ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 березня 2020 року 
м. Київ

Справа №  922/1658/19 
Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду: 
Чумака Ю. Я. - головуючого, суддів: Багай Н. О., Берднік І. С., Волковицької Н. О., Дроботової Т. Б., Зуєва В. А., Краснова Є. В., Кушніра І. В., Мачульського Г. М., Міщенка І. С., Могила С. К., Пількова К. М., Случа О. В., Сухового В. Г.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Жилка С.Е. (у порядку самопредставництва),
відповідача - не з`явився,
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ?Харків-Капітал?
на рішення Господарського суду Харківської області від 30.07.2019 (суддя Жельне  С.  Ч.) і постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2019 (судді: Дучал Н. М. (головуючий), Слободін М. М., Терещенко  О.  І.) у справі
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю ?Харків-Капітал?
про стягнення 1 549 603,26 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1. У травні 2019 року Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Харків-Капітал" (далі - ТОВ "Харків-Капітал") 1  549  603,26 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою площею 8,1555 га по вул. Магнітогорській, 1 у м. Харкові.
2. В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на неналежне виконання відповідачем узятих на себе зобов`язань зі сплати орендної плати за період з 07.03.2017 по 06.05.2017 за договором оренди землі від 01.08.2007 №  540767100045, з урахуванням додаткової угоди, яку визнано укладеною згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 02.08.2016 у справі №  922/1558/16.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.07.2019, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2019, позов задоволено: стягнуто з ТОВ ?Харків-Капітал? на користь Харківської міської ради 1 549  603,26 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, розташованою по вул.  Магнітогорській, 1 у м.  Харкові площею 8,1555 га.
4. Суди, посилаючись на положення частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), виходили із того, що відповідач із 28.12.2016 (дати набрання законної сили рішенням суду у справі №  922/1558/16) мав сплачувати орендну плату у новому розмірі, визначеному у додатковій угоді, яка була визнана укладеною згідно із цим рішенням, з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Норми чинного законодавства щодо державної реєстрації речових прав на землю не змінюють порядку набрання законної сили змінами до договору, наведеними у судовому рішенні.
Перевіряючи розмір заборгованості, суди дійшли висновку, що щорічна індексація нормативної грошової оцінки та порядок її розрахунку визначені законодавчо - Податковим кодексом України (далі - ПК України), застосування положень якого у повному обсязі до спірних правовідносин передбачено за умовами договору оренди у редакції додаткової угоди. Будь-яких застережень про незастосування положень ПК України в частині індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки під час розрахунку орендної плати умови договору оренди не містять. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись із судовими рішеннями, ТОВ "Харків-Капітал" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 30.07.2019 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2019, а справу направити на новий розгляд.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. В обґрунтування вимог, наведених у касаційній скарзі, ТОВ "Харків-Капітал" зазначає про неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статей 182, 210, 328, 334, 638 ЦК  України, статей 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 6, 17, 19, 21 Закону України "Про оренду землі" та наголошує, що:
1) обов`язок зі сплати орендної плати, встановленої згідно з додатковою угодою, виникає в орендаря з моменту державної реєстрації таких змін, яка відбулася 16.01.2019, а не з моменту набрання законної сили рішенням суду у справі №  922/1558/16;
2) позивач безпідставно в односторонньому порядку змінив умови договору оренди, оскільки збільшив розмір орендної плати внаслідок його розрахунку з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, здійснення якої не передбачено ні умовами первинної редакції договору оренди, ні згідно з додатковою угодою визнаною укладеною відповідно до судового рішення у справі № 922/1558/16. За умовами договору оренди передбачено лише обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
3) суди не врахували, що станом на час розгляду спору витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.09.2013 № 880, який покладено в основу судового рішення у справі № 922/1558/16, вже втратив чинність, а діяв новий витяг від 16.02.2017.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Відзиву на касаційну скаргу від Харківської міської ради до суду не надійшло.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.12.2019 (судді: Чумак Ю. Я. (головуючий), Дроботова Т. Б., Пільков К. М.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Харків-Капітал" на рішення Господарського суду Харківської області від 30.07.2019 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2019 у справі №922/1658/19 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 21.01.2020.
