Постанова
Іменем України
24 квітня 2020 року
м. Київ
справа № 265/5021/16-ц
провадження № 61-2487св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Фаловської І. М. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Сердюка В. В.,
учасники справи:
позивач - Маріупольська міська рада Донецької області,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
треті особи: приватний нотаріус Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Брикуля Вадим Леонідович, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Гаражно-будівельний кооператив «Східний-авто-1»,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Маріупольської міської ради Донецької області на постанову Донецького апеляційного суду від 11 грудня 2018 року в складі колегії суддів: Зайцевої С. А., Гаврилової Г. Л., Пономарьової О. М.,
ВСТАНОВИВ:
Відповідно до пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-IX) касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2016 року Маріупольська міська рада Донецької області звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа- приватний нотаріус Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Брикуля В. Л., про визнання правочину недійсним, скасування рішення про його державну реєстрацію та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Позовна заява мотивована тим, що на підставі рішення Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 27 серпня 2010 року у справі № 2-6680/2010 ОСОБА_1 належала нежитлова будівля на 
АДРЕСА_1 . Проте вказане рішення суду було скасоване ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 вересня 2014 року.
Не будучи власником вищевказаного нерухомого майна, ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 27 серпня 2015 року відчужила 
ОСОБА_5 самочинно збудовану нежитлову будівлю на АДРЕСА_1 .
Вказувала, що на час вчинення спірного договору купівлі-продажу 
від 27 серпня 2015 року ОСОБА_1 не була власником вищевказаного майна, тому не мала права ним розпоряджатися. Вищевказане нерухоме майно розташоване на належній позивачу земельній ділянці, тому він позбавлений користуватися цієї землею.
Крім того, свідоцтво про право власності на нерухоме майно на 
АДРЕСА_1 видано ОСОБА_1 реєстраційною службою Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області, тобто не за місцем розташування цього нерухомого майна, що суперечить вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 
(далі - Порядок № 868).
На підставі викладеного Маріупольська міська рада Донецької області з урахуванням уточнених позовних вимог просила: визнати недійсним свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане 07 серпня 
2015 року ОСОБА_1 за індексним номером 41928411 реєстраційною службою Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області; скасувати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно від 07 серпня 2015 року; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 27 серпня 2015 року, зареєстрований у реєстрі за № 1058; скасувати рішення про державну реєстрацію договору купівлі-продажу від 27 серпня 2015 року індексний номер: 23945944.
Ухвалами Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 04 січня 2018 року та від 08 травня 2018 року до участі у справі як третіх осіб залучено ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та Гаражно-будівельний кооператив «Східний-авто-1» (далі - ГБК «Східний-авто-1»).
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 25 вересня 2018 року (в складі судді Міхєєвої І. М.) позов задоволено.
Визнано недійсним свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а саме: сторожку літ. «А-1», гараж літ. «А1-1» загальною площею 58 кв. м, вбиральню літ. «Б-1», навіс літ. «В-1», огорожу № 1, 2, замощення № 1 загальною площею 314 кв. м  на АДРЕСА_1 , яке видане 07 серпня 2015 року ОСОБА_1 , за індексним номером 41928411, Реєстраційною службою Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області.
Скасовано державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме: сторожку літ. «А-1», гараж літ. «А1-1» загальною площею 58 кв. м, вбиральню літ. «Б-1», навіс літ. «В-1», огорожу № 1, 2, замощення № 1 загальною площею 314 кв. м на АДРЕСА_1 , за 
ОСОБА_1 .
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , 27 серпня 2015 року, зареєстрований у реєстрі за № 1058.
Скасовано рішення про державну реєстрацію договору купівлі-продажу нежитлової будівлі, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , 27 серпня 2015 року за індексним номером 23945944.
Стягнуто з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь місцевого бюджету Маріупольської міської ради Донецької області судовий збір у розмірі 
1 378 грн у рівних частках по 689 грн з кожного.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що на час вчинення договору купівлі-продажу від 27 серпня 2015 року предметом цього правочину було самочинне нерухоме майно, яке на належало продавцю в установленому законом порядку та було збудоване на земельній ділянці комунальної власності. Зміст спірного договору суперечить нормам цивільного законодавства.
Реєстрація за ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно на підставі скасованого судового рішення, Декларації про готовність об`єкта до експлуатації та договору оренди земельної ділянки під цим майном суперечить вимогам закону. Декларація про готовність об`єкта до експлуатації та право користування земельною ділянкою на підставі договору оренди, яка перебуває у комунальній власності, за відсутності чинного рішення суду, не є підставою для набуття права власності та державної реєстрації такого права у подальшому.
