ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"14" травня 2020 р.           Справа№ 910/8075/19
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Козир Т.П.
суддів:            Коробенка Г.П. 
          Агрикової  О.В. 
 
розглянувши у порядку письмового провадження, без виклику учасників справи, апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Василевської-Ридікової Тетяни Вікторівни
на рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2020 (повний текст рішення складено 31.01.2020)
у справі №910/8075/19 (суддя Борисенко І.І.)
за позовом Інституту фізіології імені О.О. Богомольця НАН України
до фізичної особи-підприємця Василевської-Ридікової Тетяни Вікторівни
третя особа, без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Національна академія наук України
про стягнення 180550,71 грн,

УСТАНОВИВ:

У червні 2019 року Інститут фізіології імені О.О. Богомольця НАН України (далі - позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до фізичної особи-підприємця Василевської-Ридікової Тетяни Вікторівни (далі - відповідач) (том 1 а.с.13-23) та просив суд: 
- стягнути з відповідача на користь позивача 159 783,91 грн., у тому числі:  102169,09 грн заборгованості по договору оренди №202015 від 20.12.2015 р. за період з листопада 2018 року по травень 2019 року, 31397,76грн заборгованості по договору про відшкодування витрат №202015к від 20.12.2015р., 23864,14 грн заборгованості по договору оренди №102015 від 01.06.2015 р. за  період з жовтня 2018 року по травень 2019 року та 2352,92 грн заборгованості по договору про відшкодування витрат №102015к від 01.06.2015р.;
- виселити відповідача із займаного нею орендованого приміщення за адресою: місто Київ, вулиця Академіка Богомольця, будинок 4, приміщення їдальні на першому поверсі 16-ти поверхового лабораторного корпусу, загальною площею 178,34 кв.м.
- виселити відповідача із займаною нею орендованої тераси, яка знаходиться за адресою: місто АДРЕСА_1 , біля 16-ти поверхового лабораторного корпусу (літера "Р", "Р1"), загальною площею 64,00 кв.м.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між сторонами були укладені договори оренди нерухомого майна, що належить до майнового комплексу НАН України №102015 від 01.06.2015 (тераса) та №202015 від 20.12.2015 (їдальня), а також договори про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю №102015к від 01.06.2015 та №202015к від 20.12.2015, однак відповідач неналежним чином виконує умови договорів щодо сплати орендних платежів, відшкодування податку на землю, експлуатаційних витрат, електроенергії, комунальних послуг та теплопостачання,  у зв`язку із чим  утворилась  заявлена до стягнення заборгованість, а після закінчення строку дії договорів оренди не повернув приміщення позивачу.  
У процесі розгляду справи позивачем була подана заява про збільшення частини позовних вимог та відмову від частини позовних вимог (том 1 а.с.121-125), у якій він вказав, що 03.07.2019 сторонами були підписані акти приймання-передачі, за яким відповідач повернув приміщення їдальні та тераси, тому позивач відмовляється від вимог про виселення та збільшує період нарахування заборгованості за  договорами №102015 та №202015 на період з 01.06.2019 по 03.07.2019 на загальну суму 20  766,26 грн (орендна плата та відшкодування податку на землю), а також додатково просить стягнути 128  988,43 грн. неустойки, штрафу та пені. 
Суд першої інстанції прийняв відмову позивача від позову в частині виселення відповідача, прийняв збільшення позовних вимог в частині орендної плати і відшкодування податку на землю за період з 01.06.2019 по 03.07.2019, та не прийняв до розгляду вимоги про стягнення неустойки, штрафу та пені. Отже, предметом розгляду даного спору є вимоги про стягнення заборгованості за вказаними договорами в загальній сумі 180550,71 грн.
Заперечуючи проти позову у суді першої інстанції (том 1 а.с.136-141), відповідач посилався на те, що строк дії договору оренди №202015 (приміщення їдальні) закінчився 20.09.2018 і відповідач повернув об`єкт оренди 10.12.2018 за актом приймання-передачі, однак, позивач не дозволяв відповідачу вивезти своє майно, яке було вивезено лише 03.07.2019; заборгованість по договору №202015к (про відшкодування витрат балансоутримувача) не підтверджується жодними доказами; щодо тераси, оренда якої є предметом договорів №102015 та №102015к, то відповідачу вона у встановленому порядку не передавалась, нею не використовувалась, певне майно завозилось для функціонування літньої площадки кафе-їдальні, тому відсутні підстави для стягнення нарахувань; платежі по  договорах №102015 і №102015к відповідачем здійснювались внаслідок погроз позивача про розірвання договору №202015, в дії якого відповідач була зацікавлена. 
Рішенням Господарського суду міста Києва від 21 січня 2020 року позов задоволено.
