УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №277/1341/18 Головуючий у 1-й інст. Заполовський В. В. 
Категорія 47 Доповідач Шевчук А. М.  

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 червня 2020 року Житомирський апеляційний суд у складі:
                       
головуючої судді Шевчук А.М.,   
                               суддів: Талько О.Б., Коломієць О.С.,
з участю секретаря судового засідання Баліцької Т.М.,
       
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі 
цивільну справу №277/1341/18 за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агріс Полісся", третя особа: Приватне підприємство "Злагода-Агро", про розірвання договору оренди земельної ділянки 
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Агріс Полісся" 
на рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 12 лютого 2019 року, яке ухвалене під головуванням судді Заполовського В.В. у смт Ємільчине,

в с т а н о в и в:

У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся» (надалі – товариство). Просила розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений із відповідачем 10 січня 2014 року щодо права оренди земельної ділянки загальною площею 1,7 га із кадастровим номером 1821788400:01:000:0050. Свої вимоги обґрунтовувала тим, 10 січня 2014 року уклала із відповідачем договір оренди належної їй на праві власності земельної ділянки. Відповідач не сплатив орендну плату за 2016-2017 роки, що є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання. Окрім того, 06 жовтня 2016 року товариство уклало із Приватним підприємством «Злагода-Агро» (надалі – ПП «Злагода-Агро» або підприємство, або суборендар) договір суборенди землі, за умовами якого передало підприємству належну їй земельну ділянку в суборенду. Згоди на укладення договору суборенди вона не надавала та повідомлень від орендаря з цього приводу не отримувала.

Рішенням Ємільчинського районного суду Житомирської області від 12 лютого 2019 року позов задоволено. Розірвано договір оренди землі, укладений 10 січня 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо права оренди земельної ділянки площею 1,7 га, кадастровий номер 1821788400:01:000:0050. Вирішено питання судових витрат.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Агріс Полісся» подало апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі. Зазначає, що укладення договору суборенди передбачено умовами договору оренди землі. Суборендар сплачував орендну плату позивачу, а тому зміна назви платника орендної плати не є порушенням істотних умов договору оренди, оскільки обов`язок обох сторін по оплаті та отриманні орендної плати виконаний, а тому досягнута і основна мета договору оренди землі. Вважає, що суд першої інстанції необґрунтовано визнав незаконними всі дії щодо договору суборенди та фактично визнав його недійсним, вийшовши за межі позовних вимог. Окрім того, в рішенні суд посилається на обставини, які не були передбачені умовами договору оренди – внесення грошових коштів на депозитний рахунок позивача. Безпідставним є також посилання суду на те, що перекладання обов`язку сплати орендної плати на третіх осіб ні законом, ні договором не передбачено, оскільки таке право передбачалося умовами спірного договору, а також податковим законодавством. Суд проігнорував клопотання про виклик до суду позивача для надання пояснень.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить до висновку, що апеляційна скарга не може бути задоволена з наступних підстав.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, яким є Закон України «Про оренду землі».

За положеннями статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Матеріалами справи доводиться та судом установлено, що  ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,7 га із кадастровим номером НОМЕР_1 :01:000:0050, яка розташована на території Усолусівської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області та призначена для ведення сільськогосподарського виробництва (державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №737350, виданий 15 січня 2009 року Ємільчинським районним відділом земельних ресурсів).

10 січня 2014 між ТОВ «Агріс Полісся» (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець) укладено договір оренди належної останній на праві власності земельної ділянки, який зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04 грудня 2015 року (а.с.7-10).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Пунктом 27 договору оренди землі передбачено право орендаря передавати земельну ділянку в суборенду на умовах цього договору - за згодою власника. У пункті 17 договору зазначено, що без додаткової письмової згоди орендодавця, на підставі цього договору та відповідно до Закону України «Про оренду землі», орендар вправі передавати земельну ділянку в суборенду за згодою власника іншим юридичним чи фізичним особам без зміни її цільового використання.

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду (ч. 1 ст.8 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 20 жовтня 2016 року на підставі договору суборенди землі від 06 жовтня 2016, укладеного між ТОВ «Агріс Полісся» та ПП «Злагода-Агро», за останнім зареєстроване право суборенди земельної ділянки, належної на праві власності ОСОБА_1 (а.с.10).

Згідно наявної у матеріалах справи заяви-пояснення ОСОБА_2 від 12 червня 2018 року, справжність підпису якого посвідчена приватним нотаріусом Ємільчинського районного нотаріального округу Житомирської області Петрук С.П., восени 2016 року керівництво ТОВ «Агріс Полісся» проводило зібрання пайщиків та повідомляло про наміри заключити договори суборенди з ПП «Злагода-Агро» (а.с. 26).

Проте вважати, що вказана заява-пояснення є беззаперечним доказом згоди власника земельної ділянки, тобто позивача, на укладення договору суборенди не можна, оскільки заява складена за спливом двох років після проведення таких зборів та відсутні відомості про те, що ОСОБА_1 повідомлялася належним чином про їх проведення або була на них присутня.

Отже, земельна ділянка передана ТОВ «Агріс Полісся» в суборенду ПП «Злагода-Агро» без погодження орендодавця, оскільки достатніх та достовірних доказів на підтвердження отримання такої згоди орендарем не надано.

Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.  

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.

Із огляду на правову природу орендної плати як обов`язкової та визначальної для правової природи договору оренди земельної ділянки умови, орендна плата не може бути замінена на інші платежі і врахування орендної плати, як платежу у інших  зобов`язальних правовідносинах між тими самими сторонами може бути лише на підставі інших погоджених сторонами правочинів та договорів, зокрема додаткового договору до договору оренди або змін договору оренди тощо.

