Дата документу 13.05.2020 Справа № 325/1962/19

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний № 325/1962/19 Головуючий у 1 інстанції: Васильцова Г.А.
 
Провадження № 22-ц/807/1412/20 Суддя-доповідач: Маловічко С.В. 
                                
                                П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 травня 2020 року                                                 м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого: Маловічко С.В.
суддів:        Гончар М.С.
                       Подліянової Г.С.
при секретарі: Остащенко О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фермерського господарства «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» у особі представника – адвоката Ковальова Дмитра Валерійовича на рішення Приазовського районного суду Запорізької області від 29 січня 2020 року у справі за позовом Фермерського господарства «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «ЧАЙКА» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору – Приазовська районна державна адміністрація Запорізької області, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області,

В С Т А Н О В И В:

ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» звернулось до суду з вказаною позовною заявою до ОСОБА_1 , ФГ «ЧАЙКА» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання договору оренди земельної ділянки поновленим.

В обґрунтування позовних вимог зазначило, що 11.01.2010р. між ним (орендарем) та ОСОБА_1 (орендодавцем) строком на 10 років укладений договір оренди земельної ділянки площею 7,4500 га, для ведення особистого селянського господарства на території Ботіївської сільської ради, кадастровий номер 2324581400:02:001:0044, яка належить орендодавцю на праві власності. За умовами п. 8 договору після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк, для чого повинен не пізніше ніж за 20 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити договір оренди. Відповідно до п. 41 договору він набув чинності з дня його реєстрації 09 серпня 2010 року. За весь час дії договору від ОСОБА_1 жодних претензій з приводу невиконання орендарем умов договору не надходило. 
04 липня 2019 року відповідач ОСОБА_1 направив орендарю повідомлення про своє небажання продовжувати дію договору оренди землі, хоча термін дії договору спливає тільки у 2020 році. На це повідомлення позивач 10 липня 2019 року направив ОСОБА_1 лист про намір користуватись земельною ділянкою до кінця строку дії договору. 
Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар 03.09.2019р. направив відповідачу ОСОБА_1 повідомлення про намір на поновлення договору оренди. Але 04 жовтня 2019 року з відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання» лист повернувся позивачу. Отже, заперечень від відповідача проти поновлення договору оренди землі позивач не отримував. 

12 серпня 2019 року із даних Державного земельного кадастру позивачем встановлено, що 26.04.2019 відповідач передав в оренду цю ж земельну ділянку іншому орендарю - ФГ «Чайка», про що уклав договір оренди, який повинен бути визнаний недійсним, так як право оренди позивача на час його укладення не закінчилось. 

Посилаючись на вказані обставини, позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 7,4497 га для ведення особистого селянського господарства на території Ботіївської сільської ради Приазовського району Запорізької області, кадастровий номер земельної ділянки 2324581400:02:001:0044, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «ЧАЙКА» 26 квітня 2019 року; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки площею 7,4500 га для ведення особистого селянського господарства на території Ботіївської сільської ради Приазовського району Запорізької області, кадастровий номер земельної ділянки 2324581400:02:001:0044, укладений між ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» та ОСОБА_1 11 січня 2010 року, зареєстро-
ваний 09 серпня 2010 року Запорізькою РФ ДП «Центр ДЗК» за № 041027700034, на умо-
вах оренди, визначених договором оренди тієї ж земельної ділянки, укладеним між 
ОСОБА_2 та ФГ «ЧАЙКА» 26 квітня 2019 року.

Рішенням Приазовського районного суду Запорізької області від 29 січня 2020 року позов задоволено частково.
Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 7,4497 га для ведення особистого селянського господарства на території Ботіївської сільської ради Приазовського району Запорізької області, кадастровий номер земельної ділянки 2324581400:02:001:0044, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «ЧАЙКА» 21 лютого 2019 року, зареєстрований 26 квітня 2019 року.
В іншій частині вимог відмовлено.
Стягнуто на користь ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» на відшкодування судових витрат:
- 960 гривень 50 коп. із ОСОБА_1 ;
- 960 гривень 50 коп. із фермерського господарства «ЧАЙКА».

