ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.05.2020 року                                        м.Дніпро                              Справа №  908/402/19
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя           Вечірко І.О. (доповідач),
судді                               Верхогляд Т.А., Парусніков Ю.Б.
секретар                    Манчік О.О.

за участю представників:
від позивача: Нікітін Я.Я., директор; Новіков В.В.,  юрист.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну 
скаргу          Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш"
на рішення          Господарського суду Запорізької області від 18.12.2019 року (повний текст складено 24.12.2019 року)
у справі          № 908/402/19 (головуючий суддя - Боєва О.С., судді - Зінченко Н.Г.,                    Федорова О.В., м. Запоріжжя)
за позовом                    Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш", м. Токмак Запорізької області
до                              Фізичної особи - підприємця Портного Миколи Івановича, м. Токмак Запорізької області;
          Токмацької районної державної адміністрації Запорізької області, м. Токмак Запорізької області;
          Державного реєстратора Виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелих Віталія Віталійовича,                   с. Терсянка Новомиколаївського району Запорізької області
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача -
                    Новопрокопівська сільська рада Токмацького району Запорізької області,                              с. Новопокропівка Токмацького району Запорізької області          
про                              визнання недійсним договору оренди, визнання права на оренду, скасування рішення державного реєстратора та поновлення в реєстрі запису про право оренди
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" звернулось до Господарського суду Запорізької області з позовом до Фізичної особи - підприємця Портного Миколи Івановича, Токмацької районної державної адміністрації Запорізької області, Державного реєстратора Виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелих  Віталія Віталійовича про:
- визнання недійсним договору оренди нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки від 29.12.2018 року, укладеного між  Токмацькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Фізичною особою - підприємцем Портним Миколою Івановичем;
- скасування рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелиха Віталія Віталійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45041669 від 14.01.2019 року 16:47:35 та запису про інше речове право номер 29844727 (спеціальний розділ) від 10.01.2019 року 20:15:58 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 105,0000 га, кадастровий номер 2325283200:10:001:0005 орендаря Фізичної особи - підприємця Портний Микола Іванович;
-  визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" права на оренду земельної ділянки площею 105,1708 га (пасовище) з кадастровим номером 2325283200:10:001:0005, розташованої на території Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області (за межами населених пунктів), на підставі договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв) від 23.09.2016 року, зареєстрованого у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок (паїв) Новопрокопівської сільської рад за № 21 від 10.10.2016 року;
- поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запису про строкове платне право користування - оренди земельної ділянки за Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" на підставі договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв) від 23.09.2016 року, зареєстрованого у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок (паїв) Новопрокопівської сільської ради за № 21 від 10.10.2016 року.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 18.12.2019 року відмовлено в задоволенні позову. 
Вказане рішення мотивоване наступним:
- позивачем не доведено, а судом не встановлено, що об`єкт оренди за договором від 29.12.2018 року є тим самим об`єктом оренди, що й за договором від 23.09.2016 року, укладеним з позивачем. Так, земельна ділянка із присвоєним кадастровим номером 2325283200:10:001:0005, площею 105,0000 га була сформована 26.12.2018 року, а тому не могла бути об`єктом оренди - земельною ділянкою, яка є єдиним масивом нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв), що передавалася позивачу за договором оренди від 23.09.2016 року, тобто за два роки до її формування і яка згідно з умовами цього договору, має іншу плошу, а саме - 105,1708 га;
- позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження того, що укладений між Токмацькою районною державною адміністрацією та Фізичною особою - підприємцем Портним Миколою Івановичем договір оренди від 29.12.2018 року порушує права ТОВ "Укрінспецмаш" щодо його договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв) від 23.09.2016 року, що позивачу чиняться будь-які перешкоди у реалізації ним своїх прав за цим договором. 

2.                    Підстави, з яких порушено питання про перегляд судового рішення та узагальнені доводи учасників справи.

Позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької  області від 18.12.2019 року, позовну заяву задовольнити, судові витрати у справі віднести на відповідачів.

