Постанова 
Іменем  України 
 
18 березня 2020 року
м. Київ
 
справа № 643/20458/17-ц
провадження № 61-1064св17
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Бурлакова С. Ю., Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М. (суддя-доповідач), 
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Інноваційно-промислова компанія «Моноліт»,
третя особа - ОСОБА_3 ,
позивач за зустрічним позовом - товариство з обмеженою відповідальністю «Інноваційно-промислова компанія «Моноліт»,
відповідачі за зустрічним позовом: ОСОБА_1 , ОСОБА_3 ,
позивач за другим позовом - ОСОБА_2 , 
відповідачі за другим позовом: ОСОБА_1 , ОСОБА_3 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Апеляційного суду Харківської області від 18 травня 2017 року в складі колегії суддів: Коваленко І. П.,                             Костенко Т. М., Сащенко І. С., 
 
В С Т А Н О В И В:
 
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
 
У грудні 2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Інноваційно-промислової компанії «Моноліт» (далі - ТОВ «Інноваційно-промислової компанії «Моноліт»), третя особа: ОСОБА_3 про розірвання договору та витребування майна.
 
На обґрунтування позовних вимог посилалась на те, що вона є власником житлового домоволодіння АДРЕСА_1 та автомийки за адресою: АДРЕСА_1 . Для продажу вищевказаного майна 26 травня 2015 року між нею та ТОВ «Інноваційно-промислова компанія «Моноліт» як виконавцем укладено договір про надання консультаційних та маркетингових послуг при продажі об`єкта нерухомості. 16 липня 2015 року між нею та                      ОСОБА_2 , як покупцем нерухомості, укладено договір про намір за умовою якого у подальшому мав бути укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна у строк до 09 жовтня 2015 року. Проте, до вказаного строку основний договір так укладений не був, тоді як ОСОБА_2 вселився до її домоволодіння, перешкоджає їй у користуванні власністю, документи на нерухомість перебували у ТОВ «Інноваційно-промислової компанії «Моноліт».
Вважала, що існує достатньо підстав для визнання договору про наміри від 16 липня 2015 року нікчемним, оскільки основний договір купівлі-продажу укладений між сторонами належним чином не був.
 
У зв`язку з цим, з урахуванням уточнених позовних вимог, просила суд визнати договір про намір від 16 липня 2015 року, укладений між нею та ОСОБА_2 , нікчемним. Усунути перешкоди у здійсненні нею права користування та розпорядженням об`єктом нерухомості - домоволодінням за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_2 повернути усі комплекти ключів від нього. Розірвати договір про надання консультаційних та маркетингових послуг при продажі об`єкта нерухомості від 26 травня 2015 року, укладений між ТОВ «Інноваційно-промислова компанія «Моноліт» та ОСОБА_1 . Стягнути з ОСОБА_2 матеріальний збиток в сумі 25 414,83 грн. Стягнути солідарно з ОСОБА_2 та ТОВ «Інноваційно-промислова компанія «Моноліт» моральну шкоду в розмірі 20 000 грн. Судові витрати стягнути з відповідачів.
У лютому 2016 року ТОВ «Інноваційно-промислова компанія «Моноліт» звернулося до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про стягнення заборгованості.
 
На обґрунтування зустрічних позовних вимог товариство вказувало, що умовами договору про надання консультаційних та маркетингових послуг при продажі об`єкта нерухомості від 16 липня 2015 року, укладеного між сторонами, було передбачено оплату послуг товариства за договором, а саме, 0,5 % вартості об`єктів нерухомості. Товариством була проведена значна робота з пошуку покупців нерухомості в результаті чого був укладений договір про наміри купити домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 . Основний договір купівлі-продажу не був укладений з підстав незалежних від товариства. Разом з тим, послуги виконавця за договором від 16 липня 2015 року оплачено не було, чим завдано товариству збитки.
 
Тому, ТОВ «Інноваційно-промислова компанія «Моноліт» просило суд стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_3 заборгованість у розмірі 259 500 грн, з яких:                           131 000 грн є неустойкою, а 128 500 грн- збитки.
 
Ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 20 квітня 2016 року об`єднано в одне провадження цивільну справа за вищевказаними позовами та справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про стягнення заборгованості.
 
На обґрунтування позовної заяви ОСОБА_2 вказував, що за договором про наміри від 16 липня 2015 року та додатковим договором від 22 жовтня 2015 року ОСОБА_1 отримала завдаток у розмірі 171 100 грн. Проте, для укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна в установлений договором день не з`явилася, повідомила, що вона відмовляється продавати домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , чим порушила умови договору та спричинила ОСОБА_2 реальні збитки.
 
У зв`язку з цим, ОСОБА_2 просив суд стягнути з ОСОБА_1 ,                                         ОСОБА_3 на його користь заборгованість у розмірі 1 298 040,05 грн, з яких:                          171 100 грн - заборгованість, 171 100 грн - штрафна неустойка, 253 000 - пеня,                           1 040,05 грн - проценти за частиною 2 статті 625 ЦК України, 675 000 грн - збитки, 100 000 грн - моральна шкода. Судові витрати покласти на відповідачів.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2016 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Зобов`язано ОСОБА_2 повернути ОСОБА_1 усі комплекти ключів від будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Розірвано договір про надання консультативних та маркетингових послуг про продаж об`єкта нерухомості від 26 травня 2015 року, укладеного між ТОВ «Інноваційно-промислова компанія «Моноліт» та ОСОБА_1 . Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в розмірі 487,20 грн. Стягнуто з ТОВ «Інноваційно-промислова компанія «Моноліт» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплаті судового збору в розмірі        487,20 грн. У інших вимогах ОСОБА_1 відмовлено. 
Зустрічний позов ТОВ «Інноваційно-промислова компанія «Моноліт» задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь товариства суму в розмірі                      259 500 грн, з яких: 131 000 грн неустойка, 128 500 грн - збитки, а також витрати зі сплати судового збору у розмірі 689 грн. У інших вимогах товариству відмовлено. Позов ОСОБА_2 задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 суму у розмірі 1 272 040,05 грн, яка складається із заборгованості 171 100 грн, штрафної неустойки - 171 100 грн, пені - 253 000 грн, 3% річних -                                  1 040,05 грн, збитків - 675 000 грн, моральної шкоди - 1 000 грн, а також витрат зі сплати судового збору у розмірі 6 752,20 грн. У інших вимогах ОСОБА_2 відмовлено.
 
Ухвалюючи рішення у справі, суд першої інстанції вирішуючи позовні вимоги ОСОБА_1 виходив із того, що вимоги щодо визнання нікчемним договору про наміри від 16 липня 2015 року не можуть бути задоволені, оскільки нотаріальне посвідчення договору на момент його укладення не вимагалось. Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про повернення усіх комплектів ключів від будинку, виходив із того, що ОСОБА_1 є власником об`єкту нерухомості, який був предметом укладеного між сторонами попереднього договору і враховуючи те, що умови договору не виконані, позовні вимоги у цій частині вважав обґрунтованими. Також вважав, що позовні вимоги в частині розірвання договору про надання консультативних та маркетингових послуг підлягають задоволенню на підставі статей 652, 653 ЦК України. Відмовляючи у задоволенні інших позовних вимог, виходив із їх недоведеності.
Вирішуючи спір в частині позовних вимог ТОВ «Інноваційно-промислової компанії «Моноліт» щодо стягнення збитків та неустойки, суд виходив із того, що такі є доведеними та підлягають задоволенню на підставі статей 22, 550, 624 ЦК України.
Вирішуючи позов ОСОБА_2 в частині стягнення суми внесеної на підставі попереднього договору у розмірі 171 100 грн, штрафної неустойки - 171 100 грн, пені - 253 000 грн, 3 % річних - 1040,05 грн, збитків у розмірі 675 000 грн та моральної шкоди у розмірі 1000 грн, суд виходив із того, що між сторонами був укладений попередній договір купівлі-продажу та досягнуто домовленості про купівлю-продаж житлового будинку та автомийки, які належать ОСОБА_1 , в рахунок попередньої оплати вартості указаного майна ОСОБА_2 передав ОСОБА_1 171 100 грн, проте договір купівлі-продажу укладений не був, а тому вважав, що передана позивачем сума є авансом і підлягає поверненню з урахуванням сум, які є штрафними санкціями за невиконання договору та неповернення суми авансу. 
 
