Постанова 
Іменем України                                       
20 травня 2020 року 
м. Київ
справа № 161/7817/16-ц
провадження № 61-11237св18 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач), 
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Хопти С. Ф., Шиповича В. В., 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі:  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , 
представник ОСОБА_3 -  ОСОБА_5 , 
представника ОСОБА_4 - ОСОБА_6 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Шкльода Ярослава Антонівна, приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Сушик Лідія Андріївна,
представник приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Шкльоди Ярослави Антонівни -ОСОБА_7 ,
представник приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Сушик Лідії Андріївни -ОСОБА_8 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5 і ОСОБА_4 та її представника ОСОБА_6 на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області, у складі судді Крупінської С. С., від 09 жовтня 2017 року та постанову Апеляційного суду Волинської області, у складі колегії суддів:              Русинчука М. М., Матвійчук Л. В., Федонюк С. Ю., від 21 грудня 2017 року.
Короткий зміст позовної заяви та її обґрунтування 
У червні 2016 року  ОСОБА_9  звернувся до суду з позовом до                ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , а у подальшому і до ОСОБА_4 про визнання договорів купівлі-продажу будинку та земельної ділянки недійсними.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що він на підставі договору купівлі-продажу від 13 березня 2001 року, посвідченого державним нотаріусом Першої Луцької державної нотаріальної контори Шкльодою Я. А. за реєстраційним № 1-58, придбав житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці площею 0,0368 га. Житловий будинок 
А-1 (дерев`яний) мав житлову площу 24,1 кв. м, загальну площу 37,6 кв. м, біля будинку розташовані Б-1 - сарай, В - вбиральня, Г - погріб. Право власності на вказаний житловий будинок було за ним зареєстровано в комунальному підприємстві «Волинське обласне бюро технічної інвентаризації» 26 червня 2001 року за № 5127. Вказував, що земельну ділянку, площею 0,0368 га, він набув у власність шляхом її приватизації відповідно до рішення Луцької міської ради від 26 липня 2002 року № 2/2, що підтверджено державним актом на право приватної власності на землю  серії Р2 № 111923. У 2006 році він почав реконструкцію існуючого будинку, яка полягала в його демонтажі та будівництві нового з більшою площею та поверховістю. Вказував, що станом на 25 грудня 2015 року, тобто на момент укладення двох спірних договорів за реєстраційними №№ 932 і 933, посвідчених приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Сушик Л. А., за вказаною адресою вже був побудований триповерховий будинок, загальною площею 334,9 кв. м. Виготовлену для реконструкції документацію він передав третій особі ОСОБА_10 , з яким домовився про допомогу з питань введення в експлуатацію завершеної реконструкцією будівлі та реєстрації права власності на його ім`я. Зазначав, що у січні              2016 року він дізнався, що належне йому нерухоме майно - триповерховий будинок та земельна ділянка відчужені на користь іншої особи проти його волі. При цьому предметом договору-купівлі продажу від 25 грудня 
2015 року за реєстраційним № 933 був дерев`яний житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, житловою площею 24,1 кв. м, загальною площею 37,6 кв. м, якого на той момент об`єктивно не існувало. Вказував, що таке відчуження відбулося проти його волі, оскільки йому невідомо, при яких обставинах на ім`я ОСОБА_2 була оформлена довіреність від 30 липня 2015 року, начебто видана ним та посвідчена на території Федеративної Республіки Німеччина у м. Білефельд. Зазначав, що він не уповноважував ані ОСОБА_2 , ані інших осіб на представництво його інтересів, зокрема на продаж належного йому нерухомого майна. У нотаріуса у м. Білефельд він не був, оскільки в період з 25 липня 2015 року по 02 серпня 2015 року перебував на території України, підпис на довіреності йому не належить. ОСОБА_2 , використовуючи довіреність від 30 липня 2015 року і діючи нібито в його інтересах, відчужив належні йому на праві приватної власності житловий будинок та земельну ділянку на користь ОСОБА_3 на підставі договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Сушик Л. А. У день посвідчення договорів остання внесла записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності ОСОБА_3 на ці об`єкти нерухомого майна. ОСОБА_3 після одержання правовстановлюючих документів на житловий будинок та земельну ділянку вчинив дії, спрямовані на документальне оформлення змін нерухомого майна, а саме: замовив містобудівний розрахунок; подав декларації про початок будівельних робіт і про готовність об`єкта до експлуатації; провів реєстрацію права власності на фактично наявну триповерхову будівлю, з присвоєнням нового реєстраційного номеру та відчужив усе майно на користь ОСОБА_4 . Останнє відчуження нерухомого майна на користь ОСОБА_4 на підставі договорів купівлі-продажу від 11 липня 2016 року, посвідчених приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Шкльодою Я. А за реєстраційними №№ 177 і 180, відбулося вже під час розгляду цієї справи Луцьким міськрайонним судом. Також позивач зазначав, що спірний житловий будинок та земельна ділянка є об`єктами спільної сумісної власності подружжя, а його дружина згоду на відчуження зазначеного майна не надавала.
