ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 червня 2020 року
м. Київ

Справа № 910/5851/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.М. - головуючого, Кушніра І.В., Краснова Є.В.,
секретар судового засідання: Лихошерст І.Ю.,
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Патрон Інвест" в частині відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2020 (колегія суддів: Михальська Ю.Б. - головуючий, Тищенко А.І., Коробенко Г.П.) та на рішення Господарського суду міста Києва від 25.07.2019 (суддя Котков О.В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Патрон Інвест",
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелт Прайм",
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Авангард Інвест",
3. Державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Котюк Ірини Володимирівни,
4. Державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу" міста Києва Прошкіна Олександра Васильовича,
про визнання недійсним договору, визнання незаконними та скасування рішень і дій державних реєстраторів,
за участю:
позивача: Степанов Є.В. (адвокат)
відповідача-1: Романюк І.М. (адвокат)
відповідача-2: Юрченко В.Я. (адвокат)
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Звернувшись в суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелт Прайм" (далі - відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Авангард Інвест" (далі - відповідач-2), Державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Котюк Ірини Володимирівни (далі - відповідач-3), Державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу" міста Києва Прошкіна Олександра Васильовича (далі - відповідач-4), Товариство з обмеженою відповідальністю "Патрон Інвест" просило суд:
- визнати недійсним та скасувати рішення державного реєстратора Прошкіна Олександра Васильовича, Комунальне підприємство «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу», щодо внесення змін в розмір загальної площі об`єкта нерухомого майна №905988780000, відповідно до якої загальну площу 7787,8 кв.м безпідставно змінено на загальну площу 9606,4 кв.м., а назву об`єкту «нежилий будинок» змінено на «Торгівельно-офісний центр»;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 878, виданий 10.12.2018, видавник: Котюк І.В. приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, м. Київ, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріелт Прайм" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Авангард Інвест" (відповідачем-2);
- визнати недійсним рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44517302 від 10.12.2018 16:41:04, приватний нотаріус Котюк І.В., Київський міський нотаріальний округ та скасувати запис про право власності за №29358718.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки право власності на 5-й та 6-й поверхи офісної будівлі (надбудови) загальною площею 3044,1 кв.м по вул. Дегтярівська, 21 (літера «Г») в м. Києві належить позивачу, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 20.12.2017, та становить окремий об`єкт нерухомого майна, якому присвоєно у реєстрі окремий номер, то у відповідності до положень статей 316, 317, 319 та 658 Цивільного кодексу України правом розпорядження цим майном був наділений лише позивач. Всупереч цьому відповідач-4 (державний реєстратор Прошкін О.В.) безпідставно провів зміни по об`єкту №905988780000 - будівля по вул. Дегтярівська, 21 (літера «Г») в м. Києві, збільшивши його площу за рахунок належного позивачу майна. Після чого, всупереч наведеним статтям Цивільного кодексу України, був укладений спірний правочин - Договір купівлі-продажу нерухомого майна (офісної будівлі), а також прийняте протиправне рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, безпідставно внесений відповідний запис про право власності на вказану будівлю зі збільшеною безпідставно площею.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.07.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного суду від 27.01.2020, в позові відмовлено.
2.2. Судові рішення мотивовані тим, що оскільки реконструкція будівлі відбулась після передання цієї будівлі в іпотеку, то всі новоутворені площі цієї будівлі відповідно до Закону України "Про іпотеку" увійшли до предмета іпотеки і власник будівлі після звернення стягнення на заставне майно мав право вносити зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень щодо збільшення площі, а реєстрація права власності на надбудову після реконструкції будівлі (5-й, 6-й поверх) як окремого об`єкту нерухомості була скасована наказом Міністерства юстиції України, тому вимоги позивача є безпідставними.
3. Короткий зміст вимог скаржника, викладених у касаційній скарзі, та підстав касаційного оскарження, викладених у заяві про усунення недоліків поданої касаційної скарги, з урахуванням ухвали Верховного Суду від 03.06.2020 про закриття касаційного провадження в частині, та узагальнені доводи інших учасників справи
3.1. Позивач у касаційній скарзі просить скасувати прийняті у справі рішення і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
У заяві про усунення недоліків поданої касаційної скарги скаржник посилається, як на підставу для скасування судових рішень на неврахування апеляційним судом висновку, викладеного в постановах Верховного Суду, а також відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", зазначаючи про неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права.
