Постанова 
Іменем України

25 травня 2020 року
м. Київ

справа № 582/1678/18
провадження № 61-15586св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Жданової В. С. (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М.,                   Кузнєцова В. О., 
 
учасники справи:
позивач - сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Дружба-Нова»;
відповідачі:  ОСОБА_1 , фермерське господарство «Влад-М»,
третя особа - Тернівська селищна рада Недригайлівського району Сумської області,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба-Нова» на рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 25 квітня 2019 року в складі судді Климась С. В. та постанову Сумського апеляційного суду від 15 липня                      2019 року в складі колегії суддів: Ткачук С. С., Левченко Т. А., Хвостик С. Г., 
 
ВСТАНОВИВ: 
 
Описова частина
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У грудні 2018 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Дружба-Нова» (далі - СТОВ «Дружба-Нова») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Влад-М»                            (далі - ФГ «Влад-М»), у якому просило:
-   визнати поновленим договір оренди від 08 вересня 2010 року земельних ділянок з кадастровими номерами 5923555600:02:001:0123, площею 2,8190 га, та 5923555600:02:001:0310, площею 0,3540 га, які знаходяться на території Тернавської селищної ради Недригайлівського району Сумської області, укладений між СТОВ «Дружба-Нова» та                                 ОСОБА_1 , та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 10 березня 2018 року в редакції, викладеній позивачем;
-   визнати недійсними договори оренди земельних ділянок від                                 20 березня 2017 року з кадастровими номерами 5923555600:02:001:0123 та 5923555600:02:001:0310, укладені між ОСОБА_1 та ФГ «Влад-М»;
-   скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди ФГ                                  «Влад-М» на земельні ділянки з кадастровим номером 5923555600:02:001:0123 та 5923555600:02:001:0310, прийняті державним реєстратором Тернівської селищної ради Недригайлівського району.
 
Позов мотивований тим, що 08 вересня 2010 року між СТОВ «Дружба-Нова» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 5923555600:02:001:0123 та 5923555600:02:001:0310, які розташовані на території Тернівської сільської ради, строком на 7 років. Державну реєстрацію вказаного договору проведено 11 березня 2011 року.
СТОВ «Дружба-Нова», скориставшись переважним право на укладення договору оренди вищевказаних земельних ділянок, 12 лютого 2018 року направив ОСОБА_1 лист, у якому повідомив про свій намір укласти поновити договір оренди та додав проект додаткової угоди.
Листом від 19 лютого 2018 року ОСОБА_1 повідомив позивача про відсутність наміру поновлювати з ним договір оренди земельних ділянок. При цьому жодних пропозицій щодо бажаного розміру орендної плати, інших умов чи заперечень стосовно запропонованих позивачем варіантів істотних умов договору оренди земельних ділянок відповідач не висловив.
Посилаючись на те, що 20 березня 2017 року ОСОБА_1 зареєстрував договір оренди земельних ділянок з ФГ «Влад-М», чим порушив переважне право на укладання договору оренди земельних ділянок, СТОВ «Дружба-Нова» просило задовольнити позовні вимоги. 
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Недригайлівського районного суду Сумської області від 25 квітня 2019 року в задоволенні позову відмовлено.
 
Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову, виходив з того, що до закінчення строку дії договору оренди 06 лютого 2018 року                                          ОСОБА_1 направив СТОВ «Дружба-Нова» лист, у якому вказував про відсутність у нього наміру продовжувати договірні відносини з орендарем. Після отримання від СТОВ «Дружба-Нова» листа-повідомлення від 12 лютого 2018 року з пропозицією щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та копії додаткової угоди, листом-повідомленням від 19 лютого                       2018 року  ОСОБА_1 надіслав орендарю заяву про небажання поновлювати договір, не узгодивши запропоновані позивачем у вигляді додаткової угоди зміни. Оскільки між сторонами не було досягнуто згоди щодо запропонованих позивачем змін істотних умов договору, місцевий суд дійшов висновку, що  переважне право СТОВ «Дружба-Нова» не є порушеним. 
Встановивши, що договори оренди земельних ділянок між  ОСОБА_1 та ФГ «Влад-М» набули чинності після закінчення строку дії договору, укладеного відповідачем з СТОВ «Дружба-Нова», місцевий суд дійшов висновку про відсутність підстав для визнання оскаржуваних договорів недійсними.
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Сумського апеляційного суду від 15 липня 2019 року апеляційну скаргу СТОВ «Дружба-Нова» залишено без задоволення, рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 25 квітня 2019 року залишено без змін.
 
