СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" червня 2020 р.                                                                      Справа № 922/315/20  

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Ільїн О.В. , суддя  Россолов В.В. 
за участю секретаря судового засідання  Беккер Т.М.,
та за участю представників сторін: 
від позивача - адвокат Бондаренко Я.О., ордер серія ДН№056243 від 16.06.2020;
від відповідача - Мамедова Н.Т., довіреність №7 від 04.02.2020;
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях,                м. Харків (вх. №1352 Х/1),
на ухвалу Господарського суду Харківської області від 18.03.2020, постановлену у складі судді Жельне С.Ч.,
у справі №922/315/20,
за позовом Фізичної особи-підприємця Ходас Ганни Іванівни, смт Високий, Харківська область,
до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях, м. Харків,
про зобов`язання укласти договір 

В С Т А Н О В И В:

Фізична особа-підприємець Ходас Ганна Іванівна (ФОП Ходас Г.І., позивач) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях (відповідач), в якій просить суд зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях (код ЄДРПОУ 43023403, адреса: 61057, м. Харків, майдан Театральний, 1) укласти з ФОП Ходас Г.І. (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) договір купівлі-продажу нерухомого державного майна будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1") площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв.№103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2 .
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 18.03.2020 у справі №922/315/20 задоволено клопотання ФОП Ходас Г.І. про призначення експертизи (вх.№6003 від 06.03.2020); призначено у справі № 922/315/20 оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено експертам Харківського науково-дослідного Інституту судових експертиз ім. Засл. професора М.С. Бокаріуса, м. Харків.
На вирішення експерта поставлено наступні питання:
1.Яка дійсна (ринкова) вартість будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1")  площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий № 14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м , загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2 станом на 31.10.2019?
2.Яка вартість невід`ємних поліпшень будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1")  площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий № 14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2 , здійснених ФОП Ходас Г.І. за рахунок власних коштів за згодою орендодавця під час оренди майна, станом на 31.10.2019?
Для проведення експертизи направлено Харківському науково-дослідному інституту судових експертиз ім. засл. проф. М.С. Бокаріуса матеріали справи №922/315/20.
До кінцевого розподілу судових витрат сплату витрат, пов`язаних зі здійсненням судової експертизи покладено на позивача - ФОП Ходас Г.І. (Ідентифікаційний код НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ).
Провадження у справі 922/315/20 зупинено на час проведення судової експертизи.
Попереджено експерта про передбачену кримінальну відповідальність за статтями 384, 385 Кримінального кодексу України.
Не погодившись з ухвалою, постановленою господарським судом першої інстанції, до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях, в якій просить ухвалу Господарського суду Харківської області від 18.03.2020 у справі №922/315/20 скасувати та прийняти нову, якою відмовити у задоволенні клопотання ФОП Ходас Г.І. про призначення оціночно-будівельної експертизи, справу №922/315/20 направити до Господарського суду Харківської області для розгляду по суті, стягнути з позивача витрати зі сплати судового збору.
Скаржник вважає, що визначення вартості орендованого нерухомого майна, а також визначення вартості невід`ємних поліпшень такого майна повинно відбуватися не на підставі висновків експерта, а на підставі незалежної оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності, відбір якого на конкурсних засадах здійснений органом приватизації, як того вимагає законодавство з питань приватизації та оцінки державного майна.
Крім того, скаржник вважає, що позивачем не надано належних, допустимих, достовірних та вірогідних доказів того, що для визначення вартості орендованого нерухомого майна, а також визначення вартості невід`ємних поліпшень такого майна необхідні спеціальні знання, як передбачено ст. 99 ГПК України.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 18.05.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях на ухвалу Господарського суду Харківської області від 18.03.2020 у справі №922/315/20; встановлено позивачу строк протягом 15 днів з дати вручення ухвали про відкриття апеляційного провадження, але не менше, ніж строк дії карантину, пов`язаного із запобіганням поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), для подання відзиву на апеляційну скаргу з доказами його надсилання апелянту; призначено справу до розгляду на 16.06.2020  об 11:00 годині.
Позивач у відзиві (вх. №5323 від 01.06.2020) заперечує проти задоволення апеляційної скарги та просить залишити ухвалу суду першої інстанції без змін.
16.06.2020 до судового засідання апеляційної інстанції з`явилася представник апелянта, яка наполягала на задоволенні апеляційної скарги та просила її задовольнити, ухвалу Господарського суду Харківської області від 18.03.2020 у справі №922/315/20 скасувати. Пояснила колегії суддів, що під час прийняття рішення про приватизацію спірного майна шляхом викупу ФОП Ходас Г.І., як такою що виконала умови ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" Регіональним відділенням не проводилися оцінка та експертиза орендованого майна та невід`ємних поліпшень, які виконані позивачем, рішення приймалося на підставі наданих позивачем документів.
Присутній у судовому засіданні представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечував, зазначив, що визначення ринкової вартості спірного нерухомого майна будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1")  площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий № 14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: м . АДРЕСА_2 та невід`ємних поліпшень входить до предмета доказування, та необхідні для підтвердження підстав для задоволення позову.

Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
30.05.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області з одного боку, та ФОП Ходас Г.І. з іншого боку укладено договір оренди №6323-Н від 30.05.2017.
Відповідно до п. 1.1. (в редакції додаткової угоди №2 від 05.09.2018) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: будівлю 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1")  площею 80,6 кв м та будівлю 1-поверхового складу (реєстровий № 14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2, що перебуває на балансі Державного підприємства "Харківський науково-дослідний інститут комплексної автоматизації", вартість якого визначена згідно з висновком про вартість оцінки на 28.02.2017.
Згідно з п. 2.2 (в редакції додаткової угоди №2 від 05.09.2018) майно передається в оренду з метою розміщення майстерні, що здійснює технічне обслуговування та ремонт автомобілів.
Пунктом 10.1. Договору передбачено, що договір укладено строком на 1 рік, що діє з 30.05.2017 до 30.05.2018.
В подальшому додатковими угодами №1 від 23.04.2018, №5 від 17.05.2019 строк дії договору сторонами було продовжено, та визначено, що договір продовжено до 30.05.2020.
05.02.2019 позивач листом звернувся до відповідача з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень нерухомого державного майна   будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1") площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий № 14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2.
У відповідь, листом від 19.03.2019 №43-1846 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області надано згоду орендарю на проведення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень: будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1")  площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2 , що обліковується на балансі Державного підприємства "Харківський науково-дослідний інститут комплексної автоматизації" та передано в оренду за договором від 30.05.2017 №6323-Н.
На підставі отриманої згода позивачем були здійснені невід`ємні поліпшення орендованого майна.
Наказом Фонду державного майна України від 16.08.2019 №825 "Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 27.12.2018 №1637 "Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2019 році" (зі змінами)" до Переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2019 році включено нежитлову будівлю літ.  Г-1 площею 80,6 кв м та нежитлову будівлю складу літ Д-1 площею 178,1 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2 , що знаходяться на балансі Державного підприємства "Харківський науково-дослідний інститут комплексної автоматизації".
27.08.2019 ФОП Ходас Г.І. повідомила відповідача про намір скористатися своїм правом на викуп нежитлових приміщень: будівля 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1")  площею 80,6 кв м та будівля 1-поверхового складу (реєстровий № 14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2 , у порядку ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
На підставі документів, наданих відповідачу орендарем, наказом Регіонального відділення від 13.09.2019 №00422 прийнято рішення про приватизацію об`єкта малої приватизації окреме майно - нежитлову будівлю літ. Г-1 площею 80,6 кв м та нежитлову будівлю складу літ Д-1 площею 178,1 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2 , шляхом викупу ФОП Ходас Г.І., як такою, що виконала умови ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (здійснила невід`ємні поліпшення, які не можливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш 25 відсотків ринкової вартості майна, що визначена суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди, за згодою орендодавця з компенсацією вартості невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем за рахунок власних коштів за згодою орендодавця під час оренди, в сумі ринкової вартості невід`ємних поліпшень, але не більше фактично сплаченої орендарем суми коштів при здійсненні поліпшень, які ідентифіковані під час незалежної оцінки об`єкта суб`єктом оціночної діяльності для визначення ринкової вартості об`єкта приватизації). 