9. У судовому засіданні було оголошено перерви з 21.01.2020 до 28.01.2020 та з 28.01.2020 до 04.02.2020.
10. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.02.2020  справу № 922/1658/19 передано на розгляд судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (далі - судова палата).
11. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи від 06.02.2020 для розгляду справи №    922/1658/19 визначено колегію суддів Касаційного господарського суду у такому складі: Чумак Ю. Я. - головуючий (доповідач), Багай Н. О., Берднік    І.    С., Волковицька Н. О., Дроботова Т. Б., Зуєв В. А., Краснов Є. В., Кушнір І. В., Мачульський Г. М., Міщенко І. С., Пільков К. М., Суховий    В. Г.
12. Ухвалою Верховного Суду від 06.02.2020 справу №  922/1658/19 прийнято до розгляду судовою палатою; призначено розгляд справи у судовому засіданні на 02.03.2020.
13. Розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 28.02.2020 № 29.3-02/346 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи № 922/1658/19 у зв`язку з виходом з відпустки суддів Могила С.К., Случа О.В., відпусткою судді Волковицької Н.О. та запланованою відпусткою суддів Сухового В.Г., Міщенка І.С., Берднік І.С.
14. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи від 28.02.2020 для розгляду справи № 922/1658/19 визначено колегію суддів Касаційного господарського суду у такому складі: головуючий - Чумак Ю. Я., судді: Багай Н. О., Дроботова Т. Б., Зуєв В. А., Краснов Є. В., Кушнір І. В., Мачульський Г. М., Могил С. К., Пільков К. М., Случ О. В.
15. У судовому засіданні 02.03.2020 було оголошено перерву до 16.03.2020.
16. Розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 16.03.2020 № 29.3-02/382 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи № 922/1658/19 у зв`язку з виходом з відпустки суддів Волковицької Н.О., Сухового В.Г., Міщенка І.С., Берднік І.С.
17. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи від 16.03.2020 для розгляду справи № 922/1658/19 визначено колегію суддів Касаційного господарського суду у такому складі: головуючий - Чумак  Ю.  Я., судді: Багай Н. О., Берднік І. С., Волковицька Н. О., Дроботова Т. Б., Зуєв В. А., Краснов Є. В., Кушнір І. В., Мачульський Г. М., Міщенко І. С., Могил С. К., Пільков К. М., Случ  О.  В., Суховий В. Г.
18. 08.02.2020 набрав чинності Закон України від 15.01.2020 №460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ".
У пункті 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
19. На підставі рішення ХХVІІ сесії Харківської міської ради ІV скликання від 24.11.2004 №198/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" між Харківською міською радою (орендодавець) і ТОВ "Харків-Капітал" (орендар) укладено договір оренди землі від 23.03.2007 (далі - договір оренди) за змістом якого:
- орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (землі промисловості), розташовану за адресою: м. Харків, вул. Магнітогорська, 1 (пункт 1);
- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 8,1555 га, в тому числі: під забудовою 0,7938 га, інших угідь 7,3617 га (пункт 2);
- нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 34 954 295,00 грн (пункт 5);
- орендар вносить орендну плату за земельну ділянку у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку згідно з довідкою від 11.12.2006 № 165/06 становить 84  793,29 грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункти 9, 10);
- розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (пункт 13);
- земельна ділянка передається в оренду для обслуговування адміністративних, складських та допоміжних будівель і споруд нафтобази №  1. Цільове призначення земельної ділянки землі промисловості (пункти 15, 16);
- зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку (пункт 36).
20. Договір укладено строком до 01.11.2029. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Договір зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 01.08.2007 за № 540767100045.
21. Факт прийняття відповідачем в оренду зазначеної земельної ділянки підтверджується Актом приймання-передачі від 03.08.2007.
