ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.06.2020 року          м.Дніпро         Справа №  912/3295/18

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді:  Іванова О.Г. (доповідач), 
суддів: Березкіної О.В., Дарміна М.О.
при секретарі судового засідання: Логвіненко І.Г.
представники сторін:
від відповідача: Кіріченко Т. А., ордер серія КР №137861  від 03.09.2019 р.,  адвокат;
представники позивача та третьої особи в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 12.04.2019, ухвалене суддею Тимошевською В.В., повний текст якого складений 19.04.2019, у справі №912/3295/18 
за позовом Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, м. Кропивницький 
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро",  м. Кропивницький
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області, Кіровоградська область, Компаніївський район, село Мар`ївка
про       стягнення 480 674,50 грн.,
ВСТАНОВИВ:
Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (Позивач) звернулось до господарського суду з позовною заявою, яка містить вимоги до Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро" ( ТОВ "Технополь Агро", Відповідач) про стягнення 480 227,17 грн штрафу та 447,33 грн пені, з покладенням на відповідача витрат по сплаті судового збору.
В обґрунтування позовних вимог позивач послався на невиконання відповідачем обов`язків за договором оренди землі щодо своєчасного перерахування орендної плати в розмірі 480 227,17 грн.
Ухвалою господарського суду від 13.02.2019 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, Мар`ївську сільську раду Компаніївського району Кіровоградської області (третя особа).

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 12.04.2019 у справі №912/3295/18 (суддя Тимошевська В.В.) в задоволенні позовних вимог відмовлено в повному обсязі. 
Не погодившись із зазначеним рішенням суду, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права,    неповне з`ясування всіх обставин справи, просить рішення суду від 12.04.2019 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Апеляційна скарга мотивована тим, що місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для стягнення штрафу та пені за порушення відповідачем умов договору щодо своєчасності внесення орендної плати.
Апелянт зазначає, що за приписами пунктів 4.1 Договору оренди землі від 09.07.2018 плата за користування земельною ділянкою у розмірі річної орендної плати у сумі 480   227,17 грн. підлягала сплаті переможцем торгів (відповідачем) не пізніше трьох банківських дів з дня укладення договору, тобто внесення коштів необхідно було здійснити до 13.07.2018. Оскільки оплата відповідачем своєчасно здійснена не була, то відповідно до 4.8 Договору є правомірними вимоги про стягнення штрафу та пені.
Зазначає, що відповідно до п. 14.1 Договору, цей Договір набирає чинності після підписання сторонами. Тому висновок господарського суду про те, що зобов`язання по договору оренди землі між сторонами не виникло через відсутність державної реєстрації права оренди, вважає хибним. 

Відповідач проти доводів апеляційної скарги заперечив, вважає їх необґрунтованими та безпідставними, просить Центральний апеляційний господарський суд апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржуване  рішення - без змін.
Третя особа на виклик суду не з`явилась, звернулась до апеляційного господарського суду з листом, в якому просить переглянути справу в апеляційному порядку без її участі; вимоги апеляційної скарги не підтримує.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 08.07.2019 (у складі колегії суддів: головуючого судді (доповідача)    Іванова О.Г., суддів Дарміна М.О., Антоніка С.Г.) скаржнику відновлено строк на апеляційне оскарження рішення суду; відкрито провадження за апеляційною скаргою позивача на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 12.04.2018 у справі № 912/3295/18; судове засідання з розгляду апеляційної скарги призначено на 03.09.2019.
31.07.2019 від скаржника до суду апеляційної інстанції надійшло клопотання про розгляд апеляційної скарги в режимі відеоконференції.
З урахуванням перебування у відпустці судді - члена колегії суддів Антоніка С.Г. для розгляду клопотання, відповідно до протоколу повторного автоматизованого розгляду справи від 31.07.2019, для розгляду справи обрано колегію: Іванов О.Г. (головуючий, доповідач), судді - Дармін М.О., Березкіна О.В. 
Ухвалою суду від 01.08.2019 справу прийнято до провадження вказаною колегією суддів, в задоволенні клопотання позивача відмовлено. 
Через відпустку судді - члена колегії суддів Березкіної О.В. та з урахуванням п.2.4.6 Засад використання    автоматизованої системи документообігу суду у Центральному апеляційному господарському суді судове засідання, призначене на 03.09.2019,    не відбулось.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 25.09.2019 апеляційне провадження за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на рішення Господарського суду Кіровоградської    області від 12.04.2019 у справі    №912/3295/18 зупинено до вирішення   Великою Палатою Верховного Суду справи №322/1178/17.
18.03.2020 від відповідача надійшло клопотання про поновлення провадження у справі, у якому останній просить поновити провадження у справі № 912/3295/18 та врахувати висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 19.03.2020 поновлено апеляційне провадження, розгляд справи призначено на 13.04.2020.
