Постанова 
Іменем України
 
04 березня 2020 року
м. Київ
 
справа № 642/3885/17-ц
провадження № 61-47791св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Бурлакова С. Ю., Зайцева А .Ю., Коротуна В. М., (суддя-доповідач),
Курило В. П.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 , публічне акціонерне товариство «ПроКредит Банк»,
треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» та ОСОБА_2 на постанову Харківського апеляційного суду від 12 листопада                                       2018 року в складі колегії суддів: Овсяннікової А. І., Коваленко І. П., Сащенко І. С.,
 
В С Т А Н О В И В:
 
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
 
У серпні 2017 року  ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до                                ОСОБА_2 , публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» (далі - ПАТ «ПроКредит Банк»), треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання договору недійсним. 
 
Позовна заява мотивована тим, що рішенням Ленінського районного суду                                           м. Харкова від 02 липня 2013 року, залишеним ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 25 жовтня 2013 року без змін, у рахунок часткового погашення заборгованості за рамковою угодою від 20 квітня 2006 року № 6121, договором про надання траншу від 17 травня 2007 року № 2.21325/6121, договором про надання траншу від 02 жовтня 2008 року № 207.29059/Р\У202.97  у загальному розмірі 215114,54 грн звернуто стягнення на нерухоме майно, що перебуває у іпотеці ПАТ «ПроКредит Банк», відповідно до договору іпотеки                                від 17 травня 2007 року № 6121-ІД-02, посвідченого приватним нотаріусом Харківського МНО Слоневською Д. В., зареєстрованого в реєстрі за № 1657, а саме: квартиру, загальною площею 47,4 кв. м, що розташована за адресою:                           АДРЕСА_1 , яка належить їй, шляхом надання ПAT «ПроКредит Банк» права продажу предмета іпотеки від власного імені будь-якій особі - покупцю за ціною, яка буде визначена суб`єктом оціночної діяльності не раніше, ніж за тридцять календарних днів до укладання відповідного договору купівлі-продажу; виселено її зі спірної квартири; надано ПАТ «ПроКредит Банк» право проводити всі необхідні дії, пов`язані з державною реєстрацією речових прав на квартиру АДРЕСА_2 , що передують укладенню договору купівлі-продажу від власного імені, включаючи право внесення даних до Державного реєстру прав про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, отримання відповідних витягів з нього тощо; визнано виконавчий напис від 29 липня 2011 року, реєстровий номер 2799, вчинений приватним нотаріусом Харківського МНО Слоневською Д. В. на договорі іпотеки від 17 травня 2007 року № 6121-ІД- 02, таким, що не підлягає виконанню.
26 листопада 2013 року на підставі даного рішення між ПАТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Харківського МНО Слоневською Д. В., зареєстрований в реєстрі за                           № 4810.
Продаж квартири здійснювався на виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до вимог Закону України «Про іпотеку». У пункті 6 Договору зазначено, що ринкова вартість квартири становить 196000 грн згідно Висновку про вартість майна, виданого 22 листопада 2013 року приватним підприємством «ГЕО-МАИСТЕР».
 
Відповідно до пункту 4 Договору продаж квартири здійснено за 196000 грн.
 
Посилалась на те, що про здійснення оцінки майна та наявність висновків про ринкову вартість майна їй нічого відомо не було, огляд оцінюваного майна суб`єктом оціночної діяльності не проводився, внаслідок чого вона не змогла прийняти участь в дослідженні нерухомого майна на місці.
 
Згідно відповіді Фонду державного майна України від 29 грудня 2016 року за даними Єдиної бази даних звітів про оцінку інформація про Звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна спірної квартири від 22 листопада 2013 року відсутня.
 
Істотними умовами договору купівлі-продажу є його предмет та ціна. Оскільки висновку про вартість майна від 22 листопада 2013 року не існує, незрозуміла, яким чином відбувся продаж квартири та на підставі чого була визначена така істотна умова договору як його ціна.
 
Вважала, що договір купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2013 року на момент його укладення був таким, що суперечив вимогам діючого законодавства, зокрема Закону України «Про іпотеку», у зв`язку з тим, що його ціна, яка є істотною умовою договору купівлі-продажу, не була визначена в порядку, передбаченому законодавством України.
 
З урахування останніх уточнень просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , укладений між ПАТ «ПроКредит Банк» та                              ОСОБА_2 , посвідчений приватний нотаріусом Харківського МНО              Слоневською Д. В. 26 листопада 2013 року, зареєстрований в реєстрі за № 4810.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 19 червня 2018 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
 
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив із відсутності підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним. 
 