22. За змістом рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13:
- затверджено базову вартість 1 м2 земель м. Харкова у сумі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України (пункт 1.1);
- рішення вводиться у дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014 (пункт 2).
23. Попередню вартість 1 м2 землі у м. Харкові було визначено на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007", рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 №  42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007", введено в дію з 01.03.2008.
24. За змістом рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013":
- плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013" вводиться у дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов`язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові (пункти 2, 3);
- зобов`язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю у відповідність до вимог чинного законодавства (пункт 5).
25. Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.09.2013 № 880 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112 229 467,00 грн.
26. Рішенням Господарського суду Харківської області від 02.08.2016 у справі №  922/1558/16, залишеним без змін постановою Вищого господарського суду України від 28.12.2016, з урахуванням ухвали Верховного Суду від 22.11.2018 про виправлення описки, внесено зміни до договору оренди, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору у редакції (далі - додаткова угода), викладеній у резолютивній частині рішення, а саме: внесено зміни до пунктів 5, 9 договору оренди, у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки, зокрема, в частині зміни розміру орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Магнітогорській, 1 у м. Харкові площею 8,1555 га у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013. Доповнено договір, а саме зазначено кадастровий номер земельної ділянки.
Відповідно до додаткової угоди розмір орендної плати за користування відповідачем визначеною земельною ділянкою згідно з розрахунком від 03.10.2013 № 71/14 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і становить 6  284  850,15 грн, або в місяць - 523 737,51 грн.
27. Згідно з листом ГУ ДФС у Харківській області від 11.09.2018 №  21980/9/20-40-12-03-19 TOB "Харків-Капітал" за період із 01.01.2017 по 31.12.2017 сплатило орендну плату у сумі 2 626 035,56 грн.
28. Як установили суди попередніх інстанцій, згідно із розрахунком, наведеним Харківською міською радою у позовній заяві, відповідач за період з 07.03.2017 по 06.05.2017 мав сплатити орендну плату в сумі 1  987  276,00 грн. Проте, відповідач фактично сплатив за спірний період, що складається із 25 днів березня 2017 року, одного місяця 2017 року та 6-ти днів травня 2017 року, 437  672,74 грн, з огляду на що заявлено вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування зазначеною земельною ділянкою з урахуванням змін до договору оренди землі, внесених згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 02.08.2016 у справі №  922/1558/16, у сумі 1  549  603,26 грн (1  987  276,00  грн - 437  672,74  грн).
Позиція Верховного Суду
29. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, судова палата вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити з таких підстав.
30. Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі, який, за змістом статті 13 цього Закону є договором, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
31. Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є однією із істотних умов договору.
32. У статті 21 цього Закону передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, розмір якої, умови і строки внесення встановлюються за згодою сторін у договорі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України) та обчислення якої здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором.
33. За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
34. Згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 02.08.2016 у справі №  922/1558/16 визнано укладеною додаткову угоду, відповідно до якої внесено зміни до договору оренди у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013.
35. Відповідно до статті 129-1 Конституції України судове рішення є обов`язковим до виконання.
36. У частині 3 статті 653 ЦК України визначено, що у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Згідно з частиною 5 статті 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду. 
У рішенні Господарського суду Харківської області від 02.08.2016 у справі № 922/1558/16, відповідно до якого визнано укладеною додаткову угоду до  договору оренди, не було встановлено іншого строку набрання чинності додатковою угодою. Таким чином, додаткова угода набрала чинності 28.12.2016, одночасно із зазначеним рішенням. 
37. Отже, з моменту набрання чинності додатковою угодою у орендодавця виникло право вимагати, а у орендодавця, відповідно, обов`язок сплачувати орендну плату у розмірі, визначеному у цій додатковій угоді. До такого висновку дійшли і суди попередніх інстанцій. 
