1 загальною площею 945,2 кв.м. на аналогічних умовах.
Позов ґрунтується на тому, що Позивач вважає дії Відповідача протиправними, у зв`язку з тим, що на підставі п.11.3. Договору у нього, як у Орендаря наявне переважне право на укладання нового Договору оренди зазначеного приміщення на аналогічних умовах, втім, ПАТ АБ «УКРГАЗБАНК» в порушення даного пункту Договору, ухиляється від укладення з ФОП Санатарчук Л.М. нового договору оренди, внаслідок чого порушує права Позивача.
У серпні 2019 року до господарського суду Одеської області надійшов зустрічний позов ПАТ АБ «Укргазбанк» до ФОП Санатарчук Л.М., в якому просить суд   зобов`язати ФОП Санатарчук Л.М. звільнити та повернути Банку частину нежилого приміщення площею 108, 3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та стягнути з ФОП Санатарчук Л.М. на користь Банку в якості неустойки у розмірі подвійної орендної плати за час прострочення станом на 01 серпня 2019 р. 12640 грн..
06.08.2019 було подано виправлений зустрічний позов, в якому позивач за зустрічним позовом просив суд крім звільнення приміщення, стягнути з ФОП Санатарчук Л.М. на користь Банку неустойку 18474,23 грн.
            Остаточні позовні вимоги по зустрічному позову викладені Відповідачем у заяві про збільшення позовних вимог (вх. суду № 2-4805/19 від 04.10.2019 року) в якій Відповідач просить зобов`язати ФОП Санатарчук Л.М. звільнити та повернути Банку частину нежилого приміщення площею 108, 3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та стягнути з ФОП Санатарчук Л.М. на користь Банку    74872,56 грн. неустойки у розмірі подвійної орендної плати.
Зустрічний позов ґрунтується на тому, що Відповідач повідомив ФОП Санатарчук про закінчення дії Договору оренди частини нежилого приміщення від 18 липня 2018 р. №129/07-18/1. Між тим, вона своїх зобов`язань по поверненню орендованого приміщення не виконала.
Крім того, за невиконання цих зобов`язань Відповідач нарахував до стягнення з Позивача 74872,56грн. за період з 19.07.2019р. по 03.10.3019р. включно.
Позивачка, не визнавши зустрічний позов, зазначив, що на підставі п.11.3. Договору у неї, як у Орендаря наявне переважне право на укладання нового Договору оренди зазначеного приміщення на аналогічних умовах, втім, ПАТ АБ «УКРГАЗБАНК» в порушення даного пункту Договору, ухиляється від укладення з ФОП Санатарчук Л.М. нового договору оренди, внаслідок чого порушує права Позивача.
Рішенням господарського суду Одеської області від 04.11.2019 року по справі №916/2063/19  (суддя Демешин О.А.) у задоволенні позову відмовлено, зустрічний позов задоволено. 
Зобов`язано ФОП  Санатарчук Л.М. звільнити та повернути Банку частину нежилого приміщення площею 108,3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та стягнуто з ФОП Санатарчук Л.М. на користь ПАТ АБ «Укргазбанк»  74872 гривні 56 коп. неустойки та 3842 грн. судового збору.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що для укладення договору найму на новий строк, або для укладення нового договору найму, про що просить позивач в позовній заяві, - переважне право на такі укладення існують лише за умови згоди на це наймодавця. Відсутність такої згоди - припиняє переважне право на укладення нового договору оренди.
Договір оренди від 18.07.2019р. припинив свою дію з 19.07.2019р.
ПАТ АБ «Укргазбанк» повідомив ФОП  Санатарчук Л.М. про те, що після закінчення терміну дії Договору оренди від 18.07.2019р. -    його дія продовжуватися не буде, що унеможливлює задоволення позовних вимог про визнання переважного права на укладання нового договору оренди, оскільки переважне право позивача на укладання такого договору    - припинилося.
Відповідно, відсутні підстави для задоволення позову в частині зобов`язання відповідача укласти новий договір оренди.  