Короткий зміст постанови суду першої інстанції
Постановою Донецького апеляційного суду від 11 грудня 2018 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що державним реєстратором при прийнятті рішення від 07 серпня 2015 року, відповідно до якого проведено державну реєстрацію прав приватної власності на будівлю на 
АДРЕСА_1 , та приватним нотаріусом при посвідченні та реєстрації договору купівлі-продажу від 27 серпня 
2015 року дотримані вимоги законодавства, оскільки вищевказана реєстрація проведена з урахуванням декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 10 листопада 2014 року, виданої Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Донецькій області.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі Маріупольська міська рада Донецької області просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що на час вчинення договору купівлі-продажу від 27 серпня 2015 року ОСОБА_1 не була власником нерухомого майна на АДРЕСА_1 , оскільки рішення Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 27 серпня 2010 року у справі № 2-6680/2010 скасоване ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 вересня 2014 року.
Свідоцтво про право власності на нерухоме майно на 
АДРЕСА_1 видано ОСОБА_1 реєстраційною службою Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області, тобто не за місцем розташування цього нерухомого майна, що суперечить вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку № 868.
Наявність в ОСОБА_1 декларації про готовність об`єкта до експлуатації та права користування земельною ділянкою на підставі договору оренди, яка перебуває у комунальній власності Маріупольської міської ради Донецької області, за відсутності чинного рішення суду, не є підставою для набуття права власності та державної реєстрації такого права у подальшому.
Апеляційний суд на вказані обставини уваги не зверну та дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні позовних вимог. Суд апеляційної інстанції не звернув уваги на відсутність доказів, що державним реєстратором Реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області перевірено дійсність рішення Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області 
від 27 серпня 2010 року.
Зібрані у справі докази вказують на фіктивність декларації про готовність об`єкта до експлуатації на об`єкт та недостовірність даних внесених до неї. 
Неправомірні дії відповідачів порушують права позивача розпоряджатися належною йому земельною ділянкою.
Доводи інших учасників справи
ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник ОСОБА_6 , подала до суду відзив на касаційну скаргу, зазначивши, що судом апеляційної інстанції зроблено правильні висновки щодо законності проведення державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на будівлю на АДРЕСА_1 . На час вчинення спірного правочину ОСОБА_1 володіла відповідною земельною ділянкою на підставі договору оренди земельної ділянки від 28 травня 2015 року, а нерухоме майно належало на праві власності ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності від 07 серпня 2015 року.
ОСОБА_2 , в інтересах якої діє представник ОСОБА_7 , подала до суду відзив на касаційну скаргу, зазначивши, що у матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази на підтвердження доводів позивача для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 27 серпня 2015 року. Крім того, твердження позивача, що факт проведення реєстрації права власності державним реєстратором реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області порушує порядок такої реєстрації та ставить під сумнів законність набуття права власності, є необґрунтованими та не доведені жодним доказом. 
Інші учасники справи не скористалися своїми правами на подання до суду своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу до касаційного суду не направили.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 28 лютого 2019 року відкрито касаційне провадження і витребувано цивільну справу.
20 березня 2019 року справу передано до Верховного Суду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що рішенням Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 27 серпня 2010 року у справі № 2-6680/2010, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Донецької області 
від 11 березня 2014 року, за ОСОБА_1 визнано право власності на самочинно збудовані нежитлові будівлі: сторожку літ. «А-1», гараж літ. «А1-1» загальною площею 58 кв. м, вбиральню літ. «Б-1», навіс літ. «В-1», огорожу 
№ 1, 2, замощення № 1 загальною площею 314 кв. м на АДРЕСА_1 .
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 вересня 2014 року рішення Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя від 27 серпня 2010 року та ухвалу апеляційного суду Донецької області від 11 березня 2014 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
Ухвалою Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 30 грудня 2014 року у справі № 2-6680/2010 позовну заяву ОСОБА_1 до Маріупольської міської ради Донецької області, третя особа - ГБК «Східний-авто-1», про визнання права власності на самочинно збудовані будівлі залишено без розгляду відповідно до пункту 5 частини першої статті 207 ЦПК України (в редакції, чинній на час постановлення вказаної ухвали).
Державним реєстратором Реєстраційної служби Маріупольського міського управління юстиції Донецької області рішенням від 26 грудня 2013 року проведено державну реєстрацію нерухомого майна за ОСОБА_1 на підставі рішення Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 27 серпня 2010 року по справі № 2-6680/2010.
