ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2020 року 
м. Київ

Справа №  905/650/19 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,
за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Краматорської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 05.12.2019 (Пелипенко Н.М., Зубченко І.В., Пушай В.І.) та рішення Господарського суду Донецької області від 03.07.2019 (Паляниця Ю.О.) у справі № 905/650/19 
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "КИПАРИС НВИ" до Краматорської міської ради про скасування рішення та визнання поновленим договору оренди землі
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "КИПАРИС НВИ" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд Донецької області з позовом до Краматорської міської ради (далі - Відповідач) про скасування рішення Відповідача №50/VІІ-92 від 22.02.2019 "Про припинення договору оренди землі Товариству з обмеженою відповідальністю "КИПАРИС НВИ" та визнання поновленим договору оренди землі №27/03-14 від 27.03.2014 з урахуванням протоколу розбіжностей від 28.03.2014, укладеного між Позивачем та Відповідачем, на той самий строк та на тих самих умовах, які передбачені договором з протоколом розбіжностей, вважаючи укладеною додаткову угоду про поновлення договору на той самий строк, на тих самих умовах, в редакції, викладеній в позовній заяві.
2. В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначив, що він звертався до Відповідача в терміни, передбачені пунктом 8 договору із заявою про намір подовжити дію договору із наданням проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, проте, Відповідач не вчинив заходів щодо узгодження умов договору та не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення дії договору оренди землі. В порушення пунктів 35, 36 договору та вимог статей 31-33 Закону України "Про оренду землі" ще до закінчення строку дії договору оренди землі Відповідач прийняв рішення №50/VІІ-92 від 22.02.2019 про припинення Позивачу договору оренди землі. Отже, Відповідачем не було дотримано визначеної статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури припинення орендних правовідносин між сторонами. 
Короткий зміст оскаржуваного рішення, ухваленого судом першої інстанції
3. Рішенням Господарського суду Донецької області від 03.07.2019 позовні вимоги задоволено.
4. Рішення суду мотивовано тим, що Позивач 24.01.2019 звертався до Відповідача із заявою про поновлення дії договору оренди земельної ділянки з доданням проекту додаткової угоди, але Відповідач відповіді на лист Позивача не надав, чим порушив право Позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору на новий строк. Враховуючи, що після закінчення строку дії договору Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, що не заперечується й Відповідачем і матеріали справи не містять доказів направлення Відповідачем заперечень на поновлення договору протягом одного місяця після закінчення строку дії договору від 27.03.2014, тому позовні вимоги в частині поновлення договору оренди землі є обґрунтованими.
Щодо позовних вимог про скасування рішення Відповідача від 22.02.2019, суд дійшов висновку, що вирішення Відповідачем питання про припинення договору оренди землі за спірним рішенням відбулося у спосіб, який не передбачений Законом України "Про оренду землі" і, враховуючи, що ухвалене рішення не містило належного обґрунтування його прийняття, тому це рішення є неправомірним та таким, що підлягає скасуванню, внаслідок чого позовні вимоги у цій частині також підлягають задоволенню.
Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції
5. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 05.12.2019 рішення Господарського суду Донецької області від 03.07.2019 залишено без змін з тих же підстав.
Короткий зміст вимог касаційної скарги Відповідача
6. Відповідач подав касаційну скаргу на рішення та постанову судів попередніх інстанцій, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Аргументи учасників справи
Доводи Відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
7. Судами попередніх інстанцій не враховано, що невикористання Позивачем протягом трьох років підряд спірної земельної ділянки для забудови, є, відповідно до пункту 28 договору оренди землі, підставою для непродовження терміну дії договору і суди безпідставно послалися, як на поважну підставу невикористання землі, на обставини, пов`язані із проведенням АТО на території міста Краматорська.
8. Попередні судові інстанції не врахували, що відсутність протягом місяця після закінчення строку дії договору заперечення Орендодавця проти продовження цього договору, не свідчить про наявність згоди на поновлення цього договору.
9. Суди залишили поза увагою те, що Позивач в позовній заяві просив визнати поновленим договір оренди землі на той самий строк (5 років), проте в прохальній частині позову змінює цей строк з 5 років, як це було передбачено умовами договору від 27.03.2014, на 10 років, а тому такий позов не підлягав задоволенню, оскільки зміст його описової та прохальної частини суперечать одна одній.
