КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М   У К Р А Ї Н И
Справа 381/2744/19	 	 	
№ апеляційного провадження:22-ц/796/4883/2020 3/2020	 	 	
Головуючий у суді першої інстанції:  Соловей Г.В.	 	
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Семенюк Т.А.	 	
 
2 червня 2020  року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого - Семенюк Т.А
Суддів - Рейнарт І.М., Кирилюк Г.М.,
при секретарі - Макаровій К.В., 
розглянувши в судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Фастівської міської ради Київської області на рішення Фастівського міськрайонного суду Київської області від 16 грудня 2019 року у справі за позовом  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Фастівської міської ради Київської області, Товарної біржі «Універсальна товарно-сировинна біржа», третя особа: ОСОБА_3 про визнання протиправними дій Фастівської міської ради щодо організації земельних торгів, визнання недійсними результатів земельних торгів та визнання недійсним договору оренди землі,-
В С Т А Н О В И В:
 
У липні 2019 року позивачі звернулися до суду з позовом до відповідачів про визнання протиправними дій Фастівської міської ради щодо організації земельних торгів, визнання недійсними результатів земельних торгів та визнання недійсним договору оренди землі, посилаючись в обґрунтування своїх вимог на те, що Товарною біржею «Універсальна товарно-сировинна біржа» на підставі договору з організації та проведення земельних торгів, який був укладений з Фастівською міською радою, 31 травня 2019 року проведено аукціон з продажу права оренди земельної ділянки, загальною площею 0,0090 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3211200000:09:007:0270.
Переможцем торгів визнано учасника аукціону під № 4, який запропонував максимальну ціну - 125108,43 грн., але як стало відомо пізніше, Договір оренди даної земельної ділянки  підписано Фастівською міською радою із ОСОБА_3 за ціною 23000,97 грн. 
Вважають, що таким чином їх права на отримання в оренду земельної ділянки порушені, оскільки ОСОБА_1 під час аукціону запропонував ціну в розмірі 60000 грн., а ОСОБА_2 - 125000 грн., що є значно більше ніж 23000 грн. Позивачі вважають, що відповідачем Фастівською міською радою вчинені протиправні дії щодо організації даного аукціону, а Товарною біржею  проведено аукціон із порушенням порядку, встановленого чинним законодавством України.
У зв`язку із викладеним, просили суд визнати протиправними дії Фастівської міської ради з організації та проведення земельних торгів 31 травня 2019 року щодо права оренди на земельну ділянку що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ) з кадастровим номером 3211200000:09:007:0270 , визнано результати аукціону проведеного Товарною біржею «Універсальна товарно-сировинна біржа» від 31 травня 2019 року щодо продажу права оренди зазначеної земельної ділянки, визнатиДоговір оренди землі № 15-15-95 від 31 травня 2019 року, укладений між Фастівською міською радою Київської області та ОСОБА_3  щодо оренди земельної ділянки недійсним з моменту його укладення.
Рішенням Фастівського міськрайонного суду Київської області від 16 грудня 2019 року позов задоволено.
Визнано протиправними дії Фастівської міської ради з організації та проведення земельних торгів 31 травня 2019 року щодо права оренди на земельну ділянку що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ) з кадастровим номером 3211200000:09:007:0270 .
Визнано результати аукціону проведеного Товарною біржею «Універсальна товарно-сировинна біржа» від 31 травня 2019 року щодо продажу права оренди земельної ділянки загальною площею 0,0090 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3211200000:09:007:0270 недійсними.
Визнано Договір оренди землі № 15-15-95 від 31 травня 2019 року, укладений між Фастівською міською радою Київської області та ОСОБА_3 щодо оренди земельної ділянки загальною площею 0,0090 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3211200000:09:007:0270 недійсним з моменту його укладення 2019 року.
Додатковим рішенням Фастівського міськрайонного суду Київської області від 28 грудня 2019 року стягнуто солідарно з Фастівської міської ради Київської області, Товарної біржі «Універсальна товарно-сировинна біржа», судові витрати, пов`язані з розглядом справи  з яких: судовий збір в розмірі 2306 грн., та витрати на правничу допомогу адвоката в розмірі 11347,50 грн.
Не погоджуючись з рішенням суду, Фастівська міська рада Київської області подала апеляційну скаргу, у якій просить рішення скасувати та ухвалити нове про відмову  у задоволенні позову, вважаючи, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, не враховано обставини, які мають суттєве значення для справи.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечення, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду та матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Фастівської міської ради від 8 лютого 2018 року № 44/70-ХХХVІІ-VІІ «Про визначення земельної ділянки, право оренди на яку виставлятиметься на земельні торги окремим лотом», вирішено виставити на земельні торги право оренди на земельну ділянку в місті Фастові по АДРЕСА_1 (навпроти АДРЕСА_1 ») орієнтовною площею 0,0090 га за цільовим призначенням для будівництва і обслуговування будівель торгівлі та надано дозвіл Фастівській міській раді на розробку проекту землеустрою щодо відведення вказаної земельної ділянки, право оренди на яку виставлятиметься на земельні торги окремим лотом.