Посилаючись на зазначені обставини, а також на те, що нерухоме майно вибуло з його володіння проти його волевиявлення, уточнивши позовні вимоги, позивач просив суд визнати недійсними: укладений 25 грудня 
2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договір купівлі-продажу земельної ділянки по АДРЕСА_1 , площею 0,0368 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер 0710100000:11:104:0006, за реєстраційним № 932; укладений 25 грудня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, який розташований по АДРЕСА_1 , за реєстраційним № 933; укладений 11 липня 2016 року між ОСОБА_3 і ОСОБА_4 договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка розташована по АДРЕСА_1 , площею 0,0368 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер 0710100000:11:104:0006, за реєстраційним № 180; укладений 11 липня 
2016 року між ОСОБА_3 і ОСОБА_4 договір купівлі-продажу житлового будинку А-3, загальною площею 334,9 кв. м, з господарськими будівлями і спорудами: Б-2 - сарай, Г - погріб, що розташовані по АДРЕСА_1 , за реєстраційним № 177.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 09 жовтня 2017 року позов задоволено.
Визнано недійсним укладений 25 грудня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка розташована по АДРЕСА_1 , площею 0,0368 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер 0710100000:11:104:0006, за реєстраційним № 932, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Сушик Л. А.
Визнано недійсним укладений 25 грудня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами, який розташований по АДРЕСА_1 , за реєстраційним № 933, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Сушик Л. А.
Визнано недійсним укладений 11 липня 2016 року між ОСОБА_3 і 
ОСОБА_4 договір купівлі-продажу земельної ділянки по АДРЕСА_1 , площею 0,0368 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер 0710100000:11:104:0006, за реєстраційним № 180, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Шкльодою Я. А.
Визнано недійсним укладений 11 липня 2016 року між ОСОБА_3 і 
ОСОБА_4 договір купівлі-продажу житлового будинку А-3, загальною площею 334,9 кв. м, з господарськими будівлями і спорудами: сарай Б-2, погріб Г, які розташовані по АДРЕСА_1 , за реєстраційним № 177, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Шкльодою Я. А.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що договори купівлі-продажу від 25 грудня 2015 року за реєстраційними №№ 932 і 933 не відповідають вимогам статті 203 ЦК України. У пункті 1.4 договору купівлі-продажу 
від 25 грудня 2015 року за реєстраційним № 933 вказано, що самовільних переобладнань, перепланувань, реконструкцій та добудов будинок немає, однак на момент укладення спірного договору такого об`єкту нерухомості як житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами, дерев`яний, житловою площею 24,1 кв. м, загальною площею 37,6 кв. м, по АДРЕСА_1 не існувало, оскільки він був знесений ОСОБА_1 при реконструкції. Таким чином, суд дійшов висновку, що станом на 25 грудня 2015 року не було фактично самого предмету договору. Також суд першої інстанції дійшов висновку, що 
ОСОБА_1 не видавав ОСОБА_2 довіреності на укладення останнім від його імені оспорюваних договорів купівлі-продажу земельної ділянки і житлового будинку від 25 грудня 2015 року, тобто не виявляв своєї волі на вчинення цих правочинів, тому ці договори підлягають визнанню недійсними на підставі частини першої статті 215 ЦК України через порушення вимог частини третьої статті 203 цього Кодексу. Крім того, суд виходив із того, що посвідчуючи оспорюванні договори, приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Сушик Л. А. не одержала від дружини ОСОБА_1 - ОСОБА_11 нотаріально посвідченої згоди на укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна. Після отримання копії ухвали про відкриття провадження у цій справі, достовірно знаючи про наявність спору щодо земельної ділянки і житлового будинку, ОСОБА_3 
11 липня 2016 року за нотаріально посвідченими договорами купівлі-продажу відчужив зазначені об`єкти нерухомого майна на користь 
ОСОБА_4 , отже діяв недобросовісно, чим порушив одну із загальних засад цивільного законодавства, закріплену у пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України. При цьому районний суд дійшов висновку про те, що недійсність договорів купівлі-продажу від 11 липня 2016 року за реєстраційними 
№ № 177 і 180 випливає з недійсності двох інших договорів купівлі-продажу від 25 грудня 2015 року за реєстраційними №№ 932 і 933. 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Апеляційного суду Волинської області від 21 грудня 2017 року апеляційні скарги представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Шкльоди Я. А. залишено без задоволення. Рішення Луцького міськрайонного суду 
від 09 жовтня 2017 року залишено без змін.
Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши при цьому, що згідно оспорюваних договорів від 25 грудня 
2015 року спірні земельна ділянка і житловий будинок відчужені за відсутності на це волі власника ОСОБА_1 , тобто вибули із його власності поза його волею, у зв`язку з чим останній має право вимагати його повернення, оскільки у ОСОБА_3 як у покупця за цими договорами не виникло право власності на вказане майно, в тому числі і право на його продаж. У момент укладення договорів від 11 липня 2016 року сторонами також не було додержано вимог частини третьої статті 203 ЦК України, оскільки фактично власником зазначеного майна на той час залишався   ОСОБА_1 , який не виявляв своєї волі на вчинення цих правочинів. Також суд апеляційної інстанції вказав, що районний суд правильно застосовував такий спосіб захисту як визнання оспорюваних договорів недійсними, оскільки цей спосіб захисту порушеного права власності ОСОБА_1 на спірне нерухоме майно є найбільш ефективним, враховуючи обставини цієї справи. Передбачений статтею 388 ЦК України механізм витребування майна з чужого незаконного володіння не може бути використаний у справі, яка переглядається, оскільки предметом віндикаційного позову може бути лише індивідуально визначене майно. За позивачем було зареєстровано право власності на вказану земельну ділянку і дерев`яний житловий будинок, загальною площею 37,6 кв. м, якого на час вчинення перших договорів купівлі-продажу від 25 грудня 2015 року вже не існувало. Замість нього ОСОБА_1 на той час був зведений, але не введений в експлуатацію, триповерховий будинок, площею 334,9 кв. м, який незаконно, використавши перший недійсний договір купівлі-продажу, ОСОБА_3 зареєстрував за собою, а згодом 11 липня 2016 року продав ОСОБА_4 . Застосування такого способу захисту як витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикація) у справі, яка переглядається, на думку суду апеляційної інстанції, є неможливим. Найбільш прийнятним і ефективним способом захисту порушених прав позивача є визнання оспорюваних договорів недійсними, що призведе до скасування реєстрації права власності на спірне майно за ОСОБА_4 та поверне сторін на стадію оформлення позивачем права власності на новостворене нерухоме майно в порядку, передбаченому статтею 331 ЦК України. Суд апеляційної інстанції відхилив доводи апеляційних скарги про те, що висновок судової почеркознавчої експертизи не може використовуватись як доказ у справі, зазначивши, що експертиза призначена і проведена на підставі постанови слідчого в рамках кримінального провадження за зверненням ОСОБА_1 з приводу незаконного заволодіння майном, яке є предметом спору, а тому відповідно до частини другої статті 57 ЦПК України, 2004 року, є засобом доказування у цивільній справі.