Через запровадження постановою Кабінету Міністрів України  від 11 березня 2020 року N211 "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2",  зі змінами і доповненнями, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 16 березня 2020 року №215, на всій території України карантину із забороною, зокрема, проведення всіх масових заходів, та встановленням на період дії карантинних заходів на території України тимчасово особливого режиму роботи Центрального апеляційного господарського суду, на виконання рішення зборів суддів Центрального апеляційного господарського суду, оформленого протоколом зборів суддів № 1 від 17.03.2020 та рішення зборів суддів Центрального апеляційного господарського суду, оформленого протоколом зборів суддів № 3 від 31.03.2020, слухання справи не відбулось, а учасників справи попереджено, що про дату та час судового засідання вони будуть повідомленні додатково.  
При цьому, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" від 30.03.2020 № 540-ІХ доповнено розділ Х "Прикінцеві положення" Господарського процесуального кодексу України пунктом 4 наступного змісту: "Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені   статтями 46, 157, 195, 229, 256, 260, 288, 295, 306, 321, 341, 346, 349 , а також інші процесуальні строки щодо зміни предмета або підстави позову, збільшення або зменшення розміру позовних вимог, апеляційного оскарження, залишення апеляційної скарги без руху, повернення апеляційної скарги, подання заяви про скасування судового наказу, розгляду справи по суті, строки, на які зупиняється провадження, подання заяви про перегляд судових рішень за нововиявленими або виключними обставинами, звернення зі скаргою, оскарження рішення третейського суду, судового розгляду справи, касаційного оскарження, подання відзиву продовжуються на строк дії такого карантину. Строк, який встановлює суд у своєму рішенні, не може бути меншим, ніж строк карантину, пов`язаного із запобіганням поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)."
Отже, строк розгляду апеляційної скарги не є порушеним. 
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 04.05.2020 розгляд справи призначено в судовому засіданні на 10.06.2020.

Представник Позивача, належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи у судове засідання не з`явився, надав заяву про проведення судового засідання без його участі.
Беручи до уваги розумні строки розгляду апеляційної скарги, передбачені ст. 273 ГПК України, а також відсутність передбачених ч. 11 ст. 270 ГПК України підстав для відкладення розгляду справи, враховуючи, що наявні у справі докази дозволяють визначитися відносно законності оскаржуваного рішення, судова колегія дійшла висновку про можливість в порядку ч. 12 ст. 270 ГПК України розглянути справу у відсутність представника Позивача.
В судовому засіданні 10.06.2020 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у даній справі.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень проти неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до вимог частин 1, 2, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. 
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.
Наказом Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 04.01.2018 №11 затверджено Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для продажу права оренди терміном на 7 років на земельних тогах у формі аукціону з умовою зміни виду цільового призначення земель з "для ведення фермерського господарства" на "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" загальною площею 50,2744 га за межами населених пунктів на території Мар`ївської сільської ради Компаніївського району, кадастровий номер 3522883000:02:000:0017 (а.с. 19, т.1).
Згідно наказу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 05.02.2018 №149 (а.с. 22, т.1) прийнято рішення про продаж даної земельної ділянки на земельних торгах, стартова ціна лоту складає 316981,44 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2018 складає 3962268,00 грн. Умови продажу - продаж права оренди строком на 7 років.
09.02.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області (Замовник) та Державним підприємством "Кіровоградський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" (Виконавець) укладено договір про проведення земельних торгів     №27 (а.с. 23-25, т.1).
Відповідно до п.1.1 договору №27 від 09.02.2018 Виконавець зобов`язується за рахунок власних коштів здійснити продаж на земельних торгах права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зокрема, земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 50,2744 га, кадастровий номер 3522883000:02:000:0017, що розташована на території Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області, з наступним відшкодуванням витрат виконавцю земельних торгів переможцем.
04.06.2018 шляхом заповнення електронних форм на офіційному ВЕБ-сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру оприлюднено оголошення про проведення земельних торгів на право оренди земельної ділянки площею 50,2744 га, кадастровий номер 3522883000:02:000:0017, що розташована на території Мар`ївської сільської ради Компаніївського району    Кіровоградської області.         
02.07.2018 ТОВ "Технополь Агро" подано заяву про бажання взяти участь у земельних торгах на продаж права оренди земельної ділянки: площею 50,2744 га, кадастровий номер 3522883000:02:000:0017, що розташована на території Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області та зареєстроване учасником торгів за №3 та 05.07.2018 отримано вхідний квиток, картку учасника та інформаційну картку (а.с. 69, т.1).