З фізичної особи-підприємця Василевської-Ридікової Тетяни Вікторівни стягнуто на користь Інституту фізіології ім. О. О. Богомольця Національної академії наук України - 119222,19 грн заборгованості за договором №202015 від 20.12.2015р., 27577,30 грн заборгованості за договором №102015 від 01.06.2015р., 31397,76 грн заборгованості за договором №202015к від 20.12.2015р., 2352,92 грн заборгованості за договором №102015к від 01.06.2015р. та 2708,24 грн судового збору.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, фізична особа-підприємець Василевська-Ридікова Тетяна Вікторівна подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та постановити нове, яким відмовити у позові.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки тераса, яка була предметом договорів №102015 та №102015к, відповідачу за актом приймання-передачі не передавалась, тому договір оренди №102015 є неукладеним, як і похідний від нього договір №102015к; здійснення відповідачем платежів не свідчить про користування терасою, оскільки платежі могли носити помилковий характер; строк дії договору №102015 закінчився 01.03.2018, тому після вказаної дати відсутні підстави для нарахувань; їдальня була повернута з оренди 10.12.2018, що підтверджується підписаним сторонами актом приймання-передачі майна, а подальше повторне підписання сторонами акту від 03.07.2019 не спростовує факт повернення приміщення 10.12.2018 і повторний акт підписаний відповідачем для можливості забрати своє майно;  з грудня 2018 у приміщенні було відключено електро- та водопостачання і відповідач ним не користувався; площа приміщення їдальні, яка використовується позивачем у розрахунках (190,5 кв.м.) не відповідає площі, яка зазначена у договорі оренди (178,34 кв.м.); розрахунки позивача містять чисельні неузгодженості та протиріччя, а окремі платежі не були враховані позивачем. 
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19 березня 2020 року відкрито апеляційне провадження, встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу - до 15 квітня 2020 року, сторонам роз`яснено, що апеляційна скарга буде розглянута  у письмовому провадженні, без виклику учасників справи.
Позивач у відзиві на апеляційну скаргу (направлений до суду 06.04.2020) заперечив проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що тераса була передана відповідачу в оренду, однак акт приймання-передачі було втрачено; факт передачі тераси підтверджується іншими наявними у матеріалах справи доказами (актами надання послуг, платіжними дорученнями тощо); відповідачем не надано контррозрахунку заборгованості щодо тераси;  позивачем у грудні 2018 року був направлений відповідачу акт прийому-передачі приміщення їдальні (без зазначення дати), однак відповідач відмовилась його підписати, продовжила зберігати власні речі  у орендованому приміщенні і повернула приміщення лише 03.07.2019, про що сторонами підписано відповідний акт; судами розглядались позови відповідача щодо продовження дії договору оренди (справи №910/17569/18, №910/14291/18); відповідач не відповідала на претензії позивача щодо звільнення приміщення, що підтверджує факт неповернення приміщення у грудні 2018; позивачем надані детальні розрахунки заборгованості по кожному з договорів, а відповідачем, в порушення умов договору, не проводилось звіряння взаєморозрахунків; розмір площі їдальні був скоригований після проведення інвентаризації та виявлення технічної помилки, у зв`язку із чим сторонами були укладені додаткові угоди. Також позивач вказав, що орієнтовна сума судових витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги при розгляді справи в суді апеляційної інстанції, становить 8109 грн, детальний розрахунок і докази оплати буде надано суду пізніше.
Частиною 2 ст. 270 ГПК України встановлено, що розгляд справ у суді апеляційної інстанції починається з відкриття першого судового засідання або через п`ятнадцять днів з дня відкриття апеляційного провадження, якщо справа розглядається без повідомлення учасників справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 273 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції розглядається протягом шістдесяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі.
Дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 01 червня 2015 року між Інститутом фізіології ім. О.О. Богомольця НАН України, як орендодавцем, та фізичною особою-підприємцем Василевською-Ридіковою Тетяною Вікторівною, як орендарем, було укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до майнового комплексу НАН України (далі - договір оренди-1), за умовами якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне майно: а саме, частину тераси біля 16-типоверхового лабораторного корпусу (Літера "Р", "Р1"), загальною площею 64 кв.м., (далі-майно), що перебуває на балансі Інституту фізіології ім.. О.О. Богомольця НАН України за адресою: 01024, м.Київ, вул. Академіка Богомольця, 4, вартість якого згідно з висновком про вартість майна (актом оцінки) від 31.03.2015 становить за незалежною оцінкою (залишковою вартістю) станом на 31.03.2015 167 928 грн. (том 1 а.с.52-61).
Майно передається в оренду з метою розміщення кафе, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи (п. 1.2 договору оренди-1).
Згідно п. 3.1 договору оренди-1, орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року №786 зі змінами, і становить без ПДВ станом на травень 2015 року місяць (базовий місяць) - 1 276,25 гpн. в тому числі ПДВ.
Відповідно до п. 3.2 договору оренди-1, крім орендної плати орендар  щомісячно по розрахункам орендодавця сплачує відшкодування податку на землю в розмірі 1109,55 грн в тому числі ПДВ 184,93 грн. Крім орендної плати орендар сплачує орендодавцю по розрахункам орендодавця відшкодування комунальних платежів, відшкодування податку на землю, витрати на утримання будинку та прилеглої території, інші витрати за Договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.
Згідно п.3.3 договору оренди-1 орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць. Індекси інфляції розраховуються Державною службою статистики.