Короткий зміст вимог касаційних скарг та доводи осіб, які їх подали
У касаційній скарзі представник ОСОБА_3 - ОСОБА_5 просить скасувати оскаржені судові рішення та закрити провадження у справі, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга мотивована тим, що висновок судів попередніх інстанцій про те, що позивач не підписував довіреність на ім`я ОСОБА_2 спростовується матеріалами справи. Суди не перевірили факт перебування 
ОСОБА_1 у період з 25 липня 2015 року по 02 серпня 2015 року на території Федеративної Республіки Німеччини та можливість підписання ним довіреності від 30 липня 2015 року. На думку заявника, суди помилково поклали в основу рішення висновок судової почеркознавчої експертизи, оскільки висновок експертизи може бути доказом у справі лише в тому разі, коли експертиза була проведена на підставі ухвали суду відповідними судово-експертними установами. Також заявник не погоджується з висновком судів про неправомірність відчуження 11 липня 2016 року спірного житлового будинку та земельної ділянки, оскільки на момент відчуження спірного нерухомого майна предметом спору був договір купівлі-продажу житлового будинку від 25 грудня 2015 року за № 932, однак такого договору не існує, за цим номером зареєстрований договір купівлі-продажу земельної ділянки. Крім того, ОСОБА_3 було відчужено об`єкт нерухомості, загальною площею 334,9 кв. м, який було ним побудовано на місці знесеного житлового будинку, площею 37,6 кв. м, що підтверджується довідкою про знесення від 13 червня 2016 року № 161. Заявник зазначає, що поза увагою судів попередніх інстанцій залишилось те, що не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину, у цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову. 
У касаційній скарзі  ОСОБА_4 та її представник - ОСОБА_6 просять скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Доводи касаційної скарги зводяться до того, що встановлені судами обставини свідчать про те, що покупець ОСОБА_4 не знала і не могла знати про наявність перешкод для вчинення оспорюваних правочинів, у тому числі й те, що продавець не мав права відчужувати це майно. Суди не звернули увагу на те, що позивач не надав суду доказів набуття ним права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, отже не будучи власником майна і стороною правочину, позивач не вправі вимагати захисту права власності на новостворений будинок шляхом визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 11 липня 2016 року № 177, № 180 чи витребування майна від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Суди вирішили спір на підставі неналежних доказів.
До Верховного Суду надійшла заява ОСОБА_4 , в якій вона посилається на лист Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 25 жовтня 2018 року № 40-702-/90-9/7239-18, відповідно до якого рішення Волинського окружного адміністративного суду від 12 жовтня 2017 року у справі 
№ 803/1264/17 було виконано, до реєстру внесено відомості щодо реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт 
від 20 травня 2016 року № ВЛ 082161410913 та декларації про готовність до експлуатації об`єктів від 09 червня 2016 року № ВЛ 142161612267.
До Верховного Суду надійшла заява представника ОСОБА_3 - 
ОСОБА_5 , в якій заявник просить визнати преюдиційним рішення у справі № 803/1264/17 та врахувати факт чинності декларацій від 20 травня 
2016 року № ВЛ 082161410913 та від 09 червня 2016 року 
№ ВЛ 142161612267.
До Верховного Суду надійшли заяви ОСОБА_4 та представника 
ОСОБА_3 - ОСОБА_5 , в яких останній просить визнати преюдиційними й такими, що не потребують доказування, обставини, встановлені судовими рішеннями у справі № 161/9138/16-ц.
Також ОСОБА_4 подала заяви про застосування правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду у справах № № 674/31/15-ц, 344/15586/16-ц, 916/3457/16, 338/439/17, 523/10173/16-ц, 48/340, 442/4527/17, 350/1839/17, 674/31/15-ц, 523/10173/16-ц, 906/978/17 та постановах Верховного Суду України у справах № 6-2069цс16, № 3-486гс15, 
№ 6-3104цс16.
Короткий зміст відзивів на касаційну скаргу 
У відзиві на касаційну скаргу представник приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Шкльоди Я. А. - ОСОБА_19 просить задовольнити касаційні скарги представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5 і ОСОБА_4 , оскаржені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на те, що судами неправильно застосовано норми матеріального права та ухвалено рішення на підставі неналежних та недопустимих доказів.
У відзиві на касаційну скаргу представник приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Сушик Л. А. - ОСОБА_8 просить задовольнити касаційні скарги представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5 і ОСОБА_4 , оскаржені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на те, що судами неправильно застосовано норми матеріального права та ухвалено рішення на підставі неналежних та недопустимих доказів. 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалами Верховного Суду від 04 квітня 2018 року відкрито касаційне провадження за поданими касаційними скаргами.
15 квітня 2020 року на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду справу № 161/7817/16-ц розподілено судді-доповідачеві.