При цьому, суд зазначив, що доказів намірів відповідача передати частину нежилого приміщення площею 108, 3 кв.м, третього поверху, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Старопортофранківська, буд.111, загальною площею 945,2 кв.м., будь-якій іншій особі – позивачем не надано, а відповідач заперечує щодо існування таких намірів.
Щодо задоволення зустрічного позову, суд першої інстанції зазначив, що в порушення вказаного зобов`язання, позивач після припинення дії договору оренди частини нежилого приміщенням №129/07-18/1 від 18.07.2018 року - не звільнив та до цього часу не повернув відповідачу частину нежилого приміщення площею 108,3 кв.м, третього поверху, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Старопортофранківська, буд.111, загальною площею 945,2 кв.м., яка була предметом оренди по вказаному договору.
Приймаючи до уваги, що позивач на момент вирішення спору продовжує користуватися зазначеним приміщенням без будь-яких правовстановлюючих документів і не виконав  обов`язку щодо повернення його відповідачу після припинення дії договору оренди - суд вважає обґрунтованими    такими, що підлягають задоволенню зустрічні позовні вимоги про зобов`язання позивача звільнити та повернути відповідачу приміщення, яке було предметом вищевказаного договору оренди, а також у відповідності до ч.2 ст.785 ЦК України стягнути неустойку у вигляді подвійної орендної плати в сумі 74872,56грн.
Не погодившись із вказаним рішенням, Фізична особа-підприємець  Санатарчук Лідія Миколаївна звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 04.11.2019 року по справі № 916/2063/19 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити в повному обсязі позовну заяву ФОП Санатарчук Л.М. до ПАТ АБ «Укргазбанк» про визнання переважного права на укладання договору оренди та зобов`язання укласти договір оренди, та відмовити в задоволенні зустрічної позовної заяви ПАТ АБ «Укргазбанк».
Апеляційна скарга мотивована порушенням переважного права Позивача на укладення нового договору оренди на аналогічних умовах.
Скаржник, посилаючись на норми чинного національного законодавства, зазначає, що у разі належного виконання Орендарем своїх зобов`язань за Договором оренди, у останнього наявне переважне право на укладання нового договору оренди. Орендар може скористуватись своїм переважним правом на укладання нового договору оренди шляхом повідомлення Орендодавця про намір скористуватися цим правом.
Відтак, апелянт переконаний, що позивач добросовісно виконував всі умови Договору, а також, повідомив ПАТ АБ «Укргазбанк»  про свій намір скористуватися переважним правом на укладання нового договору оренди.
Однак, не дивлячись па зазначені обставини та всупереч нормам законодавства, умовам Договору, ПАТ АБ «Укргазбанк» порушує переважне право Позивача на укладення нового договору оренди на аналогічних умовах.
Також, скаржник звертає увагу суду на те, що відповідач посилався на намір продати спірне приміщення, проте орендар першочергово повинен бути повідомлений Орендодавцем про відчуження Об`єкту у строки, достатні для прийняття участі у аукціоні з продажу Об`єкту оренди. Підставою для припинення дії Договору є саме перехід права власності па Об`єкт оренди до іншої особи.
Так, апелянт дійшов висновку, що лише намір Орендодавця щодо продажу Об`єкта оренди не є підставою для припинення Договору, а наявність діючого Договору оренди, укладеного в ФОІІ Санатарчук Л.М. не є перешкодою для продажу Об`єкту оренди.
Скаржник переконаний, що суд першої інстанції протиправно задовольнив позовні вимоги ПАТ АБ «Укргазбанк»  про стягнення з ФОП Санатарчук Л.М. на користь Банку неустойки розмірі подвійної орендної плати за час прострочення строку повернення Об`єкту оренди, оскільки зазначені вимоги є необґрунтованими та такими, що не підтверджуються жодними доказами.