2.1. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

Апеляційна скарга мотивована наступним:
- оскаржуване рішення підлягає скасуванню у зв`язку із не з`ясуванням обставин, що мають значення для справи; недоведеністю обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права;
- пунктом 15.1 договору від 29.12.2018 року передбачено, що договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації права оренди земельної ділянки згідно з чинним законодавством.  Державна реєстрація права оренди земельної ділянки за ФОП Портним М.І. здійснена 10.01.2019 року, отже, з урахуванням пунктів 3.2 та 15.1 договору від 29.12.2018 року, останній набрав чинності 10.01.2019 року, тобто з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки згідно з чинним законодавством. Таким чином, строк дії спірного договору починається після набрання ним чинності, а не з моменту його підписання сторонами. Враховуючи положення Закону № 2498-VІІІ, який набрав чинності з 01.01.2019 року, Токмацька РДА не наділена повноваженнями орендодавця земельної ділянки за договором від 29.12.2018 року, який укладено 10.01.2019 року. Таким чином, право орендодавця (Токмацької РДА) за договором від 29.12.2018 року виникає лише після проведення державної реєстрації цього договору (10.01.2019 року), що апріорі неможливе в силу зміни в законодавстві та наділенні цими  правами орендодавця іншу особу - виключно Новопрокопівську сільську раду - за місцем знаходження земельної ділянки. Токмацька РДА не може набути, а тим більше мати права і нести обов`язки за договором від 29.12.2018 року з ФОП Портним М.І.;
-  згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку                                         НВ-2304944982018 від 26.12.2018 року на підставі поданої 26.12.2018 року ФОП Портним М.І. заяви, Відділ у Токмацькому районі Міжрайонного управління у Токмацькому районі та м. Токмак Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області в той же день - 26.12.2018 року, провів державну реєстрацію земельної ділянки (кадастровий номер -  2325283200:10:001:0005). Такі дії ставлять під обґрунтований сумнів законність дій державних органів та установ;
- суд першої інстанції не врахував, що жодна з перелічених в пунктах 33-36 договору від 23.09.2016 року підстав для зміни умов договору і припинення його дії не настала і відповідно Токмацька РДА не припиняючи договірних правовідносин з позивачем уклала договори оренди з іншими суб`єктами господарювання, на земельних ділянках площею майже 430 га, в тому числі з ФОП Портний М.І. Вказані договори оренди, як і договір від 29.12.2018 року, оскаржуються ТОВ "Укрінспецмаш" в судовому порядку (господарські справи  № 908/562/19, № 908/563/19, № 908/564/19, № 908/566/19, № 908/559/19, № 908/560/19, 908/561/19);
- правова позиція позивача у даній справі підтверджуєтсья висновками Верховного Суду щодо застосування норм права та висновками щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухвалених рішеннях Верховного Суду України;
-  судом першої інстанції без встановлення і дослідження доказів зроблено припущення про те, що сформована у 2018 році земельна ділянка не могла бути предметом договору від 23.09.2016 року. Такий висновок суперечить пунктам 1, 2 частини 1 статті 237 Господарського процесуального кодексу України;
-  матеріали справи свідчать, що після проведення державної реєстрації права користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2325283200:10:001:0005, площею 105 га за ТОВ "Укрінспецмаш", інший державний реєстратор через 12 днів здійснив державну реєстрацію цієї ж земельної ділянки з цим же кадастровим номером за іншою особою - ФОП Портний М.І.;
-  з наявних в матеріалах справи доказів, а саме договору від 23.09.2016 року з додатками до нього (ТОВ "Укрінспецмаш"), договору від 29.12.2018 року (ФОП Портний М.І.), матеріалів технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), відомостей з реєстраційних документів, на підставі яких здійснювалась державна реєстрація права користування об`єктом оренди за ТОВ "Укрінспецмаш" та за ФОП Портний М.І., повної ідентичності кадастрових номерів цих земельних ділянок, а також площ об`єктів оренди, можливий єдиний правильний висновок: об`єкт оренди за договором, який укладено у 2016 році Токмацькою РДА з ТОВ "Укрінспецмаш" є тим самим об`єктом, за договором 2019 року, який підписано наприкінці грудня 2018 року між Токмацькою РДА та ФОП Портний М.І.;
-  щодо можливих розбіжностей площ земельних ділянок керівник позивача надав повні та обґрунтовані пояснення в судовому засіданні 27.05.2019 року і зазначив, що розбіжності у площах земельних ділянок - 0,1708 га за договором від 29.12.2018 року (105,0000 га) та за договором від 23.09.2016 року (105,1708 га) мали місце у зв`язку з формуванням земельної ділянки наприкінці 2018 року. Також, у судовому засіданні 27.05.2019 року надала пояснення голова Новопрокопівської сільської ради (належний орендар цієї земельної ділянки з 01.01.2019 року) і повідомила суд, що відсутні сумніви стосовно того, що об`єкт оренди за договором, який укладено у 2016 році Токмацькою РДА з ТОВ "Укрінспецмаш" є одним і тим же об`єктом, за договором 2019 року, який підписано наприкінці грудня 2018 року між Токмацькою РДА та ФОП Портний М.І.;
-  судом першої інстанції не враховано, що об`єкти оренди за договором від 29.12.2018 року (105,0000 га) та за договором від 23.09.2016 року (105,1708 га) є ідентичними - "пасовища". План земельних ділянок згідно технічної документації за договором від 23.09.2016 року є тотожним плану, зазначеному в технічній документації при формуванні земельної ділянки у 2018 році;
- у відповідності до правового висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 17.01.2019 року у справі № 908/1947/16, розроблення в грудні 2018 року технічної документації на землю ФОП Портний М.І. та присвоєння державним реєстратором кадастрового номера земельній ділянці 2325283200:10:001:0005 за такою документацією з одночасною наявністю факту передачі нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) в оренду ТОВ "Укрінспецмаш" за договором від 23.09.2016 року є неможливим;
- отримане відповідачем на підставі спірного договору право користування земельною ділянкою, яка накладається (перетинається) на земельну ділянку позивача, порушує відповідне речове право позивача, законне право користування якого виникло раніше, а тому обґрунтованими є висновки про наявність правових підстав для визнання спірного договору недійсним відповідно до частини 1 статті 203, статті 215 Цивільного кодексу України;
- відповідно до договору від 29.12.2018 року перед укладанням договору нормативна грошова оцінка не здійснювалась. Річний розмір орендної плати за договором вирахувано виходячи з листа міськрайонного управління у Токмацькому районі та м. Токмаку ГУ ДГК у Запорізькій області від 27.12.2018 року № 31-8-0.211-1677/120-18 станом на 01.07.1995 року. Разом з тим, вказаний лист не є витягом з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель і посилання на його наявність не є фактом проведенням нормативної грошової оцінки земель. Оскільки орендна плата із зазначенням її розміру є істотною умовою договору оренди (стаття 15 Закону України "Про оренду землі"), не проведення нормативної грошової оцінки земель для визначення розміру орендної плати є порушенням положень вказаного Закону. Разом з тим, основою для визначення розміру орендної плати при укладенні з ТОВ "Укрінспецмаш" договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв) від 23.09.2016 року є Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.07.2016 року № 1683/86-16. Застосування показників нормативної грошової оцінки землі при визначенні розміру орендної плати наприкінці 2018 року за показниками 1995 року, тобто за показниками 23-х річної давнини, вплине на визначення розміру орендної плати;
- місцевим господарським судом не було враховано і залишено поза увагою той факт, що договором від 29.12.2018 року (пункт 2.3) розмір орендної плати вираховується саме від нормативної грошової оцінки. Таким чином, безпосередньо спірним договором сторони встановили необхідність та обов`язковість проведення нормативної грошової оцінки землі;
- посилання суду першої інстанції на ту обставину, що Порядком № 536 не передбачено визнання договору оренди недійсним у зв`язку з не виготовленням агрохімічного паспорту поля, є безпідставним і необґрунтованим, оскільки такі підстави (визнання недійсним договору у зв`язку з невідповідністю останнього вимогам законодавства) встановлені нормами Цивільного кодексу України (статті 203, 215) та Господарського кодексу України (стаття 207), а Порядок № 536 лише визначає обов`язковість виготовлення агрохімічного паспорту поля, земельної ділянки при передачі в оренду землі, що сторонами такого правочину, всупереч пункту 3.5 Порядку № 536 не було зроблено;
- суд першої інстанції не звернув увагу на те, що дія договору від 23.09.2016 року не припинена, останній є чинним, і як наслідок жодних дій по поверненню земельної ділянки сторонами договору не здійснювалось. Чинним законодавством України, в тому числі Законом України "Про оренду землі", Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, не передбачена передача в користування земельною ділянкою, яка на правовій підставі знаходиться у користуванні іншої особи і договір з якою не розірвано у встановленому законом порядку;
- позивач, діючи добросовісно, розумно та у повній відповідності до діючого законодавства і договору від 23.09.2016 року не розраховував та не міг передбачити, що Токмацька РДА, не припинивши у встановленому законом порядку договірні відносини з орендарем за договором від 23.09.2016 року, передасть цей же об`єкт у користування (оренду) іншій особі, що в правовій державі є неприпустимим;
- не витребування доказів, не з`ясування обставин відсутності доказів у позивача, безпідставна відмова у їх витребуванні порушують основні засади (принципи) господарського судочинства, такі як рівність учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін;
- клопотання відповідача-2 від 03.05.2019 року та додані до нього документи повинні були бути повернуті судом  у зв`язку з відсутністю поважності причин їх подання;
- в порушення частини 3 статті 238 Господарського процесуального кодексу України у судовому рішенні не зазначена: заява голови Новопрокопівської сільської ради, яка зроблена в судовому засіданні 27.05.2019 року. Разом з тим, в оскаржуваному рішенні судом неправомірно зазначено, що третя особа пояснень щодо позову не надала; тоді як керівником позивача,  зроблена у судовому засіданні 27.05.2019 року  заява щодо розбіжності в площах земельних ділянок;
- судом першої інстанції порушено частину 1 статті 173, частину 5 статті 238 Господарського процесуального кодексу України і фактично не розглянуті три самостійні позовні вимоги.