Ухвалою Верховного Суду від 06 травня 2020 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 відповідно до договору купівлі-продажу від 13 березня 2001 року, посвідченого державним нотаріусом Першої Луцької державної нотаріальної контори Шкльодою Я. А. за реєстраційним № 1-58, придбав житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці, площею 0,0368 га. Житловий будинок А-1, дерев`яний, мав житлову площу 24,1 кв. м, загальну площу 37,6 кв. м, біля будинку розташовані: Б-1 - сарай, 
В - вбиральня, Г - погріб. Право власності за позивачем на вказаний об`єкт нерухомості було зареєстровано в комунальному підприємстві «Волинське обласне бюро технічної інвентаризації» 26 червня 2001 року за № 5127. Земельну ділянку ОСОБА_1 набув у власність шляхом її приватизації відповідно до рішення Луцької міської ради Волинської області 
від 26 липня 2002 року № 2/2, на підставі якого видано державний акт на право приватної власності на землю серії Р2 № 111923.
Згідно договору купівлі-продажу, укладеного 25 грудня 2015 року 
між ОСОБА_2 , який діяв від імені ОСОБА_1 , та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом та зареєстрованого за № 932, останній придбав земельну ділянку по АДРЕСА_1 , площею 0,0368 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер: 0710100000:11:104:0006.
Згідно договору купівлі-продажу, укладеного 25 грудня 2015 року 
між ОСОБА_2 , який діяв від імені ОСОБА_1 , та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом та зареєстрованого за № 933, останній придбав житловий будинок з надвірними спорудами по АДРЕСА_1 . Житловий будинок А-1, дерев`яний, мав житлову площу 24,1 кв. м, загальну площу 37,6 кв. м, біля будинку розташовані: Б-1 - сарай, В - вбиральня, Г - погріб.
Укладаючи вказані договори купівлі-продажу від імені ОСОБА_1 ,  ОСОБА_2 діяв на підставі довіреності від 30 липня 2015 року, посвідченої на території Федеративної Республіки Німеччина нотаріусом міста Білефельд Рене Зекампом.
Відповідно до листа т.в.о. Генерального консула України в Дюссельдорфі 
від 31 травня 2016 року № 61231/091-803, за інформацією Вестфальської нотаріальної палати нотаріус Рене Зекамп на території округу окружного суду м. Білефельд не зареєстрований.
З відтисків штампів паспортного контролю на сімнадцятій сторінці копії закордонного паспорта позивача ОСОБА_1 , виданого 14 квітня 2009 року, слідує, що у період з 25 липня 2015 року по 02 серпня 2015 року він знаходився на території України.
Згідно копії висновку судової почеркознавчої експертизи від 26 січня 
2017 року № 3036, проведеної в рамках кримінального провадження                      № 12016030010000483, підпис у довіреності від 30 липня 2015 року, яка зареєстрована під № 3202 І-06/2015, виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою.
20 травня 2016 року ОСОБА_3 зареєстрував у відділі Державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради декларацію про початок виконання будівельних робіт «Нове будівництво житлового будинку з творчою майстернею зі знесенням житлового будинку та реконструкція господарської будівлі по АДРЕСА_1 » за № ВЛ 082161410913. 
09 червня 2016 року ОСОБА_3 зареєстрував у відділі Державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради декларацію про готовність до експлуатації об`єкта «Нове будівництво житлового будинку з творчою майстернею зі знесенням житлового будинку та реконструкція господарської будівлі по АДРЕСА_1 » за № ВЛ 142161612267 .
На підставі декларації про готовність до експлуатації об`єкта приватним нотаріусом Онищук І. П. 14 червня 2016 року зареєстровано право власності ОСОБА_3 на житловий будинок по АДРЕСА_1 , загальною площею 334,9 кв. м, житловою - 165,8 кв. м. 
11 липня 2016 року ОСОБА_3 відчужив житловий будинок, площею 
334,9 кв. м та земельну ділянку на користь ОСОБА_4 , що підтверджується договорами купівлі-продажу: земельної ділянки, яка розташована по АДРЕСА_1 , площею 0,0368 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер 0710100000:11:104:0006 від 11 липня2016 року за реєстраційним № 180; житлового будинку А-3, загальною площею 334,9 кв. м, з господарськими будівлями і спорудами: Б-2 - сарай, Г - погріб, який розташований по АДРЕСА_1 , за реєстраційним № 177 .
