ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

09 червня 2020 року	 	Справа № 923/757/19	
м. Одеса, проспект Шевченка, 29
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді:  М.А.Мишкіної, 
суддів: В.В. Бєляновського, К.В. Богатиря
секретар судового засідання Кияшко Р.О.

за участю представників учасників справи:
від  Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області -  Мурадли Г.І.-огли;
від Фізичної особи-підприємця Саркісяна Аршака Меружановича - Старчеус С.І. - за ордером

Розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу   Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області
на рішення господарського суду Херсонської області від 27 грудня 2019 року  
у справі №923/757/19
за позовом     Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області
до Фізичної особи-підприємця Саркісяна Аршака Меружановича
про  стягнення 178041,00 грн. збитків та розірвання договору  

суддя суду першої інстанції:  С.В. Нікітенко
час і місце ухвалення рішення: 27.12.2019р., 16.06год., м.Херсон, господарський суд Херсонської   області, зала судових засідань №207,
повне рішення складено 21.01.2020р.

          Учасники процесу належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги. 
В судовому засіданні 09.06.2020р. згідно ст.ст.233, 240  ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

встановив:

10.09.2019р. Скадовська міська рада Скадовського району Херсонської області (надалі - позивач, Скадовська міськрада) звернулася до господарського суду Одеської області з позовом до  Фізичної особи-підприємця  Саркісяна Аршака Меружановича  (надалі - відповідач, ФОП Саркісян А.М.),  в якому просила суд:
-  стягнути з відповідача на свою користь збитки у сумі 178041грн., 6908грн. витрат  за проведення експертного дослідження  та 4591,62грн. витрат по сплаті судового збору;
- розірвати укладений між позивачем та відповідачем договір оренди комунального майна міської територіальної громади, посвідчений 21.10.2015р. державним нотаріусом Скадовської державної нотаріальної контори Херсонської області та зареєстрований в реєстрі за №702 щодо будівлі магазину «Тавричанка», загальною площею 291,3кв.м, що знаходиться в м.Скадовську по вул. Гагаріна, 80.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 21.10.2015р. між  ним (Орендодавець) та відповідачем (Орендар) був укладений договір оренди  щодо будівлі магазину « Тавричанка », загальною площею 291,3кв.м, що знаходиться в м.Скадовську по вул. Гагаріна, 80 (надалі - Договір від 21.10.2015р.). За умовами договору оренди відповідач повинен був, зокрема, забезпечити збереження об`єкту оренди, своєчасно здійснювати поточний ремонт об`єкту, з дозволу орендодавця  провести будівництво або реконструкцію об`єкта, забезпечити благоустрій прилеглої території та утримувати її в належному стані, забезпечити страхування комунального майна (п.5 договору). Пунктом 8.2 Договору від 21.10.2015р.  передбачено, що Скадовська міськрада має право ініціювати розірвання договору у разі погіршення стану орендованого майна. 
13.05.2016р. та 17.05.2016р. комісією, створеною міськрадою було проведено обстеження об`єкту оренди та складено акти №01-05 та №02-05, в яких зазначено, що 13.05.2016р. близько тринадцятої години відбулось руйнування південної стіни та кута будівлі фасаду шляхом випадання природного каменю-черепашнику. У результаті відсутності кута будівлі та стіни з`явились глибокі тріщини на північній стіні будівлі. Будівля знаходиться в аварійному стані. За висновком судового експерта (зробленим на замовлення позивача) №180/19 від 12.08.2019р. розмір збитків об`єкта оренди складає 178041грн.
Відповідач в порушення  умов п.5 Договору від 21.10.2015р.  не виконав своїх зобов`язань  щодо забезпечення збереження об`єкта оренди, запобігання його пошкодженню і псуванню, належного утримання та проведення реконструкції, страхування об`єкта оренди не менше, ніж на його вартість та тим самим позбавив міськраду можливості отримати належне страхове відшкодування при настанні страхового випадку.
ФОП Саркісян А.М. не виконав своїх зобов`язань за Договором від 21.10.2015р., збитки причинені позивачу внаслідок неналежного використання відповідачем об`єкту оренди, отже кошти у сумі 178041грн. підлягають стягненню з відповідача, а Договір від 21.10.2015р. - розірванню.
З посиланням на норми ст.ст.526,783,651, 773, 614, 785,22, 1166, 1192,610, 773 ЦК України, ст.ст.193, 225, 285 ГК України позивач просив суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
24.09.2019р.  відповідач   подав місцевому  господарському суду    відзив на позов, в якому просив відмовити у задоволенні позовних вимог. У відзиві, зокрема, зазначено, що у акті приймання-передавання об`єкту оренди (магазину « Тавричанка »), вказано що комунальне майно було передано в оренду в незадовільному, аварійному стані, 2/3 частини магазину може обрушитись в будь-який час через руйнування конструкцій міжпідвального перекриття та руйнування конструкції покрівлі. Після укладення договору оренди майна був складений звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкції та інженерних мереж майна яке передано в оренду. Відповідно до звіту від 30.10.2015р. було встановлено, що технічний стан будівельних конструкцій даного магазину класифікується як аварійний - категорія -IV. 13.05.2016р. відбулось руйнування південної стіни та кута будівлі фасаду магазину "Тавричанка" шляхом випадання каменю-черепашнику з підчас даного факту було складено відповідний акт. Після руйнування спеціалісти (експерт) ПП   «Буднаукпроект» провели обстеження будівлі магазину "Тавричанка" та надали технічний звіт, яким підтверджено руйнування на об`єкті оренди та фактично неможливість реконструкції. Лише через 6 місяців після укладення договору оренди майна сесія міськради ухвалила рішення про надання дозволу на реконструкцію об`єкту оренди -24.04.2016р. А містобудівні умови та обмеження були надані лише 20.04.2017р., тобто через рік після рішення сесії. Крім того, 15.06.2017р. було отримано лист від міського голови з проханням призупинити проектні роботи до закінчення інвентаризації земельної ділянки. На думку відповідача, позивач чинить перешкоди, затягує час щоб не дати можливості відповідачу своєчасно розпочати будівельні роботи.  