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
 
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 18 травня 2017 року рішення Московського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2016 року змінено. У частині задоволення позовних вимог ТОВ «Інноваційно-промислової компанії «Моноліт» та ОСОБА_2 рішення суду скасовано. Ухвалено у цій частині нове рішення, яким у позові ТОВ «Інноваційно-промислової компанії «Моноліт» відмовлено. Позов ОСОБА_2 задоволено частково і стягнуто з ОСОБА_1 на користь                   ОСОБА_2 71 100 грн. У іншій частині рішення суду залишено без змін. 
 
Змінюючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що позовні вимоги ТОВ «Інноваційно-промислової компанії «Моноліт» задоволенню не підлягають, оскільки наведені позивачем розрахунки упущеної вигоди є теоретичними, побудові на можливих очікуваннях отримання певного доходу та не підтверджені відповідними документами, що свідчили б про конкретний розмір прибутку, який товариство мало отримати. Зменшуючи розмір стягнутої з                      ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 суми авансу до 71 100 грн, апеляційний суд виходив із того, що сума у розмірі 100 000 грн була повернута ОСОБА_2 ТОВ «Інноваційно-промислової компанії «Моноліт». Також вважав, що не підлягають стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 заборгованість у розмірі 342 000 грн, штрафні санкції у сумі 254 040,05 грн та збитки в сумі 675 000 грн у зв`язку із проведенням ремонтних робіт, за безпідставністю та недоведеністю. 
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У червні 2017 рокуОСОБА_2 подавдо Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права,просив скасувати рішення суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Рішення суду оскаржується лише в частині позову ОСОБА_2 , а тому у іншій частині у касаційному порядку не переглядається (частина перша статті 400 ЦПК України).
 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
 
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку, що поверненню підлягають лише грошові кошти у сумі 71100,00 грн, які отримала відповідач ОСОБА_1 22 жовтня 2015 року особисто                                                      від ОСОБА_2 , про що відповідач здійснила власноручний підпис і суд апеляційної інстанції не врахував грошові кошти у сумі 100 000,00 грн, які відповідач ОСОБА_1 отримала 16 липня 2015 року особисто. Тому вважав, що рішення апеляційного суду у цій частині підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції залишенню в силі. Також суд апеляційної інстанції помилково не застосував частину четверту статті 635 ЦК України, статті 3, 6 ЦК України. Вважав, що помилковим є висновок апеляційного суду і щодо відмови у задоволенні позову в частині стягнення неустойки та сум відповідно до частини другої статті 625 ЦК України. Посилаючись на вимоги статті 22 ЦК України, вважав, що судом першої інстанції зроблено правильний висновок про те, що у результаті порушень позивачами договору про наміри від 16 липня 2015 року, укладеного за участю позивача між відповідачем 1 та ОСОБА_2 , позивачу були спричинені відповідачами реальні збитки у сумі 702 000,00 грн та складаються з вартості наданих позивачу юридичних послуг на суму 27 000,00 грн та вартості ремонтних робіт, виконаних у житловому будинку у розмірі 675 000,00 грн. 
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу 
 
У серпні 2017 року ОСОБА_1 подала заперечення на касаційну скаргу, у якому зазначила, що рішення суду апеляційної інстанції є законним і обґрунтованим, підстав для його скасування немає. 
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Судом установлено, що 26 травня 2015 року між ОСОБА_1 (замовником) та представником ТОВ «ІПК «Моноліт» (виконавець) укладений договір про надання консультаційних та маркетингових послуг при продажі об`єкта нерухомості строком до 01 жовтня 2015 року, чоловік замовника ОСОБА_3 надав згоду на відчуження об`єктів нерухомості (у подальшому - об`єкти): автомийка за адресою: АДРЕСА_1 ; житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а. с.7-8). Сторони погодили, що замовник доручає, а виконавець зобов`язується надати послуги з пошуку і підбору прийнятного для замовника покупця на вказані об`єкти нерухомості. Замовник зобов`язується оплатити послуги виконавця в порядку, строк та на умовах визначених цим договором. Стартова ціна об`єктів - 4 840 000 грн.
 