Наказом відділу Державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради від 29 вересня 2016 року № 66 скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт № ВЛ 082161410913. Підставою такого скасування є виконання будівельних робіт без належно затвердженого проекту, що є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.
Наказом відділу Державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради від 29 вересня 2016 року № 67 скасовано реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ВЛ 142161612267. Причиною такого скасування є виявлення недостовірної інформації про інженера технічного нагляду, генерального проектувальника та відповідальну особу, що здійснювала авторський нагляд.
Згідно протоколів допиту свідків ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , потерпілої ОСОБА_11 і підозрюваного ОСОБА_14 , допитаних у травні-червні 2008 року в рамках кримінальної справи № 11-493-08 щодо обвинувачення ОСОБА_14 у вчиненні злочинів, передбачених 
пунктами 6, 9 частини другої статті 115, частини четвертої статті 187 КК України, слідує, що станом на червень 2008 року дерев`яного будинку, загальною площею 37,6 кв. м, по АДРЕСА_1 не існувало, а на його місці був зведений триповерховий будинок, в якому на той час проводились оздоблювальні роботи - утеплення будинку, штукатурні роботи, монтаж електропроводки, встановлення кондиціонерів. 
Згідно показань ОСОБА_1 , допитаного як свідка, показань допитаних в суді першої інстанції в якості свідків ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , встановлено, що приблизно у 2004-2006 роках ОСОБА_1 розпочав реконструкцію існуючого старого будинку, яка полягала в його демонтажі та будівництві нового більшою площею та поверховістю. Станом на 25 грудня 2015 року по АДРЕСА_1 вже знаходилося реконструйоване триповерхове приміщення (третій поверх мансардний), загальною площею 334,9 кв. м. Виготовлену для проведення реконструкції будинку документацію ОСОБА_1 передав ОСОБА_10 , з яким домовився про допомогу в питаннях введення в експлуатацію завершеної реконструкцією будівлі по АДРЕСА_1 з подальшою реєстрацією за позивачем права власності на вказаний об`єкт нерухомості.
Відповідно до показань свідка ОСОБА_15 ним з 2004 року винаймається частина спірного приміщення, а саме підсобне приміщення, під склад обладнання. Свідок зазначав, що дерев`яний будинок, площею 37,6 кв. м, він бачив приблизно у 2003 році, а у 2004-2005 роках його вже не було. Будівництво нового будинку розпочалося у 2004 році, а у 2006 році вже був зведений новий будинок. У побудованому триповерховому будинку з господарськими будівлями у тому вигляді, в якому він знаходиться на цей час, у січні-квітні 2016 року будівництво не велося.
Допитаний місцевим судом в якості свідка ОСОБА_16 у своїх показаннях вказував на те, що він проживає по АДРЕСА_2 , його вікно виходить на будинок по АДРЕСА_1 і він бачив процес будівництва будинку з початку і до кінця. Дерев`яний будинок, площею 37,6 кв. м, був знесений ОСОБА_1 ще п`ятнадцять років потому. В цей же час ОСОБА_1 розпочав будівництво нового триповерхового будинку (двоповерхового з піддашшям), але останні десять років по АДРЕСА_1 будівельні роботи не велися. У 2016 році будівництво не велося.
ОСОБА_1 заперечував факт замовлення у підприємця ОСОБА_17 будь-яких робіт з оцінки майна. Наявні у матеріалах справи копії документів з назвою «Договір № 15 на виконання оцінки майна від 04 серпня 2015 року» і «Договір № 21 на виконання оцінки майна від 18 жовтня 2015 року» не містять підписів ОСОБА_1 , а свідок ОСОБА_17 не зміг пояснити чому він приступив до виконання робіт без укладання договорів.
Допитаний в якості свідка ОСОБА_17 , який 19 жовтня 2015 року виготовив звіт про оцінку житлового будинку, розташованого на 
АДРЕСА_1 , у своїх показаннях зазначав, що вказаний звіт він виготовив на підставі наданої йому технічної документації. За адресою по АДРЕСА_1 він виїзжав, але дерев`яного будинку не бачив, будинок був іншим, але зробив оцінку того, що йому замовили.