При цьому вимоги скаржника викладені безпосередньо у касаційній скарзі, а підстави касаційного оскарження - у поданій скаржником на виконання ухвали суду касаційної інстанції заяві про усунення недоліків поданої касаційної скарги.
3.2. Ухвалою Верховного Суду від 03.06.2020 касаційне провадження у даній справі в частині підстав касаційного оскарження, викладених в ухвалі Верховного Суду від 27.04.2020 про відкриття касаційного провадження, стосовно застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, закрито.
3.3. Отже суд касаційної інстанції переглядає доводи скаржника в частині відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", стосовно неправильного застосування норм матеріального права, а саме п.5 та ч.2 цієї статті, порушення норм процесуального права.
3.4. У заяві про усунення недоліків поданої касаційної скарги як на підставу для скасування судових рішень у вказаній частині скаржник посилається на те, що на момент укладення спірного договору відомостей про скасування права власності за ним на спірну нерухомість Державний реєстр прав не містив у зв`язку з чим було порушено вказану норму як при вчиненні оспорених реєстраційних дій, так і при укладенні спірного договору.
3.5. Відповідач-2 у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення, посилаючись на безпідставність доводів позивача. Так, відповідач-2 при укладенні договору купівлі-продажу діяв як добросовісний набувач за відсутності обставин, які б свідчили про недійсність правочину. Державним реєстратором Прошкіним О.В. законно було внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідно до п.45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015. Після реконструкції будівлі відбулось введення в експлуатацію реконструйованого об`єкта - торгівельно-офісного центру як цілісного об`єкта нерухомого майна, а не окремих новостворених об`єктів.
3.6. Відповідач-1 також подав відзив на касаційну скаргу, в якому просив залишити прийняті рішення без змін, а касаційну скаргу залишити без задоволення. Так, у відзиві вказується, що позивач в скарзі намагається схилити касаційний суд до переоцінки обставин справи. Надбудова (5-й та 6-й поверхи) є складовою та невід`ємною частиною нежитлової будівлі-адмінкорпус літера «Г», яка розташовувалась по вул. Дегтярівська, 21 у м. Києві. Відповідач-1 купив вказаний об`єкт нерухомого майна з усіма приналежностями. Дані щодо реєстрації за позивачем права власності на надбудову були видалені за наказом Міністерства юстиції України. Відповідач-1 на час укладення спірного договору купівлі-продажу був зареєстрованим власником майна, що продавалось.
4. Мотивувальна частина
4.1. Приймаючи оскаржені судові рішення суди обох інстанцій мотивували їх тим, що відповідно до частини 3 статті 5 Закону України "Про іпотеку" у відповідній редакції, згідно якої іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, оскільки реконструкція будівлі відбулась після передання цієї будівлі в іпотеку, то всі новоутворені площі цієї будівлі відповідно до вказаної норми Закону України "Про іпотеку" увійшли до предмета іпотеки і власник будівлі після звернення стягнення на заставне майно мав право вносити зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень щодо збільшення площі, а реєстрація права власності на надбудову після реконструкції будівлі (5-й, 6-й поверх) як окремого об`єкту нерухомості, була скасована наказом Міністерства юстиції України, тому вимоги позивача є безпідставними.
При цьому позивач як на підставу своїх вимог посилався в суді апеляційної інстанції на те, що під час розгляду справи не отримано доказів того, що після фактичного проведення надбудови 5-6 поверху площею 3 044,1 кв.м, введення її в експлуатацію, між ТОВ «Офіс Лайн» та ВАТ «ВіЕйБі Банк» укладались додаткові угоди до Іпотечного договору від 02.11.2004, якими дія іпотеки поширювалась би і на здійснену ТОВ «Офіс Лайн» надбудову, однак як вбачається із вище викладеного, суд апеляційної інстанції надав цім доводам позивача правову оцінку.
Судом апеляційної інстанції зазначено, що позивачем не спростовано, що після проведення ТОВ «Офіс Лайн» вищевказаної реконструкції останнє не зверталось із відповідною заявою до державного реєстратора про реєстрацію змін відносно об`єкту нерухомого майна, що належало йому на праві власності, зокрема, щодо збільшення його площі та щодо найменування.
