ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.03.2020 року          м.Дніпро                                                        Справа №  904/2218/19

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді:  Антонік С.Г. (доповідач),
суддів:  Іванова О.Г., Березкіна О.В.
секретар судового засідання: Ревкова Г.О.

розглянувши матеріали апеляційної скарги  Криворізької міської ради  на рішення  господарського суду Дніпропетровської області від 29.10.2019 року (суддя Бондарєв Е.М., повне рішення складено 08.11.2019 року),  у справі № 904/2218/19

за позовом   Фізичної особи-підприємця Штефан Владислава Олександровича, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг       
до  Криворізької міської ради, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг

про  тлумачення умов договору оренди земельної ділянки №1406 від 25.12.2006 року
ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець Штефан Владислав Олександрович звернулася до господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою до Криворізької міської ради, з урахуванням уточненої позовної заяви, про тлумачення  пунктів 6, 11, 19 договору оренди земельної ділянки №1406 від 25.12.2006 року, який зареєстрованого у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 28.12.2006 року за № 040610801406.
          В обґрунтування позовних вимог, посилаючись на положення діючого законодавства України, позивач ч вважає, що слід розтлумачити:
п. 6 договору щодо підстав для розрахунку розміру орендної плати, на підставі якого саме витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки має здійснюватися розрахунок розміру орендної плати за землю;
п. 11 договору щодо перегляду розміру орендної плати, її зміни, порядку перегляду такого розміру орендної плати та в якому саме розмірі зобов`язався сплачувати орендну плату позивач. Доцільним буде розтлумачити п. 11    договору в частині перегляду зміни (збільшення або зменшення за рішенням міської ради) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв. м. земель міста в односторонньому порядку за відсутності між сторонами спору правовідносин на основі рішення Криворізької міської ради від 14.05.2010 року №3884 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу";
- п. 19 договору щодо обсягу обов`язків позивача, щодо розміру орендної плати після закінчення строку дії договору, сторони відповідно мають різне уявлення щодо волевиявлення іншої сторони правочину в цій частині, оскільки сторони договору по різному розуміють обсяг обов`язків позивача, щодо розміру орендної плати після закінчення строку дії договору, відповідно мають різне уявлення щодо волевиявлення іншої сторони правочину в цій частині У сторін існують розбіжності у розумінні на підставі якого документу має здійснюватися розрахунок розміру орендної плати за землю. 
Вважає, що даний договір оренди не є разовим (оренда на 1 місяць, тощо), а згідно п.8 договору, орендна плата вноситься щомісячно протягом 30-ти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця, а зазначене підтверджує, що сторони повинні розуміти в якому розмірі має сплачуватися щомісячна орендна плата після його закінчення враховуючи ту обставину, що положеннями договору не визначено чіткої фіксованої суми щомісячної орендної плати.    
Рішенням господарського суду позов Фізичної особи-підприємця Штефан В.О.  задоволено частково. Розтлумачено пункт 11 договору оренди земельної ділянки №1406 від 25.12.2006 року таким чином, що розмір та сума орендної плати переглядається у порядку, який зазначено у п.33 договору оренди, а саме: "Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору спір розв`язується у судовому порядку". В решті позовних вимог відмовлено. Стягнуто з  Криворізької міської ради на користь Фізичної особи-підприємця Штефан В.О. витрати по сплаті судового збору 640,33 грн. 
