Постанова  
Іменем України
25 березня 2020 року 
м. Київ
справа № 546/314/17
провадження № 61-37337св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Висоцької В. С.,
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Сердюка В. В., Фаловської І. М. (суддя-доповідач), 
учасники справи:
позивачі:  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро»,
третя особа - відділ Держгеокадастру у Решетилівському районі Полтавської області,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» на постанову Апеляційного суду Полтавської області від 07 травня 2018 року у складі колегії суддів: Обідіної О. І., Абрамова П. С., Прядкіної О. В.,
ВСТАНОВИВ:
Відповідно до пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2017 року  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звернулися до суду з позовами до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» (далі - ТОВ «Бурат-Агро»), третя 
особа - відділ Держгеокадастру у Решетилівському районі Полтавської області, про розірвання договорів оренди земельних ділянок.
Позовна заява мотивована тим, що  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 є власниками земельних ділянок, які розташовані на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та були передані ними в оренду ТОВ «Бурат-Агро» на підставі укладених 
у 2008-2009 роках договорів оренди землі.
Всупереч пункту 13 договорів оренди, яким передбачено перегляд орендної плати один раз на три роки, зокрема у разі підвищення цін, тарифів, розміру інфляції, орендар з 2010 року розмір орендної плати не переглядав. Пропозиції позивачів щодо укладення додаткових угод про внесення змін до договорів оренди у частині збільшення розміру орендної плати до                       10 % від грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням індексу інфляції відповідач залишив поза увагою, що є підставою для розірвання вищевказаних договорів оренди.
На підставі викладеного ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 просили: розірвати договори оренди належних їм земельних ділянок, які укладені між ними і ТОВ «Бурат-Агро».
Короткий зміст судових рішень
Рішенням Решетилівського районного суду Полтавської області від                       07 лютого 2018 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що відповідач виконує свої зобов`язання орендаря відповідно до умов договорів оренди землі.
Сторонами спірних правочинів у передбаченому законом та договорами оренди землі порядку висловлені пропозиції щодо змін умов цих договорів, однак згоди з цього питання вони не досягли. Разом з тим позивачі вимог про зміну умов договорів оренди землі не заявляли.
Нормами чинного законодавства та зазначеними вище договорами оренди землі не визначено підставою для розірвання договорів оренди відсутність взаємної згоди сторін щодо змін умов договорів оренди, тому відсутні правові підстави для задоволення позову.
Постановою Апеляційного суду Полтавської області від 07 травня 2018 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено у справі нове судове рішення про задоволення позову.
Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01 вересня 
2008 року, зареєстрований у Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру 28 лютого 2012 року, щодо земельної ділянки площею 4,88 га, яка розташована на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі державного акта на земельну ділянку серії РЗ № 652661.
Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01 січня 2009 року, зареєстрований у Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру 28 лютого 2012 року, щодо земельної ділянки площею 4,62 га, яка розташована на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та належить ОСОБА_3 на праві приватної власності на підставі державного акта на земельну ділянку серії РЗ № 652657.
Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01 січня 2009 року, зареєстрований у Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру 28 лютого 2012 року, щодо земельної ділянки площею 4,62 га, яка розташована на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та належить ОСОБА_4 на праві приватної власності на підставі державного акта на земельну ділянку серії РЗ № 652656.
Припинено шляхом розірвання договір оренди землі від 01 січня 2009 року, зареєстрований у Решетилівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного земельного кадастру 28 лютого 2012 року, щодо земельної ділянки площею 5,44 га, яка розташована на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області  та належить ОСОБА_2 на праві приватної власності на підставі державного акта на земельну ділянку серії РЗ № 652807.
Стягнуто з ТОВ «Бурат-Агро» на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 судовий збір по 2 240 грн кожному.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що у 2017 році орендодавці ініціювали питання перегляду розміру орендної плати, який залишався незмінним протягом семи років, проте відповідач не погодився із запропонованим власниками земельних ділянок розміром, фактично залишивши без відповіді їхні звернення про внесення змін до договорів оренди землі.
Недотримання орендодавцем принципу періодичності перегляду розміру орендної плати, визначеного пунктом 13 договорів оренди, призвело до порушення балансу інтересів між орендодавцями та орендарем, у результаті чого позивачі як власники земельних ділянок позбавлені можливості отримувати орендну плату у розмірі, на який вони розраховували при укладанні цих договорів, сподіваючись, що останній протягом дії договорів не буде залишатись сталим, а буде переглядатись по потребі кожні три роки, що унеможливить знецінення отриманої ними орендної плати внаслідок інфляції.