Відповідно до розділу 2 договору: виконавець зобов`язується спільно із замовником підготувати документи, що необхідні для укладання договору на відчуження об`єкту, на умовах погоджених із нею; проводити правову експертизу документів, що посвідчують права замовника на об`єкт; консультувати замовника з питань законодавства, що регулює відносини власника на об`єкт нерухомості. Обов`язки виконавця вважаються виконаними, якщо договір на відчуження об`єкту підписаний замовником протягом строку дії цього договору.
 
Розділом 3 договору про надання послуг встановлено, що він дійсний з 26 травня 2015 до 01 жовтня 2015 року, у випадку якщо жодна із сторін не заявила про намір розірвати даний договір в строк 7 днів до завершення дійсного договору, то договір вважається пролонгованим на той самий строк. Оплата послуг виконавця становить 0,5% від вартості зазначеної в купівлі-продажу (пункт 1.4), оплата здійснюється у день наступний за днем підписання договору задатку на забезпечення договору на відчуження об`єкту або договору на відчуження об`єкту.
 
16 липня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір про наміри за умовами якого сторони письмово зафіксували свої наміри в майбутньому в обумовлений цим договором строк, до 09 жовтня 2015 року і місці, м. Харків, вул. Чернишевського, 13, оф. 207 - у нотаріуса Петриченко О. А. , укласти договір купівлі-продажу та провести повний розрахунок за об`єкт нерухомості, що належить продавцю на праві власності - домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 . Сторони домовилися, що ціна об`єкту становить                                           3 000 000 грн, що дорівнює 120000 доларів США. З метою зобов`язань за цим договором покупець в день підписання даного договору передає продавцю авансовий платіж у розмірі 100 000 грн, що дорівнює 4 000 доларів США, в рахунок належних по договору купівлі-продажу платежів по курсу купівлі на момент розрахунку і авансовий платіж ТОВ ІПК «Моноліт» у розмірі 50000 грн згідно з договором про інформаційно-консультативне обслуговування. Авансова сума є частиною платежу за купівлю об`єкту (пункт 18). У пункті 7 договору зазначено, що вказані суми отримані продавцем до підписання даного договору.
 
22 жовтня 2015 року укладена додаткова угода № 2 до договору про наміри                                  від 16 липня 2015 року, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 домовилися, що строк дії в пунктах 3, 4, 8, 9, 10 змінений на 15 листопада 2015 року. Також змінений пункт 11: продавець зобов`язується передати об`єкт нерухомості покупцю до підписання договору купівлі-продажу не пізніше 24 жовтня 2015 року, тобто звільнити об`єкт від особистих речей та передати усі екземпляри ключів. Змінений пункт 6: покупець додає ще 3000 доларів США, що еквівалентно 71100 грн.
 
Договір купівлі-продажу між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений не був.
 
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року                             № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
 
Частиною другою розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
 
За таких обставин розгляд касаційної скарги здійснюється Верховним Судом в порядку та за правилами ЦПК України в редакції Закону від 03 жовтня                           2017 року № 2147-VIII, що діяла до 08 лютого 2020 року.
 
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до вимог частини 1 статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Касаційна скарга підлягає задоволенню частково.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
 
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
 
Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
 
Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
 
З огляду на викладене, на відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання.
 
Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.
 
Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу.
 
Встановивши, що між сторонами був укладений попередній договір купівлі-продажу та досягнуто домовленості про купівлю-продаж житлового будинку та автомийки, які належать відповідачу, в рахунок попередньої оплати вартості вказаного майна ОСОБА_2 передав ОСОБА_1 171 100 грн, однак договір купівлі-продажу не був укладений, суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що передана позивачем відповідачу грошова сума є авансом та підлягає поверненню позивачу.
 
Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом України у постановах                         від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12, від 25 вересня 2012 року у справі                             № 6-82цс13.
 