          В обґрунтування прийнятого рішення суд, посилаючись на норми діючого законодавства України, положення укладеного між сторонами договору,  вказав, що підставою для тлумачення судом договору є наявність спору між сторонами щодо його змісту, невизначеність і незрозумілість буквального значення слів, понять і термінів тексту договору або його частини, що не дає змогу з`ясувати дійсним зміст договору або його частини, а волевиявлення сторони правочину не дозволяє однозначно встановити її намір.    Разом з тим,  суд вважає, що в пунктах 6, 19 договору відсутні незрозумілі слова, поняття, терміни, які не дають змоги з`ясувати сторонам їх дійсні наміри при підписанні договору, що є необхідною умовою для тлумачення правочину відповідно до  ст. 213 ЦК України. Таким чином, суд не вбачає підстав для тлумачення пунктів 6 та 19 договору. Щодо тлумачення пункту 11 договору суд зазначає, що сторони, підписуючи договір мали усвідомлювати зміст договору, який укладено на основі вільного волевиявлення сторін (протилежного сторонами не доведено). Суд указує, що в пункті 33 договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.    Суд вважає, що виходячи з     умов договору положення пункту 11    договору у частині порядку перегляду розміру та суми орендної плати слід порівняти, зокрема, зі змістом пункту 33 договору, тобто вбачається, що воля сторін при зміні умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Таким чином, суд вважає, що розмір та сума орендної плати передається у порядку, який зазначено у п.33 договору.    Що стосується строку позовної давності, то господарський суд дійшов висновку, що строк позовної давності тривалістю в три роки не сплив, оскільки в період з 01.01.2013 року по 13.11.2018 року у відповідача не було сумнівів, щодо погодженого сторонами розміру орендної плати за спірним договором.
Не погодившись з рішенням суду, Криворізька міська рада звернулася до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою.
          В обґрунтування апеляційних вимог скаржник зазначає, що:
- позивачу на час укладення і підписання договору оренди земельної ділянки були відомі умови договору, договір було укладено на основі вільного волевиявлення сторін. Вважаючи свої права порушеними, він мав право звернутися до суду із відповідним позовом до грудня 2006 року. Натомість, позивач звернувся до суду з позовною заявою майже через 13 років - у травні 2019 року, тобто поза межами строку позовної давності, що є підставою для відмови у задоволенні його позовних вимог.
- позивач звернувся до суду за роз`ясненням порядку виконання договору, який вже і так тривалий час виконувався сторонами й зобов`язання за яким, а саме - щодо сплати орендної плати до повернення земельної ділянки за актом приймання-передачі орендодавцю, підлягають виконанню і на сьогоднішній день. В той час, як тлумачення умов договору після початку його виконання суперечить приписам ст. 213 Цивільного кодексу України.
- перебування у провадженні господарських судів справи №904/9718/13 за позовом Криворізької міської ради до ФОП Штефана В.О. про стягнення заборгованості з орендної плати та пені в загальному розмірі 277 801,94 грн., та справи №904/5898/18 за позовом Криворізької міської ради до ФОП Штефана В.О. про стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 117 596,52 грн., є достовірним підтвердженням того, що сторони приступили до виконання спірного договору оренди земельної ділянки, що виключає можливість тлумачення такого договору у розумінні ст. 213 Цивільного кодексу України. 
- договір оренди земельної ділянки від 25.12.2006 (державна реєстрація від 28.12.2006 №040610801406) з додатковою угодою від 24.02.2010 (державна реєстрація від 23.03.2010 №041010800232) не містять незрозумілих слів, понять або термінів, які не дають змоги з`ясувати дійсні наміри орендодавця і орендаря, а справжня воля сторін, обсяг їх прав і обов`язків визначені з достатньою чіткістю, щоб зрозуміти зміст правочину. 
Просить скасувати рішення в частині задоволених позовних вимог та постановити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ФОП Штефан В.О. в повному обсязі.