Відповідачем, на виконання листа Фонду державного майна України від 22.10.2019 №10-20-18617, наказом Регіонального відділення від 28.10.2019 №00723 було призупинено дію щодо продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу до 30.11.2019.
В подальшому, на підставі листа Фонду державного майна України від 18.12.2019 №10-19-22580, відповідачем наказом від 20.12.2019 №01199 зупинено роботу з підготовки до приватизації шляхом викупу об`єкта малої приватизації окреме майно -  нежитлову будівлю літ.  Г-1 площею 80,6 кв м та нежитлову будівлю складу літ Д-1 площею 178,1 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою:                          м . АДРЕСА_2 .
17.12.2019 позивач повторно звернувся до відповідача з листом №17/12/19, в якому повторно наголосив про намір скористатися правом викуп об`єкту державної власності - орендованого майна, у порядку ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Позивач відповіді від Регіонального відділення Фонду на повторне звернення не отримав, договір купівлі-продажу державного майна з ФОП Ходас Г.І. не укладено.
Вважаючи своє право на придбання державного майна у порядку ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" порушеним, ФОП Ходас Г.І. звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом, в якому просить суд зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях укласти з ФОП Ходас Г.І. договір купівлі-продажу нерухомого державного майна будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1")  площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий № 14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2 .
Під час розгляду справи судом першої інстанції позивач звернувся з клопотанням про призначення експертизи, в якому просив призначити у справі №922/315/20 оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручити Харківському НДІ судових експертиз ім. Заслу. проф. М.С. Бокаріуса та на вирішення експертів поставити наступні питання:
1.Яка дійсна (ринкова) вартість будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1")  площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий № 14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м за адресою: АДРЕСА_2 станом на 31.10.2019?
2.Яка вартість невід`ємних поліпшень будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1")  площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий № 14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м , загальною площею 258,7 кв м , за адресою: АДРЕСА_2 , здійснених ФОП Ходас Г.І. за рахунок власних коштів за згодою орендодавця під час оренди майна, станом на 31.10.2019?
Клопотання обґрунтовано тим, що вартість орендованого нерухомого майна (майна, що здавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки (відповідно до п. 57 Постанови Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891 "Про затвердження Методики оцінки майна").
Позивач зазначає, що відповідачем було опубліковано оголошення про проведення конкурсу з відбору суб`єкта оціночної діяльності з метою проведення оцінка спірного майна, однак з невідомих для позивача підстав оцінка нерухомого майна так і не була проведена. 
Як вже зазначалось, оскаржуваною ухвалою Господарського суду Харківської області від 18.03.2020 у справі №922/315/20 задоволено клопотання ФОП Ходас Г.І. про призначення експертизи (вх.№6003 від 06.03.2020); призначено у справі №922/315/20 оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено експертам Харківського науково-дослідного Інституту судових експертиз ім. Засл. професора М.С. Бокаріуса, м. Харків.