Суддя Апеляційного суду Полтавської області Абрамова П. С ., непогодившись з постановою апеляційного суду 07 травня 2018 року, письмово виклала свою окрему думку, в якій вказувала, що у матеріалах справи взагалі відсутні докази, які б стверджували про істотність порушення відповідачем умов договору.
Вказувала, що сторони обумовили правові насідки недосягнення згоди щодо змін умов договору - врегулювання спору в судовому порядку. Тобто,   належним способом захисту для сторін було визначення розміру орендної плати в судовому порядку, а не припинення дії договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі ТОВ «Бурат-Агро» просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд неправильно розтлумачив умови пункту 13 договорів оренди та неправильно застосував статтю 23 Закону України «Про оренду землі».
У сторін договорів оренди є право переглянути за взаємною згодою розмір орендної плати, а не односторонній обов`язок відповідача підвищувати розмір орендної плати, як зазначено апеляційним судом. Фактично єдиною підставою для розірвання договорів оренди земельних ділянок став той факт, що орендодавців не влаштовував розмір орендної плати.
У матеріалах справи взагалі відсутні докази, які б підтверджували істотність порушення відповідачем умов договору. 
Позивачі запропонували відповідачу сплачувати оренду плату в розмірі 
10 % від грошової оцінки земельної ділянки, останній у свою чергу запропонував сплачувати оренду у розмірі 8 % від грошової оцінки земельної ділянки за умови збільшення терміну дії оренди. Однак, на час звернення до суду сторони за взаємною згодою спір не врегулювали.
Разом з тим, пунктом 36 договорів оренди передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. 
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку. Таким чином, сторони обумовили правові наслідки недосягнення згоди щодо змін умов договору - врегулювання спору в судовому порядку. Тобто, належним способом захисту для сторін було визначення розміру орендної плати в судовому порядку, а не припинення дії договорів.
Доводи інших учасників справи
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 подали відзиви на касаційну скаргу, вказуючи на те, що при укладенні договорів оренди землі вони розраховували на те, що з настанням певних подій: підвищення цін, тарифів, розміру інфляції, орендна плата буде переглядатися (збільшуватися), але з 2010 року орендна плата не переглядалась.  Недотримання орендарем принципу періодичності перегляду розміру орендної плати, визначеного пунктом 13 договоів, призвело до порушення балансу інтересів між орендодавцями та орендарем, внаслідок чого позивачі як власники земельних ділянок позбавлені можливості отримувати орендну плату в такому розмірі, на який розраховували під час укладення спірних правочинів.
Інший учасник справи не скористався своїм правом на подання до суду своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу до касаційного суду не направив.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 04 липня 2018 року відкрито касаційне провадження і витребувано цивільну справу.
30 липня 2018 року справу передано до Верховного Суду.
Ухвалою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду                      від 26 лютого 2020 року справу призначено до розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 є власниками земельних ділянок площею 4,88 га, 5,44 га, 4,62 га, 4,62 га, відповідно, які розташовані на території Федіївської сільської ради Решетилівського району Полтавської області та призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Між ОСОБА_1 та ТОВ «Бурат-Агро» 01 вересня 2008 року укладено договір оренди землі строком на 10 років, а 01 січня 2009 року договори оренди землі були укладені між іншими позивачами та відповідачем строком 
на 15 років.
Пунктом 9 договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 
і ТОВ «Бурат-Агро», визначено орендну плату у розмірі 2,5 % від грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнту індексації, а з 01 листопада 
2010 року - 5 % від грошової оцінки землі.
У пункті 9 договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 
і ТОВ «Бурат-Агро», сторони цих правочинів встановили розмір орендної плати - 3 % грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнту індексації, а 
з 01 листопада 2010 року - 5 % від грошової оцінки землі.
У пункті 13 спірних договорів сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається один раз на 3 роки по потребі у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зокрема внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, та в інших випадках, передбачених законом.
З 2010 року орендна плата не переглядалась.
У лютому 2017 року позивачі направили відповідачу вимоги щодо перегляду розміру орендної плати та внесення змін у договори оренди землі шляхом збільшення розміру останньої з 5 % до 10 % від грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням індексів інфляції.