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
 
Постановою Харківського апеляційного суду від 12 листопада 2018 року рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 19 червня 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено.
 
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , укладений між ПАТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д. В. 26 листопада                         2013 року, зареєстрований у реєстрі за № 4810. 
Вирішено питання про розподіл судових витрат. 
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення, апеляційний суд, посилаючись на вимоги статей 638, 655 ЦК України, щодо істотності умов договору купівлі-продажу, зокрема його предмета та ціни, з урахуванням того, що висновок про вартість майна від 22 листопада 2013 року не включений до Єдиної бази та такому звіту не присвоєно реєстраційний номер, вважав, що він не може мати правових наслідків та включатися в договір купівлі-продажу як підстава визначення вартості квартири, що є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу. 
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У грудні 2018 року АТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_2  подали до Верховного Суду касаційні скарги, в яких, посилаючись на порушення судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просили скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
 
Касаційна скарга АТ «ПроКредит Банк» мотивована тим, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи судом апеляційної інстанції та помилкового скасування рішення суду першої інстанції. Зокрема, висновки апеляційного суду, що не включення звіту до Єдиної бази звітів для цілей оподаткування свідчить про те, що він не може мати правових наслідків є безпідставними, оскільки вартість встановлюється не для цілей оподаткування, а на виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, зазначена вартість предмета іпотеки погоджена з позивачем у договорі іпотеки і за весь час дії договору іпотеки іпотекодавець жодного разу не звертався з ініціативою про зміну вартості предмета іпотеки, встановленої у договорі іпотеки.  Вважав, що апеляційним судом неправильно встановлені обставини щодо дійсності оспорюваного договору, не застосовані наслідки пропущення позивачем строку позовної давності. 
 
Касаційна скарга ОСОБА_2 мотивована тим, що висновки апеляційного суду про недійсність звіту про незалежну оцінку, у зв`язку з відсутністю інформації про зазначений звіт у Єдиній базі даних про оцінку, спростовуються пунктом 1 Порядку проведення оцінки для цілей оподаткування фізичних осіб, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 04 березня 2013 року № 231, відповідно до якого зазначений порядок регулює процедурні питання, пов`язані з проведенням оцінки для цілей оподаткування виключно фізичних, а не юридичних осіб. Вважала, що договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки. 
 
Доводи осіб, які подали відзив на касаційну скаргу
 
У лютому 2019 року ОСОБА_3 подала відзиви на касаційні скарги, у яких зазначила, що рішення суду апеляційної інстанції є законним та обґрунтованим, підстав для його скасування немає. 
 
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року                             № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
 
Частиною другою розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
 
За таких обставин розгляд касаційних скарг здійснюється Верховним Судом в порядку та за правилами ЦПК України в редакції Закону від 03 жовтня                           2017 року № 2147-VIII, що діяла до 08 лютого 2020 року.
 
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Зазначеним вимогам закону рішення суду апеляційної інстанції не відповідає.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Встановлено, що рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 02 липня 2013 року, залишеним ухвалою Апеляційного суду Харківської області                                             від 25 жовтня 2013 року без змін, в рахунок часткового погашення заборгованості за рамковою угодою № 6121 від 20 квітня 2006 року, Договором про надання траншу № 2.21325/6121 від 17 травня 2007 року, договором про надання траншу № 207.29059/Р\У202.97 від 02 жовтня 2008 року в загальному розмірі                            215114,54 грн звернуто стягнення на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці ПАТ «ПроКредит Банк», відповідно до договору іпотеки № 6121-ІД-02 від 17 травня 2007 року, а саме: квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та яка належить ОСОБА_1 , шляхом надання ПAT «ПроКредит Банк» права продажу предмету іпотеки від власного імені будь-якій особі - покупцю за ціною, яка буде визначена суб`єктом оціночної діяльності не раніше, ніж за тридцять календарних днів до укладання відповідного договору купівлі-продажу.
 
26 листопада 2013 року на підставі даного рішення між ПАТ «ПроКредит Банк» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д. В., зареєстрований в реєстрі за №4810.
 
Відповідно до пункту1,2 договору його предметом є квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 47.4 кв. м.
 