При перегляді рішення місцевого господарського суду із врахуванням меж апеляційного перегляду згідно положень ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів апеляційного господарського суду виходить з наступного.
Предметом спору у цій справі є матеріально-правова вимога ФОП Ходас Г.І. про зобов`язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областям укласти з ФОП Ходас Г.І. договір купівлі-продажу нерухомого державного майна будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1") площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв.№103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: м. АДРЕСА_2 .
Правовідносини, що виникли між сторонами, регулюються Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Відповідно до ч. 1, 2, 3 ст. 18 зазначеного Закону приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті. 
Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:
орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;
орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;
невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;
здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;
орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;
договір оренди є чинним на момент приватизації.
Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.
Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.
Законодавством про приватизацію державного майна визначено особливості приватизації об`єктів державної власності, переданих в оренду (стаття 18 Закону). У зв`язку з цим для правильного вирішення спору у цій справі суду слід установити наявність чи відсутність умов, передбачених статтею 18 Закону щодо приватизації об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.
Так суду слід установити, чи порушено право позивача, та, у разі встановлення факту такого порушення, визначити, чи саме діями/бездіяльністю відповідача у справі (Фонду державного майна України) допущено таке порушення. При цьому суд повинен з урахуванням предмета і підстав позову з`ясувати правовий статус сторін та інших учасників справи (зокрема, відповідача і третіх осіб) і вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для задоволення позовних вимог (відповідно до висновку Верховного Суду викладеного у постанові від  04 червня 2020 року у справі № 910/6319/19).
Як вбачається з ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки зокрема якщо орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, а також здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності.
Однак, як  встановлено судом, в матеріалах справи відсутні докази, які підтверджують вартість спірного майна на момент розгляду справи.
Як вбачається з матеріалів справи, до неї не додано висновку будівельної експертизи, яким би було підтверджено здійснення і склад невід`ємних поліпшень, а також їх вартість, та не додано звіту про оцінку спірного орендованого майна та невід`ємних поліпшень здійснених орендарем.
Відсутність доказів, які підтверджують вартість орендованого майна, що визначається за результатами його незалежної оцінки, доказів, що підтверджують здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень (що мають бути підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності) унеможливлює встановлення господарським судом під час розгляду даної справи, чи було позивачем - орендарем спірного майна, дотримано вимог встановлених ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Щодо твердження апелянта, що визначення вартості орендованого нерухомого майна, а також визначення вартості невід`ємних поліпшень такого майна повинно відбуватися не на підставі висновків експерта, а на підставі незалежної оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності, колегія суддів зазначає наступне.
Законодавчими та нормативно правовими актами унормовано порядок проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення. 
Так, для проведення оцінки об`єктів державної і комунальної власності, які відповідно до Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" належать до об`єктів малої приватизації та підлягають продажу шляхом викупу, застосовується Методика оцінки майна, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891.
Згідно з п. 18 Методики, у разі приватизації об`єкта, державний орган приватизації затверджує результати оцінки державного майна.
З метою здійснення незалежної оцінки об`єкта у матеріальній формі забезпечується:
1) проведення балансоутримувачем об`єкта або органом приватизації (іншим суб`єктом управління об`єктами державної власності або органом місцевого самоврядування) інвентаризації об`єкта за рішенням органу приватизації (іншого суб`єкта управління об`єктами державної власності або органу місцевого самоврядування);
2)відбір органом приватизації (іншим суб`єктом управління об`єктами державної власності або органом місцевого самоврядування) на конкурсних засадах суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання, який буде проводити незалежну оцінку, та укладення з ним договору на проведення оцінки майна з попереднім визначенням бази оцінки об`єктів відповідно до цієї Методики та Національного стандарту № 1;
3)надання органом приватизації (балансоутримувачем, іншим суб`єктом управління об`єктами державної власності або органом місцевого самоврядування) вихідних даних для проведення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання незалежної оцінки об`єкта приватизації (п. 52 Методики).
 Відповідно до п. 57 Методики вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.