При цьому, відповідно до статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту, а тому зміна розміру орендної плати, форма її виплати, зарахування орендної плати за іншими зобов`язаннями, відповідно до положень статті 14 Закону України «Про оренду землі» повинна бути визначена сторонами шляхом укладання інших письмових угод, за умовами яких сторони визначили саме такі правовідносини з зарахування орендної плати в рахунок зобов`язань орендодавця по іншим правочинам.

Відповідно до частини 2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Підставами для захисту прав орендодавця на підставі вказаних норм є саме систематичність (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено підстави та порядок розірвання договору оренди землі та зазначено, що він може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24,25 цього Закону та умовами договору.

За змістом статті 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі можливо розірвати лише в разі систематичної несплати орендної плати в установлений договором строк, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.

Відповідно до змісту пункту 33 договору оренди земельної ділянки, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, дія договору припиняється шляхом його розірвання.

Пункт сьомий договору оренди землі передбачає, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі, який складає 348,83 грн. Згідно з пунктом дев`ятим договору, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 25 грудня поточного року.

До матеріалів справи приєднані копії документів, які, на думку ТОВ «Агріс Полісся», свідчать про належну виплату позивачу орендної плати за договором оренди землі.

Разом з тим, надані до матеріалів справи договори від 19 грудня 2016 року №3 та від 23 листопада 2017 року №4 про здійснення грошових переказів через внутрішньодержавну платіжну систему «Система термінових переказів «Швидка копійка» щодо можливості отримання позивачем відповідно до договору суборенди орендну плату у будь-якому відділенні АТ «Ощадбанк» не містять доказів отримання власником земельної ділянки орендної плати згідно умов договору (а.с.28-30,33-34).

Відповідно до наданого реєстру безготівкових термінових переказів від 26 грудня 201 року №1 ПП «Злагода-Агро» переказало орендну плату на ПАТ «Державний ощадний банк України» для виплати ОСОБА_1 в сумі 420,88 грн за 2016 рік (а.с.35-36).

Відповідно до реєстру безготівкових термінових переказів від 23 листопада 2017 року №1 ПП «Злагода-Агро» переказало орендну плату на рахунок ПАТ «Державний ощадний банк України» для виплати ОСОБА_1 в сумі 841,76 грн за 2016-2017 роки (а.с.25,31-32.).

Проте, даних про отримання орендодавцем  орендної плати матеріали справи не містять. Список виплачених переказів від ПП «Злагода-Агро», зокрема, орендної плати за 2016-2017 роки в сумі 841,76 грн, складений цим підприємством і не є належним доказом, який підтверджує таку виплату орендарем (а.с.25).

Крім того, ПП «Злагода-Агро» не є стороною договору оренди землі, передача йому обов`язку сплати орендної плати ні договором, ні законом не передбачено. Тому, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що відповідачем не надано належних та допустимих доказів того, що він нараховував або вживав заходи для сплати позивачу орендної плати за 2016-2017 роки, що складає систему.

За приписами частини першої статті 8 Закону України «Про оренду землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Договір оренди землі є домовленістю сторін, у даному випадку - позивача та відповідача щодо передачі в оренду земельної ділянки з отриманням за це орендної плати від відповідача, і в даному випадку волевиявлення позивача, як власника земельної ділянки, було направлене саме на передачу земельної ділянки в оренду відповідачу, а не іншій особі. Передавши земельну ділянку в суборенду, відповідач порушив не лише умови договору оренди землі, а й право позивача, як власника земельної ділянки, так як лише власнику надано право розпоряджатися своїм майном.

Із огляду на вищевикладене, апеляційний суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що ТОВ «Агріс Полісся» систематично не сплачує позивачу орендну плату за земельну ділянку, яку без її згоди передав ПП «Злагода-Агро» в суборенду та поклав на останнього обов`язок щодо виплати орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди у зв`язку із істотним порушенням його умов відповідачем.

Доводи апеляційної скарги про те, що умови договору оренди товариство не порушувало, адже орендну плату нараховувало та виплачувало саме ПП «Злагода-Агро», ТОВ «Агріс Полісся» жодних розрахунків із позивачем не проводило, не заслуговують на увагу, оскільки матеріалами справи встановлено та підтверджено ту обставину, що ТОВ «Агріс Полісся» передало  ПП «Злагода-Агро» спірну земельну ділянку у суборенду без згоди орендодавця, як це передбачено пунктом 27 договору оренди землі. Відсутність претензій з боку орендодавця щодо виплати коштів за користування її земельною ділянкою на правильність ухваленого рішення не впливає.

Також посилання у апеляційній скарзі на те, що суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог та фактично визнав договір суборенди недійсним спростовується змістом ухваленого судом рішення.

Отже, ТОВ «Агріс Полісся» у порушення положень статті 8 Закону України «Про оренду землі», статті 93 ЗК України, не використовувало належну позивачу земельну ділянку, а передало право користування зазначеною ділянкою без згоди позивача ПП «Злагода-Агро», що є істотним порушенням умов договору оренди землі, права позивача на розпорядження своєю власністю та підставою для розірвання договору оренди землі.

Дана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 01 квітня 2020 року в цивільній справі №277/1186/18-ц.

Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують та не потребують додаткового обґрунтування.

Суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Правові підстави для його скасування відсутні. Відповідно до приписів ст.375 ЦПК України рішення суду першої інстанції залишається без змін.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374-375,381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агріс Полісся" залишити без задоволення, а рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 12 лютого 2019 року – без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: 

Повний текст постанови складений 15 червня 2020 року.