Пунктом 3.4 договору оренди-1 встановлено, що орендна плата перераховується орендарем у повному обсязі (незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщенням щомісячно, не пізніше 30 числа поточного місяця.
Відповідно до п. 3.11 договору оренди-1, у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, орендодавцю.
Згідно п.5.14 договору оренди-1, орендаря покладався обов`язок щомісячного проведення звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах та оформлення відповідних актів звіряння.
У пункті 10.1 договору оренди-1 зазначено, що його укладено на строк 2 роки і 9 місяців, і він діє з 01 червня 2015 року.
Згідно п.10.2 договору оренди-1, умови цього договору зберігають силу протягом усього терміну дії цього договору, у тому числі у випадках, коли після укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань щодо сплати орендної плати та нанесених збитків - до виконання зобов`язання.
Згідно п.10.7 договору оренди-1, у разі припинення або розірвання цього Договору, орендоване Майно повертається орендарем орендодавцю протягом трьох робочих днів.
Згідно п.10.8 договору оренди-1, Майно вважається поверненим з моменту підписання Сторонами Акту прийому-передачі. Обов`язок складання такого акту покладається на орендаря.
На виконання умов пункту 3.2 договору оренди-1 між сторонами 01 червня 2015 року було укладено Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю №102015к (далі - договір про відшкодування витрат-1), за умовами якого балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, що знаходиться за адресою: 01024, м. Київ, вул. Академіка Богомольця, 4, а саме, частини тераси біля 16-ти поверхового лабораторного корпусу літера ("Р", "Р1"), загальною площею 64,0 кв.м., що перебуває на балансі Інституту фізіології ім.. О.О. Богомольця, а також утримання прибудинкової території, а орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання вказаних робіт, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за цим Договором (том 1 а.с.62-66).
Пунктом 2.1.1 договору про відшкодування витрат-1 балансоутримувач зобов`язується забезпечити виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговуванням та утриманням будівлі і прибудинкової території та створення необхідних умов для здійснення господарської діяльності, у тому числі орендарю і його співробітникам згідно з вимогами чинного законодавства про користування будівлями.
Перелік таких робіт та послуг, порядок та умови їх оплати встановлюється додатками до цього Договору.
Розмір плати за обслуговування і ремонт будівлі, прибудинкової території, утримання допоміжних приміщень будівлі залежить від складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими суб`єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів (кошторисом витрат) за обслуговування та ремонт будівлі, комунальні та інші послуги балансоутримувача.
За умовами п. 2.2.3 договору про відшкодування витрат-1 орендар зобов`язується не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним місяцем отримати рахунки та в повному обсязі внести плату на рахунок балансоутримувача (або організації, що обслуговує майно) за санітарне обслуговування прибудинкової території та допоміжних приміщень будівель, технічне обслуговування майна, на ремонт відповідно до відновної вартості майна, за комунальні послуги.
Пунктом 2.2.7 договору про відшкодування витрат-1 передбачено обов`язок орендаря оплачувати балансоутримувачу (або організації, що обслуговує майно) в повному обсязі передбачені послуги за цим Договором та додатками до нього на підставі виставлених рахунків, включно до дня повернення орендованого майна за актом приймання-передачі, який є невід`ємною частиною договору оренди від 01.06.2015 №102015.
Строк дії цього Договору не може бути більшим, ніж строк дії Договору оренди від 01.06.2015 №102015 (п. 5.1 договору про відшкодування витрат-1).
Пунктом 5.2 договору про відшкодування витрат-1 сторони визначили і дійшли згоди, що цей Договір укладено строком, що діє з 01.06.2015 по 28.02.2018.
У Додатку №2 до договору про відшкодування витрат-1 (том 1 а.с.67) сторонами визначено перелік послуг, що надаються, а саме: 1) комунальні послуги: - електроенергія - встановлений лічильник, показники необхідно знімати та передавати в експлуатаційно-технічний відділу інституту до 20 числа поточного місяця. В акті приймання-передачі повинен бути вказаний тип лічильника та початкові показники; вода і водовідведення - проводиться пропорційно чисельності працівників користувача і становить 2,1 куб.м. із розрахунку 2 працюючих; опалення - відсутнє; 2) експлуатаційні послуги: санітарне обслуговування включає в себе: послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкової території, прибирання внутрішньобудинкових приміщень, місць загального користування та прибудинкової території, освітлення місць загального користування, витрати на дератизацію, зарплата технічному персоналу; санітарно-технічне обслуговування включає в себе: обслуговування внутрішньобудинкових мереж; охорона приміщень.
У Додатку №3 до договору про відшкодування витрат-1 (том 1 а.с.68) сторонами узгоджено розрахунок комунальних та експлуатаційних послуг, а саме: комунальні послуги: електроенергія  - лічильник, тариф - 1,7166; вода та водовідведення -           2.1 м.куб, тариф - 8,69, вартість - 18,25 грн.; опалення  - відсутнє;  всього за комунальні послуги -  18,25 грн. 