У квітні 2017 року ТОВ «Бурат-Агро» направило відповідачам листи, в яких містяться відповіді на вимоги останніх про перегляд розміру орендної плати, а також запропонувало укласти додаткові угоди до договорів оренди на новий строк - до 31 грудня 2027 року з встановленим розміром орендної плати у грошовій формі у розмірі 8 % від нормативно-грошової оцінки землі, без урахування індексу інфляції.
Відповідно до пункту 36 договорів оренди зміна умов договору оренди здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
Пунктом 38 спірних договорів оренди сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (тут і далі - в редакції, що діяла до набрання чинності Законом № 460-IX) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга підлягає задоволенню.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина третя статті 400 ЦПК України).
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону постанова апеляційного суду не відповідає.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно з частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Пунктом 13 договорів оренди визначено, що розмір орендної плати переглядається один раз на 3 роки по потребі у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, та в інших випадках, передбачених законом.
Згідно з пунктом 38 договорів оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.
Відповідно до пункту 39 договорів оренди розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
Тобто, умови договору оренди землі не зобов`язують сторони вносити зміни до договору, зокрема, збільшувати чи зменшувати розмір орендної плати, а лише зобов`язують за певних обставин переглянути умови договору.
Зазначені обставини щодо підвищення цін, тарифів, зокрема внаслідок інфляції, як підстава для перегляду умов договорів стосуються обох сторін договору, а не лише позивачів.
Позивачі звертались до відповідача з листами від 24 лютого 2017 року про перегляд розміру орендної плати та внесення змін до договорів оренди, зокрема збільшення розміру орендної плати до 10 % від грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнтів індексації (з урахуванням індексів інфляції). 
Листами від 18 квітня 2017 року ТОВ «Бурат-Агро» запропонувало 
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 збільшити орендну плату до 8 % від нормативно-грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнту індексації, але за умови збільшення терміну дії договорів оренди.
Пунктом 36 договорів оренди передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі невиконання згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
Разом з тим, за відсутності згоди щодо зміни умов договору щодо орендної плати позивачі до суду з позовом про внесення відповідних змін не звертались, а тому Верховний Суд погоджується з висновками суду першої інстанції.
Суд першої інстанції встановив, що відповідач повністю виконує свої зобов`язання орендаря за зазначеними вище договорами оренди землі.
Судом також встановлено, що обома сторонами спірних правочинів 
у передбаченому законом та договорами оренди землі порядку були висловлені пропозиції щодо змін умов договорів оренди землі, однак згоди з цього питання сторони не досягли, тому позовні вимоги є необґрунтованими.
Установивши, що відповідач дотримувався умов договорів оренди, не порушував строків виплати орендної плати, орендна плата нараховувалася і виплачувалася відповідачем розмірі, передбаченому договорами оренди, а також враховуючи принцип рівності сторін, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позову.
Крім того, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що нормами чинного законодавством та зазначеними вище договорами оренди землі не визначено підставою для розірвання договорів оренди відсутність взаємної згоди сторін щодо змін умов договорів оренди.
Суд першої інстанції, дослідивши зібрані у справі докази у їх сукупності та надавши їм правову оцінку, дійшов обґрунтованого та правильного висновку про відмову в задоволенні позову.
Апеляційний суд всупереч нормам процесуального права помилково залишив поза увагою встановлені судом першої інстанції обставини, не навів вмотивованих обґрунтувань на спростування встановлених судом першої інстанції обставин та досліджених доказів, не врахував указані вище норми матеріального права, дію принципу свободи договору, тому дійшов помилкового висновку про задоволення позову.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
Рішення суду першої інстанції ухвалено відповідно до норм матеріального права з дотриманням норм процесуального права та на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин справи, а тому вказане рішення на підставі статті 413 ЦПК України необхідно залишити в силі, а постанову апеляційного суду - скасувати.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» задовольнити.
Постанову Апеляційного суду Полтавської області від 07 травня 2018 року скасувати, рішення Решетилівського районного суду Полтавської області від 07 лютого 2018 року залишити в силі.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                     В. С. Висоцька
Судді                                                                                                 А. І. Грушицький 
І. В. Литвиненко
В. В. Сердюк
І. М. Фаловська