Разом з тим, апеляційний суд не врахував вимоги статті 57, частини четвертої статті 60, статті 212 ЦПК України (у редакції, чинній на час розгляду справи) про те, що рішення суду не може ґрунтуватись на припущеннях, а всі докази оцінюються у сукупності і жоден з них не має для суду наперед встановленого значення.
 
Зазначивши, що згідно з актом повернення грошових коштів ТОВ «ІПК «Моноліт» повернуто ОСОБА_2 100 000,00 грн, отримані за договором про надання консультаційних та маркетингових послуг при продажі об`єкта нерухомості, у зв`язку з чим сума у розмірі 100 000,00 грн не підлягає стягненню з ОСОБА_1 , у той час як ОСОБА_2 просив повернути суму коштів, яка була передана ОСОБА_1 за попереднім договором від 16 липня 2015 року, апеляційний суд, при цьому, свої висновки нічим не обґрунтував, не послався на жодний доказ із цього приводу.
 
А тому дійшов передчасного висновку про те, що з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню лише сума в розмірі 71 100 грн.
 
Суд першої інстанції, належним чином дослідивши надані докази у справі, дійшов правильного висновку про те, що переданий позивачем відповідачу аванс підлягає поверненню позивачу у розмірі 171 100,00 грн. 
 
Крім того, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог щодо стягнення суми на підставі частини другої статті 625 ЦК України з огляду на наступне.
 
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
 
У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
 
Частиною 2 статті 625 ЦК України передбачено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
 
За змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов`язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.
 
Аналіз зазначеної норми, дає підстави дійти висновку про те, що на підставі попереднього договору між сторонами виникло грошове зобов`язання, невиконання якого зумовлює застосування положень частини другої статті 625 ЦК України, а тому відмовляючи у задоволенні позову в частині стягнення 3 % річних, апеляційний суд неправильно застосував до спірних правовідносин норми матеріального права.
Висновки суду першої інстанції щодо задоволення вимог в частині стягнення 3 % річних є правильними та такими, що ґрунтуються на вищевикладених вимогах закону. 
Згідно з вимогами статей 220, 653 та 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
У разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію договору такий договір є нікчемним. 
Судами встановлено, що попередній договір нотаріально посвідчений не був, у зв`язку з чим позовні вимоги в частині стягнення пені, визначеної пунктом                                     19 договору про наміри від 16 липня 2015 року, задоволенню не підлягають. 
 
Враховуючи те, що будь-яких доказів того, що ОСОБА_1 , яка є власником будинку, давала згоду на проведення ремонтних робіт, ОСОБА_2 , відповідно до вимог статті 60 ЦПК України (у редакції, чинній на час розгляду справи судами попередніх інстанцій) не надано, як і не надано доказів, що якісь роботи проводились ОСОБА_2 у спірному будинку, так і не надано доказів в частині спричинення моральної шкоди, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 в частині стягнення збитків та відшкодування моральної шкоди. 
 
Таким чином, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги, скасування рішення апеляційного суду в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_2 про стягнення 100 000,00 грн авансу та 3 % річних та залишення в силі рішення суду першої інстанції у цій частині, та залишення без змін рішення апеляційного суду в частині відмови у задоволенні позову в частині стягнення пені , визначеної пунктом 19 договору про наміри від 16 липня 2015 року, збитків та відшкодування моральної шкоди. 
 
Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_2 задовольнити частково.
 
Рішення Апеляційного суду Харківської області від 18 травня 2017 року в частині позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про стягнення авансу та 3 % річних скасувати, рішення Московського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2016 року у частині стягнення з  ОСОБА_1  на користь ОСОБА_2 авансу в розмірі 170 000,00 грнта 1 040, 05 грн - 3 % річних залишити в силі. 
 
Рішення Апеляційного суду Харківської області від 18 травня 2017 року в частині позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 щодо стягнення пені, визначеної пунктом 19 договору про наміри від 16 липня 2015 року, збитків та відшкодування моральної шкоди залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                    М. Є. Червинська
Судді:                                                                              С. Ю. Бурлаков
                                                                                      А. Ю. Зайцев
                                                                                       Є. В. Коротенко
В. М. Коротун