Експлуатаційні послуги: санітарне обслуговування прибудинкової території та місць загального користування, в тому числі вивіз побутових відходів - 256,00 грн.; технічне обслуговування інженерних комунікацій, електромереж, електрообладнання та їх ремонт - 288,00 грн.; внутрішня та зовнішня охорона - 51,20 грн.; всього за експлуатаційної послуги - 595,20 грн.
У подальшому, 20 грудня 2015 року між сторонами було укладено Договір оренди нерухомого майна №202015, яке належить до майнового комплексу НАН України (далі - договір оренди-2), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне майно, а саме: приміщення їдальні на 1-ому поверсі 16-ти поверхового лабораторного корпусу (літера "Р", "Р1"), загальною площею 178,34 кв.м., далі майно, що перебуває на балансі Інституту фізіології ім. О.О.Богомольця НАН України за адресою: 01024, м. Київ, вул. Академіка Богомольця, 4, вартість якого згідно з висновком про вартість майна (актом оцінки) від 31.07.2015 становить за незалежною оцінкою (залишковою вартістю) станом на 31.07.2015 1 012 228 грн (том 1 а.с.35-44).
Майно передається в оренду з метою розміщення кафе, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи (п. 1.2 договору оренди-2).
Згідно п. 3.1 договору оренди-2, орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року 786 зі змінами і становить без ПДВ станом на грудень 2015 року місяць (базовий місяць) - 6   895,30 гpн. в тому числі ПДВ.
Відповідно до п. 3.2 договору оренди-2, крім орендної плати орендар щомісячно по розрахункам орендодавця сплачує відшкодування податку на землю в розмірі 3836,12 грн, в тому числі ПДВ 639,35 грн. Крім орендної плати, орендар сплачує орендодавцю по розрахункам орендодавця відшкодування комунальних платежів, відшкодування податку на землю, витрати на утримання будинку та прилеглої території, інші витрати за Договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.
Пунктами 3.3, 3.4 договору оренди-2 визначено, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць. Індекси інфляції розраховуються Державною службою статистики України. Орендна плата перераховується орендарем у повному обсязі (незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщенням щомісячно не пізніше 30 числа поточного місяця.
Відповідно до п. 3.11 договору оренди-2, у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, орендодавцю.
Згідно з п.5.13 договору оренди-2, на орендаря покладався обов`язок щомісячного проведення звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах та оформлення відповідних актів звіряння.
У пункті 10.1 договору оренди-2 визначено, його укладено на строк 2 роки і 11 місяців, і він діє з 20 грудня 2015 року до 30 жовтня 2018 року.
Згідно з п.10.2 Договору оренди-2, умови цього Договору зберігають силу протягом усього терміну дії цього Договору, у тому числі у випадках, коли після укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань щодо сплати орендної плати та нанесення збитків - до виконання зобов`язань.  
Згідно п.10.7 договору оренди-2, у разі припинення або розірвання цього Договору орендоване Майно повертається Орендарем Орендодавцю протягом трьох робочих днів.
Згідно з п.10.8 договору оренди-2, майно вважається поверненим з моменту підписання Сторонами Акту прийому-передачі. Обов`язок складання такого акту покладається на орендаря.
За актом приймання-передачі від 20.12.2015 позивач передав, а відповідач прийняв приміщення їдальні загальною площею 178,34 кв.м. (том 1 а.с.152).
На виконання умов пункту 3.2 договору оренди-2 між сторонами 20 грудня 2015 року було укладено Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю №202015к (далі - договір про відшкодування витрат 2), за умовами якого балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, що знаходиться за адресою: 01024, м. Київ, вул. Академіка Богомольця, 4, а саме, приміщення їдальні на 1-му поверсі 16- поверхового лабораторного корпусу літера ("Р", "Р1"), загальною площею 178,34 кв.м., що перебуває на балансі Інституту фізіології ім. О.О. Богомольця, а також утримання прибудинкової території, а орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання вказаних робіт, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за цим Договором (том 1 а.с.45-49).
Зміст умов договору про відшкодування витрат-2 щодо прав та обов`язків балансоутримувача і орендаря (п.2.1.1, 2.2.3, 2.2.7) співпадає з вищенаведеними відповідними пунктами договору про відшкодування витрат-1.
Пунктом 5.2 договору про відшкодування витрат-2 сторони визначили і дійшли згоди, що цей Договір укладено строком з 20.12.2015 по 30.10.2018 включно.
У Додатку №2 до договору про відшкодування витрат-2 (том 1 а.с.50) сторонами узгоджено перелік послуг, що надаються, а саме: 1) комунальні послуги: електроенергія - встановлений лічильник, показники необхідно знімати та передавати в експлуатаційно-технічний відділу інституту до 20 числа поточного місяця. В акті приймання-передачі повинен бути вказаний тип лічильника та початкові показники;  вода і водовідведення - встановлений лічильник, показники необхідно знімати та передавати в експлуатаційно-технічний відділ інституту до 20 числа поточного місяця. В акті приймання-передачі повинен бути вказаний ти лічильника та начальні показники; опалення - відшкодування за опалення проводиться тільки в опалювальний період пропорційно займаної площі із розрахунку 0,01 Гкал за 1 кв.м. площі, що становить 1,7834 Гкал.; 2) експлуатаційні послуги: санітарне обслуговування включає в себе: послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкової території, прибирання внутрішньобудинкових приміщень, місць загального користування та прибудинкової території, освітлення місць загального користування, витрати на дератизацію, зарплата технічному персоналу; санітарно-технічне обслуговування включає в себе: обслуговування внутрішньобудинкових мереж; охорона приміщень.