2.2.           Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

ФОП Портний М.І. у відзиві на апеляційну скаргу просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення Господарського суду Запорізької області від 18.12.2019 року у даній справі - без змін. Посилається на те, що оскаржуване рішення є законним та обґрунтованим. 

Токмацька РДА у відзиві на апеляційну скаргу просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого господарського суду від 18.12.2019 року - без змін. Посилається на те, що позивач не надав доказів, які б підтверджували, що райдержадміністрація будь-якими своїми розпорядчими актами, укладеними угодами чи в інший спосіб надавала ТОВ "Укрінспецмаш" в оренду чи будь-яке інше користування (власність, володіння) земельну ділянку за кадастровим номером 2325283200:10:001:0005 площею 105 га та відповідно до чого позивач міг би вважати своє право на користування саме цією земельною ділянкою порушеним та звертатись за захистом цього права до суду. Доводи скаржника про те, що при укладенні оспорюваного договору від 29.12.2018 року не було дотримано вимоги закону є безпідставними. Вказаний договір було укладено райдержадміністрацією як належним орендодавцем в межах повноважень, наданих статтею 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на  місцевості) земельних ділянок власниками земельних часток (паїв)", у відповідності до вимог Закону України "Про оренду землі". Посилання позивача на частину 2 статті 640 Цивільного кодексу України є недоречним, оскільки жодним актом цивільного законодавства не передбачено, а позивачем не зазначено,  яке саме повинно бути передано майно або які саме дії повинні бути вчинені до моменту укладення договору оренди землі та які саме дії, в тому числі отримання (передачі) певного майна, райдержадміністрацією не здійснені в порушення вказаної норми права. Також, посилання позивача на статтю 210 Цивільного кодексу України є безпідставним, оскільки правочин щодо оренди земельної ділянки не підлягає державній реєстрації, отже правочин вважається вчиненим з моменту підписання (укладення) сторонами договору оренди земельної ділянки. На думку райдержадміністрації, позивач намагається маніпулювати термінами "момент укладання договору" та "момент набуття чинності договору", намагаючись їх підмінити. Доводи скаржника щодо відсутності нормативної грошової оцінки землі при укладанні оспорюваного договору оренди спростовуються наданим позивачем листом міськрайонного управління у Токмацькому районі та м. Токмаку Головного управління Держгеокадастру від 27.12.2018 року щодо нормативної  грошової оцінки одного гектара сільськогосподарських угідь (пасовища) на території Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області, землі колишнього КСП ім. Ілліча та її розміру станом на момент укладення оспорюваного договору. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки лише державної та комунальної власності, таких вимог щодо земель іншої форми власності не вимагається. Сторонами оспорюваного договору дотримано  вимоги законодавства щодо зазначення в договорі усіх істотних умов договору, що підтверджується наданими позивачем копією договору оренди та копією витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 152570118. Позивач не надав доказів факту порушення державним реєстратором вимог законодавства при вчиненні реєстраційної дії щодо проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку за кадастровим номером 2325283200:10:001:0005. На думку райдержадміністрації є безпідставними та необґрунтованими вимоги позивача про визнання за позивачем права на оренду земельної ділянки на підставі договору від 23.09.2016 року та поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запису про строкове платне право користування - оренди земельної ділянки за позивачем на підставі договору від 23.09.2016 року. Так, позивач ніколи не набував право на оренду земельної ділянки, договір оренди невитребуваних часток (паїв) від 23.09.2016 року, укладений з позивачем є договором оренди земельних часток (паїв), ніколи не містив та не міг містити ті істотні умови, що вимагаються законом для договору оренди земельної ділянки (відсутній кадастровий номер земельної ділянки), не був та не міг бути зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином, неможливо поновити право, якого ніколи не існувало, тим більше провести реєстраційні дії щодо поновлення запису, який не існував. 
В письмових поясненнях Токмацька РДА підтримує доводи, викладені райдержадміністрацією у відзиві на апеляційну скаргу та просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Запорізької області від 18.12.2019 року - без змін. Посилається на те, що договір оренди нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки укладений між Токмацькою РДА та ФОП Портним М.І. 29.12.2018 року, тобто в період, коли у райдержадміністрації були повноваження щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення. Таким чином, на думку райдержадміністрації, спірний договір укладений на законних підставах. Момент вчинення реєстраційної дії жодним чином не може впливати чи ставити під сумнів момент волевиявлення сторін, що досягли згоди стосовно усіх умов вже укладеного договору оренди. Райдержадміністрація звертає увагу на те, що договір укладений з ФОП Портним М.І. на оренду нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки 105 га з присвоєним кадастровим номером 2325283200:10:001:005, а договір укладений з ТОВ "Укрінспецмаш" на оренду невитребуваних земельних часток (паїв) 105,1708 га без присвоєного кадастрового номеру. 