          У відзиві на апеляційну скаргу, позивач посилаючись на законність та обґрунтованість судового рішення, просить залишити його без змін, а скаргу без задоволення.
          Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду у складі колегії суддів: головуючого судді:  Антонік С.Г. (доповідач),  суддів:  Іванова  О.Г., Дарміна М.О. від 13.12.2019 року відкрите  апеляційне провадження  у справі №904/2218/19. Розгляд справи призначено у судовому засіданні.  
                    Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.02.2020 року, у зв`язку з відпусткою судді-члена колегії  Дарміна М.О. справу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Антонік С.Г. (допоповідач)  судді  Березкіна О.В., Іванов О.Г.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду у складі колегії суддів: головуючого судді:  Антонік С.Г. (доповідач),  суддів:  Іванова  О.Г., Березкіна О.В. від 12.02.2020 року справу  № 904/2218/19  прийнято до свого провадження.  
Згідно   ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
                  Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
             Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
                 Колегія суддів, переглянувши справу за наявними у ній доказами, що стосуються фактів, викладених в апеляційній скарзі, в межах доводів та вимог апеляційних скарг, зазначає наступне..
Як встановлено господарським судом та вбачається з матеріалів справи, між фізичною особою-підприємцем Штефаном Владиславом Олександровичем (далі - позивач, орендар) та Криворізькою міською радою (далі - відповідач, орендодавець) 25.12.2006р. укладено договір оренди земельної ділянки №1406, який зареєстрованого у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 28.12.2016 за №040610801406 (далі - договір). 
Відповідно до пункту 1 договору, орендодавець на підставі рішення міської ради від 27.09.2006 №347 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення автостоянки та тимчасової споруди КПП, яка знаходиться на мікрорайоні 5-му Зарічному у Жовтневому районі м. Кривого Рогу. 
Згідно з пунктом 6 договору, річна орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря у розмірі земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Криворізького міського управління земельних ресурсів на рахунок Відділення держказначейства у Жовтневому районі м. Кривого Рогу № 33219815600022, у банку УДК в Дніпропетровській області, МФО 805012, код ЄДРПОУ 24237505.
У пункті 11 договору сторони погодили, що розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін за станом на кожне перше число кварталу в межах терміну дії договору у разі: 
- зміни умов господарювання, передбачених договором (включно зі зміною мети використання або цільового призначення земельної ділянки); 
- зміни (збільшення або зменшення за рішенням міської ради) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв. м. земель міста, здійснення індексації грошової оцінки земель, зміни цін, тарифів, у т.ч. внаслідок індексації; 
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами;
- зміни розмірів земельного податку; 
- в інших випадках, передбачених законодавством та цим договором.
Відповідно до пункту 19 договору, не повернення земельної ділянки в зазначений термін не звільняє орендаря від орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою. Плата за фактичне користування земельною ділянкою вноситися у розмірах, визначених розділом "Орендна плата" цього договору.  
Апеляційним господарським судом також встановлено, що  сторонами 24.02.2010р. укладена Додаткова угода про продовження терміну дії договору та внесення змін до нього, яка зареєстрована в Державному реєстрі земель 23.03.2010р. за №041010800232. Згідно даної угоди внесені зміни в пункти 4.1., 4.4., 6.6, та інш. Оскільки в договорі така нумерація пунктів взагалі відсутня, то на вимогу суду відповідачем були надані письмові пояснення, згідно яких при підготовці проектів додаткових угод була допущена технічна помилка, а пункти додаткової угоди, зокрема 4.1., 4.4., 4.6. відповідають відповідно пунктам 6, 11, 19 Договору.
Позивач звернувся до суду з вимогою розтлумачити пункти 6, 11, 19 договору оренди земельної ділянки №1406 від 25.12.2006, який зареєстрованого у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", 28 грудня 2006 року за № 040610801406, посилаючись на те, що він вважає, що доцільним буде розтлумачити: 
- п. 6 договору щодо підстав для розрахунку розміру орендної плати, на підставі якого саме витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки має здійснюватися розрахунок розміру орендної плати за землю; 
- п. 11 договору щодо перегляду розміру орендної плати, її зміни, порядку перегляду такого розміру орендної плати, саме слово "переглядається" з урахуванням положень законодавства щодо зміни розміру орендної плати за землю та в частині перегляду зміни (збільшення або зменшення за рішенням міської ради) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв. м. земель міста в односторонньому порядку за відсутності між сторонами спору правовідносин на основі рішення Криворізької міської ради від 14.05.2010 №3884 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу"; 
- п. 19 договору щодо обсягу обов`язків позивача, щодо розміру орендної плати після закінчення строку дії договору, сторони відповідно мають різне уявлення щодо волевиявлення іншої сторони правочину в цій частині. 
Рішення суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо тлумачення пунктів 6, 19 сторонами не оспорюється. Оспорюється лише тлумачення пункту 11.
Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов?язків, зокрема, є договори та інші правочини. 
Згідно з п. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України). 
Відповідно до ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. 
Згідно ст. 637 ЦК України, тлумачення умов договору здійснюється відповідно до ст. 213 цього Кодексу. У разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.
Статтею 213 ЦК України встановлено, що зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами) (ч.1).
На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину(ч.2).
При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. 
Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін (ч.3). 
Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення (ч.4). 
Таким чином, у частинах 3, 4 статті 213 цього Кодексу визначено загальні способи, що застосовуються при тлумаченні, які втілюються у трьох рівнях тлумачення.
Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.
Другим рівнем тлумачення (у разі якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також із намірами сторін, які вони виявляли при вчиненні правочину, а також із чого вони виходили при його виконанні.