           01.10.2019 позивач подав суду першої інстанції відповідь на відзив,  в якій, зокрема, зазначив, що   дозвіл на реконструкцію об`єкта оренди був наданий рішенням сесій від  24.04.2016р., в той час як відповідач надав  на затвердження зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва  18.03.2019р.; 02.02.2016р. з відповідачем був укладений договір оренди землі. Отже доводи відповідача щодо затягування часу та чинення йому перешкод є надуманими. 
           Рішенням господарського суду Херсонської області від 27.12.2019р. (суддя С.В.Нікітенко)  у задоволенні позову відмовлено повністю.
 Рішення обґрунтоване посиланням на норми   ст.ст.530,651 ЦК України ст.ст.10, 29 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» та вмотивоване наступним.   У третьому пункті Акта приймання-передавання від 21.10.2015р., за яким Міськрада передала, а ФОП Саркісян А.М. прийняв в строкове платне користування Об`єкт оренди, зазначено стан Об`єкта оренди: "Будівля магазину виконана із каменю-черепашнику, перекриття по деревним балкам, покрівля із шиферу. Частина будівлі знаходиться над підвалом. Близько 2/3 магазину, де розміщений підвал, має незадовільний та аварійний стан, може обрушитись в будь-який час із-за руйнування конструкцій міжпідвального перекриття та руйнування конструкцій покрівлі. Інша 1/3 частини будівлі у задовільному стані. Виявлено значне провисання покрівлі і через покрівлю відбувається затікання води. Стіни мають значні тріщини. У подальшому для експлуатації Об`єкта оренди необхідно обов`язково провести його реконструкцію". З матеріалів справи слідує, що вже станом на час укладання договору оренди, Об`єкт оренди вже мав незадовільний та аварійний стан, міг обрушитись в будь-який час. Незалежно від виконання/невиконання відповідачем умов спірного договору щодо страхування об`єкта оренди, збереженню та запобіганню пошкодження наявність вказаних вище обставин (2/3 магазину де розміщений підвал має незадовільний та аварійний стан, може обрушитись в будь-який час, стіни мають значні тріщини) передання цього майна у тому числі і для надбудови ще двох поверхів, фактично свідчить про будівництво нового триповерхового об`єкта, тобто виключає можливість висновку про позбавлення позивача значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору, та, відповідно, свідчить про відсутність істотного порушення договору, як підстави для його розірвання, адже вказана умова та відповідна норма Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлені для збереження об`єкту оренди, його захисту від можливого руйнування, що в даному випадку, за фактичними обставинами справи, сторони не мали наміру забезпечити та досягти через намір побудувати на цьому місці новий об`єкт. При цьому, позивачем не надано суду доказів в обґрунтування того, що внаслідок порушення умов договору оренди позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору. З наявних у справі доказів вбачається, що фактична мета цього договору оренди майна, яке знаходиться в аварійному стані і яке неможливо використовувати за призначенням, як магазин, це повна реконструкція, тобто спорудження відповідачем нового триповерхового магазину. Внаслідок досягнутих домовленостей, за позивачем залишається у власності перший поверх магазину, а відповідач отримує другий та третій поверхи у власність. Позивач також підтвердив той факт, що відповідач відповідно до умов договору продовжує щомісяця сплачувати позивачу орендну плату у розмірі 1000,00 грн. Умовами договору не встановлений строк (термін) виконання відповідачем зобов`язання в частині п.5.8. договору щодо забезпечення страхування комунального майна, у зв`язку з чим, суд, з урахуванням приписів ст. 530 ЦК України вважає, що станом на час звернення позивача з даним позовом до суду відповідач взагалі не допустив порушення виконання вказаного зобов`язання. Враховуючи наведені обставини справи, суд дійшов до висновку про відсутність істотних порушень відповідачем умов договору, які могли б бути підставами для розірвання договору оренди.  Щодо заявленої до стягнення суми збитків у розмірі 178041,00 грн., понесених позивачем у зв`язку з порушенням відповідачем умов договору,  в цій частині позовні вимоги також не підлягають задоволенню, оскільки  відсутні істотні порушення відповідачем умов договору. 
Також суд в оскаржуваному рішенні зазначив, що усна заява відповідача від 27.12.2019р. про застосування строку позовної давності судом  не розглядається   з огляду на відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
    17.02.2020р. до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга  Скадовської міськради Скадовського району Херсонської області на рішення від 27.12.2019р., в якій скаржник  просить суд  скасувати оскаржене рішення та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі а також стягнути з відповідача судові витрати 6887,44грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
           В обґрунтування вимог апеляційної скарги позивач  зазначив наступне:
-  суд першої інстанції достеменно встановив, що  Об`єкт оренди не використовується і за  цільовим призначенням використовуватися не може. Отже станом на час звернення позивача з даним позовом роботи по реконструкції Об`єкта оренди, дозвіл  на виконання якої було надано відповідачу, не виконано, договір  страхування не укладено. Наведене підтверджує обґрунтованість  доводів позивача про невиконання відповідачем своїх зобов`язань  за договором оренди щодо забезпечення збереження  Об`єкта оренди, запобігання його пошкодженню і псуванню, належного утримання та проведення реконструкції, що призводить до руйнування та знищення комунального майна;
- висновки суду про недоведення позивачем істотності порушень, які б були підставою для дострокового розірвання договору не відповідають обставинам справи, оскільки спеціальним законом, яким врегульовані спірні правовідносини, встановлюється право сторони на дострокове розірвання договору у разі невиконання іншою стороною своїх зобов`язань; 
-  посилання суду на ч.2 ст.651 ЦК України, а саме на те, що позивачем не доведено того, на що він  розраховував та чого позбавився внаслідок порушеного відповідачем зобов`язання, є безпідставним, оскільки ч.2 ст.651 ЦК України передбачено, що договір може бути розірвано, зокрема,  в інших випадках встановлених договором  - в даному випадку п.8.2 Договору оренди;
- на момент передачі в оренду Об`єкт оренди в цілому мав задовільний стан, покрівля, стіни, фасад не були зруйнованими;
- матеріали справи (рішення позивача від 24.04.2016р. №200, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки) свідчать про необхідність проведення саме реконструкції Об`єкту оренди. Суд першої інстанції неправильно розмежував терміни «реконструкція» та «нове будівництво»; судом не було з`ясовано, що за умови нового будівництва позивач та відповідач  вийшли б за межі орендних правовідносин, обумовлених договором оренди та рішенням позивача.