У відзиві на апеляційну скаргу третя особа підтримує апеляційну скаргу, просить її задовольнити повністю, скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 18.12.2019 року, позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. Посилається на те, що з моменту укладення договору від 23.09.2016 року орендар - ТОВ "Укрінспецмаш" належним чином виконує умови договору в частині оплати орендних платежів, будь-яких нарікань стосовно невиконання умов договору або неналежного виконання умов договору у Новопрокопівській сільській раді до ТОВ "Укрінспецмаш" немає. Третя особа тільки з тексту даної позовної заяви від 18.02.2019 року дізналася про укладення між Токмацькою РДА та ФОП Портний М.І. договору від 29.12.2018 року, при цьому ні Токмацька РДА, ні ФОП Портний М.І. не передавали вказаний договір сільській раді. Реєстрація договору від 29.12.2018 року у сільраді не проведена. За 2019 рік за оренду земельної ділянки за договором від 23.09.2016 року ТОВ "Укрінспецмаш" сплатило оренду плату в сумі 457 701,07 грн. Разом з тим, ФОП Портний М.І. ніколи не сплачував оренду плату за договором від 29.12.2018 року і навіть не звертався до Новопрокопівської сільської ради з будь-якими заявами щодо оренди земельної ділянки, які знаходяться на території ради. Згідно наданих позивачем матеріалів технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), відомостей з реєстраційних документів на підставі яких здійснювалась державна реєстрація права користування об`єктом оренди  за ТОВ "Укрінспецмаш" та за ФОП Портний М.І., а також площ об`єктів оренди, відсутні будь-які сумніви стосовно того, що об`єкт оренди за договором від 23.09.2016 року є одним і тим же об`єктом за договором від 29.12.2018 року. Вказані пояснення були надані суду першої інстанції в судовому засіданні 27.05.2019 року головою Новопрокопівської сільської ради Бут Н.В. Договір від 23.09.2016 року укладено до отримання власниками земельних часток (паїв) документів, що посвідчують право власності на ці земельні ділянки, але не довше ніж на 49 років (пункт 8). ФОП Портний М.І. (орендар за договором від 29.12.2018 року) не є власником земельних часток (паїв) і не надав документів, що посвідчують його право власності на спірну земельну ділянку. Господарським судом Запорізької області в рішенні від 27.12.2019 року у справі № 908/2351/19 було встановлено, що договір від 23.09.2016 року, укладений між Токмацькою РДА та ТОВ "Укрінспецмаш" відповідає і відповідав вимогам закону, в тому числі Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про оренду" (в редакції, чинній на час укладення договору), статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"; підстави для визнання вказаного договору недійсним відсутні. Таким чином, чинним законодавством України, в тому числі Законом України "Про оренду землі", Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, не передбачена передача в користування земельної ділянки, яка на правовій підставі знаходиться у користуванні у іншої особи і договір з нею не розірвано у встановленому законом порядку. Новопрокопівська сільська рада в силу положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо  вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення права землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" (надалі - Закон № 2498-VІІІ) з 01.01.2019 року є орендодавцем невитребуваних паїв та нерозподілених ділянок, а також отримувачем грошових коштів з орендної плати за договором від 23.09.2016 року. Державна реєстрація права оренди земельної ділянки за ФОП Портний М.І. здійснена 10.01.2019 року, відтак з урахуванням пунктів 3.2 та 15.1 договору від 29.12.2018 року, останній набрав чинності 10.01.2019 року. Враховуючи положення Закону 2498-VІІІ, Токмацька РДА не наділена повноваженнями орендодавця земельної ділянки за договором від 29.12.2018 року, який укладено лише 10.01.2019 року. Передача нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) в оренду унеможливлює розроблення технічної документації на землю потенційним орендарем та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці за такою документацією. Таким чином, розроблення в грудні 2018 року технічної документації на землю ФОП Портний М.І. та присвоєння державним реєстратором кадастрового номера земельній ділянці 2325283200:10:001:0005 за такою документацією з одночасною наявністю факту передачі нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) в оренду ТОВ "Укрінспецмаш" за договором від 23.09.2016 року, є неможливим. В матеріалах справи наявні докази, які свідчать, що об`єкт оренди за договором від 23.09.2016 року є одним і тим же об`єктом за договором від 29.12.2018 року і Новопрокопівська сільська рада вкотре зазначає і підтверджує дану обставину. З огляду на вказане, на думку третьої особи, договір від 29.12.2018 року укладено особою, не наділеною повноваженнями орендодавця земельної ділянки, такий договір укладено з особою без припинення договірних відносин з орендарем за договором від 23.09.2016 року і в оренду передано один і той же об`єкт оренди, що є предметом за договором від 23.09.2016 року. Таким чином, спірний договір укладено з порушенням чинного законодавства і повинен бути визнаний судом недійсним. Фактично Токмацька РДА в порушення норм земельного та цивільного законодавства в односторонньому порядку відмовилась від умов договору від 23.09.2016 року і уклала договір одного і того ж самого об`єкту з іншою особою, при цьому державний реєстратор, який проводив державну реєстрацію не врахував зазначені обставини і з порушенням законодавства провів державну реєстрацію речового права користування за ФОП Портний М.І. та незаконно скасував державну реєстрацію права користування за ТОВ "Укрінспецмаш" за правочином, який є чинним. 
В письмових поясненнях на відзив Новопрокопівської сільської ради на апеляційну скаргу ФОП Портний М.І.  вважає претензії Новопрокопівської сільської ради безпідставними та необґрунтованими щодо визнання недійсним договору оренди, визнання права на оренду, скасування рішення державного реєстратора та поновлення в реєстрі запису про право оренди. Посилається на те, що 18.02.2019 року Новопрокопівською сільською радою була видана довідка № 101 ФОП Портний М.І., згідно з якою ФОП Портний М.І. дійсно має на території Новопрокопівської сільської ради в оренді земельну ділянку загальною площею 105 га, сільськогосподарського призначення (пасовища) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відповідно договору оренди нерозподілених (не витребуваних) земельних часток (паїв). Вказана довідка підписана головою Новопрокопівської сільської ради Н.В. Бут. 
У відповіді на відзив Новопрокопівської сільської ради позивач просить при прийнятті рішення за апеляційною скаргою у даній справі додатково врахувати висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду: в постанові від 15.01.2020 року у справі № 587/2326/16-ц, в якій ВПВС погодилась з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскаржуваного договору недійсним з підстав того, що внаслідок укладення оскаржуваного договору особа отримала право оренди земельної ділянки, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки; в постанові від 18.12.2019 року у справі № 823/2046/16 зроблений правовий висновок про те, що спір про скасування рішення щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки має розглядатися як спір, що пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки.

Державний реєстратор Виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелих В.В. наданими йому процесуальними правами не скористався та не надав суду відзив на апеляційну скаргу, що відповідно до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду судового рішення. 

3. Апеляційне провадження.

3.1. Процедура апеляційного провадження в апеляційному господарському суді. 