Відповідно до листа Управління містобудування та архітектури Луцької міської ради від 17 серпня 2016 року № 20-15/501 містобудівні умови та обмеження на забудову земельної ділянки на АДРЕСА_1 ОСОБА_3 не видавалися.
Позиція Верховного Суду
Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня                                2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», положеннями якого встановлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Відповідно до частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (тут і далі у редакції, чинній на момент подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу Українипередбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Для захисту права суду необхідно встановити факт його порушення. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.
Згідно зі статтею 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним з передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною третьою статті 203 ЦК Українипередбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Як вольова дія, правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов`язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети.
За змістом статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.
Відповідно до статті 215 ЦК Українипідставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою статті 203 цього Кодексу (зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності та волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі), п`ятою (правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним) та шостою (правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей). Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). 
Згідно частини першої статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. 
Відповідно до частин другої, третьої статті 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.
Відповідно до частини третьої статті 244 ЦК України довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.
Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин (частина перша статті 245 ЦК України).
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦК України).
Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Аналогічні положення містили статті 57, 60, 212 ЦПК України, 2004 року, чинного на момент розгляду справи судом першої інстанції.
Вирішуючи спір, встановивши фактичні обставини справи, надавши належну правову оцінку наявним у справі доказам у їх сукупності, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу спірного будинку та земельної ділянки від 25 грудня 2015 року, оскільки судом встановлено відсутність волевиявлення позивача на укладання спірних договорів купівлі-продажу, а також відсутність згоди іншого співвласника на відчуження нерухомого майна, а відповідачем не надано належних та допустимих доказів на спростування встановлених судом обставин. 
Зокрема, судами встановлено, що довіреність від 30 липня 2015 року  ОСОБА_1 не підписувалась і нотаріально не посвідчувалась, отже є нікчемною на підставі частини першої статті 219 ЦК України. При цьому суди правильно застосували матеріальне право України при вирішенні питання щодо дійсності довіреності, враховуючи положення статей 32-33 Закону України «Про міжнародне приватне право» (правочин більш тісно пов`язаний з правом держави, у якій сторона, що повинна здійснити виконання, яке має вирішальне значення для змісту правочину, має своє місце проживання або місцезнаходження).
Крім того, відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Під час розгляду справи № 161/9138/16-ц за позовом  ОСОБА_11 до ОСОБА_18 , ОСОБА_4 , третя особа - ОСОБА_1 , про витребування майна з чужого незаконного володіння судами встановлено, що у період 
з 14 травня 1988 року по 30 вересня 2014 року ОСОБА_11 та ОСОБА_1 перебували у зареєстрованому шлюбі, а придбаний у 2001 році сторонами під час перебування у шлюбі будинок по АДРЕСА_1 є об`єктом права спільної сумісної власності, який буввідчужений 25 грудня 2015 року без згоди ОСОБА_11 .
За змістом статті 369 ЦК України (у редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору) співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.
У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників.
Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.
Відсутність нотаріально посвідченої згоди одного зі співвласників на укладення договору про відчуження об`єкта спільної сумісної власності позбавляє співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень на укладення договору про розпорядження спільним майном. Укладення такого договору свідчить про порушення його форми і відповідно до частини четвертої статті 369, статті 215 ЦК України надає іншому зі співвласників право оскаржити договір з підстав його недійсності.
Подібний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17, провадження № 14-325цс18.
Щодо визнання недійсними оспорюваних договорів купівлі-продажу 
від 11 липня 2016 року слід зазначити наступне.
Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
Згідно із частинами другої-третьої статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цим діянням наслідкам.
За загальним правилом власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).  Звернення до суду з віндикаційним позовом до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, тобто з позовом про повернення майна із чужого незаконного володіння, є ефективним способом захисту права власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна.
При цьому об`єктом віндикаційного позову може бути саме індивідуально визначене майно, яке існує в натурі на момент подання позову.
Верховний Суд у постанові від 12 грудня 2018 року у справі № 161/9138/16-ц встановив, що на момент звернення ОСОБА_11 до суду із позовом про витребування частини спірного будинку, спірне нерухоме майно змінилося, збільшилася загальна площа будинку з 37,6 кв. м до 334,9 кв. м, тобто відсутній будинок, який був об`єктом права спільної сумісної власності подружжя та за захистом прав на який звернулась позивач.