На момент продажу квартира належала ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Мороз Г. І.                    13 серпня 2002 року за реєстровим № 9967.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Звертаючись до суду з позовом, позивач посилався на те, що договір купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2013 року на момент його укладення був таким, що суперечив вимогам діючого законодавства, зокрема Закону України «Про іпотеку», у зв`язку з тим, що його ціна, яка є істотною умовою договору купівлі-продажу, не була визначена в порядку, передбаченому законодавством України.
 
Відповідно до частини першої статі 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
 
Частиною четвертою статті 82 ЦПК України визначено, що обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
 
Встановлено, що рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 02 липня 2013 року в рахунок часткового погашення заборгованості за рамковою угодою від 20 квітня 2006 року № 1621, договору про надання траншу від 17 травня                    2007 року № 2.21325/6121, договором про надання траншу від 02 жовтня                            2008 року № 207.29059/FW202.97 у загальному розмірі 215114,54 грн звернуто стягнення на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці ПАТ «ПроКредит Банк», відповідно до Договору іпотеки від 17 травня 2007 року № 6121-ІД-02, затвердженого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневської Д. В., зареєстрованого в реєстрі за № 1657, а саме квартиру, загальною площею 47,4 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 , шляхом надання АТ «ПроКредит Банк» права продажу предмету іпотеки від власного імені будь якій особі-покупцю за ціною, яку буде визначено суб`єктом оціночної діяльності.
 
Відповідно до статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
Відповідно до вимог, визначених частинами 2, 3 статті 203 ЦК України, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
 
Презумпція правомірності правочину закріплена у статті 204 ЦК України та може бути спростована, насамперед, нормою закону, яка містить відповідну заборону. У випадках, прямо не передбачених у законодавстві, презумпція правомірності правочину може бути спростована судом.
У даному позові оскаржується договір купівлі продажу, укладений в порядку та згідно зі статтями 36, 68 Закону України « Про іпотеку».
Згідно з частиною 6 статті 36 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.
Ціна продажу предмета іпотеки була визначена на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності.
Відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти   цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків .
Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з  іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет  іпотеки,  не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого  окремого  уповноваження іпотекодавця.
 
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Встановлено, що 01 березня 2013 року ОСОБА_1 як іпотекодавцю були направлені письмові повідомлення від 26 лютого 2013 року № 339/7/13, 340/7/13 про намір укласти договір купівлі продажу квартири АДРЕСА_2 . Позивач отримала вказане повідомлення, про що свідчить рішення апеляційного суду.
Протягом тридцяти денного строку з дня отримання повідомлення                        ОСОБА_1 не висловила намір придбати предмет іпотеки, тому протягом 5 днів після закінчення вказаного тридцяти денного строку, іпотекодержатель вправі був продати предмет іпотеки будь якій іншій особі на власний розсуд.
Таким чином, ухвалюючи рішення у справі, суд першої інстанції, на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, дійшов обґрунтованого висновку про безпідставність заявлених позовних вимог, оскільки підстав, які б свідчили про порушення вимог закону під час укладання договору іпотеки судом відповідно до встановлених обставини не встановлено.
Такі висновки суду першої інстанції є правильними, відповідають обставинам справи.
 
Апеляційний суд, задовольняючи позовні вимоги, вищевикладених вимог закону не врахував, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку про те, що підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу на виконання рішення суду, що набрало законної сили, про звернення стягнення на предмет іпотеки, може бути не включений до Єдиної бази звіт про вартість майна, оскільки зазначене не є само по собі підставою для висновку про недійсність та не впливає на право боржника. 
 
Оскільки під час дослідження доказів та встановлення фактів у справі, судом першої інстанції не були порушені норми процесуального права, правильно застосовані норми матеріального закону, тому рішення суду є законним і обґрунтованим.
 
Установивши, що апеляційним судом скасовано судове рішення, яке відповідає закону, суд касаційної інстанції скасовує судове рішення суду апеляційної інстанції і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції відповідно до статті 413 ЦПК України.
 
Керуючись статтями 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палатиКасаційного цивільного суду
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Касаційні скарги публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк» та ОСОБА_2 задовольнити.
 
Постанову Харківського апеляційного суду від 12 листопада 2018 року скасувати, рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 19 червня 2018 року залишити в силі.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції скасовані або визнані нечинними рішення, постанови та ухвали суду першої або апеляційної інстанцій втрачають законну силу та подальшому виконанню не підлягають.
 
Головуючий                                                                   М. Є. Червинська
Судді:                                                                             С. Ю. Бурлаков 
                                                                                      А. Ю. Зайцев
В. М. Коротун 
В. П. Курило