Позиція Позивача у відзиві на касаційну скаргу
10. Судами першої та апеляційної інстанцій всебічно, повно та об`єктивно досліджено докази у справі, встановлено всі фактичні обставини справи і висновки судів відповідають встановленим обставинам справи та підтверджені належними, допустимими та достовірними доказами.
ПОЗИЦІЯ  ВЕРХОВНОГО  СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
11. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. 
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
12. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця з дня закінчення строку договору заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору).
12.1. Суть поновлення договору оренди згідно із частиною 6 цієї статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечив у місячний строк у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.
12.2. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.
13. Суди попередніх інстанцій встановили, що Позивач в межах, визначеного договором строку до закінчення дії договору оренди землі, 24.01.2019 направив Відповідачу заяву (лист-повідомлення) про поновлення договору з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, проте Відповідач відповіді на лист Позивача не надав.
14. Водночас, до закінчення строку дії договору (15.04.2019) Відповідачем 22.02.2019 прийнято рішення №50/VII-92 "Про припинення договору оренди землі Товариству з обмеженою відповідальністю "КИПАРИС НВИ", яким Позивачу припинено договір оренди землі № 27/03-14 від 27.03.2014.
15. Як встановлено попередніми судовими інстанціями під час розгляду справи, пунктами 35, 36 встановлено умови, за яких договір оренди землі припиняється, а пунктом 28 договору визначено, що Орендодавець (Відповідач) має право не продовжити термін дії договору оренди при умові невикористання земельної ділянки для забудови об`єкту протягом трьох років підряд.
16. При цьому, як вірно зазначають суди обох інстанцій, підстави, з яких Відповідачем прийнято спірне рішення про припинення договору оренди землі, не відповідають підставам, визначеним в пунктах 28, 35, 36 договору, за умови наявності яких, договір оренди не продовжується та припиняється.
17. Законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: 
1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. 
17.1. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
17.2. Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
17.3. При цьому, необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.
18. Надавши оцінку всім матеріалам справи, суди попередніх інстанцій обґрунтовано встановили недотримання Відповідачем положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема, частини 5 зазначеної норми стосовно направлення Орендодавцем листа-повідомлення про прийняте рішення у місячний термін та отримання цього листа-повідомлення Орендарем у визначені законом строки, що, у свою чергу, є важливим для встановлення обставин правомірності доводів Позивача про наявність у нього підстав розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону.
18.1. При цьому, судами встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди від 27.03.2014, Відповідач не вимагав від Позивача повернення земельної ділянки, Позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачує орендні платежі.
19. У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.
20. В силу норм частини 1 статті 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або Законам України визнаються незаконними в судовому порядку (частина 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").
Відповідно до статті 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним (стаття 155 ЗК України).
21. З огляду на наведене вище, а також враховуючи, що, як встановили суди першої та апеляційної інстанцій, Позивачем належно виконано обов`язок за договором оренди землі від 27.03.2014 щодо своєчасного звернення до Відповідача з відповідним листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі з наданням проекту додаткової угоди про поновлення строку дії цього договору, проте, вирішення Відповідачем питання про припинення договору оренди землі відбулося шляхом прийняття рішення від 22.02.2019 про припинення договору оренди землі до закінчення строку дії договору у спосіб, який не передбачений Законом України "Про оренду землі", а саме, рішення не містить належного обґрунтування його прийняття (пункти 28, 35, 36 договору), чим порушується право Позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, тому колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про задоволення вимоги Позивача про скасування рішення Відповідача №50/VІІ-92 від 22.02.2019.
22. Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у даних спірних правовідносинах є орендар.
23. Так, за умов належного виконання Позивачем обов`язків за договором, своєчасного звернення до Відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, Відповідач порушив право Позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а, отже, і на укладення додаткової угоди до договору.
24. Тому, зважаючи на встановлені попередніми судовими інстанціями обставини справи та на вимоги наведеного вище законодавства, колегія суддів погоджується з висновками судів про обґрунтованість позовних вимог про визнання поновленим договору оренди землі від 27.03.2014.
25. Також, суди обох інстанцій мотивовано відхилили посилання Відповідача на наявність підстав для застосування пункту 28 договору в частині прав Відповідача не продовжити термін дії договору оренди при умові невикористання Позивачем земельної ділянки для забудови об`єкту протягом трьох років підряд. Судами враховано, що в матеріалах справи наявні документи, які свідчать, що Позивач, отримавши в оренду спірну земельну ділянку, приступив до її використання та використовував її за цільовим призначенням, зокрема, були укладені численні договори на виконання робіт, пов`язаних з розробкою проектно-технічної документації на будівництво, детального плану території розміщення розважально-торговельного центру, проектування систем електропостачання та електроосвітлення об`єкту будівництва, надання послуг з обстеження ґрунту та зелених насаджень на земельній ділянці, відведеної під будівництво торговельного центру, і станом на час звернення до суду з даним позовом на орендованій земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва Позивача готовністю 14%.