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду в частині відмови у вимогах про визнання договору оренди поновленим, ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» у особі представника – адвоката Ковальова Д.В. подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на його незаконність та необґрунтованість у зв`язку з порушенням судом норм матеріального права, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким задовольнити ці позовні вимоги.
Апелянт вважає неправильними висновки суду в тій частині, що ним не було дотримано процедури, передбаченої ЗУ «Про оренду землі» для реалізації свого переважного права та поновлення договору оренди на новий строк, оскільки така процедура розпочата направленням 03 вересня 2019 року відповідачу відповідної письмової пропозиції із копією додаткової угоди. Будь-яке листування між сторонами до цього повідомлення не стосується процедури поновлення договору оренди та не може вважатись запереченнями відповідача на пропозицію поновити договір оренди, якої ще не було. Висновок суду про те, що пропозиція позивача від 03 вересня 2019 року поновити договір оренди відхилена відповідачем листом від 04 липня 2019 року, є таким, що суперечить дійсним обставинам справи та положенням ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». 
Скаржник зазначає, що підставою для припинення переважного права орендаря на поновлення договору є недосягнення згоди сторін щодо орендної плати та інших істотних умов договору. Жодних інших підстав припинення переважного права позивача на поновлення договору оренди закон не передбачає. 

ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» вважає, що переважне право також припиняється та не може бути реалізоване ще за однієї умови: орендодавець не має наміру після закінчення строку дії договору передавати земельну ділянку в оренду будь-кому (орендарю чи іншими особам). Втім, факт укладення ОСОБА_1 договору оренди земельної ділянки з іншою особою на певних умовах свідчить про наявність наміру передавати земельну ділянку в подальшу оренду. Більше того, укладенням цього договору ОСОБА_1 проявив своє вільне волевиявлення щодо умов користування належною йому земельною ділянкою на наступні 49 років. Ці умови користування цілком влаштовують ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.», а тому є можливим поновити договір саме на таких умовах. 

Таким чином, скаржник просить змінити правовідношення, змінивши його на умовах, погоджених відповідачем як власником земельної ділянки, які повністю влаштовують позивача як користувача земельної ділянки, що передбачено ст. 16 ЦК України. 
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 23 березня 2020 року (а.с. 160), в порядку передбаченому ст. 360 ЦПК України, особам, які беруть участь у справі, надавався строк для надання можливих відзивів на апеляційну скаргу ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.»

У відзиві на апеляційну скаргу Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області надало узагальнений аналіз положень статті 33 ЗУ «Про оренду землі» щодо процедури та порядку поновлення договору оренди, не вдаючись у дійсні правовідносини, що виникли між сторонами у справі. 
Інші учасники справи, отримавши копії апеляційної скарги, відзивів на неї апеляційному суду не надали, що у відповідності до вимог ч. 3 статті 360 ЦПК України не створює перешкод для апеляційного розгляду справи. 

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення Фермерського господарства «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» у особі представника – адвоката Ковальова Дмитра Валерійовича, який підтримав апеляційну скаргу, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,4500 га на території Ботіївської сільської ради Приазовського району Запорізької області для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер 2324581400:02:001:0044, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 039350.
Відповідно до копії договору оренди із реєстраційної справи № 041027700034, між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ФГ «Кільджиєв М ОСОБА_3 М.» укладений договір оренди земельної ділянки від 11.01.2010, за яким орендодавець надає в користування орендарю належну йому земельну ділянку загальною площею 7.4500 га рілля за плату строком на 10 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва – з урахуванням ротації культур). 

В пунктах 35 і 36 договору зазначено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності, в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної - особи-орендаря; достроково за згодою сторін після грошової компенсації затрат орендарю по обробітку земельної ділянки; шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін після повідомлення орендатора у письмовій формі за 6 місяців, за взаємною згодою сторін після закінчення с/г робіт, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. При зміні власника земельної ділянки договір оренди залишається в силі до кінця терміну дії договору.

Пунктами 18, 41 договору передбачено, що передача земельної ділянки здійснюється без розроблення проекту її відведення та після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі, договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації у Приазовському районному відділі Запорізької регіональної філії Центру ДЗК.
Вказаний договір був зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.08.2010р за № 041027700034. Наявний підпис посадової особи, яка провела державну реєстрацію та печатка філії.

