Постанова
Іменем України
 
29 квітня 2020року
м. Київ
справа № 500/2820/16-ц
провадження № 61-20788св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Ступак О. В. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Усика Г. І., 
учасники справи: 
позивач - Фермерське господарство «Стоянов А. А.»,
відповідачі: Фермерське господарство «Дінекс-Агро»,  ОСОБА_1 ,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Фермерського господарства «Стоянов А. А.» на рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 21 вересня 2017 року у складі судді Грубіяна Л. І. та постанову Апеляційного суду Одеської області            від 15 лютого 2018 року у складі колегії суддів: Ващенко Л. Г., Колеснікова Г. Я., Сєвєрової Є. С., 
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів
 
У травні 2016 року Фермерське господарство «Стоянов А. А.» (далі - ФГ       «Стоянов А. А.») звернулося до суду із позовом до Фермерського господарства «Дінекс-Агро» (далі - ФГ «Дінекс-Агро»), ОСОБА_1 , про визнання договору оренди недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
 
Свої позовні вимоги позивач обґрунтовував тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,8769 га, кадастровий номер 5122084500:01:001:0431, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. З 2005 року зазначена земельна ділянка, зі згоди власника     ОСОБА_1 , використовувалась ФГ « Стоянов А. А. » у господарській діяльності.   04 січня 2011 року між ФГ « Стоянов А. А. » ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки строком на 10 років. Того ж дня, за актом приймання-передачі, земельна ділянка передана ФГ «Стоянов А. А.». ФГ «Стоянов А. А.» належним чином використовує земельну ділянку і сплачує орендну плату. Договір оренди сторони достроково не розривали. Як стало відомо, 01 вересня 2014 року між ОСОБА_1 і ФГ «Дінекс-Агро» укладений договір оренди спірної земельної ділянки строком на 10 років, а право оренди земельної ділянки ФГ «Дінекс-Агро» зареєстровано у державному реєстрі.
 
Посилаючись на те, що між ФГ « Стоянов А . А. » і ОСОБА_1 04 січня 2011 року укладений договір оренди земельної ділянки, який є чинним із 01 січня 2013 року, договір оренди від 01 вересня 2014 року, за наявності договору оренди від 04 січня 2011 року, має бути визнаний недійсним зі скасуванням державної реєстрації права оренди ФГ «Дінекс-Агро».
 
Посилаючись на викладене, ФГ «Стоянов А. А.» просило визнати недійсним договір оренди землі від 01 вересня 2014 року і скасувати державну реєстрацію права оренди землі, яка здійснена на підставі договору оренди від 01 вересня 2014 року.
 
Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 21 вересня    2017 року у задоволенні позову ФГ «Стоянов А. А.» відмовлено. 
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що сторони договору від 04 січня 2011 року: ФГ «Стоянов А. А.» і ОСОБА_1 не дотримались вимог закону щодо його державної реєстрації з січня 2011 року по січень 2013 року, а з січня 2013 року не здійснили реєстрацію права оренди, а тому договір є неукладеним, у зв`язку з чим відсутні правові підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 01 вересня 2014 року.
 
Постановою Апеляційного суду Одеської області від 15 лютого 2018 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.
 
Залишаючи рішення суду першої інстанції без змін, суд апеляційної інстанції виходив із того, що у ФГ «Стоянов А. А.» станом на 01 вересня 2014 року відсутнє право користування спірною земельною ділянкою, а у ОСОБА_1 , відповідні обов`язки за договором від 04 січня 2011 року, оскільки через відсутність державної реєстрації сторони договору не набули цивільних прав та обов`язків, на досягнення яких спрямовано волевиявлення сторін під час підписання договору оренди від 04 січня 2011 року (із 01 січня 2013 року відсутність реєстрації права оренди).
 