За заявою голови Фастівської міської ради, ФОП ОСОБА_4 виготовлено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки на продаж права оренди, яка виставлятиметься на земельні торги окремими лотами для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: АДРЕСА_1 та присвоєно кадастровий номер 3211200000:09:07:0270.
Рішенням Фастівської міської ради від 7 лютого 2019 року № 35/59-ХLIX-VII, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки з метою продажу права оренди на неї на земельних торгах (аукціоні) площею 0,0090 га (кадастровий номер 3211200000:09:07:0270) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. категорія земель - землі житлової та громадської забудови в місті Фастів по АДРЕСА_1 (навпроти скверу «Сонячний»).
Рішенням Фастівської міської ради від 21 лютого 2019 року № 1/19-L-VII. вирішено продати право оренди на земельну ділянку площею 0,0090 га в АДРЕСА_1 ) за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, кадастровий номер 3211200000:09:07:0270. Встановлено стартову ціну лота в розмірі річної орендної плати, що складає 12 % від нормативної грошової оцінки та становить 15331,31 грн.
Відповідно до договору № 15-25-1 про надання послуг з організації та проведення земельних торгів з продажу права оренди на земельні ділянки від 8 серпня 2018 року, Товарна біржа «Універсальна товарно-сировинна біржа» зобов`язалася надати послуги з організації та проведення земельних торгів з продажу права оренди земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності територіальної громади м. Фастів.
26 квітня 2019 року своїм листом ТБ «Універсальна Товарно-Сировинна Біржа» просила відмінити аукціонні торги, призначені на 14 травня 2019 року (номер лотів 32373 та 327441), та розмістити нове інформаційне повідомлення про проведення аукціону з продажу права оренди земельної ділянки Фастівської міської ради Київської області на 31 травня 2019 року, посилаючись на лист Фастівської міської ради Київської області № 06-31/2315 від 26 квітня 2019 року та рішення Фастівської міської ради Київської області №5/24-LII-VII від 24 квітня 2019 року, зазначаючи підставою перенесення торгів рішення Фастівської міської ради Київської області №5/24-LII-VII від 24 квітня 2019 року (про скасування торгів) та Листа Фастівської міської ради Київської області № 06-31/2315 від 26 квітня 2019 року.
Як вбачається з рішення Фастівської міської ради Київської області від 24 квітня 2019 року № 5/24-LII-VII, остання вирішила скасувати земельні торги з продажу права оренди на земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Фастів, які заплановані на 14 травня 2019 року (номер лота 32373 та 327441).
31 травня 2019 року проведено земельні торги, переможцем яких зазначено ОСОБА_3 
31 травня 2019 року між Фастівською міською радою та фізичною особою ОСОБА_3 укладено договір оренди землі № 15-15-95 за умовами якого орендодавець надав у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування будівель торгівлі з кадастровим номером 3211200000:09:07:0270, яка розташована в АДРЕСА_1 .
Відповідно до ст. 135 ЗК України передбачає, що земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.
Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 ЗК України.
На земельних торгах не може бути використане переважне право купівлі.
Організатором земельних торгів є фізична або юридична особа - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів.
Виконавцем земельних торгів є суб`єкт господарювання, який уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення.
Учасником земельних торгів є фізична або юридична особа, яка подала виконавцю земельних торгів документи, зазначені в частині 7 статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги.
Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються:а) перелік земельних ділянок або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами;б) стартова ціна лота;в) строк та інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування земельною ділянкою на земельних торгах;г) особа, уповноважена організатором земельних торгів на укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги.
Земельні торги проводяться відповідно до договору між організатором земельних торгів та їх виконавцем. Фінансування організації та проведення земельних торгів здійснюється організатором земельних торгів або їх виконавцем відповідно до договору, укладеного між ними, у тому числі за рахунок реєстраційних внесків учасників земельних торгів.
Витрати (видатки), здійснені організатором або виконавцем земельних торгів на їх проведення, відшкодовуються йому переможцем земельних торгів.
Умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.
Організатор земельних торгів не пізніше десяти робочих днів після підписання договору про проведення торгів передає, а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот, зазначені у частині четвертій статті 136 ЗК України.
Виконавець земельних торгів після отримання документів та матеріалів на лот забезпечує опублікування на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а також, за бажанням організатора земельних торгів, у друкованих засобах масової інформації оголошення про проведення земельних торгів.
Земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення.
За ч.2, 3 ст. 138 ЗК України, земельні торги можуть бути скасовані або визнані такими, що не відбулися, чи їх результати можуть бути анульовані.