У Додатку №3/2 до договору про відшкодування витрат-2 (том 1 а.с.51) сторонами узгоджено розрахунок комунальних та експлуатаційних послуг, а саме: комунальні послуги: електроенергія  - лічильник, тариф - 2,02; вода та водовідведення -          лічильник, тариф - 8,688; опалення  - відсутнє. Всього згідно розрахунку сплата за комунальні послуги складає згідно показників лічильників.
Експлуатаційні послуги: санітарне обслуговування прибудинкової території та місць загального користування, в тому числі вивіз побутових відходів - 762,00 грн.; технічне обслуговування інженерних комунікацій, електромереж, електрообладнання та їх ремонт - 857,25 грн.; внутрішня та зовнішня охорона - 152,40 грн.; всього за експлуатаційної послуги - 1771,650грн.
Угодою про внесення змін від 10.04.2016 сторони, у зв`язку із виявленням технічної помилки при розрахунку площі їдальні, внесли зміни до пункту 1.1 договору про відшкодування витрат в частині розміру площі, зазначивши її в розмірі - 190,5 кв.м (том 2 а.с.143).
08 серпня 2018 року позивач направив відповідачу претензію за вих.№104/1-569, у якій вказав на наявність заборгованості за договору оренди-2 та договору про відшкодування витрат-2 в загальній сумі 74173,21 грн (том 1 а.с.85-86).
Листом від 13.08.2018 відповідач гарантувала погасити заборгованість по претензії до кінця вересня 2018 року (том 1 а.с.87)
Листом від 14.08.2018 позивач вимагав термінової сплати всієї суми боргу (том 1 а.с.88).
20 серпня 2018 року позивач направив відповідачу повторну претензію, у якій вказав, що станом на 16.08.2018 розмір заборгованість становить 56173,31грн та вимагав її сплати протягом п`яти днів з моменту отримання претензії (том 1 а.с.89-92).
Листом від 05.10.2018 за вих. №104/1-764 позивач повідомив відповідачу про відсутність наміру продовжувати дію договору №202015, просив відповідача здійснити заходи щодо звільнення приміщення, сплатити борг та повернути майно за актом приймання-передачі не пізніше 30 жовтня 2018 року (том 1 а.с.93). 
26 жовтня 2018 року позивач за вих. №104/1-823 направив відповідачу повідомлення, у якому вказав про закінчення строку дії договорів №102015 від 01.06.2015 (оренда приміщення тераси строком дії до 28.02.2018 року); №102015к від 01.06.2015,  №202015 від 20.12.2015 (оренда приміщення кафе); №202015к від 20.12.2015; №012016 від 30.10.2016 (оренда обладнання - столи та стільці) та повідомив про припинення з 01.11.2018 надання інших послуг  (том 1 а.с.94-95). 
06 листопада 2018 року позивач направив відповідачу повторну претензію, у якій вказав, що станом на 01.11.2018 розмір борг становить 41644,75 грн та вимагав його сплатити протягом п`яти днів з моменту отримання претензії (том 1 а.с.187-188).
Зі змісту наданих відповідачем копій платіжних доручень вбачається, що платежі здійснювались із зазначенням у призначенні платежу номерів та дат договорів, без віокремлення періодів (том 1 а.с.169-186).
Позивач вказує, що після закінчення строку дії договорів оренди відповідач не виконав свого обов`язку, передбаченого пунктами 10.7, 10.8 договорів оренд,и та не повернув орендовані приміщення їдальні і тераси позивачу.
Листом від 19.11.2018 за вих. №104/1-926 позивач направив відповідачу рахунки на оплату та акти виконаних робіт за листопад 2019 року,  крім того, вказав на існування переплати по окремим платежам (том 1 а.с.189-190). 
Листом від 10.12.2018 за вих.№104/1-979 позивач направив відповідачу акти передачі майна до договору оренди №202015 від 20.12.2015 (том 1 а.с.155).
Відповідач вказує, що отриманий акт, датований 10.12.2018, нею був підписаний (том 1 а.с.156).
Також відповідач вказує, що вона намагалась вивезти з орендованих приміщень належне їй  майно, на підтвердження чого надала договір №03/12 на транспортно-експедиційне обслуговування від 03.12.2018, заявки від 10.12.2018 та від 20.03.2019, листи перевізника про недопуск на територію від 12.12.2018 та від 21.03.2019 (том 1 а.с.159-168) та диск з відеозаписом (том 2 а.с.16).