38. Водночас судова палата не може погодитися з висновками судів попередніх інстанції щодо можливості збільшення розміру орендної плати за рахунок використання коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки за період 2014, 2015 та 2016 років, а саме за період із дати затвердження  нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 до 28.12.2016  - дати набрання чинності  додатковою угодою, оскільки розмір орендної плати, визначений у додатковій угоді, може змінюватися виключно з моменту набрання нею чинності.
39. Судова палата вважає безпідставними доводи скаржника, викладені у касаційній скарзі, щодо обов`язку сплачувати орендну плату у розмірі, встановленому у додатковій угоді,  з моменту її державної реєстрації, оскільки необхідно розмежовувати державну реєстрацію речових прав, зокрема, на землю, порядок якої урегульовано у статтях 125, 126 ЗК України, та державну реєстрацію правочину (стаття 210 ЦК України).
40. Договір оренди набрав чинності з моменту його державної реєстрації у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" у Державному реєстрі земель 01.08.2007 за № 540767100045 відповідно до положень статті 210 ЦК України та статті 126 ЗК  України у редакції, чинній до 01.01.2013.  
Варто зауважити, що на час внесення змін до договору оренди на підставі рішення суду у 2016 році, земельне законодавство не передбачало державної реєстрації таких договорів, тому положення статті 210 ЦК України у цьому випадку не можуть бути застосовані. Так само не змінюють моменту набрання чинності змінами до договору, внесеними згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 02.08.2016, норми статті 125 ЗК України щодо реєстрації речових прав на землю.
Наведену правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 24.06.2019 у справі № 922/3189/18, з якою судова палата повністю погоджується.
41. Згідно з частиною 3 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов, зокрема, реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. 
З огляду на викладене судова палата наголошує, що з урахуванням реєстрації договору оренди у Державному реєстрі земель 01.08.2007 речові права за цим договором визнаються дійсними саме із 01.08.2007. 
Оскільки такі речові права визнаються дійсними із 01.08.2007, то реєстрація Харківською міською радою речових прав лише 16.01.2019 не встановлює моменту виникнення речового права у позивача, а лише підтверджує їх дійсність. Судова палата також звертає увагу, що підлягає державній реєстрації лише саме виникнення речового права - права оренди земельної ділянки та його строк, а не умови договору оренди землі, зокрема такі як розмір орендної плати. 
42. При цьому, зважаючи на обставини справи, оскаржувані судові рішення, на думку судової палати, не суперечать висновкам Верховного Суду України, викладеним у постановах від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, від 18.01.2017 у справі №  6-2777цс16, і висновками Верховного Суду, викладеним у постановах від 18.06.2019 у справі №  812/778/17, від 30.01.2018 у справі №  484/272/16, від 13.12.2018 у справі №  500/2858/16-ц, від 04.07.2018 у справі №  653/1096/16-ц, від 14.11.2018 у справі №  183/1617/16, від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц.
43. Стосовно аргументів скаржника, викладених у касаційній скарзі, про невідповідність висновків судів попередніх інстанцій щодо обов`язку сплати орендної плати у новому розмірі із дати набрання законної сили рішенням, висновкам Верховного Суду у справі № 922/2774/18, в яких було надано оцінку бездіяльності позивача за час, який минув до постановлення судового рішення у справі №922/1558/16, що стало підставою для відмови Харківській міській раді у позові, необхідно зазначити про таке.
Верховний Суд ухвалою від 18.06.2019 у справі № 922/2774/18 відмовив у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 04.04.2019, оскільки цю скаргу подано на судове рішення, що не підлягає касаційному оскарженню (малозначна справа).
Отже, Верховний Суд не переглядав судові рішення у справі № 922/2774/18, не висловлював жодних висновків, тому посилання скаржника на висновки Верховного Суду у справі № 922/2774/18 є хибними.
44. Як зазначалося, судова палата погоджується із позицією судів попередніх інстанцій, зокрема з тим, що умови договору оренди землі є зміненими саме із 28.12.2016 (дати набрання законної сили судовим рішенням у справі №  922/1558/16). Саме із цього дня відповідач має сплачувати орендну плату у розмірі, визначеному у додатковій угоді до договору оренди.