За  ч. 4 ст. 138 ЗК України, земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі:а) відсутності учасників або наявності тільки одного учасника (крім проведення повторних торгів); б) якщо жоден з учасників не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота; в) відмови переможця від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що при проведенні оскаржуваних торгів (аукціону) порушено вимоги ЗК України.
Так, судом встановлено, що при дослідженні запису диску про проведення земельних торгів від 31.05.2019 року, Ліцитатор повідомив,на підставі чого було призначено земельні торги, порядок їх проведення, а також зазначив, що торги закінчуються разом з ударом молотка оголошенням ліцитатором слова "продано". Переможцем торгів визначається покупець реєстраційний номер якого ліцитатор надав останнім. Після закінчення торгів ліцитатор оголошує про продаж, називає ціну продажу, реєстраційний номер переможця, після торгів викликає переможця для підписання протоколу, що фіксує результат аукціону і договору оренди, а також ліцитатор має право в будь-який момент без пояснень до оголошення про продаж лоту зняти з торгів заявлений лот. Правила поведінки під час проведення аукціону. Після чого було оголошено про відкриття аукціону.
Судом встановлено, що в ході проведення торгів 31.05.2019 року було зареєстровано та допущено до участі в торгах шість учасників торгів.
Торги було завершено на ціні 125108,43 грн.
Згідно ч. 22 ст. 137 ЗК України, у процесі проведення торгів виконавець веде протокол, у якому зазначаються номер лота, стартова ціна та ціна продажу лота, відомості про переможця, номери рахунків, на які переможець повинен внести кошти за придбаний лот. У разі потреби до протоколу може вноситися й інша інформація. Протокол підписується переможцем, ліцитатором та організатором земельних торгів або його представником негайно після закінчення торгів за лотом у двох примірниках.
Один примірник протоколу видається переможцю.
Пунктом 23 статті 137 ЗК України передбачено, що ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів.
Після підписання протоколу переможцем, ліцитатором та організатором торгів земельні торги є завершеними, про що оголошує ліцитатор.
Закінчення земельних торгів із будь-яким результатом оформлюється протоколом земельних торгів: у разі підписання переможцем цього протоколу разом із ліцитатором та представником організатора настає наступна стадія - завершення земельних торгів із укладенням відповідного договору.
Пунктом 24 цієї ж статті ЗК України визначено, що договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів, крім випадків, передбачених частиною двадцять дев`ятою цієї статті. У разі придбання переможцем кількох лотів договір укладається окремо на кожний з них.
Судом встановлено, що Ліцитатором при проведені аукціону, після оголошення про завершення торгів було виготовлено протокол так, як під час проведення аукціону протокол не вівся, а лише робилися чорнові записи. Після його виготовлення було надано на підпис переможцю торгів,однак останній, ознайомившись з протоколом, відмовився від його підпису про що було зроблено запис до протоколу та його було підписано ним, переможцем, який відмовився від підпису та представником організатора торгів.
Переможець, який відмовився від підписання протоколу, позбавляється права на подальшу участь у торгах з продажу цього лота. До протоколу вноситься запис про відмову переможця від його підписання. У такому разі протокол підписується ліцитатором та представником організатора земельних торгів у день проведення торгів (ч.20 ст.137 ЗК України).
Згідно ч. 4 ст. 138 ЗК України, земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі:
а) відсутності учасників або наявності тільки одного учасника (крім проведення повторних торгів);
б) якщо жоден з учасників не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота;
в) відмови переможця від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів.
За наявності інших учасників, які виявили бажання придбати зазначений лот, ліцитатор відновлює торги за цим об`єктом у день проведення торгів. За умови відсутності таких учасників лот виставляється на повторні торги (ч.20 ст.137 ЗК України).
Після  відмови переможця від підпису протоколу Ліцитатором було прийнято рішення про відновлення торгів в яких взяли участь два учасники серед них і ОСОБА_3 .
Як вбачається з матеріалів справи, о 13 годині 12 хвилин Ліцитатором оголошено переможця, оголошено торги завершеними, та о 14 годині 29 хвилин відновлено торги за участю двох учасників (т.1 а.с. 78, 80,79).
Крім того, судом встановлено, що Ліцитатором при роз'ясненні учасникам порядку проведення аукціону, не було роз'яснено про порядок відновлення торгів після відмови від підписання протоколу переможцем торгів і після одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга) та проголошенням слова "Продано", ним було названо ціну продажу лота за останньою найбільшою ціною, за якою виявлено намір придбати лот, номер переможця і оголосив про завершення торгів та запросив переможця для підписання протоколу, який,зі слів Ліцитатора, потребував виготовлення.             