22 січня 2019 року відповідач вивезла з приміщення їдальні морозильну вітрину, яка належить підприємству "Рудь", що підтверджується її заявкою та актами передачі (том 2 а.с.106-108)
28 січня 2019 року за позивач  за вих. №104/1-73 направив відповідачу вимогу про виселення з займаних нежитлових приміщень, у яких вказав на закінчення строку дії договорів оренди №102015  та №202015 та вимагав протягом п`яти днів з моменту отримання цієї вимоги підписати та надіслати на адресу Інституту акти прийому-передачі; протягом десяти днів звільнити приміщення (тераси та кафе), протягом п`яти днів підписати акти звіряння взаєморозрахунків. До вимоги були додані акти прийому-передачі та акти звіряння  взаєморозрахунків (том 1 а.с.98-101).
28 лютого 2019 року позивач  за вих. №104/1-158 повторно направив відповідачу вимогу про виселення з займаних нежитлових приміщень, у яких вказав на закінчення строку дії договорів оренди №102015  та №202015 та вимагав протягом п`яти днів з моменту отримання цієї вимоги підписати та надіслати на адресу Інституту акти прийому-передачі; протягом десяти днів звільнити приміщення (тераси та кафе), протягом п`яти днів підписати акти звіряння взаєморозрахунків. До вимоги були додані акти прийому-передачі та акти звіряння  взаєморозрахунків (том 1 а.с.103-106).
У зв`язку із неповерненням приміщень з оренди позивач, відповідно до умов пункту 3.2 обох договорів оренди, продовжував здійснювати нарахування орендної плати та відшкодування податку на землю, і станом на 01.06.2019 заборгованість відповідача становила -102169,09 грн по договору №202015 за період з листопада 2018 року по травень 2019 року, 23864,14 грн по договору №102015 за період з жовтня 2018 року по травень 2019 року, а також 31397,76грн по договору №202015к за період з січня 2018 року по грудень 2018 року та 2352,92 грн по договору №102015к за період з листопада 2017 року по грудень 2018 року (том 1 а.с.107-114).
19 червня 2019 року позивач повторно направив відповідачу вимогу про виселення з займаних нежитлових приміщень, у якій просив підписати акти, звільнити приміщення та підписати акти звіряння взаєморозрахунків (том 1 а.с.253-255).
03 липня 2019 року, після відкриття провадження у справі, сторонами були підписані акти передачі майна до договорів оренди нерухомого майна №202015 від 20.12.2015 та №102015 від 01.06.2015, згідно яких орендар передає, а орендодавець приймає майно (приміщення їдальні загальною площею 190,5 кв.м. та частину тераси загальною площею 64 кв.м.). У актах відповідачем зроблена також відмітка "отримала можливість забрати своє майно" (том 1 а.с.126-127).   
У зв`язку із цим позивачем додатково заявлена до стягнення орендна плата та відшкодування податку на землю по обох договорах за період з 01.06.2019 по 03.07.2019 в загальній сумі  20  766,26 грн (том 1 а.с.121-125).
На підтвердження розміру заборгованості позивачем надано акти звіряння взаєморозрахунків по всім договорам (том 1 а.с.203-232) та детальний розрахунок заборгованості по кожному з договорів (том 2 а.с.21-31) та копії рахунків і актів (том 2 а.с.32-82, 143-145).
У той же час відповідач вчиняла дії щодо продовження дії договору оренди-2 на новий строк, у зв`язку із чим листом від 06.12.2018 повідомила позивачу про неможливість передати (повернути) орендоване приміщення їдальні до  набрання законної сили рішенням суду у справі №910/14291/18 (том 2 а.с.109). 
Так, ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.12.2018 у справі №910/14291/18 було залишено без розгляду позов про зобов`язання укласти додаткову угоди до договору  оренди, а рішенням Господарського суду міста Києва від 09.04.2019 у справі №910/17569/18 (том 1 а.с.69-83), яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.07.2019 (том 1 а.с.233-249), було відмовлено у задоволенні позову про визнання продовженим договору оренди №202015 від 20.12.2015 на новий строк. 
Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, суд першої інстанції прийшов до висновку, що вони є обґрунтованими та документально підтвердженими. 
Північний апеляційний господарський суд погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне. 
Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.  Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Права та обов`язки між позивачем та відповідачем у даній справі виникли на підставі договорів оренди нерухомого майна, що належить до майнового комплексу НАН України №102015 від 01.06.2015 (тераса) та №202015 від 20.12.2015 (їдальня), які за правовою природою є договорами оренди державного майна, а також договорів про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю №102015к від 01.06.2015 та №202015к від 20.12.2015, які за правовою природою є господарськими договорами про надання послуг.
Договори укладені належним чином, у встановленому порядку не визнані недійсними, не розірвані, отже, були обов`язковими для виконання та є підставою для виникнення у сторін майново-господарських зобов`язань.
Предметом розгляду у даній справі є вимоги про стягнення заборгованості за вказаними договорами. 
Спірні правовідносини сторін врегульовані положеннями Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, а також Законами України "Про оренду державного та комунального майна" та "Про житлово-комунальні послуги".
Щодо стягнення заборгованості за договорами оренди нерухомого майна, апеляційний господарський суд виходить з наступного. 
Статтею 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України), яка кореспондується зі статтею 759 ЦК України,  встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.  