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.01.2020 року відкрито провадження у справі, розгляд апеляційної скарги призначено у судовому засіданні на 19.02.2020 року.
В судовому засіданні 19.02.2020 року оголошено перерву до 18.03.2020 року.
Разом з тим, постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 року "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19" з 12 березня до 03 квітня 2020 року в Україні введено карантин через спалах у світі коронавірусу COVID-19 з метою убезпечення населення України від розповсюдження гострої респіраторної хвороби та масового поширення вірусної інфекції коронавірусу.
Указом Президента України № 87 від 13.03.2020 року введено в дію рішення Ради національної безпеки і оборони України від 13.03.2020 року "Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки в умовах спалаху гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" та констатовано, що епідемічна ситуація в Україні у зв`язку поширенням гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 набула надзвичайно загрозливого характеру.
Окрім того, необхідно зазначити про лист голови Ради Суддів України від 16.03.2020 року № 9рс-186/20, в якому Рада Суддів України, з метою убезпечення населення України від поширення гострих респіраторних захворювань та коронавірусу COVID-19 , який віднесено до особливо небезпечних хвороб, рекомендувала на період з 16.03.2020 року по 03.04.2020 року встановити особливий режим роботи судів України, та зокрема, роз`яснити громадянами можливість відкладення розгляду справи у зв`язку з карантинними заходами, обмежити допуск у судові засідання та приміщення суду осіб з ознаками респіраторних захворювань, зменшити кількість судових засідань, що призначаються для розгляду протягом робочого дня.
За наведених обставин, розгляд справи в судовому засіданні 18.03.2020 року не відбувся у зв`язку з чим, ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 18.03.2020 року відкладено розгляд справи на період дії особливого режиму роботи Центрального апеляційного господарського суду.
Згідно практики Європейського суду з прав людини щодо тлумачення поняття розумний строк вбачається, що строк, який можна визначити розумним, не може бути однаковим для всіх справ і було б неприродно встановлювати один і той самий строк для всіх випадків. Таким чином, у кожній справі виникає проблема оцінки розумності строку, яка залежить від певних обставин (рішення у справі Броуган та інші проти Сполученого Королівства).
Європейський суд з прав людини в своїй практиці виходить із того, що розумність тривалості судового провадження необхідно оцінювати у світлі обставин конкретної справи, враховуючи критерії, вироблені судом. Такими критеріями є: 1) складність справи, тобто, обставини і факти, що ґрунтуються на праві (законі) і тягнуть певні юридичні наслідки; 2) поведінка заявника; 3) поведінка державних органів; 4) перевантаження судової системи; 5) значущість для заявника питання, яке знаходиться на розгляді суду, або особливе становище сторони у процесі (Рішення Бараона проти Португалії, 1987 рік, Хосце проти Нідерландів, 1998 рік; Бухкольц проти Німеччини, 1981 рік; Бочан проти України, 2007 рік).
Таким чином, суд, враховуючи обставини справи, застосовує принцип розумного строку тривалості провадження відповідно до зазначеної вище практики Європейського суду з прав людини.
З урахуванням викладеного та беручи до уваги необхідність забезпечення права осіб на доступ до правосуддя, передбаченого      Конституцією України      і гарантованого       статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (право на справедливий суд), та з метою забезпечення стабільного здійснення судочинства суд дійшов висновку про необхідність призначення апеляційної скарги у цій справі до розгляду. В зв`язку з чим, ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.04.2020 року розгляд даної справи призначено на 20.05.2020 року. 
В судовому засіданні 20.05.2020 року представник позивача надав пояснення в обґрунтування доводів апеляційної скарги та наполягав на її задоволенні.
Відповідач - Токмацька районна державна адміністрація Запорізької області направила до апеляційного господарського суду клопотання про розгляд справи без участі її представника, проти доводів апеляційної скарги заперечувала.
Третя особа - Новопрокопівська сільська рада Токмацького району Запорізької області направила до суду заяву, в якій просила розглядати справу без участі її представника,  підтримала доводи апеляційної скарги, просила її задовольнити.
Інші учасники провадження у справі наданими їм процесуальними правами не скористались та не забезпечили явку в судові засідання своїх повноважних представників, хоча про день, час та місце судових засідань повідомлені належним чином.
Суд апеляційної інстанції враховуючи, що явку представників сторін в засідання не визнано обов`язковою та те, що участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності інших учасників провадження у справі.

3.2. Розгляд клопотань, заявлених учасниками провадження у справі.

Разом із апеляційною скаргою позивачем подано заяву про забезпечення позову, в якій позивач просив:
- заборонити ФОП Портному М.І. вчиняти будь-які дії щодо володіння, користування та розпорядження майном: земельною ділянкою площею 105,0000 га (угіддя, пасовища), кадастровий номер 2325283200:10:001:0005, розташованої на території Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області (за межами населених пунктів), на підставі договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв) від 29.12.2018 року;
- заборонити іншим особам, крім ТОВ "Укрінспецмаш" або за його письмовою згодою вчиняти будь-які дії щодо майна: земельна ділянка площею 105,0000 га (угіддя, пасовища), кадастровий номер 2325283200:10:001:0005, розташованої на території Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області (за межами населених пунктів).
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.01.2020 року відмовлено позивачу у задоволенні вказаної заяви.

3.3.  Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій.