Так, апелянт зазначає, що відповідно до п. 6.5 Договору, у випадку порушення Орендарем строку, повернення Об`єкту оренди, встановленого п. 3.2. цього Договору, Орендар зобов`язаний сплатити за користування Об`єктом оренди за весь час прострочення.
Тобто, згідно умов Договору, Орендар повинен сплатити лише орендну плату за час користування Об`єктом приміщення, жодних інших штрафних санкцій за прострочення строку повернення Об`єкту оренди, Договором не передбачено.
Втім, ПАТ АБ «Укргазбанк» безпідставно, в порушення умов Договору нарахувало ФОП Санатарчук Л.М неустойку в розмірі подвійної орендної плати.
04.12.2019 року за вх.№ 4573/19/Д2 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшов відзив ПАТ АТ «Укргазбанк» на апеляційну скаргу ФОП Санатарчук Л.М., в якому просить суд залишити рішення Господарського суду Одеської області від 04.11.2019 року без змін, а апеляційну скаргу ФОП Санатарчук Л.М. без задоволення. 
Відзив мотивовано необґрунтованістю та незаконністю апеляційної скарги ФОП Санатарчук Л.М. Доводи викладені ФОП Санатарчук Л.М. в скарзі, ПАТ АБ «Укргазбанк» вважає викладеними однобічно та неповно, доводи такими, що не відповідають дійсності та не ґрунтуються на законі.
Так, АТ «Укргазбанк» зазначає, що п. 5.1.22. Договору передбачено, що Орендар не має права передавати Об`єкт оренди в суборенду/користування (платне або безоплатне) третім особам.
П. 5.1.16. Договору передбачено, що у випадку закінчення терміну дії Договору, або при розірванні Договору, дострокового припинення терміну дії Договору (додаткової угоди тощо), Орендар зобов`язується повернути Орендодавцеві Об`єкт оренди в задовільному стані на підставі Акту прийому-передачі у строк 5 (п`ять) календарних днів. При цьому Акт прийому-передачі підписується Сторонами в день звільнення Об`єкту оренди.
Відповідно п. 3.8 у випадку прострочення Орендарем терміну повернення Об`єкту оренди, Орендар зобов`язаний здійснити оплату усіх платежів, передбачених Договором, до моменту фактичного звільнення Об`єкту оренди, їх передачі Орендодавцю та підписання Акту прийому- передачі з оренди.
Між тим, 03 грудня 2019 р. виявилося, що ФОП Санатарчук Л.М. з 18.07.2018 р., тобто з самого початку дії Договору оренди, передала майно в суборенду без відома і згоди Банку, що підтверджується копіями договору суборенди, додаткової угоди до нього, позовної заяви, заяви про забезпечення позову і ухвалами Приморського районного суду м. Одеси від 19.11.19 у справі №522/19555/19, які Банк отримав тільки 03.12.19, у зв`язку з чим просить 
Також, ФОП Санатарчук Л.М.,   ІНФОРМАЦІЯ_1 . ще й продовжила цей договір суборенди до 18 липня 2020 р., не маючи права користування на цей строк. 
ФОП Санатарчук Л.М. спірне приміщення не повернула до теперішнього часу та платежі не здійснювала відповідно до договору, у зв`язку з чим станом на 04 вересня 2019 р. була заборгованість, яка не була погашена і 07 листопада 2019 р., тобто це повністю спростовує її твердження про добросовісність і своєчасність оплати нею платежів.
Доводи ФОП Санатарчук Л.М. про реорганізацію Банку і про намір продати ним приміщення, що є об`єктом спору, не можуть слугувати підставою для припинення дії договору оренди, не можуть бути прийняті до уваги, оскільки не мають значення для правильного вирішення справи.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.12.2019 року було відкрито апеляційне провадження по справі № 916/2063/19 за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни на рішення Господарського суду Одеської області від 04.11.2019 року.
Ухвалою суду від 17.12.2019 року призначено справу до розгляду на  21.01.2020 року.