- факт невиконання відповідачем такої істотної умови договору оренди,  як страхування взятого ним в оренду майна, є достатньою підставою для його розірвання в судовому порядку;
- суд не врахував, що на час укладання Договору від 21.10.2015р. вартість Об`єкта оренди складала 391865грн.  Згідно висновку експерта  від 12.08.2019р. розмір збитків Об`єкта оренди складає 178041грн. Стан об`єкта погіршився  внаслідок невиконання відповідачем своїх зобов`язань, отже ці кошти підлягають стягненню з відповідача у судовому порядку;
- суд надав очевидну перевагу доводам однієї сторони - у судовому засіданні 27.12.2019р. суд залишив без розгляду клопотання позивача  про приєднання до матеріалів справи доказів у зв`язку із пропуском строку для подання клопотань  та розглянув у рішенні усну заяву відповідача від 27.12.2019р. про застосування строку позовної давності та надав їй правову оцінку;
- зміст рішення у даній справі повністю дублює висновки, викладені у постанові Вищого господарського суду України від 06.02.2017р. у справі №909/932/15. 
          Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду вад 21.02.2020р.  відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Скадовської міськради на рішення господарського суду Херсонської  області від 27.12.2019р.  у справі №923/757/19; встановлено  іншим учасникам справи згідно з нормами ст.263 ГПК України строк для подання відзиву   на апеляційну скаргу, будь-яких клопотань з процесуальних питань  до 10.03.2020р.;
           10.03.2020р. до суду поштою надійшов відзив ФОП Саркісяна А.М. на апеляційну скаргу, в якому відповідач просить залишити оскаржене рішення без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. У відзиві, зокрема, зазначено, що відповідач як орендар комунального майна не вчиняв ніяких дій чи бездіяльності щодо  невиконання    умов договору і відповідно не міг завдати ніяких збитків позивачу; в тому, що зруйнувалася частина магазину немає вини відповідача, це також в 2015 році підтверджував і сам позивач (акт приймання-передавання майна від 21.10.2015р.). У позивача відсутні належні та допустимі докази невиконання відповідачем умов договору щоб ставити питання про розірвання договору. Наразі відповідач сплачує позивачу орендну плату, а після закінчення реконструкції позивач отримає у власність перший поверх нової будівлі та відповідно, отримає все, на що розраховував під час укладання договору оренди. 
          Ухвалами Південно-західного апеляційного господарського суду:
- від 11.03.2020р. призначено справу до розгляду у судовому засіданні 31.03.2020р. із повідомленням учасників справи;
-  від 20.03.2020р. повідомлено   учасників справи про те, що розгляд справи №923/757/19 не відбудеться 31.03.2020р. у зв`язку запровадженням в Україні карантину через спалах у світі короновірусу «COVID-19»;
- від 12.05.2020р. призначено справу №923/757/19 до розгляду на   09.06.2020р.,   10.30год.; допущено участь в судовому засіданні Південно-західного апеляційного господарського суду 09.06.2020р., 10.30год. в режимі відеоконференції  у приміщенні   Скадовського районного суду Херсонської області  представника   Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області (на задоволення відповідного клопотання від 29.04.2020р.) із дорученням проведення відеоконференції Скадовському районному суду Херсонської області.           
          В засіданні суду апеляційної інстанції представник скаржника підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги.
          Представник відповідача заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги з підстав законності та обґрунтованості оскаржуваного рішення.
          Відповідно до ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
          Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази стосовно фактів, наведених сторонами, колегія суддів  дійшла висновку про відсутність підстав для   задоволення скарги виходячи із наступного.
          Судом першої інстанції встановлено та підтверджено в ході апеляційного перегляду справи, що рішенням   Скадовської міської ради VI скликання від 02.10.2015р. №1091 «Про надання в оренду об`єкту комунальної власності - магазину «Тавричанка» ФОП Саркісяну А.М.» (т.1, а.с.34) Рада вирішила:
- надати в оренду ФОП Саркісяну А.М. об`єкт комунальної власності  -  магазин « Тавричанка », що розташований в м. Скадовську по вул. Гагаріна, 80 , загальною площею 363кв.м., для використання у підприємницькій діяльності, без зміни цільового призначення, зі сплатою орендної плати 5000грн. в місяць при експлуатації об`єкта, та 1000грн. - на період будівництва або реконструкції об`єкта, при умові якщо об`єкт повністю не використовується для здійснення підприємницької діяльності;
- укласти договір оренди на об`єкт комунальної власності  з подальшим затвердження договору оренди на сесії міської ради, з врахуванням наступних істотних умов: строк оренди 20 років (нотаріальне посвідчення  договору оренди за рахунок орендаря);  проведення будівництва або реконструкції об`єкту;  благоустрій прилеглої території; орендар самостійно укладає договори оренди на користування комунальними послугами, електроенергією, проводить страхування комунального майна; щомісячна індексація орендної плати; передача орендованого об`єкта в суборенду заборонена;
-  Скадовській міській раді оформити право власності на земельну ділянку, після чого передати її в оренду  ФОП Саркісяну А.М. 
На виконання вищезазначеного рішення між Скадовською міською радою Скадовського району Херсонської області (Орендодавець)  і Фізичною особою-підприємцем Саркісян Аршаком Меружановичем (Орендар) було укладено договір оренди комунального майна міської територіальної громади (т.1, а.с.39-41), посвідчений 21.10.2015р. державним нотаріусом Скадовської державної нотаріальної контори Херсонської області та зареєстрованого в реєстрі за №702 (надалі - Договір оренди від 21.10.2015р.) 
Відповідно до п.п.1.1, 1.2 Договору оренди від 21.10.2015р. Орендодавець передав а Орендар прийняв в строкове користування  будівлю магазину « Тавричанка », загальною площею 291,3 кв.м., що знаходиться в м.Скадовську по вул . Гагаріна , 80 (надалі - Об`єкт оренди). Цільове призначення земельної ділянки, на якій розташований Об`єкт оренди  - для будівництва та обслуговування  будівель торгівлі.