25.1. Проте, як вірно встановлено судами попередніх інстанцій, у Позивача протягом 2014-2017 років була відсутня можливість активно здійснювати будівництво торгівельного центру на орендованій земельній ділянці, оскільки земля знаходиться в місті Краматорську, яке входить до переліку територій, на яких проводилася антитерористична операція (розпорядження Кабінету Міністрів України №1053-р від 30.10.2014 "Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких здійснювалася антитерористична операція" та №1275-р від 02.12.2015 "Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких здійснювалася антитерористична операція, та визнання такими, що втратили чинність, деяких розпоряджень Кабінету Міністрів України"), а тому Позивач був позбавлений можливості проводити будівництво протягом вказаного вище періоду з об`єктивних причин. З огляду на наведене, доводи касаційної скарги, зазначені в пункті 7 постанови, Судом відхиляються.
26. Посилання Відповідача, про яке вказано в пункті 8 постанови, є помилковим, оскільки, як вже зазначалося в пункті 12.3 постанови, за умовами частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Під час розгляду справи суди встановили, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди, Відповідач не вимагав від Позивача повернення земельної ділянки і Позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачує орендні платежі (пункт 18.1 постанови).
27. Також, необґрунтованими є доводи касаційної скарги, викладені в пункті 9 постанови, оскільки, як вірно зазначають суди попередніх інстанцій, згідно з пунктом 8 договору оренди землі від 27.03.2014, договір укладено на 5 років (з 26.02.2014 дня прийняття Відповідачем рішення), а державна реєстрація договору проведена 15.04.2014, тому строк дії договору закінчився 15.04.2019.
27.1. В додатковій угоді до договору в редакції, викладеній Позивачем в позовній заяві, він просить внести зміни до пункту 8 договору щодо строку дії договору до 10 років із зазначенням, що договір укладено з 26.02.2014 - дня прийняття Відповідачем рішення по 27.02.2024 включно. Враховуючи умови пункту 8 договору, зокрема, що договір укладено з 26.02.2014 - дня прийняття Відповідачем рішення і строк дії договору закінчився 15.04.2019, Позивач, фактично, просить поновити договір оренди землі на 5 років (з 2019 року по 27.02.2024), тобто, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
28. Таким чином, наведені в касаційній скарзі доводи не можуть бути підставами для скасування оскаржуваних судових рішень судів попередніх інстанцій, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права.
29. Колегія суддів зазначає, що у пункті 54 рішення Європейського Суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України", заява №4241/03 від 28.10.2010, вказано, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (див.рішення у справі "Ґарсія Руіз проти Іспанії", заява N 30544/96, п. 26, ECHR 1999-I).
30. Верховний Суд у прийнятті даної постанови керується й принципом res judicata, базове тлумачення якого вміщено в рішеннях Європейського суду з прав людини від 03.12.2003 у справі "Рябих проти Росії", від 09.11.2004 у справі "Науменко проти України", від 18.11.2004 у справі "Праведная проти Росії", від 19.02.2009 у справі "Христов проти України", від 03.04.2008 у справі "Понамарьов проти України", в яких цей принцип розуміється як елемент принципу юридичної визначеності, що вимагає поваги до остаточного рішення суду та передбачає, що перегляд остаточного та обов`язкового до виконання рішення суду не може здійснюватись лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі, а повноваження судів вищого рівня з перегляду (у тому числі касаційного) мають здійснюватися виключно для виправлення судових помилок і недоліків. Відхід від res judicate можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини, наявності яких у даній справі скаржником не зазначено й не обґрунтовано.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
31. З огляду на викладене вище, касаційна скарга Відповідача задоволенню не підлягає, а оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін як законні та обґрунтовані.
Щодо розподілу судових витрат
32. Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржувані судові рішення, судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України (в редакції до 08.02.2020), суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Краматорської міської ради залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 05.12.2019 та рішення Господарського суду Донецької області від 03.07.2019 у справі №905/650/19 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                Суховий В.Г.

Судді                                                                                          Берднік І.С.

                                                                                                    Міщенко І.С.