Рішенням Маріупольської міської ради Донецької області від 28 березня 
2014 року ОСОБА_1 погоджено розробку проекту землеустрою щодо відводу земельної ділянки на АДРЕСА_1 .
Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Донецькій області на замовника ОСОБА_1 03 листопада 2014 року зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт від 03 листопада 
2014 року на об`єкт - автостоянку з будівництвом сторожки, гаражу, вбиральні, навісу на АДРЕСА_1 .
Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Донецькій області 10 листопада 2014 року зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації на об`єкт - автостоянку з будівництвом сторожки, гаражу, вбиральні, навісу на АДРЕСА_1 .
Рішенням Маріупольської міської ради Донецької області від 21 квітня 
2015 року затверджено проект землеустрою по відводу земельної 
ділянки на АДРЕСА_1 
фізичній особі - підприємцю ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1 ) та ГБК «Східний-авто-1».
Між Маріупольською міською радою, ФОП ОСОБА_8 та ГБК «Східний-
авто-1» 28 травня 2015 року укладено договір оренди земельної ділянки на АДРЕСА_1 загальною площею 0,3297 га строком на десять років. Відповідно до пункту 5.1 цього договору земельна ділянка передається в оренду з метою та за цільовим призначенням для розміщення та експлуатації будівель та споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій (обслуговування нежитлової будівлі, організація автостоянки, обслуговування підземних гаражів).
ОСОБА_1 07 серпня 2015 року подала заяву до Реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності) об`єкта нерухомого майна, а саме: автостоянки, сторожки, гаражу, вбиральні, навісу, що знаходиться на АДРЕСА_1 .
Відповідно до картки прийому заяви ОСОБА_1 до заяви додано: два паспорти громадянина України, довіреність, технічний паспорт, рішення суду, рішення Орджонікідзевської районної адміністрації, договір оренди земельної ділянки, декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, що зареєстрована Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Донецькій області 10 листопада 2014 року.
За результатами запитів державним реєстратором Реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області отримано актуальну інформацію про будівлю на 
АДРЕСА_1 , відповідно до якої вказану будівлю зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі рішення Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя від 27 серпня 2010 року у справі 
№ 2-6680/2010.
За наслідками розгляду вищевказаної заяви від 07 серпня 2015 року про реєстрацію прав та їх обтяжень об`єкту нерухомості та доданими до цієї заяви документами державним реєстратором Реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області прийнято рішення 
від 07 серпня 2015 року, відповідно до якого проведено державну реєстрацію прав приватної власності на будівлю на АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .
Відомості про об`єкт нерухомого майна з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень стосовно будівлі на АДРЕСА_1 містять інформацію, що відповідно до прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 07 серпня 2015 року, на підставі технічного паспорту 
від 05 серпня 2014 року, декларації про готовність об`єкта до експлуатації 
від 10 листопада 2014 року, виданої Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Донецькій області, припинено право власності на будівлю, що знаходиться за вищевказаною адресою (яке виникло в 
ОСОБА_1 на підставі рішення суду від 27 серпня 2010 року у справі 
№ 2-6680/2010), та внесено запис про право власності № 10718502, відповідно до якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на будівлю на АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності від 07 серпня 2015 року № 41928411.
Між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) 27 серпня 
2015 року укладено договір купівлі-продажу на право приватної власності нерухомого майна на АДРЕСА_1 .
На підставі наказу від 21 грудня 2017 року Управління державного архітектурно-будівельного контролю Маріупольської міської ради Донецької області скасовано декларацію про початок виконання будівельних робіт 
від 03 листопада 2014 року та декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 10 листопада 2014 року.
Рішенням Донецького окружного адміністративного суду від 09 липня 
2018 року у справі № 805/2092/18-а відмовлено у задоволенні позову 
ОСОБА_2 до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Маріупольської міської ради, Маріупольської міської ради, третя особа - ОСОБА_1 , про визнання незаконним та скасування наказу від 21 грудня 2017 року «Про скасування декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації», зобов`язання відновити запис про реєстрацію декларації про початок будівельних робіт 
від 03 листопада 2014 року на об`єкт - автостоянку з будівництвом сторожки, гаражу, вбиральні, навісу на АДРЕСА_1 , та декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 10 листопада 2014 року на об`єкт - автостоянку з будівництвом сторожки, гаражу, вбиральні, навісу на АДРЕСА_1 , у єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівельних об`єктів, відомостей про повернення та доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.