Враховуючи проведену позивачем реконструкцію будинку, скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта,  ОСОБА_1 позбавлений можливості поновити свої права шляхом витребування у ОСОБА_4 житлового будинку АДРЕСА_1 , площею            334,9 кв. м, який розташований на земельній ділянці, площею 0,0368 га. ОСОБА_1 є власником будинку житлового будинку АДРЕСА_1 , площею 37,6 кв. м.
Отже, висновок судів про те, що за обставин цієї справи права ОСОБА_1 можуть бути поновлені лише у спосіб визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 11 липня 2016 року, слід визнати таким, що відповідає меті здійснення правосуддя, принципам добросовісності й справедливості.
Встановивши невідповідність оспорюваних договорів від 25 грудня           2015 року вимогам закону, відсутність волевиявлення власника нерухомого майна ОСОБА_1 і його дружини  ОСОБА_11 на відчуження цього майна, суди першої й апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 11 липня 2016 року, які були укладені між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 під час розгляду справи у суді першої інстанції, оскільки цими договорами порушено права власника житлового будинку АДРЕСА_1 . При цьому судами враховувано, що ОСОБА_3 (отримав ухвалу про відкриття провадження у справі 29 червня 2016 року) знав про наявність судового спору щодо відчуженого майна, тому, укладаючи договори від 11 липня 2016 року, діяв явно недобросовісно.  
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.
Власний інтерес заінтересованої особи може полягати у тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав. 
Обраний позивачем спосіб захисту - визнання недійсними правочинів 
від 11 липня 2016 року, які були укладені після укладення правочинів 
від 25 грудня 2015 року, за встановлених судами у цій справі обставин, є ефективним, таким, що відновлює порушене право позивача як титульного власника спірного будинку, площею 37,6 кв. м, та земельної ділянки. Позивачем було доведено, що ним було здійснено знесення будинку, власником якого він є, загальною площею 37,6 кв. м, та будівництво нового триповерхового будинку. Натомість ОСОБА_3 не надав належних, допустимих та достатніх доказів на підтвердження того, що він здійснив за короткий проміжок часу будівництво будинку, площею 334,9 кв. м. Реєстрацію декларацій про початок виконання будівельних робіт «Нове будівництво житлового будинку з творчою майстернею зі знесенням житлового будинку та реконструкція господарської будівлі по АДРЕСА_1 » за № ВЛ 082161410913 та про готовність до експлуатації об`єкта за № ВЛ 142161612267 скасовано на підставі наказів відділу Державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради від 29 вересня 2016 року № 66 та № 67. Постановою Верховного Суду від 20 квітня 2020 року у справі № 803/1264/17 постанову Волинського окружного адміністративного суду від 12 жовтня 2017 року та постанову Львівського апеляційного адміністративного суду від 21 лютого 2018 року скасовано, позов ОСОБА_3 до Відділу державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради Волинської області, Державної архітектурно-будівельної інспекції України, третя особа - ОСОБА_4 , про визнання протиправними та скасування наказів залишено без розгляду.
ОСОБА_4 має право на звернення до ОСОБА_3 з вимогами про відшкодування збитків на підставі статті 661 ЦК України.
Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц,провадження № 14-446цс18).
Порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій. 
Доводи касаційних скарг, які є аналогічними доводам апеляційних скарг, мотивовані відповіді на які надані судом апеляційної інстанції, не дають підстав для висновку про неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а зводяться у значній мірі до переоцінки доказів у справі, що в силу статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції. Підстави для скасування оскаржених судових рішень відсутні.
За правилами частини першої, другої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Ураховуючи наведене, встановивши відсутність підстав для скасування оскаржених судових рішень, колегія суддів вважає, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.
Керуючись статтями 400, 410, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційні скарги представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5 і ОСОБА_4 та її представника ОСОБА_6 залишити без задоволення.
Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 09 жовтня 2017 року та постанову Апеляційного суду Волинської області від 21 грудня 2017 року залишити без змін.
Поновити дію рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області             від 09 жовтня 2017 року. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                          Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                                     О. В. Білоконь
 
                                                                                                                  О. М. Осіян      
 
        С. Ф. Хопта
 
        В. В. Шипович