Ухвалою суду від 21.01.2020 року продовжено строк апеляційного розгляду справи №916/2063/19 на розумний строк, відкладено розгляд справи №916/2063/19 за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни на рішення господарського суду Одеської області від 04 листопада 2019 року на 18 лютого 2020 року о 12-30 год.
14.02.2020 року до суду надійшло клопотання ФОП Санатарчук Л.М. про призначення судової оціночно-будівельної експертизи по справі, в якому просить поставити на вирішення експертів наступні питання: 
- Чи є серед поліпшень Об`єкта, проведених ФОП Санатарчук Л.М., від`ємні поліпшення, які можливо відокремити від частини нежилого приміщення площею 108, З кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 945,2 кв.м. без завдання йому шкоди?
-  Якщо від`ємні поліпшення є, то які їх обсяги, перелік та ринкова вартість?
-  Чи є серед поліпшень Об`єкта, проведених ФОП Санатарчук Л.М., невід`ємні поліпшення, які неможливо відокремити від частини нежилого приміщення площею 108, З кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 945,2 кв.м. без завдання йому шкоди?
-  Якщо невід`ємні поліпшення є, то які їх обсяги, перелік та ринкова вартість?
-  На яку суму збільшилась ринкова вартість частини нежилого приміщення площею 108,3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 945,2 кв.м. в результаті здійснених ФОП Санатарчук Л.М. невід`ємних поліпшень?
Просить доручити проведення експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України, що знаходиться за адресою: 65026, м. Одеса, вул. Ланжеронівська, 21 та зупинити провадження у справі № 916/2063/19 на час проведення судової оціночно-будівельної експертизи.
В судове засідання 18.02.2020 року Фізична особа-підприємець Санатарчук Лідія Миколаївна особисто не з`явилась. З`явився її представник Воронюк М.О.
Представник АТ «Укргазбанк» в судовому засіданні заперечувала проти призначення судової експертизи по справі.
Представник ФОП Санатарчук Л.М. Воронюк М.О. заперечував проти проведення судового засідання без її особистої присутності, яка необхідна для отримання пояснень щодо призначення судової експертизи по справі.
Враховуючи викладене, в судовому засіданні оголошено перерву до 03.03.2020 року о 10-00 год.
Ухвалою суду від 19.02.2020 року зупинено апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни на рішення Господарського суду Одеської області від 04 листопада 2019 року  у справі №916/2063/19 до повернення матеріалів справи з суду касаційної інстанції, у зв`язку із надходженням 18.02.2020 року до Південно-західного апеляційного господарського суду касаційної скарги ОСОБА_1 на ухвалу Південно-західного апеляційного господарського суду від 17 лютого 2020 року по справі № 916/2063/19.
Матеріали справи №916/2063/19 направлено до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
Ухвалою від 07.05.2020 року поновлено апеляційне провадження у справі №916/2063/19  з 05.06.2020 року. Розгляд справи №916/2063/19 за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни на рішення господарського суду Одеської області від 04 листопада 2019 року призначено на 09 червня 2020 року о 12-00 год.
05.06.2020 року до суду надійшло клопотання представника ФОП Санатарчук Л.М. Воронюка М.О. про відкладення розгляду справи у зв`язку з його участю 09.06.20 у проведенні слідчих дій у кримінальному провадженні.
В судове засідання 09.06.2020 року не з`явились представники сторін, про дату, час і місце розгляду апеляційної скарги повідомлялись належним чином.
Судовою колегією відхилено клопотання ОСОБА_2 про відкладення розгляду справи, з огляду на те, що представником не надано доказів неможливості прийняття участі у судовому засіданні  - судову повістку, повідомлення слідчого про проведення слідчих дій тощо. Тому підстави неявки судом визнаються неповажними.
Суд відкладає розгляд справи в разі, якщо неявка представника перешкоджає розгляду справи по суті. Справа в апеляційній інстанції розглядається тривалий час з  09.12..2019 р., сторонам було надано достатньо часу для надання своїх пояснень, висловлення заперечень та надання доказів.
Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників сторін судом обов`язковою не визнавалась, підстав для відкладення розгляду справи судом не встановлено, сторони повідомлені належним чином про дату, час і місце судового засідання, відкладення судового розгляду є правом, а не обов`язком суду, колегія суддів апеляційного господарського суду з урахуванням ст. 120, ст. 202, ст. 270, ч. 2 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України вважає за можливе розглянути справу за відсутністю представників сторін за наявними в ній матеріалами.
Судова колегія відмовляє у задоволенні клопотання ФОП Санатарчук Л.М. про призначення у справі судової експертизи, оскільки відповідь на питання, які позивач пропонує поставити на вирішення судових експертів, не вплинуть на результат вирішення даного спору, предметом якого є звільнення приміщення зі сплатою неустойки та визнання переважного права на укладення договору. Отже, питання, запропоновані позивачем, не входять до предмету доказування у даній справі.
Таким чином, підстави для призначення судової експертизи у справі відсутні.
Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Як вбачається з матеріалів справи, 18.07.2018 року між Відповідачем як Орендодавцем та Позивачем, як Орендарем був укладений Договір оренди частини нежилого приміщенням №129/07-18/1 (далі - Договір оренди).
Відповідно по п. 1.1. Договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв в тимчасове платне користування (оренду) частину нежилого приміщення площею 108, З кв.м, третього поверху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 945,2 кв.м.
Пунктом 9.1. договору було встановлено, що він діє з 18.07.2018 року до 18.07.2019року, включно, але в будь-якому випадку до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань по цьому Договору.
Згідно п.11.3. Договору після закінчення дії цього Договору Орендар набуває переважне право укласти новий договір оренди щодо Об`єктів, якщо на дату закінчення строку оренди Об`єкт оренди не відчужений третій особі, Орендар отримує переважне право на укладення договору оренди Об`єкту оренди на аналогічних умовах, за умови, якщо Орендодавець не втратив право користування Об`єктом оренди.
Листом від 09.07.2019р. № 110/20834/19 Відповідач повідомив Позивача про закінчення терміну дії вищевказаного Договору оренди з 18.07.2019р. та запропонував повернути по Акту прийому-передачі частину не житлового приміщення, що була предметом оренди.
10.07.2019 року Позивач направив на адресу Відповідача лист з проханням укласти новий договір оренди на зазначене приміщення, як це передбачено пунктом 11.1 Договору.    
Крім того, як вбачається з доданих до відзиву на апеляційну скаргу документів, 18 липня 2018 року між ФОП Санатарчук Л.М. та ОСОБА_1 було укладено договір суборенди частини нежилого приміщення, за яким суборендодавець передає, а суборендар приймає в тимчасове платне користування (оренду) частину нежитлового приміщення площею 108,3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою : АДРЕСА_1 , загальною площею – 945,2 кв.м.
08 липня 2019 року  між ФОП Санатарчук Л.М. та Бурченко Ю.В. було укладено додаткову угоду  до договору суборенди частини нежитлового приміщення, згідно якому сторони домовилися продовжити термін дії договору суборенди частини нежитлового приміщення від 18 липня 2018 року строком на 1 рік, тобто до 18 липня 2020 року включно.
Як вбачається з укладеного договору оренди частини нежилого приміщення №129/07-18/1 від 18 липня 2018 року, між ПАТ АБ «Укргазбанк» та ФОП Санатарчук Л.М. Орендар, підписанням цього договору підтверджує, що йому відомий той факт, що об`єкт оренди призначений для продажу (п. 1.5 Договору).
Пунктом 5.1.22. Договору передбачено, що Орендар не має права передавати Об`єкт оренди в суборенду/користування(платне або безоплатне) третім особам.
          Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.11.2019 року по справі №916/2063/19 у задоволенні позову відмовлено, зустрічний позов задоволено.   