23.09.2016 року між Токмацькою районною державною адміністрацією (Орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" (Орендар) було укладено Договір оренди невитребуваних земельних часток (паїв) (надалі - Договір від 23.09.2016 року), згідно з пунктом 1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка є єдиним масивом нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) із земель колективної власності колишнього КСП ім. Ілліча, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області згідно технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) на підставі Розпорядження голови Токмацької районної державної адміністрації від 30.05.2016 року № 199 та Розпорядження голови Токмацької районної державної адміністрації від 15.09.2016 року  № 333.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 105,1708 га, у тому числі пасовища площею 105,1708 га, ґрунти якої представлені такими агровиробничими групами: 65 Л Чорноземи звичайні слабозмиті, легкоглинисті; 66 Л Чорноземи звичайні середньозмиті, легкоглинисті; 133 Л Лучні, чорноземно-лучні ґрунти та їх слабосолонцюваті і слабоосолоділі відміни, лекгоглинисті, на площі 105,1708 га та межі якої встановлені в натурі (на місцевості). На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 498 346,36 грн. за загальну площу (пункти 2, 3, 5 Договору від 23.09.2016 року).
В пунктах 9-13 Договору від 23.09.2016 року визначено орендну плату, порядок її обчислення та внесення.
Відповідно до пункту 8 Договору від 23.09.2016 року його укладено до отримання власниками земельних часток (паїв) документів, що посвідчують право власності на ці земельні ділянки, але не довше ніж на 49 років.
Пунктами 33-36 Договору від 23.09.2016 року встановлені підстави зміни умов договору і припинення його дії.
Договір від 23.09.2016 року зареєстрований 10.10.2016 року у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Новопрокопівської сільської ради за № 21.
10.10.2016 року за актом прийому-передачі Токмацька районна державна адміністрація передала, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" прийняло об`єкт оренди за вказаним Договором.
Розпорядженням голови Запорізької обласної державної адміністрації №655 від 10.12.2018 року, зокрема, скасовано розпорядження голови Токмацької районної державної адміністрації  №199 від 30.05.2016 року "Про передачу нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) із земель колективної власності колишнього КСП ім. Ілліча в оренду ТОВ "Укрінспецмаш".
29.12.2018 року державним реєстратором Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області Зінченко Ю.О. строкове платне право оренди земельної ділянки на підставі Договору від 23.09.2016 року зареєстровано за ТОВ "Укрінспецмаш".
Також, 29.12.2018 року між Токмацькою районною державною адміністрацією (Орендодавець) і Фізичною особою-підприємцем Портним Миколою Івановичем (Орендар) був укладений Договір оренди нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки (надалі - Договір від 29.12.2018 року або оспорюваний договір), згідно з пунктом 1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування нерозподілену (невитребувану) земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель колективної власності колишнього КСП ім. Ілліча (за межами населеного пункту) загальною площею 105,0000 га, угіддя - пасовища, (кадастровий номер 2325283200:10:001:0005) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
В оренду передається: нерозподілена (невитребувана) земельна ділянка сільськогосподарського призначення із земель колективної власності колишнього КСП ім. Ілліча Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області        (за                    межами населеного пункту) загальною площею 105,0000 га, угіддя - пасовища, (кадастровий номер 2325283200:10:001:0005) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. На земельній ділянці об`єкти нерухомого майна та об`єкти інфраструктури відсутні.                    Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору згідно з листом міськрайонного управління у Токмацькому районі та м. Токмаку ГУ ДГК у Запорізькій області від 27.12.2018 року № 31-8-0.211-1677/120-18 становить 497 537,25 грн. за загальну площу земельної ділянки, що орендується з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 2018 рік (пункти 2.1, 2.2, 2.3 Договору від 29.12.2018 року).
В пунктах 4.1-4.5 Договору від 29.12.2018 року визначено орендну плату, порядок її                    обчислення та внесення.
Відповідно до пункту 3.1 Договору від 29.12.2018 року його укладено на строк до державної реєстрації права власності на належні земельні ділянки власниками земельної частки (паю) по зазначеному КСП, але не довше ніж на сім років.
У пунктах 33-37 Договору від 29.12.2018 року визначені умови та порядок зміни умов договору і припинення його дії.
10.01.2019 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право оренди земельної ділянки за Договором оренди нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки від 29.12.2018 року.
Наведені обставини стали підставою для звернення позивача до місцевого господарського суду з даним позовом. 

3.4. Оцінка апеляційним господарським судом доводів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (частина 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (частина 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частина 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4). У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (частина 5).
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими          закон          пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (зазначену правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 року у справі № 905/1227/17).
Організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками визначено в          Законі України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" від 05.06.2003 року № 899-IV          (із змінами і доповненнями, надалі - Закон).
Частиною 1          статті 2 вказаного Закону          встановлено, що основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією.
Відповідно до пункту 17      розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України    сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Громадянам - власникам земельних часток (паїв) за їх бажанням виділяються в натурі (на місцевості) земельні ділянки з видачею державних актів на право власності на землю (пункт 16          Перехідних положень Земельного кодексу України).
Згідно із    статтею 3 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" підставами для виділення земельних ділянок у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) є рішення відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації.
Відповідно до вказаної статті Закону у разі подання заяв про виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) більшістю власників земельних часток (паїв) у межах одного сільськогосподарського підприємства відповідна сільська, селищна, міська рада чи районна державна адміністрація приймає рішення про розробку проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).
Встановлення меж земельних ділянок у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку (стаття 11 Закону).
Тобто, в подальшому, для осіб, які здійснюють оформлення державного акта на право приватної власності, необхідно відведення земельної ділянки в натурі в установленому порядку.     Однак вказаний обов`язок визначений лише для власників земельних часток (паїв).
Враховуючи положення пункту 3    Указу Президента України від 08.08.1995 року                             № 720/95 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям"    та вимоги до форми сертифіката на право на земельну частку (пай), затвердженої     постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.1995 року № 801 "Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)", встановлення розмірів земельної частки (паю) передбачається в умовних кадастрових гектарах без визначення меж цієї частки в натурі (на місцевості).
За змістом положень    Закону    (в редакції, чинній на час укладення спірного договору),      Указу Президента України від 08.08.1995 №720/95 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям"          нерозподілена (невитребувана) земельна ділянка - це земельна ділянка, що була запроектована в складі єдиного земельного масиву без визначення меж в натурі (на місцевості), проте не була розподілена на зборах власників земельних часток (паїв) через неявку на збори осіб - власників права на земельну частку (пай) чи їх спадкоємців. Статус невитребуваних нерозподілені земельні ділянки набувають вже після проведення зборів стосовно розподілу земельних ділянок.
Разом із тим на відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначено в умовних кадастрових гектарах.
Згідно з частиною 3      статті 2 Земельного кодексу України      об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
Відповідно до частини 1    статті 79 цього Кодексу    земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Земельні ділянки державної або комунальної власності та земельні частки (паї) є різними об`єктами земельних відносин і мають різний правовий режим, а договір оренди земельної частки (паю) та договір оренди земельної ділянки є самостійними договорами з різним предметом, оскільки за договором оренди земельної частки (паю) предметом договору є земельна частка (пай), а за договором оренди земельної ділянки предметом є земельна ділянка. У разі оренди земельної частки (паю) встановлюються орендні відносини щодо права на земельну частку (пай), не визначену в натурі земельну ділянку, посвідчену сертифікатом. Орендні відносини повинні оформлюватися договором, як у разі оренди земельної частки (паю), так і у разі оренди земельної ділянки.
Таку правову позицію викладено у постанові Верховного Суду України від 27.01.2010 у справі № 6-6200св09, а також у постанові Верховного Суду від 17.01.2019 року у справі                                  № 908/1947/16.
За умовами пункту 12      постанови Кабінету Міністрів України "Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) " № 122 від 04.02.2004 року нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки передаються в розпорядження сільських, селищних, міських рад чи райдержадміністрацій з метою надання їх в оренду.
Відповідно до      статті 13 Закону (у редакції, чинній на час укладання оспорюваного договору) нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.
Право розпорядження невитребуваними земельними ділянками, яке встановлено для сільських, селищних, міських рад та райдержадміністрацій, обумовлено тим, що до моменту набуття права власності на такі земельні ділянки громадянами, які мають відповідне право, ці земельні ділянки ще перебувають в комунальній та державній власності, на відміну від земельних часток (паїв), суб`єктами права власності на які є громадяни, що виключає можливість розпорядження зазначеними у      статті 13 вказаного Закону      органами земельними частками (паями) на підставі цієї норми Закону.                    
Разом з тим, нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки не є землями державної чи комунальної власності, а перебувають лише у розпорядженні відповідних рад та адміністрацій, а відтак надання таких ділянок у користування здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування відповідно до наданих їм повноважень до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку.
Відтак, законодавством передбачена можливість раціонального використання земельних часток до оформлення їхніми власниками правовстановлюючих документів з можливістю надходження коштів до бюджету.
При цьому оренда нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок не є сталою і не може забезпечити постійну площу орендованої земельної ділянки, оскільки земельні ділянки надаються на  строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку.
Із вищезазначених норм спеціального законодавства вбачається, що передача нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) в оренду унеможливлює розроблення технічної документації на землю потенційним орендарем та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці за такою документацією (аналогічна правова позиція викладена, зокрема, в постанові Верховного Суду від 17.01.2019 року у справі № 908/1947/16. 
Як вбачається із змісту оскаржуваного договору від 29.12.2018 року, останній підписано на підставі розпорядження Токмацької райдержадміністрації № 622 від 22.12.2018 року "Про надання Фізичній особі - підприємцю Портному Миколі Івановичу дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості)" та розпорядження Токмацької райдержадміністрації № 639 від 28.12.2018 року "Про передачу в оренду нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки із земель колективної власності колишнього КСП ім. Ілліча Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області (за межами населених пунктів) Фізичній особі - підприємцю Портному Миколі Івановичу". 
Матеріали справи свідчать, що оспорюваним договором передано ФОП Портному М.І. в оренду нерозподілену (невитребувану) земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель колективної власності колишнього КСП ім. Ілліча Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області      (за      межами населеного пункту) загальною площею 105,0000 га, угіддя - пасовища, (кадастровий номер 2325283200:10:001:0005) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Проте, присвоєння земельній ділянці кадастрового номеру виключає статус цієї земельної ділянки як нерозподілених (не витребуваних) часток (паїв), які можуть передаватися в оренду районними державними адміністраціями в порядку, визначеному          статтею 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (в редакції, що діяла станом на дату підписання розпорядження Токмацької РДА  № 639 від 28.12.2018 року).