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
 
У квітні 2018 року ФГ «Стоянов А. А.» подало до Верховного Судукасаційну скаргу на рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 21 вересня    2017 року та постанову Апеляційного суду Одеської області від 15 лютого             2018 року, в якій просить скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Вказує на те, що судами не враховано правову позицію, викладену Верховним Судом України у постанові від 13 березня 2017 року               № 6-2195цс16, згідно з якою за змістом статті 93 ЗК України відповідач набуває право використовувати земельну ділянку та обов`язок сплачувати орендну плату не з моменту прийняття рішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моменту укладення договору оренди землі. Судами не враховано, що починаючи з 01 січня 2013 року договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та ОСОБА_1 взагалі не потребував державної реєстрації. Реєстрації підлягало лише право орендаря. Таким чином, на момент укладення відповідачами оскарженого договору, був чинним договір оренди тієї ж земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та позивачем. 
 
У червні 2018 року ФГ «Дінекс-Агро» подало відзив на касаційну скаргу, у якому зазначено, що протягом певного періоду часу, ФГ «Стоянов А . А . » здійснювало вирощування сільськогосподарських культур на належних власникам земельних ділянках, але, на підставі лише домовленості власника з керівництвом                      ФГ «Стоянов А . А . », а не на підставі юридичного факту виникнення договірних правовідносин. 
 
Рух справи у суді касаційної інстанції 
 
Ухвалою судді Верховного Суду ОСОБА_6 від 27 квітня 2018 року відкрито провадження у справі, витребувано справу та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
 
29 травня 2018 року справа надійшла до суду касаційної інстанції.
 
Рішенням зборів суддів Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду           від 02 квітня 2020 року № 1 «Про заходи, спрямовані на належне здійснення правосуддя», вирішено здійснити перерозподіл справ, у яких касаційні скарги подані до Верховного Суду у 2017-2018 роках.
 
На підставі повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справа передана судді Ступак О. В.
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
За змістом частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Судові рішення судів першої й апеляційної інстанцій відповідають вимогам статей ЦПК України щодо законності та обґрунтованості.
 
Обставини встановлені судами
 
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,8769 га, кадастровий номер 5122084500:01:001:0431, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
 
04 січня 2011 року між ФГ «Стоянов А. А.» і ОСОБА_1 підписано договір оренди земельної ділянки, за умовами якого ОСОБА_1 , передала позивачу у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років і цього ж дня за актом приймання-передачі, земельна ділянка передана ФГ «Стоянов А . А . ».
 
Пунктом 3.1 договору оренди земельної ділянки від 04 січня 2011 року визначено, що договір укладений строком на 10 років, починаючи з часу його державної реєстрації.
 
Договір оренди земельної ділянки від 04 січня 2011 року не містить відомостей про його державну реєстрацію.
 
01 вересня 2014 року між ФГ «Дінекс-Агро» і ОСОБА_1 укладений договір оренди спірної земельної ділянки площею 2,8769 га, кадастровий номер 5122084500:01:001:0431, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а реєстраційною службою, на підставі цього договору зареєстровано право оренди земельної ділянки за ФГ «Дінекс-Агро».
 
Нормативно-правове обґрунтування
 
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
 
Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.
 
Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України               від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
 
У статті 13 Закону № 161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону № 161-XIV).
 
Згідно зі статтею 18 Закону № 161-XIV договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
 
Статтею 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
 
Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
 
Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
 
Отже, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі.
 
Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
 
Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19 лютого 2014 року у справі                            № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).
 
У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.
 
Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
 
Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).
 
Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).
 
Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.
 
Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.
 
Це загальне правило закріплено у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
 
Договір набирає чинності з моменту його укладення.
 
Разом з тим у частині третій вказаної статті обумовлено, що сторони можуть установити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.
 
Момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.
 
У спеціальному Законі № 161-XIV вказано, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18).
 
Можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.
 
Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.
 
Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
 
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, чинній на час укладення договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1  та                           ФГ «Стоянов А. А.», визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
 
Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.
 
ФГ «Стоянов А. А.» не зареєструвало у встановленому законом порядку підписаний із ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки від 04 січня 2011 року, у зв`язку з чим не набуло прав орендаря за цим договором.
 
Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2019 року у справі № 332/1178/17 (провадження № 14-338цс19).
 
Аналогічної позиції дотримувався Верховний Суд України в постановах                    від 25 грудня 2013 року у справі № 6-118цс13, від 19 лютого 2014 року у справі        № 6-162цс13, від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16, та Верховний Суд у постановах від 11 вересня 2019 року справа № 500/2866/16-ц, від 28 серпня 2019 року справа № 500/2859/16-ц,              від 22 травня 2019 року справа № 500/2836/16-ц, від 22 квітня 2019 року справа      № 500/2846/16-ц, від 22 квітня 2019 року справа № 500/2834/16-ц.
 
Установивши, що державна реєстрація договору оренди земельної ділянки             від 04 січня 2011 року, укладеного між ФГ «Стоянов А. А.» і ОСОБА_1  у державних органах земельних ресурсів проведена не була, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку, що зазначений договір не набрав чинності та не породжує для позивача прав орендаря, у зв`язку з чим відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 01 вересня 2014 року між  ОСОБА_1  та ФГ «Дінекс-Агро», який зареєстровано у встановленому законом порядку.
 
Доводи касаційної скарги про те, що підписаний між ОСОБА_1  та позивачем договір оренди земельної ділянки (укладений, підписаний до 2013 року, але не зареєстрований) є укладеним та набрав чинності після досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання сторонами (стаття 638 ЦК України), суперечать наведеним вище нормам, якими передбачено обов`язкову державну реєстрацію договору оренди землі.
 
Посилання у касаційній скарзі на правову позицію Верховного Суду України            від 13 березня 2017 року, відповідно до якої сторона набуває право використовувати земельну ділянку не з моменту прийняття рішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моменту укладення договору землі, є необґрунтованими, оскільки відповідно до правової позиції Верховного Суду України від 18 січня 2017 року набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін, тобто договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
 
Посилання заявника на те, що власник  ОСОБА_1 не надавала необхідної документації із землеустрою, що унеможливило проведення державної реєстрації договору, є безпідставними.
 
Відповідно до пункту 5 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 2073 від 25 грудня       1998 року, у редакції Порядку на час укладення договору оренди земельної ділянки між позивачем і  ОСОБА_1 , для державної реєстрації договорів оренди заявник подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди; план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається  в оренду, на місцевість - разі невизначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки - у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення. 
 
Визначені цим пунктом документи надавалися у розпорядження заявнику при укладенні договору оренди, тому твердження про відсутність необхідної для реєстрації договору землевпорядної документації є необґрунтованими.
 
Помилковим є посилання заявника на те, що після внесення змін до Закону України «Про оренду землі» з 01 січня 2013 року державна реєстрація договору оренди є необов`язковою, тому договір оренди від 04 січня 2011 року набув чинності від цієї дати і породжує для сторін права і обов`язки.
 
Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» у редакції, яка набрала чинності з     01 січня 2013 року, вимагалася державна реєстрація права оренди земельної ділянки. Підставою для реєстрації права оренди землі є договір оренди землі, відомості про який вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. ФГ «Стоянов А. А.» у визначеному законом порядку не зареєструвало право оренди спірної земельної ділянки, тому доводи про набуття прав орендаря з            01 січня 2013 року є помилковими.
 
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваних рішеннях, питання вичерпності висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд виходить із того, що у справі, що переглядається, сторонам надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків судів.
 
Верховний Суд розглянув справу в межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі; враховуючи правомірний правовий результат вирішення спору судами першої та апеляційної інстанцій, підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.
 
Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України.
 
Керуючись статтями 400, 401, 402, 409, 410 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Фермерського господарства «Стоянов А. А.»залишити без задоволення.
 
Рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 21 вересня       2017 року та постанову Апеляційного суду Одеської області від 15 лютого            2018 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                           О. В. Ступак
 
                                                                                                                             І. Ю. Гулейков
 
                                                                                                                              Г. І. Усик