Вартість майна, що є предметом цього договору, згідно зі звітом про незалежну (експертну) оцінку об`єкту станом  на 15.04.2015р., виданим ПП Фоменком В.Г. , затвердженим рішенням Скадовської  міськради №1072 від 07.08.2015р. складає 391865грн. (п.1.7 Договору оренди від 21.10.2015р.).
Згідно із п.3.1 Договору оренди від 21.10.2015р. щомісячна орендна плата складає 5000грн. при експлуатації об`єкту та 1000грн. на період будівництва або реконструкції, при умові  якщо об`єкт повністю не використовується для здійснення підприємницької діяльності.
Відповідно до розділу 5 Договору оренди від 21.10.2015р. ФОП Саркісян А.М. зобов`язується:
- використовувати орендоване майно у підприємницькій діяльності відповідно до його призначення та умов цього договору (п.5.1);
-  своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (п.5.2);
- забезпечити збереження орендованого майна, запобігти його пошкодженню і псуванню, утримувати об`єкт оренди в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки (пункт 5.3);
- своєчасно здійснювати поточний та капітальний ремонт орендованого майна. Забезпечити належне утримання інженерних комунікацій, а у випадку аварій та проведення планових ремонтних робіт негайно повідомляти про це Орендодавця. За власний рахунок ліквідовувати несправності комунікацій орендованого об`єкта та відшкодувати збитки, спричинені орендованому майну внаслідок пожежі, повені та іншого стихійного лиха (5.4);
-  забезпечити Орендодавцю доступ до об`єкту оренди з метою перевірки його стану і відповідності напряму використання за цільовим призначенням, визначеному цим договором (п.5.5)
- з дозволу орендодавця провести будівництво або реконструкцію об`єкта оренди (5.6);
- забезпечити благоустрій прилеглої території та утримання її в належному стані (5.7);
- забезпечити страхування комунального майна (5.8);
- укласти договір оренди землі під орендованим майном та здійснити у встановленому порядку державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (п.5.9); 
- у разі припинення дії цього договору повернути орендодавцю орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду з урахування фізичного зносу (5.10);
- виконувати інші зобов`язання, передбачені цим договором та чинним законодавством України (5.11);
Орендодавець має право   виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору (п.8.2 Договору оренди від 21.10.2015р.).
Договір оренди діє до 02.10.2035 (пункт 13.1. Договору оренди від 21.10.2015р.).
На виконання вищезазначеного договору між Скадовською міськрадою та ФОП Саркісяном А.М. складено та підписано акт приймання-передавання від 21.10.2015р. (т.1,а.с.43-44), за яким міськрада передала, а відповідач прийняв в строкове платне користування Об`єкт оренди. В акті приймання-передавання зафіксовано стан Об`єкта оренди на момент передачі: будівля магазину виконана із каменю-черепашнику, перекриття по деревним балкам, покрівля із шиферу. Частина будівлі знаходиться над підвалом. Близько 2/3 магазину, де розміщений підвал, має незадовільний та аварійний стан, може обрушитись в будь-який час із-за руйнування конструкцій міжпідвального перекриття та руйнування конструкцій покрівлі. Інша 1/3 частини будівлі у задовільному стані. Виявлено значне провисання покрівлі і через покрівлю відбувається затікання води. Стіни мають значні тріщини. У подальшому для експлуатації Об`єкта оренди необхідно обов`язково провести його реконструкцію.
Згідно звіту  експерта Чекановича М.Г. про проведення технічного обстеження  будівельних конструкцій та інженерних мереж будівлі магазину «Тавричанка» по вул .Гагаріна,80 у . Скадовськ (т. 1 , а.с. 95-135 )  при обстеженні будівлі виявлені наступні дефекти: 
- фундаменти - стіни підвалу виконані із використанням природного каменю-черепашнику; зруйнована горизонтальна та вертикальна гідроізоляція; корозія перемичок у підвальному приміщенні; спостерігається замочування  стін підвалу, стояння води у підвалі; зруйноване вимощення дворових фасадів будівлі; тріщини, просідання вимощення вздовж головного фасаду;
- стіни - тріщини у зовнішніх несучих стінах, внутрішніх стінах; низька міцність матеріалу і розчину зовнішніх стін; часткова відсутність розчину в кладці стін; сколювання, тріщини, відшарування шару складного розчину опорядження фасадів та внутрішньої поверхні стін;
- перекриття - гниття дерев`яних балок в опорних вузлах через порушення режиму експлуатації, відсутність належної гідроізоляції; повне руйнування, відсутність перекриття біля осей 2 та А (стан аварійний);
- покрівля - деформація гребеневого брусу покрівлі;значний фізичний знос несучих дерев`яних конструкцій та покриття із азбестоцементних хвилястих листів; недостатній звіс покрівлі і відсутнє організоване водовідведення;
- підлога - повне руйнування конструкції підлоги в осях А-4, А-Б; тріщини, сколювання, відшарування поверхневого шару підлоги;
- вікна та двері - значний фізичний знос; деформації віконних рам; гниття деревини перемичок;
- інженерне обладнання - для електропроводки використовуються алюмінієві дроти.  
За висновком, викладеним у звіті (т.1, а.с.108) встановлено, що технічний стан  будівельних конструкцій магазину «Тавричанка» може класифікуватися як аварійний - категорія  технічного стану IV. За умови усунення недоліків, зазначених  у дефектних відомостях, реконструкції категорія технічного стану може бути підвищена до ІІ. Також може розглядатись нове будівництво. Враховуючи характеристики грунтів основи, конструкцію фундаментів, товщину зовнішніх і внутрішніх стін, діюче навантаження, термін експлуатації, можна зробити висновок про неможливість надбудов поверхів і збільшення навантаження на конструкції будівлі, які, на час обстеження знаходяться в аварійному стані. Реконструкція  можлива тільки за умови заміни або посилення  основних несучих конструкцій передбачених проектною організацією в проекті реконструкції з дотриманням нормативних вимог.
02.02.2016р. між позивачем та відповідачем  було укладено договір  оренди землі, предметом якого є земельна ділянка, на якій розташований магазин « Тавричанка »; термін дії договору до 02.10.2035р. (т.1, а.с.170-175).