Постановою Донецького апеляційного адміністративного суду від 11 вересня 2018 року скасовано рішення Донецького окружного адміністративного суду від 09 липня 2018 року у справі № 805/2092/18-а, ухвалено нове судове рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_2 частково. Скасовано наказ Управління державного архітектурно-будівельного контролю Маріупольської міської ради Донецької області від 21 грудня 2017 року про скасування декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (тут і далі в редакції, яка діяла до набрання чинності Законом № 460-IX)підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону постанова апеляційного суду відповідає.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до пункту першого частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» 
(в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.
У пункті 3 частини другої та частині четвертій статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) вказано, що державний реєстратор відкриває і закриває розділи Державного реєстру прав, вносить до них відповідні записи. Державний реєстратор самостійно приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмову в такій реєстрації. Втручання будь-яких органів, посадових і службових осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора, пов`язану з проведенням державної реєстрації прав, забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
Частиною першою статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено вичерпний перелік підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень.
Разом з тим, апеляційний суд встановив, що подані для реєстрації документи відповідали вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а державний реєстратор діяв у порядок та спосіб, передбачений законодавством, тому в останнього були відсутні передбачені нормами матеріального права, зокрема частиною першою статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підстави для відмови у державній реєстрації за ОСОБА_1 прав приватної власності на будівлю на АДРЕСА_1 .
На підставі викладеного суд апеляційної інстанції правильно відмовив у задоволенні позовних вимог про скасування рішення про його державну реєстрацію та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. 
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину. 
Відповідно до статті 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та протоколи до неї, а також практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.
Відповідно до сталої практики ЄСПЛ напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано (рішення у справі «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, рішення у справі «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, рішення у справі «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, рішення у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року).
Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».
Разом з тим, визнання недійсним договору купівлі-продажу від 27 серпня 
2015 року позбавить ОСОБА_2 права на мирне володіння своїм майном, втручання публічного органу у таке володіння є непропорційним.
Як встановлено вище, ОСОБА_1 була власником спірного майна на час укладення договору купівлі-продажу, а позивачем не доведено належними та допустимими доказами, що цей правочин не відповідає вимогам, встановленим статтею 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують його законні права та інтереси, тому апеляційний суд обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог в цій частині.
Не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги, що свідоцтво про право власності на нерухоме майно на АДРЕСА_1 видано ОСОБА_1 реєстраційною службою Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області, тобто не за місцем розташування цього нерухомого майна, що суперечить вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку № 868, оскільки відповідно до пункту 1 Наказу Міністерства юстиції України від 15 серпня 2014 року № 1354/5 «Про тимчасові заходи щодо надання послуг з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розташоване  в межах територій Луганської та Донецької областей» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) заяви про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, розташоване в межах територій Луганської та Донецької областей, можуть подаватися як до будь-якого органу державної реєстрації прав на території області, в межах якої розташоване нерухоме майно, так і до органів державної реєстрації прав Харківської, Полтавської, Дніпропетровської, Запорізької, Житомирської, Сумської та Чернігівської областей. 
Згідно з пунктом 2 вищевказаного Наказу від 15 серпня 2014 року № 1354/5 (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), у разі подання заяв про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, розташоване в межах територій Луганської та Донецької областей, до органів державної реєстрації прав Харківської, Полтавської, Дніпропетровської, Запорізької, Житомирської, Сумської та Чернігівської областей державні реєстратори речових прав на нерухоме майно таких органів проводять державну реєстрацію прав відповідно до Порядку № 868.
Отже, апеляційний суд дійшов вірного висновку, що державний реєстратор Реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області правильно прийняв до розгляду заяву 
ОСОБА_1 07 серпня 2015 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та за результатом її розгляду провів державну реєстрацію прав.
Безпідставним є посилання у касаційній скарзі на скасоване рішення Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області 
від 27 серпня 2010 року у справі № 2-6680/2010, оскільки державна реєстрація спірного майна проведена на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 10 листопада 2014 року, виданої Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Донецькій області, та інших документів, які є необхідні для такої реєстрації, а не на підставі рішення суду.
Інші наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження в апеляційному суді з наданням відповідної правової оцінки всім обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.
На підставі викладеного Верховний Суд не вбачає достатніх правових підстав для скасування постанови апеляційного суду, прийнятої за результатом розгляду спору у цій справі.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного            суду - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції не спростовують.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Маріупольської міської ради Донецької області залишити без задоволення.
Постанову Донецького апеляційного суду від 11 грудня 2018 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                    І. М. Фаловська
А. І. Грушицький
В. В. Сердюк