КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
_________________________
 
ПОСТАНОВА
І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И
 
справа № 761/13425/19                          Головуючий у 1-й інстанції суддя: Осаулов А.А.
 
16 червня 2020 року                                                                                                     м. Київ
 
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ :
судді-доповідача - Саліхова В.В.
суддів: Шахової О.В., Вербової І.М.,
секретаря судового засідання: Сидоренко А.Д.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 25 листопада 2019 року в справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «Естейн-Стор», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олени Володимирівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію речових прав,
 
ВСТАНОВИВ:
 
У квітні 2019 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду із позовом до ОСОБА_4 , ТОВ «Агентство нерухомості «Естейт-Стор», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. та просили визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 26.02.2019 між ОСОБА_4 та ТОВ «АН «Естейт-Стор», посвідчений ПН КМНО Стрельченко О.В.; визнати протиправним та скасувати рішення ПН КМНО Стрельченко О.В. від 26.02.2019 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 45711227, на підставі якого зареєстроване право власності ТОВ «АН «Естейт-Стор» на квартиру АДРЕСА_1 .
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 25 листопада 2019 року відмовлено в повному обсязі в задоволенні позову.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про задоволення позовних вимог в повному обсязі. Посилається на неправильне застосування судом норм матеріального права та помилкової оцінки встановлених обставин справи.
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/3435/2020	
В обґрунтування своїх доводів вказує, що повідомлення відповідача від 2016 та 2017 року не свідчили про намір відчуження квартири та відсутні докази вручення повідомлення від 14.07.2017, а повідомлення надіслані цінними листами про продаж квартири не були вручені позивачам з відміткою «за закінченням терміну зберігання», що не давало право нотаріусу посвідчувати оспорюваний правочин.
Зазначає, що не було досягнуто сукупності умов за наявності яких можливо вважати волевиявлення позивачів на відчуження квартири вільним, а відповідача такою, що набула достатній обсяг цивільної дієздатності для укладення договору купівлі-продажу. Вказує про обрання належного способу захисту прав позивачів.
У відзиві на апеляційну скаргу  ОСОБА_4 просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги в повному обсязі. Зазначає, що визначений договором спосіб застосування вимог іпотеко держателя не перешкоджає останньому застосувати інші встановлені Законом України «Про іпотеку» способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Вказала на дійсне направлення на адресу позивачів іпотечні вимоги. Звертає увагу на те, що жодної підстави для визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію не існувало та не існує.
У судовому засіданні ОСОБА_1 та представник позивачів - Фляшовський В .А. підтримали апеляційну скаргу в повному обсязі з підстав наведених в ній та просили останню задовольнити в повному обсязі.
Інші учасники цивільного процесу в судове засідання не з`явилася, будучи належним чином повідомленою про час та місце слухання справи.
У рішенні ЄСПЛ від 03.04.2008 № 3236/03, § 41«Пономарьов проти України» суд вказав, що сторони в розумні інтервали часу мають вживати заходів, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження. 
Крім того, як наголошує у своїх рішеннях Європейський суд, сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом часу сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватись належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.
На підставі викладеного, та враховуючи вимоги ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів ухвалила розглянути справу за відсутності інших учасників цивільного процесу.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення  ОСОБА_1 та представника позивачів, перевіривши наведені в скарзі доводи та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню із наступних підстав.
Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позові, суд першої інстанції виходив з того, що рішення про укладення договору купівлі-продажу та подальша реєстрація права власності на іпотечне майно за ТОВ «АН «Естейт-Стор» була здійснена з урахуванням вимог закону.
З таким висновком суду першої інстанції не погоджується колегія суддів, враховуючи наступне.
При розгляді справи в суді апеляційної інстанції встановлено та вбачається з матеріалів справи, що 18.02.2015 між  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 був укладений договір позики б/н, відповідно до якого остання передала у власність позичальників (позивачів) та вони прийняли кошти у вигляді в натурі на суму 52 000 доларів США та зобов`язалися повернути зазначену суму позикодавцю частинами (т. 1, а. с. 22-24).
З метою забезпечення виконання зобов`язань за даним договором позики, 18.02.2015 між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в якості іпотекодавців та ОСОБА_4 , в якості іпотекодержателя, укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П., зареєстрований в реєстрі за №1070 (т. 1, а. с. 16-19).
Відповідно до пункту 2.1. договору іпотеки, в іпотеку передано квартиру АДРЕСА_1 .
Право власності позивачів на предмет іпотеки посвідчене свідоцтвом про право власності на житло, виданим Відділом приватизації Шевченківського району м. Києва 21.10.1993 згідно з розпорядженням (наказом) від 20.10.1993 р. №4920, дублікат якого видано, згідно з розпорядженням Шевченківської районної в м. Києва державної адміністрації від 18.10.2002 р. №31783 (т. 1, а. с. 20-21).
Відповідно до п. 5.2.9. договору іпотеки сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом: передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтю 37 Закону України «Про іпотеку»; продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі - покупцю на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» та спрямування вирученої суми на погашення заборгованості за Основним зобов`язанням.