У разі прийняття рішення про приватизацію орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) шляхом продажу на аукціоні (у тому числі з умовами) ринкова вартість майна не визначається. Зазначені об`єкти підлягають приватизації за балансовою вартістю.
За відсутності балансової вартості орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) та у разі наявності умови щодо компенсації орендарю (колишньому концесіонеру) вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок його коштів за час оренди (концесії), вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) визначається на підставі його ринкової вартості та ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна (майна, що надавалося у концесію).
Для визначення ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід`ємних поліпшень, що здійснені орендарем (концесіонером), та його ринковою вартістю, визначеною на дату оцінки, ґрунтуючись на припущенні, що воно не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) дорівнює величині, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря (концесіонера) за здійснення ідентифікованих невід`ємних поліпшень. У разі продажу об`єкта приватизації на аукціоні з умовами під час оцінки встановлюється питома вага часток держави та орендаря (колишнього концесіонера) у ринковій вартості орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію).
У разі наявності умови щодо компенсації орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок його коштів за час оренди, розмір такої компенсації визначається відповідно до статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". При цьому балансова вартість орендованого нерухомого майна приводиться балансоутримувачем у відповідність з вимогами національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку (міжнародних стандартів фінансової звітності) з дотриманням вимог Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
Розмір відшкодування витрат концесіонера на поліпшення майна, отриманого в концесію, або створення концесіонером майна на виконання умов концесійного договору визначається шляхом визначення ринкової вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів концесіонера, або ринкової вартості створеного майна в частині, що не була компенсована концесіонером у результаті концесійної діяльності відповідно до умов концесійного договору.
Водночас, вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря закріплені у Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені під час його оренди, під час приватизації, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004.
Відповідно до п.1.4. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені під час його оренди, під час приватизації, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004 незалежна   оцінка   орендованого    нерухомого    майна проводиться    суб`єктом    оціночної   діяльності   -   суб`єктом господарювання та включає такі етапи: опрацювання вихідних  даних,  необхідних  для оцінки,  у тому числі отриманих від органу приватизації за результатами  виконання робіт підготовчого етапу; ідентифікація поліпшень орендованого майна; застосування методичних  підходів та узагальнення отриманих з  їх використанням результатів оцінки з  метою  визначення  ринкової  вартості   орендованого  нерухомого  майна  та  ринкової  вартості  невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна; визначення питомої    ваги    часток    держави   (відповідно  комунального майна або майна,  що належить  Автономній  Республіці  Крим)  та  орендаря  у  визначеній  ринковій вартості орендованого  нерухомого майна; складання звіту  про  оцінку  майна  та висновку про вартість орендованого нерухомого майна,  подання їх до органу  приватизації  на  рецензування  та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних  днів до закінчення встановленого законодавством строку  проведення  незалежної оцінки; затвердження висновку про  вартість  орендованого  нерухомого  майна відповідним органом (далі - відповідний орган приватизації): державним органом  приватизації   -   у   разі   приватизації  державного   (республіканського)   майна   або  якщо  йому  надані повноваження щодо приватизації комунального майна, виконавчим органом  органу  місцевого самоврядування - у разі приватизації комунального майна.
Як вбачається з матеріалів справи Регіональним відділенням з метою проведення відбору суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання, який буде проводити незалежну оцінку у виданні "Відомості приватизації" №41 (1269) від 09.10.2019 здійснено публікацію про оголошення відповідного конкурсу.
Як зазначено в оголошенні метою проведення оцінки є: ідентифікація невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за рахунок власних коштів за згодою орендодавця під час оренди, визначення ринкової вартості орендованого майна, що приватизується шляхом викупу орендарем, яким здійснено невід`ємні поліпшення, та ринкової вартості невід`ємних поліпшень з компенсацією вартості невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем за рахунок власних коштів.
Проте в матеріалах справи відсутні відомості щодо обрання органом приватизації на конкурсних засадах суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання, який буде проводити незалежну оцінку, та укладення з ним договору на проведення оцінки майна.
Як пояснила у судовому засіданні представник Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях, незалежну оцінку орендованого ФОП Ходас Г.І. майна так і не було проведено. Під час вирішення питання щодо виконання орендарем ФОП Ходас Г.І. вимог ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" орган приватизації керувався документами, що були надані орендарем.