Тобто строк дії вказаного договору оренди закінчується 09 серпня 2020р.

04 липня 2019 року ОСОБА_1 повідомив ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» про відсутність згоди на продовження дії договору оренди та попередив про те, щоб орендар не обробляв його земельну ділянку (а.с. 27). 

10 липня 2019 ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» надіслано ОСОБА_1 відповідь на повідомлення від 04 липня 2019 року, у якій зазначено, що за умовами договору строк його дії складає 10 років та закінчується 09 серпня 2020 року, тому до вказаної дати він буде здійснювати господарську діяльність на орендованій земельній ділянці (а.с. 28).
03 вересня 2019 року ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» надіслане ОСОБА_1 повідомлення про намір продовжити дію договору оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди, яке повернулось за закінчення встановленого строку зберігання (а.с. 36-38).
Відмовляючи у задоволенні вимог щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного між ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» та ОСОБА_4 , на умовах оренди, визначених договором, укладеним між ОСОБА_1 та ФГ «ЧАЙКА», суд першої інстанції виходив з відсутності необхідних юридичних фактів для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною першою статті 33 Закону «Про оренду землі». 
Між тим, позивач вважає, що має у порядку наявності в нього переважного права на поновлення договору оренди з відповідачем, оскільки ним дотримано порядок та процедуру повідомлення орендодавця про намір продовження орендних відносин, та за відсутності заперечень проти цього з боку орендаря. Тому вважає, що є всі підстави для визнання договору оренди поновленим у судовому порядку.

Проте колегія не може погодитись з такими доводами апелянта з огляду на такі обставини. 
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України та Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Ці положення узгоджуються з положенням частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

З матеріалів цієї справи вбачається, що повідомлення орендаря про намір поновити договір оренди на новий строк фактично не відбулось, оскільки орендар не отримав цього листа та проекту додаткової угоди, направлених йому позивачем 03.09.2019р. 

При цьому, колегія вважає неспроможними доводи апелянта в тій частині, що саме лише направлення такої пропозиції і додаткової угоди свідчить про повідомлення ним орендодавця про намір продовжити договір. 

Так, згідно з п. 8 після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 20 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про намір продовжити його дію.

З огляду на приписи ч. 1-5 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» після такого повідом- лення орендодавець має також вчинити певні дії, від яких залежить виникнення чи припинення подальших відносин між сторонами договору. 

У цьому сенсі належним повідомленням не може вважатись лише направлення пропозиції та проекту додаткової угоди, які не отримані орендодавцем.

З пояснень представника ФГ «КІЛЬДЖИЄВ М.М.»слідує, що ОСОБА_4 отриму-
вав орендну плату за 2019 рік наприкінці цього року, але йому додатково господарством не повідомлялось про намір продовжити договір оренди, особисто йому письмове повідомлення та додаткова угода при цьому не вручались, ніякої іншої спроби направити їх позивачу не відбувалось.

Отже, фактично позивачем не було дотримано порядку та процедури, передбаченої умовами п. 8 договору оренди та чч. 1-5 статті 33 ЗУ «Про оренду землі».

Проте, колегія наголошує на тому, що таку процедуру розпочато позивачем за рік до закінчення строку договору оренди, та на теперішній час не втрачено можливість виконати належним чином вимоги п. 8 договору оренди та вимоги ч.ч.1-5 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» в позасудовому порядку.

Таким чином, незважаючи на те, що суд визнав наявним факт відмови орендодавця від продовження договору оренди встановленим на підставі його листа від 04.07.2019р., що є не вірним, загальні висновки суду щодо відсутності необхідних юридичних фактів для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною першою статті 33 Закону «Про оренду землі», є правильними.

Зважаючи на все вище наведене, колегія відповідно до вимог статті 375 ЦПК України залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду в оскаржуваній частині – без змін. 
Керуючись ст.ст. 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Фермерського господарства «КІЛЬДЖИЄВ М.М.» у особі представника – адвоката Ковальова Дмитра Валерійовича залишити без задоволення.

Рішення Приазовського районного суду Запорізької області від 29 січня 2020 року у цій справі в оскаржуваній частині залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 14 травня 2020 року.

Головуючий: Маловічко С.В.

Судді: Гончар М.С.

Подліянова Г.С.