Згідно з п. 5.3.2 договору іпотеки, продаж іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі здійснюється на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» за ціною, що буде встановлена, відповідно до висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності, кваліфікація якого підтверджується сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності.
ОСОБА_4 направляла на адресу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 іпотечні вимоги, зокрема:
- вимога від 06 травня 2016 року про усунення порушення виконання зобов`язань з повернення боргу за договором позики, з вимогою про її виконання у тридцятиденний строк, з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі її невиконання, а також з вимогою про добровільне виселення з квартири, що є предметом іпотеки, отримання вимоги підтверджується трьома рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення;
- вимога (повторна) від 14 липня 2017 року про усунення порушення виконання зобов`язань з повернення боргу за договором позики, з вимогою про її виконання у тридцятиденний строк, з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі її невиконання, а також з вимогою про добровільне виселення з квартири, що є предметом іпотеки, отримання вимоги підтверджується п`ятьма роздруківками з сайту «Укрпошта» з інформацією про невручення трьох цінних та двох рекомендованих листів та однією роздруківкою з сайту «Укрпошта» з інформацією про вручення одного рекомендованого листа із вимогою боржнику ОСОБА_3 ;
- повідомлення від 31 січня 2019 року про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку»; отримання вимоги підтверджується трьома повідомленнями про вручення рекомендованих листів та трьома конвертами з цінними листами, які повернулись на адресу відправника з відміткою «За закінченням терміну зберігання».
Відповідно до Звіту про оцінку майна ТОВ «БП Експерт» від 31 січня 2019 року № 677 про оцінку майна - квартири АДРЕСА_1 , відповідно до якої оціночна вартість квартири становить 3 737 900,00 грн. (т. 1, а. с. 196-208).
26 лютого 2019 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Агенство Нерухомості «Естейт-Стор» укладений договір купівлі-продажу вищевказаної квартири (т. 1, а. с. 25-28).
26 лютого 2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко О. В. зареєструвала право власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-Стор» (т. 1, а. с. 29-31).
Звертаючись до суду із даною позовною заявою, позивачем зазначено, що відповідачем допущені істотні порушення порядку продажу майна, встановленого у статті 38 Закону України «Про іпотеку», умов Договору іпотеки, які слугують підставою недійсності такого правочину, при прийнятті рішення про державну реєстрацію права власності покупця на спірну квартиру державним реєстратором не враховано наявності обтяження на майно у формі арешту, що є самостійною підставою для скасування такого рішення.
Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
За ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з ч. 3 ст. 36 даного Закону договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
Аналіз зазначених норм права свідчать, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до п. 5.2.9. договору іпотеки сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом: передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтю 37 Закону України «Про іпотеку»; продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі - покупцю на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» та спрямування вирученої суми на погашення заборгованості за Основним зобов`язанням.
Згідно з п. 5.3.2 договору іпотеки, продаж іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі здійснюється на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» за ціною, що буде встановлена, відповідно до висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності, кваліфікація якого підтверджується сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності.
Отже, договором іпотеки передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.
З наведених вище умов договору іпотеки вбачається, що сторони узгодили порядок набуття права власності на іпотечне майно відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Матеріали справи свідчать, що 26 лютого 2019 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Агенство Нерухомості «Естейт-Стор» укладений договір купівлі-продажу вищевказаної квартири (т. 1, а. с. 25-28).
26 лютого 2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко О. В., на виконання ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зареєструвала право власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-Стор» (т. 1, а. с. 29-31).
Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Згідно із п. 5.3.1. Договору іпотеки у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом реалізації свого права на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладання договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавців та всіх осіб, які мають зареєстровані законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.
Аналіз зазначених норм права свідчить про те, що іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюватиметься за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому, ніж звичайні ціни на цей вид майна. 
Встановлено, що повідомлення ОСОБА_4 позивачів від 06.05.2016 та від 14.07.2017 не є повідомленнями про намір укласти договір купівлі-продажу у розумінні вищевказаних норм права, а є вимогами про погашення заборгованості за договором позики та не містять намірів відчуження квартири із зазначенням її вартості або повідомлення про проведення оцінки її вартості.
Матеріали справи не містять належних доказів на підтвердження вручення вищевказаного повідомлення від 14.07.2017.
Повідомлення від 31.01.2019 було направлено позивачам та вручено 18.02.2019, однак оскаржуваний договір купівлі-продажу було укладено 28.02.2019, а повідомлення, надісланими цінними листами не були вручені позивачам, повернулися конверти з відміткою закінченням терміну зберігання.
Таким чином іпотекодержателем не було дотримано тридцятиденного строку із моменту повідомлення іпотекодавців до укладення договору купівлі-продажу.
Згідно із підпунктом 2.7. пункту 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотеко держателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.
Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такій договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до підпункту 2.8. пункту 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України особи, які виявили бажання придбати предмет іпотеки (відмовитися від права купівлі), повинні в тридцятиденний строк з дня одержання повідомлення щодо наміру продажу письмово повідомити іпотекодержателя або нотаріуса про свій намір. Особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя з дня отримання іпотекодержателем повідомлення про згоду на купівлю предмета іпотеки.
Згідно з підпунктом 2.11. пункту 2 глави 2 розділу ІІ Порядку нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовилися отримати надіслані на їхню адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв`язку.
Отже, для посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. Зазначену інформацію нотаріус повинен перевірити.
Посвідчуючи договір купівлі-продажу, приватнийнотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. не перевірила зазначеної інформації та не встановила, чи належним чином повідомлені позивачі про відчуження спірного майна у строки відповідно до вимог чинного законодавства.
Крім того, відповідно до пункту 2.1. глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження або заставу нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено порядок державноїреєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень який встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 було затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який визначає процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підстави для відмови в державній реєстрації прав, зокрема, є наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.
Отже, наявність у Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде знято.
Встановлено, що 12.03.2016 у Державному реєстрі речових прав зареєстровано, накладений на спірну квартиру постановою державного виконавця ВДВС Шевченківського районного управління у м. Києві від 14.01.2016 №47935945 відповідно до Державного реєстру речових прав від 12.03.2016, який був чинний на момент укладення договору купівлі-продажу.
Також, позивачі не погодились із проведеною оцінкою майна, вважаючи, що розмір є значно заниженим, враховуючи ринкову вартість на даний час на відповідну квартиру.
Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 202 ЦК України, правочин є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з ч. 5 ст. 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з ст.ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Таким чином, правочин може бути визнаний судом недійсним за умов порушення стороною (сторонами) в момент його вчинення вимог законодавства.
Враховуючи вищевикладене та те, що відповідач не дотрималась 30-денного строку з моменту повідомлення позивачів про укладення спірного правочину, накладення арешту на спірне майно та заниженою оцінкою вартості майна, колегія суддів вважає, що договір купівлі-продажу квартири, укладений 26 лютого 2019 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Агенство нерухомості «Естейн-Стор», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. підлягає визнанню недійсним.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
Згідно із п. 1 ч. 1 ст. 27 даного Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Матеріали справи свідчать, що 26 лютого 2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко О. В. зареєструвала право власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-Стор» (т. 1, а. с. 29-31).
Враховуючи визнання недійсним договір купівлі-продажу квартиривід 26 лютого 2019 року, колегія суддів вважає, що підлягає скасувати рішення приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. від 26 лютого 2019 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 45711227, на підставі якого зареєстроване право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «Естейн-Стор» на квартиру АДРЕСА_1 , як протиправне.
На вищевикладене суд першої інстанції уваги не звернув, у зв`язку з чим дійшов невірних висновків з неповним з`ясуванням обставин справи та порушенням норм матеріального права.
Таким чином, доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження при розгляді справи в суді апеляційної інстанції.
Обґрунтовуючи своє рішення, колегія суддів приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини, зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення позовних вимог в повному обсязі.
Враховуючи вищевикладене та відповідно до ст. 141 ЦПК України з кожного із відповідачів на користь позивачів окремо підлягає стягненню судовий збір в розмірі по 2 898,79 грн. на кожного за подання позовної заяви та апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст. 367-368, 371, 374, 376, 381-384, 389-390 ЦПК України, суд -
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити. 
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 25 листопада 2019 року скасувати.
Ухвалити нове рішення.
Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «Естейн-Стор», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олени Володимирівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію речових прав задовольнити.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири б/н, укладений 26 лютого 2019 року між  ОСОБА_4 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «Естейн-Стор»,посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко Оленою Володимирівною.
Визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олени Володимирівнивід 26 лютого 2019 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 45711227, на підставі якого зареєстроване право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «Естейн-Стор» на квартиру АДРЕСА_1 .
Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 судовий збір по 2 898,79 грн. на кожного.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «Естейн-Стор» на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 судовий збір по 2 898,79 грн. на кожного.
Стягнути з приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олени Володимирівни на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 судовий збір по 2 898,79 грн. на кожного.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови шляхом подання касаційної скарги до суду касаційної інстанції.
 
Повний текст постанови складено 18.06.2020.
 
Головуючий:                                                              В.В. Саліхов

Судді:                                                                          І.М. Вербова

                                                                                     О.В. Шахова