Оцінюючи висновки суду першої інстанції щодо відсутності підстав для визнання недійсним Договору від 29.12.2018 року, укладеного між Токмацькою РДА та ФОП Портним М.І., колегія суддів апеляційного господарського суду враховує таке.
Згідно із статтями    15,    16 Цивільного кодексу України      визнання правочину недійсним є одним із способів захисту цивільного права та інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Отже господарський договір, в тому числі Договір від 29.12.2018 може бути визнаний недійсним за наявності двох умов:
- порушення ним прав та/або охоронюваних законом інтересів позивача;
- наявності передбачених законом підстав для визнання договору недійсним.
Відповідно до частини 1      статті 215 Цивільного кодексу України підставою для визнання правочину недійсним є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою       статті 203 Цивільного кодексу України, зокрема:
- зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина 1);
- особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина 2);
- волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (частина 3);
- правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина 5).
За приписами частини 3 статті 215 Цивільного кодексу України,      якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Судом першої інстанції правомірно встановлено, що станом на 29.12.2018 року  Токмацька районна державна адміністрація не була позбавлена права на укладення договорів  на передачу в оренду невитребуваних земельних часток (паїв), що  узгоджується з вимогами законодавства, оскільки зміни до Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) набули чинності з 01.01.2019 року. Разом із тим, присвоєння земельній ділянці, яка за договором від 29.12.2018 року надана ФОП Портному М.І. кадастрового номеру виключало можливість визначення цієї ділянки як нерозподілених (невитребуваних) часток (паїв).
Договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача.
Як вбачається із матеріалів справи, 23.09.2016 року між Токмацькою районною державною адміністрацією (Орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" (Орендар) було укладено Договір оренди невитребуваних земельних часток (паїв), згідно з пунктом 1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка є єдиним масивом нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) із земель колективної власності колишнього КСП ім. Ілліча, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області згідно технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) на підставі Розпорядження голови Токмацької районної державної адміністрації від 30.05.2016 року № 199 та Розпорядження голови Токмацької районної державної адміністрації від 15.09.2016 року  № 333.
Відповідно до пункту 8 вказаного Договору його укладено до отримання власниками земельних часток (паїв) документів, що посвідчують право власності на ці земельні ділянки, але не довше ніж на 49 років.
На час розгляду справи в суді першої інстанції Договір від 23.09.2016 року є чинним, його  дія не припинена, в судовому порядку його не розірвано та не визнано судом недійсним.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 27.12.2019 року у справі                           № 908/2351/19 відмовлено в задоволенні позовних вимог Токмацької РДА до ТОВ "Укрінспецмаш", третя особа на стороні позивача - ФОП Портний М.І., третя особа на стороні відповідача - Новопрокопівська сільська рада, про визнання недійсним договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв), який укладений 23.09.2016 року між Токмацькою РДА та ТОВ "Укрінспецмаш", який зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Новопрокопівської сільської ради за № 21 від 10.10.2016 року.
У вказаному рішенні судом було встановлено, що Договір від 23.09.2016 року відповідає  вимогам закону, в тому числі Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про оренду" (в редакції, чинній на час укладення договору), статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".
Судом першої інстанції безпідставно не взято до уваги пояснення третьої особи - Новопрокопівської сільської ради про те, що за оспорюваним договором оренди від 29.12.2018 року Фізичній особі-підприємцю Портному М.І. було передано в оренду нерозподілену (невитребувану) земельну ділянку із земель колективної власності колишнього КСП ім. Ілліча, тоді як земельна ділянка із невитребуваних земельних часток (паїв) раніше вже була передана позивачу за договором від 23.09.2016 року. Договір від 23.09.2016 укладено до отримання власниками земельних часток (паїв) документів, що посвідчують право власності на ці земельні ділянки, але не довше ніж на 49 років. Фізична особа-підприємець Портний М.І. (орендар за договором від 29.12.2018 року) не є власником земельних часток (паїв) і не надав документів, що посвідчують його право власності на спірні земельні ділянки.
Існування неістотних розбіжностей у зазначенні площ земельних ділянок за договором оренди невитребуваних земельних часток (паїв) від 23.09.2016 року та договором оренди нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки від 29.12.2018 року (105, 1708 га та відповідно 105, 0000 га) не свідчить про те, що за вказаними договорами передано різні земельні ділянки. Факт тотожності земельних ділянок переданих за договорами від 23.09.2016 року та від 29.12.2018 року не заперечується відповідачем - Токмацькою районною державною адміністрацією, про що свідчить зміст позовної заяви у справі № 908/2351/19, в якій Токмацькій районній державній адміністрації відмовлено у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди від 23.09.2016 року. Крім цього, вказаний факт підтверджується технічною документацією, що знаходиться в матеріалах справи.
Колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується із доводами позивача та третьої особи  про те, що чинним законодавством України, в тому числі Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", не передбачена передача в користування (оренду) земельної ділянки, яка на правовій підставі знаходиться у користуванні іншої особи і договір якої не розірвано в установленому законом порядку.
За наведених обставин договір оренди нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки від 29.12.2018 року порушує права та охоронювані законом інтереси позивача на оренду невитребуваних земельних часток (паїв) за договором від 23.09.2016 року.
У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.
З урахуванням наведеного, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що  договір оренди нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки від 29.12.2018 року є таким, що суперечить положенням статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" та    статті 122 Земельного кодексу України      і підлягає визнанню недійсним на підставі статей       203,      215 Цивільного кодексу України.
Згідно з частиною 1 статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
В зв`язку з цим не є дійсними записи в Днржавному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, зроблені на підставі договору оренди нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки від 29.12.2018 року, укладеного між Токмацькою районою державною адміністрацією та Фізичною особою-підприємцем Портним Миколою Івановичем.
За наведених обставин, також є правомірними та підлягають задоволенню позовні вимоги про визнання недійсним рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелих  Віталія Віталійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45041669 від 14.01.2019 року 16:47:35 та запису про інше речове право номер 29844727 (спеціальний розділ) від 10.01.2019 року 20:15:58 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 105, 00 га, кадастровий номер 2325283200:10:001:0005 за орендарем Фізичною особою-підприємцем Портним Миколою Івановичем.
Щодо вимог позивача про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" права на оренду земельної ділянки на підставі договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв) від 23.09.2016 року та поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідного запису слід зазначити наступне. 
Відповідно до частини 1, 2 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути у тому числі визнання права, припинення дії яка порушує право, відновлення становища яке існувало до порушення.
Згідно з умовами договору невитребуваних земельних часток (паїв) від 23.09.2016 року між Токмацькою районою державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" в оренду позивачу передана земельна ділянка загальною площею 105, 1708 га (пасовища) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка є єдиним масивом нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) із земель колективної власності колишнього КСП ім. Ілліча та знаходиться за межами населених пунктів на території Новопрокопівської сільської ради Токмацького району. 
Умовами пункту 8 Договору від 23.09.2016 року передбачено, що договір укладено до отримання власниками земельних часток (паїв) документів, що посвідчують право власності на ці земельні ділянки, але не довше ніж на 49 років. Вказаний договір на час розгляду справи судом першої інстанції не припинив свою дію. 
Оскільки, відповідачем не визнається право Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" на оренду земельної ділянки, загальною площею 105, 1708 га, яка є єдиним масивом невитребуваних земельних часток (паїв), із земель колективної власності колишнього КСП ім. Ілліча знаходиться за межами населених пунктів на території Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області позивач мав достатні правові підстави для звернення до господарського суду із позовом про визнання права  оренди зазначеної земельної ділянки із невитребуваних земельних часток (паїв).
Відповідно правомірними є вимоги позивача про поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про строкове платне користування- оренди земельної ділянки за Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" на підставі договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв) від 23.09.2016 року, зареєстрованого у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Новопрокопівської сільської ради №21 від 10.10.2016 року.
Суд першої інстанції зазначених вище обставин не врахував та прийшов до необгрунтованих висновків про відмову у задоволенні позовних вимог.