Рішенням   Скадовської міської ради VII скликання від 24.04.2016р. №200 «Про надання дозволу на реконструкцію об`єкту комунальної власності - будівлі магазину « Тавричанка » ФОП Саркісяну А.М. з надбудовою двох поверхів» (т.1, а.с.45-46) ФОП Саркісяну А.М. надано дозвіл на реконструкцію Об`єкта оренди з надбудовою двох поверхів за рахунок його коштів. Територіальна громада м.Скадовська залишає в комунальній власності  приміщення першого поверху реконструйованої будівлі магазину; ФОП Саркісян А.М. набуває право власності  на приміщення другого і третього надбудованого поверхів реконструйованої будівлі магазину.  у п.2.1 рішення зазначено, що відповідачу необхідно згідно наданих містобудівних умов та обмежень  розробити робочий проект реконструкції та проектно-кошторисну документацію на реконструкцію магазину «Тавричанка» з надбудовою двох поверхів та подати на затвердження сесії міської ради.
13.05.2016р. ФОП Саркісян А.М. звернувся  до Скадовської міськради із заявою (т.1, а.с.49), в якій просив терміново зафіксувати факт руйнування північної стіни та кута будівлі магазину «Тавричанка» орендарем якої є відповідач. Дана подія сталася 13.05.2016р., тому необхідно терміново направити комісію Скадовської міськради по обстеженню комунального майна, для письмового засвідчення даного факту.
 13.05.2016р. комісією, створеною Скадовською міськрадою, проведено обстеження та перевірку технічного стану Об`єкта оренди та складено акт №01-05 (т.1, а.с.47), в якому зазначено, що 13.05.2016р. близько тринадцятої години відбулось руйнування південної стіни та кута будівлі фасаду шляхом випадання природного каменю-черепашнику. У результаті відсутності кута будівлі та стіни з`явились глибокі тріщини на північній стіні будівлі. Система дерев`яних кроків будівлі втратила опори, у зв`язку з руйнуванням кута та стіни, що призвело до значного прогину. Спостерігається подальший прогин покрівлі будівлі під власного вагою, що може призвести до руйнування покрівлі в цілому та може вплинути на руйнування інших стін. 
 17.05.2016р. комісією, створеною Скадовською міськрадою, проведено обстеження та перевірку технічного стану Об`єкта оренди та складено акт №02-05 (т.2, а.с.50), у якому зазначено, що зруйнована північна та частина західної стіни, частково зруйнований дах; частина західної стіни, яка залишилась в аварійному стані та тримається на трьох дерев`яних підпорах; будівельні матеріали, які з`явилися внаслідок руйнування будівлі, знаходяться у проїзді загального користування і таким чином заважають проїзду жителів сусіднього будинку. 
30.11.2016р. Скадовська міськрада прийняла рішення №334 від 30.11.2016р., яким внесла зміни до п.1 рішення №1094 від 02.102015р.,  доповнивши текст «без зміни цільового призначення» словами «першого поверху» (т.1, а.с.38). 
Відповідно до Технічного звіту «Обстеження  будівельних конструкцій будівлі магазину «Тавричанка» по вул. Гагаріна,80 у м.Скадовськ» (т.1, а.с.136-162), складеному у 2016 році  експертом Чекановичем М.Г. ,   руйнуванню несучих конструкцій будівлі, зокрема стін в 2016 році сприяло пошкодження покрівлі, замочування основ фундаментів і стін, тріщино утворення та можливий вплив землетрусу, що відбувся за даними МЧС 13 травня  о 17.05год.  магнітудою 3 бали з епіцентром у Чорному морі на відстані 10км. від м.Алушти в Криму та деякі інші фактори.
У 2017 році архітектором Кислинським А.П. на замовлення ФОП  Саркісяна А.М. був складений містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками  запланованого об`єкта будівництва: Реконструкція об`єкту нерухомого комунального майна територіальної громади будівлі магазину «Тавричанка» (т.1, а.с. 179-184 ).
10.04.2017р. відповідач  подав Відділу містобудування та архітектури Скадовської міськради заяву, в якій просив видати йому містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки у м.Скадовську, вул.Гагаріна, 80 (т.1, а.с.199).
20.04.2017р. відділом містобудування, архітектури та земельних відносин виконавчого комітету міської ради ФОП Саркісян А.М. видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за № 2-17/М на реконструкцію Об`єкта оренди під магазин « Тавричанка » з надбудовою двох поверхів (т.1, а.с.56-58).
18.03.2019р. відповідач подав секретарю Скадовської міськради заяву (т.1, а.с.95),  в якій просив прийняти до розгляду кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва та зазначив,  що ним були виконані наступні роботи:
- оформлення договору оренди комунального майна від 21.10.2015р. (строк дії до 02.10.2035р.) з виконанням оплати згідно договору;
- оформлення договору оренди землі від 02.02.2016р. (строк дії до 02.10.2035р.) з виконанням оплати згідно договору;
- проведення технічного обстеження  будівельних конструкцій та інженерних мереж від 30.10.2015р., складений експертом   Чекановичем М.Г. ;
- надання довідки про ґрунтовні умови майданчика проектованого об`єкту, що видана в травні 2017 року ПП «Інжгеосервіс»;
- отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 20.04.2017р. від 16.06.2017р. №1683;
- виконання проектно-кошторисної документації. 
           09.07.2019р. Скадовська міськрада надіслала відповідачу лист №03-02-525 на заяву від 18.03.2019р. (т.1, а.с.94), в якому   розглянувши кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва у м.Скадовську по вул.Гагаріна,80 повідомила, що відповідачем  подано кошторисний розрахунок без проведення експертизи кошторисної  частини проектної документації та затвердження проектної документації на будівництво у встановленому порядку, яку міська рада не може взяти до розгляду.
На замовлення Скадовської міськради 12.08.2019р. судовим експертом Гришиною Вірою Миколаївною було складено висновок експертного дослідження №180/19 будівельно- технічної і оціночно-будівельної експертизи Об`єкта оренди та визначення збитків Об`єкта оренди (т.1, а.с.58-68).