Не повідомлення учасників торгів про завершальну стадію порядку проведення торгів та можливості,в разі відмови від підписання протоколу переможця торгів, відновлення торгів, а також оголошення Ліцитатором торгів завершеними до підписання протоколу торгів призвело до позбавлення позивачів, як учасників торгів законного права продовжити брати участь у земельних торгах з метою отримання права оренди вищезазначеної земельної ділянки, унеможливила їх участь в торгах як потенційних покупців і, відповідно, вплинула на формування ціни реалізації земельноїділянки.
Відповідно доч.23 ст.137 ЗК України, Ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів, який ведеться в ході проведення торгів та підписується негайно після закінчення торгів.
Згідно зі ст. 255 ЦК України, якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції.
Відповідно до ч. 30 ст. 137 ЗК України, на торгах зобов`язаний бути присутній організатор земельних торгів або його представник, уповноважений укладати від імені організатора земельних торгів договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги.
Судом встановлено, що під час проведення торгів був присутній представник організатора торгів - Фастівської міської ради, Мельниченко А. В ., яка діяла на підставі Довіреності № 06-33/2926 від 30.05.2019 року, проте,  її не було уповноважено на підписання протоколу торгів, а лише бути присутньою на них,  протокол проведення торгів не було підписано негайно після їх проведення за місцем його проведення (згідно Протоколу № 1 проведення аукціону з продажу права оренди земельної ділянки від 31.05.2019 року, місце проведення торгів: АДРЕСА_3 , а було підписано в місті Фастові в приміщенні Фастівської міської ради (Київська область, м.Фастів, пл.Соборна, 1), головою Фастівської міської ради, який не був присутній під час проведення вказаних торгів, що є порушенням ст. 137 ЗК України, яка передбачає порядок проведення торгів. 
Порушення порядкупідписання протоколу торгів, який був підписаний особою яка не була присутня під час проведення торгів за межами установи в якій проводилися вказані дії, протокол про відмову первинного переможця торгів від підпису підписано представником організатора торгів, яка не була уповноважена на вчинення такої дії, а тому недотримання правил проведення торгів є істотним порушенням процедури.
Доводи скаржника, що перенесення дати проведення земельних торгів не свідчить про порушення організації земельних торгів, не приймається судом до уваги, оскільки із пояснювальної записки до проекту рішення Фастівської міської ради «Про скасування земельних торгів» вбачається, що земельні торги скасовуються у зв`язку з запланованою відпусткою міського голови, тоді як ст. 138 ЗК України, передбачає скасування земельних торгів у разі  надходження до нього документів, які тягнуть за собою внесення змін до землевпорядної та землеоціночної документації на земельну ділянку або встановлення заборони на її відчуження чи передачу в користування.
Також колегія суддів не може погодитися з доводами апеляційної скарги, що під час проведення земельних торгів зауважень по процедурі проведення торгів ані від позивачів, ані інших учасників аукціону не надходило, оскільки ані ЗК України, ані Порядком проведення земельних торгів не передбачена можливості подання зауважень.З матеріалів справи вбачається, що 31 травня 2019 року були проведені земельні торги, а з позовом позивачі звернулись до суду 29 липня 2019 року. Тобто, скористались своїм правом звернення до суду із вимогою щодо скасування прилюдних торгів у зв`язку із тим, що на їх думку під час проведення аукціону порушено процедуру його проведення.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо ґрунтовності позовних вимог. 
Судом першої інстанції встановлено численні порушення при проведенні торгів, які призвели до позбавлення позивачів, як учасників торгів права продовжити брати участь у земельних торгах з метою отримання права оренди вищезазначеної земельної ділянки, що вплинуло на формування ціни реалізації земельно ділянки ( ОСОБА_1 під час аукціону запропонував ціну в розмірі 60000 грн.,  ОСОБА_2 - 125000 грн., ОСОБА_3 став переможцем торгів щодо продажу права оренди земельної ділянки, запропонувавши 23000 грн.). Також, порушення підписання протоколу торгів, який був підписаний особою яка не була присутня під час проведення торгів за межами установи в якій проводилися вказані дії, протокол про відмову первинного переможця торгів від підпису підписано представником організатора торгів, яка не була уповноважена на вчинення такої дії, а тому недотримання правил проведення торгів є істотним порушенням процедури.            
Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення вимог позивачів.
Інші доводи апеляційної скарги також висновків суду не спростовують та не впливають на їх правильність.
Оскільки рішення суду постановлене з дотриманням норм діючого законодавства, висновки суду обґрунтовані, відповідають обставинам справи, колегія суддів не вбачає підстав для його скасування.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Апеляційну скаргу Фастівської міської ради Київської області залишити без задоволення.
Рішення Фастівського міськрайонного суду Київської області від 16 грудня 2019 року залишити без змін. 
Постанова набирає чинності з моменту її проголошення, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду  протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 4 червня 2020 року.

Головуючий

Судді