3.5.                     Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Згідно з частиною 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України          підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За встановлених у даній справі обставин апеляційний господарський дійшов висновку, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, висновки, викладені у рішенні місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позовних вимог не відповідають обставинам справи. 
З урахуванням наведеного, апеляційна скарга позивача підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

3.6. Розподіл судових витрат.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, в тому числі за подання апеляційної скарги, покладаються на відповідачів -1, 2 у рівних частинах.

Керуючись статтями          129,          269,          275,          276,          281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" - задовольнити.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 18.12.2019 у справі № 908/402/19 -скасувати.
Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Визнати недійсним договір оренди нерозподіленої (невитребуваної) земельної ділянки від 29.12.2018 року, укладеного між  Токмацькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Фізичною особою - підприємцем Портним Миколою Івановичем.
Скасувати рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелиха Віталія Віталійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45041669 від 14.01.2019 року 16:47:35 та запис про інше речове право номер 29844727 (спеціальний розділ) від 10.01.2019 року 20:15:58 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 105,0000 га, кадастровий номер 2325283200:10:001:0005 орендаря Фізичної особи - підприємця Портний Микола Іванович.
Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" право на оренду земельної ділянки площею 105,1708 га (пасовище), розташованої на території Новопрокопівської сільської ради Токмацького району Запорізької області (за межами населених пунктів), на підставі договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв) від 23.09.2016 року, зареєстрованого у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок (паїв) Новопрокопівської сільської ради за № 21 від 10.10.2016 року.
Поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис про строкове платне право користування - оренди земельної ділянки за Товариством з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" на підставі договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв) від 23.09.2016 року, зареєстрованого у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Новопрокопівської сільської ради за № 21 від 10.10.2016 року.
Стягнути з Фізичної особи - підприємця Портного Миколи Івановича на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" 3 842,00 грн. судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції, 5 763,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Стягнути з Токмацької районної державної адміністрації на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрінспецмаш" 3 842,00 грн. судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції, 5 763,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Доручити Господарському суду Запорізької області видати відповідні накази на виконання даної постанови із зазначенням відповідних реквізитів.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів.
Повний текст постанови складено   25.05.2020 року.

Головуйчий суддя                                                            І.О. Вечірко

Суддя                                                                                  Т.А. Верхогляд

            Суддя                                                                                  Ю.Б. Парусніков