Апеляційний суд погодився з висновком місцевого суду про відсутність правових підстав для задоволення позову.
 
Короткий зміст вимог касаційної скаргита узагальнення її доводів
 
У серпні 2019 року СТОВ «Дружба-Нова» звернулось до Верховного Суду із касаційною скаргою, у якій посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення, ухваливши нове рішення про відмову в задоволенні позову. 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди не врахували, що укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб є порушенням переважного права СТОВ «Дружба-Нова». 
 
Відзив на касаційну скаргу до суду касаційної інстанції не подано.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 23 серпня 2019 року відкрито провадження у справі та витребувано її з суду першої інстанції. 
 
Статтею 388 ЦПК України передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
 
У вересні 2019 року вказана справа надійшла до Верховного Суду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Суди встановили, що 08 вересня 2010 року між СТОВ «Дружба-Нова» і                 ОСОБА_1 укладений договір оренди земельних ділянок, за умовами якого ОСОБА_1 , як власник земельних ділянок, передав, а СТОВ «Дружба-Нова» прийняло у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення, загальною площею 3,173 га, з кадастровими номерами 5923555600:02:001:0123 та 5923555600:02:001:0310, що розташовані на території Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області, строком на 7 років. Вказаний договір зареєстрований у Недригайлівському районному відділі філії Центру ДЗК Держкомзему 11 березня 2011 року за № 592350004000672.
 
Відповідно до пунктів 3.1-3.3 вказаного договору після закінчення його строку, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк у порядку, визначеному даним договором. Цей договір та відповідно строк оренди земельної ділянки може бути продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах. Продовження/поновлення цього договору здійснюється шляхом направлення орендарем не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку оренди, письмової заяви про бажання продовжити договірні відносини та за відсутності підстав, що надають орендодавцю відповідно до цього договору право відмовити орендарю у його продовженні. Орендодавець вправі відмовити орендарю у продовженні/поновленні цього договору, коли мали місце факти невиконання чи неналежного виконання орендарем зобов`язань за цим договором щодо сплати орендної плати та/або факти використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. При наявності у орендодавця заперечень щодо продовження/поновлення договору, він зобов`язаний повідомити про це орендаря у письмовій формі не пізніше ніж за 10 днів до закінчення погодженого строку оренди. Орендодавець визнає за орендарем переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк за інших рівних умов після припинення цього договору, за умови належного виконання орендарем своїх зобов`язань за цим договором.   
 
20 березня 2017 року між ОСОБА_1 та ФГ «Влад-М» укладені два договори оренди земельних ділянок, за умовами яких ОСОБА_1 , як власник земельних ділянок, передав, а ФГ «Влад-М» прийняло у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,8190 (рілля) з кадастровим номером 5923555600:02:001:0123, та площею 0,3540 (сіножаті), з кадастровим номером 5923555600:02:001:0310, що розташовані на території Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області, строком на 15 років кожний. Рішення про державну реєстрацію права оренди ФГ «Влад-М» на вищевказані земельні ділянки прийняті державним реєстратором Тернівської селищної ради Недригайлівського району 19 червня 2018 року.
 
Листом 06 лютого 2018 року ОСОБА_1 повідомив СТОВ «Дружба-Нова» про те, що не має наміру продовжувати договірні відносини з позивачем.
 