45. Водночас судова палата вважає слушними аргументи скаржника про безпідставність збільшення розміру орендної плати внаслідок індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, здійснення якої не передбачена ані умовами первісної редакції договору оренди, ані додатковою угодою, оскільки за умовами договору оренди передбачено лише обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки з огляду на наведене далі.
46. Відповідно до статті 288 ПК України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, платник орендної плати - орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.
При цьому розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4 статті 288 ПК України).
47. Згідно з частиною 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.
Крім цього, за змістом статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
48. Аналіз наведених положень ПК України, Закону України "Про оцінку земель" та Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретного розміру орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначено в договорі оренди. ПК України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме у договорі оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати. 
З моменту укладення між землекористувачем та органом місцевого самоврядування договору оренди землі припиняються адміністративні відносини між цими суб`єктами та у подальшому виникають договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2019 у справі  №1917/1188/2012 (№826/1291/17)).
Звідси судова палата не може погодитися з висновками судів попередніх інстанцій щодо автоматичного застосування індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки під час розрахунку орендної плати на підставі положень ПК України.
49. Суди попередніх інстанцій, посилаючись на положення ПК України, залишили поза увагою, що правовідносини позивача із відповідачем є договірними, а не контролюючими, не навели доводів та доказів на підтвердження існування у відповідача згідно з умовами договору обов`язку самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством, як підстави для зміни розміру орендної плати незалежно від внесення змін до договору оренди землі.
50. Розмір орендної плати за умовами пунктів 9, 10 договору оренди має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі.
51. Зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати.
Аналогічну правову позицію Верховного Суду викладено у постановах від 30.03.2018 у справі № 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16, від 19.12.2019 у справі № 922/1137/19.
52. При цьому судова палата вважає за необхідне конкретизувати зазначені висновки Верховного Суду та акцентувати, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати з огляду на таке. 
53. Відповідно до положень пункту 289.2 статті 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року. 
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.
54. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України). Більше того, різні числові показники індексації нормативної грошової оцінки та індексу споживчих цін за 2016, 2017, 2018 роки підтверджують відмінність цих двох показників.  
55. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі"). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. 
Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата). 
56. Як уже зазначалося, суди попередніх інстанцій установили, що відповідно до пункту 10 договору оренди обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. 
Водночас, згідно з додатковою угодою внесено зміни до пунктів 5, 9 договору оренди у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки, зокрема, в частині зміни розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, орендну плату за користування орендарем земельною ділянкою згідно із розрахунком від 03.10.2013 № 71/14 на рік установлено у розмірі 5,6 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 6  284  850,15 грн, або в місяць - 523 737,51 грн на місяць.
57. З огляду на викладене, судова палата вважає, що розмір орендної плати за умовами договору має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не було укладено додаткової угоди до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі.
58. Зважаючи на такі висновки, судова палата визнає недоречними аргументи скаржника про неврахування судами, що станом на час розгляду спору витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.09.2013 № 880 вже втратив чинність, а діяв новий витяг від 16.02.2017, оскільки нормативна грошова оцінка землі була визначена у додатковій угоді, а у разі непогодження сторонами іншого для визначення розміру орендної плати повинна застосовуватися саме ця нормативна грошова оцінка. 
59. З огляду на вимоги статей 79, 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) господарський суд має з`ясовувати обставини, пов`язані з правильністю здійснення позивачем розрахунку, та здійснити оцінку доказів, на яких цей розрахунок ґрунтується. У разі якщо відповідний розрахунок позивачем здійснено неправильно, то господарський суд з урахуванням конкретних обставин справи самостійно здійснює перерахунок, не виходячи при цьому за межі визначеного позивачем періоду часу, протягом якого, на думку позивача, мало місце невиконання такого зобов`язання, та зазначеного позивачем максимального розміру заборгованості. Якщо з поданого позивачем розрахунку неможливо з`ясувати, як саме обчислено заявлену до стягнення суму, суд може зобов`язати позивача подати більш повний та детальний розрахунок. При цьому суд в будь-якому випадку не позбавлений права зобов`язати відповідача здійснити і подати суду контррозрахунок (зокрема, якщо відповідач посилається на неправильність розрахунку, здійсненого позивачем).