Таким чином суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що враховуючи положення іпотечного договору від 02.11.2004, укладеного між ТОВ «Офіс Лайн» та ВАТ «ВіЕйБі Банк», згідно якого предметом іпотеки є нежитлове приміщення літера «Г», що розташоване по вул. Дегтярівській, буд. 21, та відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку» п`ятий та шостий поверхи, як надбудова до нежитлового приміщення літера «Г» площею 3 044,1 кв.м, що розташоване за вказаною адресою, з 12.12.2011 увійшли до складу предмету іпотеки за вказаним іпотечним договором.
Отже, як встановив суд апеляційної інстанції, з 12.12.2011 предметом іпотеки за іпотечним договором від 02.11.2004 є торгівельно-офісний центр літера «Г» на вул. Дегтярівській, буд. 21 у Шевченківському районі м. Києва як цілісний об`єкт нерухомості без виділення в натурі/поділу його окремих часток.
4.2. Доводи ж скаржника, викладені у заяві про усунення недоліків поданої касаційної скарги, стосуються неправильного застосування судами вказаної статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а саме п.5 та ч.2 цієї статті, та, відповідно, порушення норм процесуального права.
4.3. Стаття 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у відповідній редакції, не містить п.5.
4.4. Частиною 2 цієї статті у вказаній редакції визначено, що записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
Згідно частини 5 цієї статті у тій же редакції, відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.
4.5. Отже наведеними положеннями частини 5 зазначеної норми передбачено лише можливість використання відомостей Державного реєстру прав у спорі з третьою особою, і не вбачається, що такі відомості є обов`язковими для усіх суб`єктів таких правовідносин.
4.6. Відповідно до положень статті 300 частини 1 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.7. Отже зазначеною нормою права визначено, що суд касаційної інстанції під час касаційного перегляду перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права лише в межах, зокрема, доводів касаційної скарги. Таким чином межі касаційного перегляду обмежені законодавцем.
4.8. Положеннями статті 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно цієї норми суд касаційної інстанції розглядаючи касаційну скаргу позивача зобов`язаний діяти лише в межах тих повноважень, які передбачені вищевказаними положеннями статті 300 частини 1 Господарського процесуального кодексу України.
4.9. Із наведених доводів скаржника, викладених у заяві про усунення недоліків поданої касаційної скарги щодо неправильного застосування судами попередніх інстанцій статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", що є предметом касаційного перегляду, не вбачається правових підстав вважати, що судами, з огляду на вказані положення частини 3 статті 5 Закону України "Про іпотеку" у відповідній редакції було неправильно застосовано зазначених скаржником норм права.
4.10. Із доводів скаржника, які є предметом касаційного перегляду та які викладені у заяві про усунення недоліків поданої касаційної скарги, не вбачається, що судами попередніх інстанцій було порушено норми процесуального права.
4.11.Отже за результатами касаційного перегляду в межах, визначених наведеними вище положеннями статті 300 частини 1 Господарського процесуального кодексу України, суд касаційної інстанції не вбачає правових підстав вважати, що вимоги скаржника про скасування судових рішень, прийнятих у даній справі, з підстав зазначених ним у заяві про усунення недоліків поданої касаційної скарги, які є предметом касаційного перегляду, підлягають задоволенню.
4.12. За вказаних обставин правових підстав, передбачених Господарським процесуальним кодексом України, для скасування оскарженої постанови та задоволення касаційної скарги немає.
Відповідно до приписів статті 129 частини 4, статті 315 частини першої пункту 4 підпункту "в" Господарського процесуального кодексу України, судові витрати за розгляд касаційної скарги у справі належить покласти на скаржника.
Керуючись статтями 301, 308, 309, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Патрон Інвест" в частині підстав касаційного оскарження, викладених в ухвалі Верховного Суду від 27.04.2020 про відкриття касаційного провадження, стосовно відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", залишити без задоволення, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2020 у справі Господарського суду міста Києва №910/5851/19, у цій частині залишити без змін.
Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          Г.М. Мачульський

Судді                                                                                                    І.В. Кушнір

Є.В. Краснов