Відповідно до висновку експертного дослідження №180/19 будівельно-технічної і оціночно-будівельної експертизи від 12.08.2019р. було встановлено, що технічний стан Об`єкта оренди оцінюється як ветхий, а саме: стан несучих конструктивних елементів аварійний, а несучих - дуже ветхий, фізичний знос будівлі склав 77 %. Технічний стан будівельних конструкцій Об`єкта оренди може класифікуватися як аварійний - категорія технічного стану IV, обов`язково необхідно провести його реконструкцію.
За даними висновку експертного дослідження № 180/19 будівельно-технічної і оціночно-будівельної експертизи від 12.08.2019, розмір збитків Об`єкта оренди складає 178041грн.
27.08.2019р. Скадовська міськрада надіслала відповідачу претензію №03-10-773 (т.1, а.с.80), в якій зазначила про проведення вищезазначеного  експертного дослідження, невиконання відповідачем своїх зобов`язань за Договором оренди від 21.10.2015р. та просила протягом 5 днів  з дня отримання претензії відшкодувати  міській раді кошти в розмірі 178041грн. як збитки, нанесені при неналежному використанні Об`єкта оренди. Також міськрада повідомила у претензії, що керуючись п. 8.2 Договору оренди, враховуючи погіршення стану Об`єкта оренди внаслідок невиконання відповідачем умов договору, виступає з ініціативою щодо розірвання договору.
03.09.2019р. ФОП Саркісян А.М. надав відповідь на претензію (т.1, а.с.81), в якій, зокрема,  зазначив, що посилання на порушення ним умов договору є необґрунтованим, оскільки в претензії не вказано, які пункти договору відповідач порушив; відповідач  в березні 2019 року передав Скадовській міськраді зведений кошторисний  розрахунок вартості будівництва, який не затверджений з невідомих причин; відразу після укладання договору оренди майна відповідачем за участі спеціалістів складено акт обстеження майна, яке передано в оренду та відповідно до акту від 30.10.2015р. встановлено,  що технічний стан будівельних конструкцій магазину класифікується як аварійний - категорія IV. 
Звертаючись до суду з позовом Скадовська міськрада зазначила, що оскільки відповідачем не виконані договірні зобов`язання (істотні умови договору) по збереженню та запобіганню пошкодження Об`єкта оренди, запобіганню його пошкодженню та псуванню,  страхуванню Об`єкта оренди, проведення робіт по реконструкції Об`єкта оренди, чим нанесені збитки у сумі 178041грн., Договір оренди від 21.10.2015р. підлягає розірванню, а з відповідача слід стягнути збитки у вищезазначеній сумі.
Суд апеляційної інстанції погоджується із висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з огляду наступного.
Відповідно до п.1 ч.2 ст.11, ч.1 ст.626  ЦК України Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків  є договори та інші правочини. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із ч.1 ст.526 ЦК України  зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.           Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Майно, передане в оренду за Договором від 21.10.2015р. є комунальним.
Відповідно до ч.1 ст.10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» від    10.04.1992р. №2269-XII (який був чинним станом на час  укладення Договору від 21.10.2015р.) Істотними умовами договору оренди є:  об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);  термін, на який укладається договір оренди;  орендна плата з урахуванням її індексації;  порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. 
          Відповідно до ч.ч.1,2 ст.651 ЦК України   зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно із ч.1 ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
У вказаній статті йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.
Колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що   при застосуванні норм ст. 651 ЦК України щодо вирішення питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суд повинен встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
При вирішенні питання щодо розірвання договору з підстави, передбаченої договором, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною його умов.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 22.01.2019р. у справі № 927/877/17).
З аналізу змісту статті 651 ЦК України вбачається, що йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 16.10.2018р. у справі №910/3568/18, від 17.04.2019р. у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019р. у справі №910/8819/18.
Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 17.04.2019р. у справі № 910/6381/18, від 28.08.2019р. у справі № 910/5381/18.
Із вказаного вбачається, що для встановлення можливості розірвання спірного договору необхідно визначити чи були допущені відповідачем саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності) ФОП   Саркісяна   А.М., а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.
У пункті 1.1 Договору оренди від 21.10.2015р. зазначено, що він укладений на підставі рішення позивача від 02.10.2015р. №1091.
У п.2 рішення Скадовської міськради №1091 від 02.10.2015р., істотною умовою договору оренди, зокрема, зазначено проведення будівництва або реконструкції об`єкту.
З положень договору (пункти 3.1, 5.6) також убачається, що при його укладенні передбачалася можливість проведення  реконструкції або будівництва на Об`єкті оренди, із коригуванням орендної плати в залежності від фактичної експлуатації Орендарем цього об`єкту.  
Будівництво об`єкту на земельній ділянці, яка належить  територіальній громаді м.Скадовська або реконструкція об`єкту, який належить територіальній громаді м.Скадовська (у даному випадку - магазин « Тавричанка ») можливе лише за умови надання дозволу на вчинення  таких дій власником майна - Скадовською міською радою.   
Згідно із п.1.5 Договору оренди від 21.10.2015р. об`єкт оренди надається для використання  у підприємницькій діяльності Орендаря, без зміни цільового призначення. Орендар за погодженням із Скадовською міськрадою та її виконавчим органом визначає напрямки використання  орендованого майна. 
Рішенням Скадовської міськради №200 від 24.04.2016р. (пункт 1.1) відповідачу надано дозвіл на реконструкцію Об`єкту оренди та зазначено, що реконструкція здійснюється  за рахунок відповідача з надбудовою двох поверхів; у комунальній власності територіальної громади залишається у власності перший поверх магазину, у власності ФОП Саркісяна С.М. -  приміщення другого та третього надбудованих поверхів реконструйованої будівлі магазину.
У третьому пункті Акта приймання-передавання від 21.10.2015р., за яким позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування Об`єкт оренди, зазначено, зокрема, що   близько 2/3 магазину, де розміщений підвал, має незадовільний та аварійний стан, може обрушитись в будь-який час із-за руйнування конструкцій міжпідвального перекриття та руйнування конструкцій покрівлі.  
Отже станом на дату укладання Договору оренди від 21.10.2015р. сторонам було достеменно відомо про стан будівлі, яка передавалась в оренду  -   незадовільний та аварійний.
Колегія суддів зазначає про те, що руйнування чистини магазину «Тавричанка» сталося через 7 місяців після укладання договору - 13.05.2016р., про що сам ФОП Саркісян А.М. того ж дня повідомив Скадовську міську раду, та через декілька днів після надання йому дозволу на реконструкцію Об`єкта оренди.