60. Усупереч вимогам статей 79, 86, 236, 269, 282 ГПК України суди першої та апеляційної інстанцій під час розгляду справи не надали належної правової оцінки умовам договору оренди, згідно з яким сплачується орендна плата.
61. Суди попередніх інстанцій під час розгляду справи належним чином не спростовали доводів орендаря про те, що позивач не надав суду доказів законності та обґрунтованості зміни істотних умов договору оренди в частині збільшення розміру орендної плати внаслідок індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, здійснення якої не передбачена ані за умовами первісної редакції договору оренди, ані згідно з додатковою угодою, оскільки за умовами договору оренди передбачено лише обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
62. Як наслідок, зважаючи на положення статей 14, 204, 632, 762 ЦК України, колегія суддів вважає помилковим висновок апеляційного суду про те, що, сплачуючи кошти за оренду землі відповідач визнав факт зміни істотних умов договору, а саме факт зміни розрахунку орендної плати, проведеного з індексацією.
63. Отже, передчасним є висновок судів попередніх інстанцій про обґрунтованість позовних вимог, зумовлену простроченням відповідачем зобов`язань з внесення орендної плати за договором оренди. 
Так, висновок судів про наявність підстав для задоволення позову повністю є таким, що не ґрунтується на вимогах законодавства та дослідженні усіх обставин і зібраних у справі доказів та доводів учасників справи.
64. Оскільки суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, оскаржувані судові рішення необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Висновок про застосування норми права 
65. Відповідно до частини 2 статті 315 ГПК України в постанові палати, об`єднаної палати, Великої Палати Верховного Суду має міститися висновок про те, як саме повинна застосовуватися норма права, із застосуванням якої не погодилася колегія суддів, палата, об`єднана палата, що передала справу на розгляд палати, об`єднаної палати, Великої Палати.
66. Враховуючи наведене, колегія  суддів судової палати  для  розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що у контексті спірних земельних правовідносин положення статті 21 Закону України "Про оренду землі" необхідно застосовувати у такий спосіб:  
Нормами статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення  (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися. 
З огляду на викладене судова палата не виявила підстав для відступу від правової позиції, наведеної у пунктах 39, 41 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.10.2019 у справі №  922/3321/18. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
67. За змістом частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
68. Згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК України (у редакції, що діяла до набрання чинності Законом України від  15.01.2020 №  460-ІХ "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" яка відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень зазначеного Закону застосовується для розгляду касаційних скарг на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом) підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
69. За наведених обставин доводи, викладені у касаційній скарзі, частково підтвердилися, тому рішення та постанову у справі необхідно скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
70. Під час нового розгляду справи суд першої інстанції має дослідити наявні у справі докази, всебічно, повно та об`єктивно встановити обставини справи та вирішити спір відповідно до вимог чинного законодавства.
Розподіл судових витрат
71. Оскільки касаційну скаргу необхідно задовольнити, а справу передати на новий розгляд, з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Харків-Капітал" задовольнити.
Рішення Господарського суду Харківської області від 30.07.2019 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2019 у справі №  922/1658/19 скасувати.
Справу №  922/1658/19 передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                Ю. Я. Чумак

Судді                                                                                  Н. О. Багай 
                                                                                                      І. С. Берднік
                                                                                            Н. О. Волковицька
                                                                                           Т. Б. Дроботова
                                                                                                      В. А. Зуєв 
                                                                                                      Є. В. Краснов 
                                                                                                      І. В. Кушнір 
                                                                                            Г. М. Мачульський                                                                                                                                                                                                                І. С. Міщенко
                                                                                                      С. К.Могил
                                                                                                      К. М. Пільков
                                                                                                       О. В. Случ 
                                                                                                       В. Г. Суховий