Зобов`язано ФОП  Санатарчук Л.М. звільнити та повернути Банку частину нежилого приміщення площею 108,3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та стягнуто з ФОП Санатарчук Л.М. на користь ПАТ АБ «Укргазбанк»    74872 гривні 56коп. неустойки.
          Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні первісного позову та  задоволення зустрічного позову, з огляду на наступне
          Як зазначалося раніше, у відповідності до  ст. 785 Цивільного кодексу України  у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
          В порушення вказаного зобов`язання, позивач після припинення дії договору оренди частини нежилого приміщенням №129/07-18/1 від 18.07.2018 року - не звільнив та до цього часу не повернув відповідачу частину нежилого приміщення площею 108,3 кв.м, третього поверху, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Старопортофранківська, буд.111 , загальною площею 945,2 кв.м., яка була предметом оренди по вказаному договору.
          Приймаючи до уваги, що позивач на момент вирішення спору продовжує користуватися зазначеним приміщенням без будь-яких правовстановлюючих документів і не виконав, передбаченого статтею 785  ГПК України  обов`язку щодо повернення його відповідачу після припинення дії договору оренди - суд вважає обґрунтованими    такими, що підлягають задоволенню зустрічні позовні вимоги про зобов`язання позивача звільнити та повернути відповідачу приміщення, яке було предметом вищевказаного договору оренди.
          Крім того, згідно ч.2  ст.785 ЦК України  - якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
          Пунктом 4.1. Договору оренди було встановлено, що за користування визначеним об`єктом оренди орендар щомісяця сплачує орендодавцю орендну плату розмір якої становить 15071,75 грн. без ПДВ, крім цього ПДВ - 20% - 3014,35грн., разом до сплати 18086,10грн. з ПДВ.
          Приймаючи до уваги, що ПДВ включається до ціни оренди, відповідачу слід було розрахувати неустойку, виходячи із суми орендної плати, у т.ч. з ПДВ, тобто - з суми 18086,10грн.
          Як вбачається з позовної заяви, розрахунок, передбаченої частиною 2  статті 785 ЦК України,    неустойки    відповідачем здійснено з суми 15071,75грн. Таке нарахування є правом відповідача і він може заявляти позовні вимоги менші, ніж міг би заявити.        
          За період з 19.07.2019р. по 03.10.2019р. сума неустойки, яка підлягає до стягнення з позивача, становить 74872,56грн.
          Апелянт, звертаючи увагу суду на добросовісне виконання всіх умов Договору та повідомлення ПАТ АБ «Укргазбанк» про свій намір скористатися цим правом, зазначає, що Відповідачем не виконано умови договору оренди та порушено право Позивача.
          Як зазначалось раніше, пунктом 9.1., укладеного між сторонами    договору оренди від 18.07.2018р.,    було встановлено, що він діє з 18.07.2018 року до 18.07.2019року, включно. Відповідно п. 9.8. чинність Договору припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.
          Факт припинення дії вказаного договору з 19.07.2019р. не заперечується позивачем та підтверджується власне зверненням до суду з апеляційною скаргою  по цій справі з вимогами щодо зобов`язання укладення нового договору на частину нежилого приміщення площею 108, З кв.м, третього поверху, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Старопортофранківська, буд.111 , загальною площею 945,2 кв.м.
          Також, припинення договору оренди від 18.07.2019р. підтверджується пропозицією позивача про укладення нового договору, викладену в листі від 10.07.2019р., направленого відповідачу.  
          Свої вимоги позивач обґрунтовує умовами, викладеними в пункті 11.3. вищевказаного Договору, яким було передбачено, що після закінчення дії цього Договору Орендар набуває переважне право укласти новий договір оренди щодо Об`єктів, якщо на дату закінчення строку оренди Об`єкт оренди не відчужений третій особі, Орендар отримує переважне право на укладення договору оренди Об`єкту оренди на аналогічних умовах, за умови, якщо Орендодавець не втратив право користування Об`єктом оренди.