Листом-повідомленням від 12 лютого 2018 рокуСТОВ «Дружба-Нова» повідомило  ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладання (поновлення) договору оренди земельної ділянки строком на                             10 років з виплатою орендної плати в розмірі 10 % від нормативно-грошової оцінки, надіславши відповідачу разом із повідомленням копію додаткової угоди.
 
У відповідь на лист-повідомлення від 12 лютого 2018 року                                                        ОСОБА_1 19 лютого 2018 року надіслав позивачу зустрічний лист-повідомлення, у якому висловив свої заперечення щодо поновлення (продовження) дії договору оренди від 08 вересня 2010 року. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Частинами першою, другою статті 400 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Частиною третьою статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судових рішень.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
 
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
 
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
 
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
 
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
Дія такого договору припиняється, у тому числі, у разі закінчення строку, на який його було укладено (частина перша статті 31 Закону України «Про оренду землі»).
 
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
 
Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. 
 
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
 
Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
 
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті                       777 ЦК України.
 
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
 
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою, третьою, четвертою та п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
 
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
 
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
 
Системний аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
 
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, провадження № 14-65цс18.
 
Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходили з того, що орендодавець ОСОБА_1 двічі письмово повідомляв СТОВ «Дружба-Нова» про своє небажання продовжувати договір оренди від 08 вересня 2010 року.
При цьому лист-повідомлення від 19 лютого 2018 року ОСОБА_1 направив орендарю після отримання ним листа-повідомлення від 12 лютого 2018 року разом з проєктом додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, що свідчить про те, що орендодавець був ознайомлений із вказаним листом, і здійснив своє волевиявлення щодо пропозиції у порядку та строки, встановлені Законом України «Про оренду землі» та договором оренди земельної ділянки від 08 вересня 2010 року. 
 
Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди землі згідно положень частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору в обраний позивачем спосіб.
 
З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій, на підставі належним чином оцінених доказів, правильно встановили характер спірних правовідносин та застосували норми матеріального прав, які їх регулюють, обґрунтовано виходили із того, що переважне право СТОВ «Дружба-Нова» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який двічі повідомляв СТОВ «Дружба-Нова» про небажання поновлювати договір оренди.
 
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду також погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про відсутність правових підстав для визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок від 20 березня 2017 року, укладених між ОСОБА_1 та ФГ                            «Влад-М», і скасування рішення про їхню державну реєстрацію з огляду на наступне. 
 
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу.
 
Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
 
Згідно з частиною першою статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
 
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
 
Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта статті 124 ЗК України).
 
Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
 
Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (статті 20 Закону України «Про оренду землі»)
 
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у вказаній редакції).
 
Встановивши, що договори оренди земельних ділянок від 20 березня                        2017 року, укладені між  ОСОБА_1 та ФГ «Влад-М», набули чинності після їхньої державної реєстрації (19 червня 2018 року), у той час як строк дії укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «Дружба-Нова» договору оренди земельної ділянки закінчився 11 березня 2017 року, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відсутність правових підстав для визнання оскаржуваних договорів недійсними.
 
Доводи касаційної скарги з посиланням на те, що ОСОБА_1 повідомив                       СТОВ «Дружба-Нова» про його намір використовувати об`єкт оренди для власних потреб є безпідставними та такими, що спростовуються матеріалами справи, зокрема листом-повідомленням від 19 лютого                                          2018 року.
 
Інші наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження судів попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.
 
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті                                 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті                                    6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня                       2006 року). Оскаржувані судові рішення відповідають критерію обґрунтованості судового рішення.
 
Частиною третьою статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судових рішень.
 
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
 
Щодо судових витрат
 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
 
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба-Нова» залишити без задоволення.
 
Рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 25 квітня 2019 року та постанову Сумського апеляційного суду від 15 липня                      2019 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді :	В. С. Жданова  	
 	В. М. Ігнатенко   В. О. Кузнєцов