Наявним у матеріалах справи актом приймання-передачі від 20.12.2015 (том 1 а.с.152) підтверджується факт передачі відповідачу в оренду їдальні (яка є об`єктом оренди за договором №202015) і відповідач цей факт не заперечує.
Однак, відповідач заперечує факт прийняття в оренду тераси, яка є об`єктом оренди за договором №102015, посилаючись на відсутність акту приймання-передачі, тому вважає цей договір неукладеним.
Відповідний акт приймання-передачі у матеріалах справи відсутній, а позивач у своїх поясненнях вказував, що акт сторонами підписувався, однак позивачем втрачено.  
Статтею 79 ГПК України встановлено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.  Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Дослідивши зміст наявних у матеріалах справи доказів (рахунків на оплату, платіжних доручень, листування сторін) апеляційним господарським судом встановлено, що вказані документи містять посилання на договори №102015 та №102015к від 01.06.2015 року, відповідач здійснював оплату за оренду тераси, відшкодовував податок на землю по ній та інші комунальні витрати, а тому є вірним висновок суду першої інстанції про те, що з моменту укладення договорів від 01.06.2015 року відповідачем була прийнята в оренду тераса і він використовував її за призначенням. 
Згідно із ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Строк дії договору оренди №102015 від 01.06.2015 закінчився 28.02.2018, а строк дії договору оренди №202015 від 30.10.2018.
Умовами пункту 10.8 обох договорів оренди встановлено, що майно вважається поверненим з моменту підписання Сторонами Акту прийому-передачі. Обов`язок складання такого акту покладається на орендаря.
Відповідач посилається на та, що відповідний акт до договору №202015 був підписаний 10 грудня 2018 року, а тому з вказаної дати майно (їдальня) вважається повернутим орендодавцю.
Однак, апеляційний господарський суд критично оцінює вказані доводи відповідача, оскільки з матеріалів справи вбачається, що позивач неодноразово направляв відповідачу проекти актів передачі майна, але відповідач підписані акти позивачу не повернув, жодних відповідей на чисельні вимоги про виселення не надав, натомість у повідомленні від 06.12.2018 вказав про неможливість передати (повернути) орендоване приміщення їдальні до завершення судового спору щодо продовження договору оренди, а рішення щодо відмови у продовженні договору оренди набрало законної сили лише 29.07.2019.
Крім цього, наявними у справі доказами не підтверджується факт звільнення відповідачем орендованих приміщень до 10.12.2018, оскільки 22.01.2019 відповідач звертався для вивезення морозильної вітрини, а повністю майно вивіз лише 03.07.2019.
Посилання відповідача на перешкоджання позивачем у вивезенні майна обґрунтовано відхилені судом першої інстанції, оскільки за умовами п.5.21 договору оренди-2 орендар окрім інших правил, встановлених цим Договором, зобов`язується вивозити належне йому майно з орендованих приміщень Орендодавця за письмовим дозволом останнього на клопотанні Орендаря. 
Відповідачем не надано доказів подання позивачу відповідних клопотань (крім вищенаведеного клопотання від 22.01.2019) щодо вивезення власного майна з орендованих приміщень. Також не надано жодного належного і допустимого доказу про те, що відповідачу, або його представнику чинились перешкоди у вивезенні її майна.
Отже, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що повернення з оренди спірних орендованих приміщень відбулось лише 03.07.2019 на підставі підписаних обома сторонами актів приймання-передачі майна.
Щодо посилань відповідача на те, що в оренду йому було передано приміщення їдальні площею 178,34 кв.м., а  у акті передачі (повернення) майна від 03.07.2019 до договору оренди нерухомого майна №202015 зазначена площа орендованого приміщення складає 190,5 кв.м., то як вірно встановив суд першої інстанції визначення площе 178,34 кв.м. є помилкою  і в подальшому сторонами було укладено відповідну додаткову угоду про внесення змін до пункту 1.1 договору. 
При цьому позивач пояснював, що примірник угоди про внесення змін до договору №202015 втрачено, однак ним надано угоду про внесення відповідних змін до договору №202015к. Відповідач вказаних доводів позивача не спростував.
Відповідно до п. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов`язаний вносить плату своєчасно та в повному обсязі.
Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Згідно з частиною другою статті 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Аналогічні положення містить частина друга статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до пунктів 3.4 договорів оренди орендна плата перераховується орендарем у повному обсязі (незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщення щомісячно не пізніше 30 числа поточного місяця.
Умовами пункту 3.11 договорів оренди встановлено, що у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, враховуючи санкції, орендодавцю.
Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Стаття 599 ЦК України та стаття 202 ГК України встановлюють, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Поряд з належним виконанням законодавство передбачає і інші підстави припинення зобов`язань (прощення боргу, неможливість виконання, припинення за домовленістю, передання відступного, зарахування). Однак, чинне законодавство не передбачає таку підставу припинення зобов`язання як закінчення строку дії договору.
Отже, враховуючи умови договору та положення чинного законодавства, позивачем обґрунтовано на нараховувалась орендна плата та відшкодування податку на землю до моменту фактичного повернення орендованого майна - 03 липня 2019 року.