          Статтею 777 ЦК України  встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
          Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
          Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін.  У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
          Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
          Таким чином, у будь-якому випадку, для укладення договору найму на новий строк, або для укладення нового договору найму, про що просить позивач в позовній заяві, - переважне право на такі укладення існують лише за умови згоди на це наймодавця. Відсутність такої згоди - припиняє переважне право на укладення нового договору оренди.
          В даному випадку, ПАТ „Акціонерний банк „Укргазбанк" повідомив Фізичну особу-підприємця Санатарчук Лідію Миколаївну про те, що після закінчення терміну дії Договору оренди від 18.07.2019р. -    його дія продовжуватися не буде, що унеможливлює задоволення позовних вимог про визнання переважного права на укладання нового договору оренди, оскільки переважне право позивача на укладання такого договору    - припинилося.
          Крім того, пунктом 5.1.22. Договору передбачено, що Орендар не має права передавати Об`єкт оренди в суборенду/користування(платне бо безоплатне) третім особам.
          Судовою колегією приймається до уваги той факт, що всупереч умовам Договору, передала майно в суборенду без відома і згоди Банку. Про що свідчать копії договору суборенди, додаткові угоди до нього, позовної заяви, заяви про забезпечення позову і ухвалами Приморського районного суду м. Одеси від 19 листопада 2019 року у справі № 522/19555/19.
          В своїй апеляційній скарзі, Позивач, зазначав, що лише намір Орендодавця щодо продажу Об`єкта оренди не є підставою для припинення Договору, а наявність діючого Договору оренди, укладеного з ФОП Санатарчук Л.М., не є перешкодою для продажу Об`єкту оренди. 
          Колегія суддів звертає увагу на те, що пунктами 1.5. та 9.7. Орендар підписанням цього Договору підтверджує, що йому відомий той факт, що Об`єкт оренди призначений для продажу. 
          У частині 1  статті 627 ЦК України  зазначено, що відповідно до  статті 6 цього Кодексу  сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього  Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тобто, свобода договору не дає можливості суду зобов`язувати особу до укладення договору, крім випадків, передбачених чинним законодавством.
          Додатково слід зазначити, що встановлене  ст..777 ЦК України  переважне право на укладання договору найму на новий строк, або переважне право на придбання речі, переданої у найм, у разі її продажу - виникає у разі наміру наймодавця передати або відчужити    об`єкт найму іншій особі.
          Доказів намірів відповідача передати частину нежилого приміщення площею 108, 3 кв.м, третього поверху, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Старопортофранківська, буд.111, загальною площею 945,2 кв.м., будь-якій іншій особі - позивачем не надано, а відповідач заперечує щодо існування таких намірів.
          Підсумовуючи вищевикладене, оскільки доводи апеляційної скарги, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду першої інстанції, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про задоволення зустрічного позову та відмову первісному. Зобов`язанню Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни звільнити та повернути Банку частину нежилого приміщення площею 108,3 кв.м. третього поверху, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Старопортофранківська, 111 та стягнути з Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни на користь Публічного Акціонерного Товариства «Укргазбанк» 74872, 56грн. неустойки. 
          За таких обставин, судова колегія доходить висновку про законність оскаржуваного рішення суду першої інстанції, обґрунтованість, дотримання норм матеріального та процесуального права при його ухваленні, що є підставою для залишення рішення Господарського суду Одеської області від 04 листопада 2019 року по справі № 916/2063/19 без змін, а апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни - без задоволення.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, п.1 ч.1 ст.275, 276, ст. 282- 284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Санатарчук Лідії Миколаївни залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 04 листопада 2019 року по справі №916/2063/19 залишити без змін.
Постанова відповідно до вимог ст. 284 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, передбачені ст.ст.  287- 289 ГПК України.
Повний текст постанови підписаний 16.06.2020 року.
Головуючий суддя                                                                      А.І. Ярош

Суддя                                                                                         Г.І. Діброва

Суддя                                                                                          Н.М. Принцевська