Рішенням від 24.04.2016р. відповідачу надано згоду на реконструкцію Об`єкта оренди, руйнування південної стіни та кута будівлі відбулося 13.05.2016р., - за такий короткий проміжок часу неможливо, зокрема,  розробити проект  реконструкції та проектно-кошторисну документацію, що є обов`язковою передумовою для початку робіт з реконструкції на виконання рішення Скадовської міськради №200 від  24.04.2016р.  
Колегія суддів констатує, що Договір від 21.10.2015р. укладений строком до 02.10.2035р. (тобто на 20 років)  та умови п.5.6 договору не містять строку, коли Орендар повинен з дозволу Орендодавця  провести   реконструкцію Об`єкту оренди чи розпочати таку реконструкцію.
Відповідно до ч.4 ст.13 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» орендодавець зобов`язаний передати орендарю об`єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.
У п.5.3 Договору оренди від 21.10.2015р. визначено як обов`язок орендаря забезпечення збереження орендованого майна, запобігання  його пошкодженню та псуванню, проте не зазначено, яким самим чином відповідач має здійснювати таке збереження стосовно  будівлі, переважна частина якої (2/3) перебувала в аварійному стані.
Відповідно до п.13.5 взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України.
Згідно ст.779 ЦК України наймач зобов`язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.  Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.
Отже відповідач як орендар не відповідає за погіршення об`єкта оренди, що сталися не з його вини, а внаслідок  зношення будівлі, що сталося ще до моменту передачі в оренду, адже ця обставина була зафіксована в Акті приймання передавання 21.10.2015р. (пункт 3).
Більш того, цей Акт передбачав обов`язковість проведення реконструкції об`єкта оренди та розглядається сторонами  як невід`ємна  частина договору оренди комунального майна (пункт 4 Акту).
За цих обставин колегія суддів  констатує, що Скадовська міська рада при укладенні договору  не очікувала від його виконання саме та виключно збереження існуючого об`єкту, що перебував в аварійному стані, умови договору не містять  положень щодо обв`язку Орендаря провести аварійно-відновлювальні роботи, строки їх виконання, з метою збереження будівлі у  такому стані, у якому вона передавалася в оренду. 
Позивачем не надано доказів недбалої поведінки  Орендаря, що призвела до  часткового руйнування  Об`єкта оренди після   укладення договору. 
На підставі вищевикладеного, суд апеляційної інстанції погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що незалежно від виконання/невиконання відповідачем умов спірного договору щодо страхування об`єкта оренди, збереженню та запобіганню пошкодження, наявність вказаних вище обставин (2/3 магазину де розміщений підвал має незадовільний та аварійний стан, може обрушитись в будь-який час, стіни мають значні тріщини) виключає підстави для  висновку про позбавлення позивача значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору, та, відповідно, свідчить про відсутність істотного порушення договору, як підстави для його розірвання, адже вказана умова та відповідна норма ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» встановлені для збереження об`єкту оренди, його захисту від можливого руйнування, що в даному випадку, за фактичними обставинами справи, сторони не мали наміру забезпечити та досягти через іншу мету укладення Договору.
Умовами  п.3.1 Договору оренди від 21.10.2015р. визначено,  щомісячна орендна плата складає 5000грн. при експлуатації об`єкту та 1000грн. на період будівництва або реконструкції, при умові  якщо об`єкт повністю не використовується для здійснення підприємницької діяльності.
Отже до завершення проведення реконструкції Об`єкта оренди позивач міг розраховувати   на отримання орендної плати у розмірі 1000грн. на місяць.
Позивач ані у позовній заяві, ані у апеляційній скарзі не вказує на наявність у відповідача заборгованості з орендної плати та з огляду на термін дії договору - до 02.10.2035р. суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що    позивачем не надано суду доказів в обґрунтування того, що внаслідок порушення умов договору оренди позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору.
З наявних у справі доказів вбачається, що фактична мета  договору оренди майна, яке знаходиться в аварійному стані і яке неможливо використовувати за призначенням як магазин, це повна реконструкція, навіть будівництво нового об`єкту  із надбудовою ще двох поверхів.
Відповідно до ст.24 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди. Орендар, який затримав повернення об`єкта оренди орендодавцю, несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження. Орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди. Передача в оренду майна, що було застраховане орендодавцем або балансоутримувачем, не припиняє чинності договору страхування.  
В частині посилань позивача на невиконання відповідачем обов`язку страхування орендованого майна, колегія суддів зазначає, що у п.5.8 Договору оренди від 21.10.2015р. не встановлений строк, протягом якого Орендар має застрахувати Об`єкт оренди.  
Також в Договорі не визначено руйнування  Об`єкта оренди, що зумовлене його технічним станом, як страховий випадок, та  взагалі не вказується перелік випадків, від настання яких має бути застрахований Об`єкт оренди.
На підставі вищевикладеного колегія суддів вважає, що господарський суд Херсонської області    дійшов обґрунтованого  висновку про відсутність істотних порушень відповідачем умов договору, які могли б бути підставами для розірвання договору оренди на вимогу Орендаря.  
Згідно із ст.224 ГК України учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб`єкту, права або законні інтереси якого порушено.  Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.
Відповідно до ч.1 ст.225 ГК України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства.
Згідно із ч.ч.1,2 ст.22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.  Збитками є втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки).
Скадовська міська рада у позовній заяві  зазначає, що  між порушеними відповідачем зобов`язаннями за Договором оренди від 21.10.2015р. та наслідками у вигляді  пошкодження Об`єкта оренди  є прямий безпосередній зв`язок; з боку ФОП Саркісяна А.М. територіальній громаді м.Скадовська були завдані матеріальні збитки, оскільки Об`єкт оренди був пошкоджений в результаті порушення відповідачем умов укладеного договору оренди,  отже кошти у сумі  178041грн. підлягають стягненню з відповідача.
Обгрунтовуючи збитки саме у розмірі 178041грн., позивач посилається на  висновок експертного дослідження  №180/19 будівельної технічної і оціночно-будівельної експертизи Об`єкта оренди та визначення збитків Об`єкта оренди.