Перевіривши надані позивачем розрахунки заборгованості по договорам оренди, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що факт наявності заборгованості відповідача перед позивачем за договором №202015 у розмірі 119 222,19 грн. та за договором №102015 у розмірі 27 577,30 грн. підтверджується матеріалами справи і відповідачем не спростований, а тому ці позовні вимоги підлягають задоволенню.
Щодо стягнення заборгованості за договорами про відшкодування витрат, апеляційний господарський суд виходить з наступного.
Відповідно до ст. 901 за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Положення цієї глави можуть застосовуватися до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов`язання.
Згідно зі ст. 902 ЦК України виконавець повинен надати послугу особисто. У випадках, встановлених договором, виконавець має право покласти виконання договору про надання послуг на іншу особу, залишаючись відповідальним в повному обсязі перед замовником за порушення договору.
Умовами договорів про відшкодування витрат встановлено, що балансоутримувач зобов`язаний забезпечити виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговування та утримання будівлі і прибудинкової території та створення необхідних умов для здійснення господарської діяльності. 
На відповідача умовами договорів покладено обов`язок не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним місяцем, отримати рахунки та в повному обсязі внести плату на рахунок балансоутримувача.
Відповідно до частини 1 ст. 903 ЦК України якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором.
Позивачем заявлено до стягнення з відповідача за договором №202015к боргу в розмірі 31 397,76 грн. (12  401,69 грн. - заборгованість з відшкодування експлуатаційних витрат; 138,22 грн. - заборгованість з відшкодування комунальних послуг (водовідведення); 3 913,43 грн. - відшкодування за електроенергію (по лічильнику); 14 944,42 грн. відшкодуванні за теплопостачання) та за договором №102015к в розмірі 2 352,92 грн. (1978,48 грн. - заборгованість з відшкодування експлуатаційних витрат; 54,75 грн. - заборгованість з відшкодування комунальних послуг (водовідведення); 319,69 грн. - відшкодування за електроенергію (по лічильнику).
Відповідно до п. 3 ст. 16 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" комунальні послуги надаються споживачу безперебійно, за винятком часу перерв. Згідно п. 3 ст. 20 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", споживач зобов`язаний оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, за договорами №102015к та №202015к позивачем щомісячно виставлялись рахунки за експлуатаційно-технічне обслуговування, відшкодування комунальних послуг: холодна вода, електроенергія, опалення (лише за договором), а відповідачем не надано доказів існування будь-яких заперечень щодо обсягу, якості послуг, обумовлених означеними Договорами, протягом спірних періодів.
Оскільки відповідач користувався комунальними послугами, отримував експлуатаційні  та інші послуги у будівлі, які надавалися  Інституту фізіології ім. О. О. Богомольця Національної академії наук України, як балансоутримувачу будівлі, при цьому заяви про відмову від користування послугами відповідач не подавав, скарг щодо обсягу та якості наданих послуг від відповідача не надходило, то, відповідно до частини 1 статті 8 Цивільного кодексу України, він зобов`язаний відшкодувати вартість отриманих послуг.
Зі змісту наданих відповідачем платіжних доручень про сплату послуг, які надавались позивачем, не вбачається, за які саме періоди були сплачені вказані суми, відповідач сплачував платежі сумами, які не відповідали виставленим рахункам, тобто, відповідач сплачував послуги оренди, відшкодування податку на землю та комунальні платежі сумами на власний розсуд. 
У деяких платіжних дорученнях, відповідачем взагалі не вказувалось, за які періоди вносилась оплата та згідно якого саме рахунку, у зв`язку із чим, позивач на власний розсуд розподіляв отримані від відповідача кошти на покриття заборгованостей за кожним видом послуги (водопостачання, електроенергія, опалення, за експлуатаційно-технічне обслуговування).
При цьому, умовами підпункту 2.2.8 обох договорів на відповідача, як орендаря, було покладено обов`язок щомісячно проводити звіряння взаєморозрахунків за цими договорами та оформлювати відповідно акти звіряння. 
Однак відповідач не надав доказів виконання ним цього обов`язку та не спростував належними і допустимими доказами розмір заборгованості. 
Перевіривши надані позивачем розрахунки заборгованості по договорам про відшкодування витрат, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що факт наявності заборгованості відповідача перед позивачем за договором №202015к у розмірі 31397,76 грн та за №102015к у розмірі 2352,92 грн підтверджується матеріалами справи і відповідачем не спростований, а тому ці позовні вимоги також підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Доводи апелянта по суті  його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами  для скасування рішення господарського суду першої інстанції.
За таких обставин суд апеляційної інстанції вважає, що висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами.
Суд першої інстанції перевірив всі доводи сторін, повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив всі надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду  міста Києва законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні. 
Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється.
Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Василевської-Ридікової Тетяни Вікторівни залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від  21 січня 2020 року - без змін.
2. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.
3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
          Повний текст постанови складено 14.05.2020.

Головуючий суддя                                                            Т.П. Козир 

Судді                                                                                Г.П. Коробенко

                                                                                О.В. Агрикова