Третім рівнем тлумачення (якщо перші два не дали результатів) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніше у правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення.
Отже, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 Цивільного кодексу України.
У розумінні наведених положень законодавства тлумаченням правочину є встановлення його змісту відповідно до волевиявлення сторін при його укладенні, усунення неясностей та суперечностей у трактуванні його положень.
Підставою для тлумачення судом угоди є наявність спору між сторонами угоди щодо її змісту, невизначеність і незрозумілість буквального значення слів, понять і термінів тексту всієї угоди або її частини, що не дає змоги з`ясувати дійсний зміст угоди або її частини, а волевиявлення сторони правочину не дозволяє однозначно встановити її намір, тлумачення не може створювати, а лише роз`яснює наявні умови угоди.
Оскільки метою тлумачення правочину є з`ясування змісту його окремих частин, який становить права та обов`язки сторін, тлумачення слід розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину.
Таким чином при вирішенні питання щодо тлумачення змісту правочину, суду необхідно встановити наявність між сторонами договору спору, перевірити та встановити в чому полягає порушення прав позивача і чи дійсно є обставини, на які посилається позивач достатніми підставами для застосування ст.213 ЦК України
Таку правову позицію наведено в постановах Верховного суду від 16.04.2019р. у справі №916/1171/18, від 11.09.2019р. у справі №922/3740/18.
Згідно п.11 в редакції додаткової угоди, розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін до цього Договору у разі: 
- зміни умов господарювання, передбачених договором (включно зі зміною мети використання або цільового призначення земельної ділянки); 
- зміни (збільшення або зменшення) розмірів річної орендної плати за землю, базової вартості 1 кв. м земель міста, розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; 
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами;
       - в інших випадках, передбачених законодавством та цим договором. 
Позивач вважає, по- перше, що під словом «переглядається» мається на увазі не зміна орендної плати, а лише домовленість сторін щодо можливої зміни орендної плати;
по-друге, що  зміна орендної плати, згідно умов договору можлива лише за погодженням сторін, шляхом  обов?язкового укладання додаткової угоди про внесення змін до договору..
Відповідач вважає, що під словом «переглядається» розуміється зміна орендної плати і згідно умов договору, за наявності зазначених підстав, орендна плата змінюється автоматично без внесення змін до договору.
Що стосується значення слова «переглядається», то колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі», однією з істотних умов договору є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Стаття 23 даного Закону має назву «Зміна орендної плати». В ній зазначено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. 
Таким чином, згідно діючого законодавства та усталеної практики в договорах оренди  земельних ділянок слово «переглядається» розуміється як «змінюється».
Оскільки в договорі, з урахуванням додаткової угоди, сторони погодили, що зміна орендної плати здійснюється без внесення змін до договору, то зміна здійснюється автоматично без укладання додаткової угоди до договору.
Посилання позивача на те, що зміна орендної плати автоматично, без погодження її сторонами та без укладання додаткової угоди суперечить нормам діючого законодавства не приймається судом до уваги, оскільки порівняння умов договору діючому законодавству не є тлумаченням правочину, а є підставою для визнання правочину або його окремих частин недійсним.
Оскільки сторони в п.11 Договору прямо передбачили, що розмір та сума орендної плати переглядається без внесення змін до цього Договору, то Господарський суд, розтлумачивши п.11 Договору таким чином, що «зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору спір розв`язується у судовому порядку» фактично вніс зміни у даний пункт, що не є тлумаченням. 
Що стосується строку позовної давності, то господарський суд правильно зазначив, що як вбачається з матеріалів справи у грудні 2018 року Криворізька міська рада звернулася до господарського суду із позовом про стягнення заборгованості за 2016 рік (справа №904/5898/18) та позов мотивований тим, що Криворізькою міською радою було прийнято рішення про встановлення нових ставок земельного податку, розміру орендної плати та пільг зі сплати за землю на території міста №3727 від 24.06.2015, що як наслідок потягло за собою зміну (збільшення) розміру орендної плати. Таким чином, у період з 01.01.2013 по 13.11.2018 у відповідача не було сумнівів, що погодженого сторонами розміру орендної плати за спірним договором.  В даному випадку строк позовної давності тривалістю в три роки не сплив. 
Враховуючи вищевикладене, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду скасуванню з прийняттям нового рішення щодо тлумачення п.11 Договору.
У відповідності до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 
На підставі викладеного, керуючись ст. ст.  123,  129,  269,  270,  275,  276,  
281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу  Криворізької міської ради  задовольнити частково
Рішення  господарського суду Дніпропетровської області від 29.10.2019 року у справі № 904/2218/19 скасувати в частині тлумачення п.11 Договору оренди земельної ділянки № 1406 від 25.12.2006р. та прийняти нове рішення.
Розтлумачити пункт 11 договору оренди земельної ділянки № 1406 від 25.12.2006р. таким чином, що «розмір та сума орендної плати переглядається тобто змінюється (зменшується/збільшується) автоматично без внесення змін до договору, за наявності підстав зазначених у даному пункті.
В іншій частині рішення залишити без змін.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця Штефана Владислава Олександровича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Криворізької міської ради (50101, Дніпропетровська обл., м.Кривий Ріг, площа Молодіжна, буд. 1) 1  440,75 грн. витрат зі сплати судового збору.
Видачу відповідного наказу доручити господарському суду Дніпропетровської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту постанови, підстав передбачених ст.287 ГПК України.

Повний текст постанови складено 12.03.2020 року

Головуючий суддя                                                    С.Г. Антонік

Суддя                                                                        О.Г. Іванов

Суддя                                                                        О.В. Березкіна