В силу положень ст. 1 Закону України "Про судову експертизу", судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об`єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні органів досудового розслідування чи суду.
Згідно зі ст. 10 Закону судовими експертами можуть бути особи, які мають необхідні знання для надання висновку з досліджуваних питань. Судовими експертами державних спеціалізованих установ можуть бути фахівці, які мають відповідну вищу освіту, освітньо-кваліфікаційний рівень не нижче спеціаліста, пройшли відповідну підготовку та отримали кваліфікацію судового експерта з певної спеціальності. До проведення судових експертиз, крім тих, що проводяться виключно державними спеціалізованими установами, можуть залучатися також судові експерти, які не є працівниками цих установ, за умови, що вони мають відповідну вищу освіту, освітньо-кваліфікаційний рівень не нижче спеціаліста, пройшли відповідну підготовку в державних спеціалізованих установах Міністерства юстиції України, атестовані та отримали кваліфікацію судового експерта з певної спеціальності у порядку, передбаченому цим Законом.
За змістом положень частин 1, 2 статті 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань.
Відповідно до статті 99 Господарського процесуального кодексу України   суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:
1)для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо.
2)жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.
У рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Дульський проти України" від 01.06.2006, яке відповідно до положень статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується судом як джерело права, зазначено, що експертиза, призначена судом, є одним із засобів встановлення або оцінки фактичних обставин справи і тому складає невід`ємну частину судової процедури.
Зі змісту вказаної норми випливає, що судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.
Відповідно до частини 1 статті 76, частини 1 статті 78, частини 1 статті 79 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Предмет доказування - коло фактів матеріально-правового і процесуального характеру, які підлягають встановленню для вирішення справи по суті.
В даному випадку метою призначення експертизи є з`ясування дійсної (ринкової) вартості орендованого нерухомого майна та невід`ємних поліпшень такого майна.
Призначення оціночно-будівельної експертизи в даному випадку спрямоване на встановлення судом обставин, що мають істотне значення для розгляду справи, а саме, з метою встановлення виконання позивачем вимог ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
Як вбачається з матеріалів справи, Методики оцінки майна, Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені під час його оренди, під час приватизації, суд не може самостійно встановити ринкову вартість орендованого майна - будівлі 1-поверхового складу (реєстровий №14072049.2.ЛДТЛЦИ018, інв.№103/01/3/011, літ. "Г-1")  площею 80,6 кв м та будівлі 1-поверхового складу (реєстровий № 14072049.2.ЛДТЛЦИ009, інв. №103/01/3/005, літ. "Д-1") площею 178,10 кв м, загальною площею 258,7 кв м, за адресою: АДРЕСА_2 та невідних поліпшень зазначеного майна здійснених за рахунок власних коштів позивача.
Визначення вартості орендованого майна та його невід`ємних поліпшень можливе лише особою, що має спеціальні знання та відповідну кваліфікацію.
Разом з тим, відповідач не позбавлений права здійснити визначення вартості орендованого нерухомого майна, а також вартості невід`ємних поліпшень такого майна на підставі незалежної оцінки, проведеної у відповідності до процедури передбаченої законодавством з питань приватизації та надати результати такої оцінки до суду.
Оскільки сторонам не надано до матеріалів справи результатів оцінки майна, що підлягає приватизації та поліпшень здійснених орендарем, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про необхідність призначення оціночно-будівельної експертизи у даній справі.
Таким чином, доводи скаржника про порушення судом першої інстанції норм процесуального права під час прийняття оскаржуваної ухвали не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового акту колегія суддів не вбачає. 
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів апеляційного суду зазначає, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджені обставини, що мають значення для справи, а викладені в оскаржуваному судовому рішенні висновки відповідають фактичним обставинам справи, у зв`язку з чим апеляційна скарга Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях задоволенню не підлягає, а ухвала Господарського суду Харківської області від 18.03.2020 у справі №922/315/20 підлягає залишенню без змін.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд                                           

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях залишити без задоволення.
Ухвалу Господарського суду Харківської області від 18.03.2020 у справі №922/315/20 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження постанови апеляційного господарського суду передбачені статтями 287-289 ГПК України.

Головуючий суддя                                                                    І.А. Шутенко

Суддя                                                                                           О.В. Ільїн  

Суддя                                                                                           В.В. Россолов  

Повний текст постанови складено та підписано 22.06.2020.