Згідно висновку експертного дослідження №180/19 від 12.08.2019р., складеного судовим експертом Гришиною В.М. (т.1, а.с.58-78):
- технічний стан магазину «Тавричанка» по вул.Гагаріна, 81 в м.Скадовську Херсонської області в цілому станом на 25.07.2019р. оцінюється як ветхий, а саме а саме: стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих - дуже ветхий, фізичний знос магазину «Тавричанка» в цілому  станом на 25.07.2019р. склав 77%, згідно таблиці 4 «Оцінка технічного стану об`єкта за ступенем фізичного зносу». Технічний стан будівельних конструкцій;
- розмір збитку будівлі магазину «Тавричанка» станом і у цінах на 25.07.2019р. складає 178041грн.
          Дослідивши зміст вищезазначеного висновку, колегія суддів встановила, що сума 178041грн. є не розміром збитків, завданих Раді Орендарем внаслідок констатованих позивачем порушень умов договору,  а є вартістю відновлювального ремонту будівлі для приведення  її у стан, в якому вона перебувала на момент передачі в оренду, оскільки у своєму висновку (аркуш 20) експерт зазначає, що залишкова вартість відтворення будівлі магазину «Тавричанка»  станом на 25.07.2019р.   складає 228350грн.+ 194524грн.+ 62525грн.=485399грн. Розмір збитку  складає 178041грн., а саме: 663440грн.- 485399грн.,  663440грн. - залишкова вартість відтворення магазину «Тавричанка» станом на 15.04.2015р. у цінах на  25.07.2019р., 485399грн. - залишкова вартість  відтворення будівлі магазину «Тавричанка» станом і у цінах на 25.07.2019р.
          Разом з цим, умовами Договору оренди від 21.10.2015р. не передбачались ремонтно-відновлювальні роботи, за умовами договору (у сукупності із рішеннями Скадовської міськради №1091 від 02.10.2015р. та №200 від 24.04.2016р.) йшлося про реконструкцію Об`єкту оренди із надбудовою двох поверхів. 
 Отже підстави для стягнення з відповідача збитків відсутні, оскільки встановлена відсутність порушення відповідачем   умов  Договору оренди  від 21.10.2015р.   та недоведеність самого факту  завдання збитків ФОП Саркісяном А.М. при виконанні договору оренди.
Доводи апеляційної скарги Скадовської міськради колегія суддів відхиляє з огляду наступного. 
Твердження скаржника про те, що на момент передачі в оренду Об`єкт оренди в цілому мав задовільний стан, покрівля, стіни, фасад не буди не були зруйнованими не відповідають матеріалам справи, оскільки у акті приймання-передачі Об`єкта оренди  зазначено, що станом на момент передачі майна 2/3 частини магазину де розміщений підвал, має незадовільний та аварійний стан, може обрушитись  в будь-який час; згідно звіту технічного обстеження, складеного експертом Чекановичем М.Г. у 2015 році, технічний стан будівельних конструкцій магазину «Тавричанка» може кваліфікуватися як аварійний - категорія технічного стану VI.
Суд  апеляційної інстанції не убачає   надання судом першої інстанції переваги доводам однієї сторони (які на думку скаржника виразились у  залишенні його клопотання без розгляду та розгляді по суті заяви відповідача про застосування наслідків пропуску строку на звернення до суду), оскільки  нормами ГПК України визначено строки,  які суд встановлює для подання доказів  відповідною ухвалою, а заява про  застосування наслідків пропуску позовної давності може бути подана на будь-якій стадії процесу; щодо можливості заявлення про сплив строку позовної давності усно зазначено у постанові Верховного Суду у справі №912/1104/18 від 09.04.2019р.
Решта аргументів скаржника не впливають на висновки суду апеляційної інстанції  щодо законності та обґрунтованості оскаржуваного рішення  про відмову у задоволенні позову, їх підставність спростовується наведеним вище.
Аналіз практики Європейського суду з прав людини щодо застосування статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (справи «Гарсія Руїз проти Іспанії», «Красуля проти Росії», «Ільяді проти Росії», «Трофимчук проти України», «Хіро Балані проти Іспанії», «Суомінен проти Фінляндії», «Мелтекс ЛТД (MELTEX LTD) та Месроп Мовсесян (MESROP MOVSESYAN) проти Вірменії») свідчить, що право на мотивоване (обґрунтоване) судове рішення є частиною загального права людини на справедливий і публічний розгляд справи та поширюється як на цивільний, так і на кримінальний процес.
Поряд з тим, вимога пункту 1 статті 6 Конвенції щодо обґрунтовування судових рішень не може розумітись як обов`язок суду детально відповідати на кожен довід заявника. 
При цьому, у п.58 рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010р., заява №4909/04, у справі «Серявін та інші проти України Суд зазначив, що «Хоча п.1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення може бути різною в залежності від характеру рішення …»          Підсумовуючи викладене, колегія суддів дійшла до висновку, що оскаржуване рішення від 29.12.2019р. ухвалено судом першої інстанції відповідно до норм матеріального  та процесуального права, підстави для його скасування чи зміни відсутні, отже рішення господарського суду Херсонської області від 29.12.2019р. залишається без змін, а апеляційна скарга без задоволення.
Відповідно до ч.4 ст.282 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
В даному випадку витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції (витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги на рішення від 27.12.2019р.), покладаються на скаржника, оскільки вимоги апеляційної скарги відхилені у повному обсязі. 

Керуючись ст.ст.129, 232, 233,   240, 269, 270, 275, 276, 281-284    ГПК України, колегія суддів -
ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення. 
Рішення господарського суду Херсонської області від 27.12.2019р. у справі №923/757/19  залишити без змін.
Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова в порядку ст.282 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття згідно ст.284 ГПК України. 
Постанова суду апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня   складення  повного судового рішення згідно положень ст.287, 288 ГПК України (з урахуванням норм п.4 розділу Х «Прикінцеві положення» ГПК   України).

Повний текст постанови складено 15 червня  2020 року.

Головуючий суддя                                                                     М.А. Мишкіна 

Суддя                                                                                             В.В. Бєляновський

Суддя                                                                                             К.В. Богатир