04.07.2019 ТОВ "Технополь Агро" укладено з Виконавцем договір про умови участі в аукціоні (а.с. 68, т.1).   
09.07.2018 за результатами проведення земельних торгів складено протокол     земельних торгів з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності, яким визнано ТОВ "Технополь Агро" переможцем земельних торгів на право оренди земельної ділянки площею 50,2744 га, кадастровий номер 3522883000:02:000:0017, що розташована на території Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області (а.с. 27-29, т.1).
09.07.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області (Орендодавець) та ТОВ "Технополь Агро" (Орендар) укладено договір оренди землі (далі - Договір оренди землі) (а.с. 30-38, т.1).
Відповідно до п.1.1. Договору оренди землі Орендодавець, на підставі наказу від 05.02.2018 № 149 та протоколу земельних торгів від 09.07.2018 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦПЗ 01.01), яка знаходиться на території Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області, за межами населеного пункту.
Згідно п.п. 2.1., 2.2. Договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 50,2744 га, кадастровий номер 3522883000:02:000:0017.
Пунктами 3.1., 3.2. Договору оренди землі передбачено, що договір укладено на строк 7 (сім) років. Право оренди земельної ділянки виникає у Орендаря з моменту державної реєстрації права оренди, яка вчиняється після виконання пунктів 4.1 та 4.7 цього Договору, а саме: сплати річної орендної плати за користування земельною ділянкою та винагороди виконавцю земельних торгів та витрат на підготовку лоту.
Відповідно до п. 4.1. Договору оренди землі плата за користування земельною ділянкою, право оренди якої набуто на земельних торгах згідно з протоколом земельних торгів від 09.07.2018 у розмірі річної орендної плати, що становить 480 227,17 грн, підлягає сплаті переможцем не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору на рахунок Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області.
Згідно з пунктом 4.2. Договору оренди землі, з 09 липня 2019 року орендна плата сплачується Орендарем шляхом  безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок  Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області у розмірі 12,12% (розмір орендної плати визначається за результатами проведення земельних торгів), від визначеної нормативної  грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки землі, що становить 40018,93 грн за місяць.
Пунктом 4.8. Договору оренди землі передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки визначені цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100% річних орендної плати, встановленої цим Договором; стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період за який сплачується пеня.
Відповідно до пунктів 8.4.1., 8.4.2., 8.4.3. Договору оренди землі, Орендар зобов`язаний здійснити державну реєстрацію права оренди протягом п`яти робочих днів з дня укладення цього Договору та повідомити Орендодавця про державну реєстрацію права оренди не пізніше наступного робочого дня після вчинення реєстраційних дій, з наданням копії підтверджуючого документу; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату.
Договір набирає чинності після підписання сторонами (п. 14.1. Договору оренди землі).
Договір оренди землі підписано сторонами та скріплено печатками.
Згідно інформації Мар`ївської сільської ради № -02-27/289 від 10.08.2018 Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області повідомлено про те, що за земельну ділянку площею 50,2744 га, кадастровий номер  3522883000:02:000:0017  кошти  в сумі 480 227,17 грн до місцевого бюджету не надходили (а.с. 39, т.1) .
16.07.2018 Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області видано наказ №609 "Про анулювання результатів земельних торгів у формі аукціону", яким було постановлено: "Анулювати результати земельних торгів № 12321, які відбулися 09.07.2018 по лоту №23971 щодо продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності, яка розташована на території Мар`ївської сільської ради (за межами населеного пункту) Компаніївського району Кіровоградської області, за цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 50,2744 га багаторічні насадження, кадастровий номер 3522883000:02:000:0017, по причині несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот" (а.с. 40, т.1).
Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом від 16.07.2018 №32-11-0.63-5712/2-18 повідомило Товариство з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро" про необхідність сплати штрафу в розмірі 100% річної орендної плати в сумі 480 227,17 грн. та пені у сумі 447,33 грн. відповідно до п. 4.8. договору оренди землі, однак, відповідач залишив вказаний лист без відповіді та задоволення, що і стало підставою для звернення з даним позовом про стягнення штрафу розмірі 100% річної орендної плати в сумі 480 227,17 грн. та пені у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України за один день прострочки - 13.07.2018 у сумі 447,33 грн. відповідно до п. 4.8 договору.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що нарахування орендної плати, за несвоєчасну сплату якої нараховані штрафні санкції, не може відбутися раніше реєстрації права оренди земельної ділянки. 
Як зазначено місцевим господарським судом, договір оренди землі набирає чинності з дня проведення державної реєстрації права оренди відповідно до положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх  обтяжень", тому статусу орендаря переможець торгів набуває тільки після державної реєстрації договору, а плата за земельну ділянку по такому договору - статусу орендної плати. Оскільки договір оренди землі від 09.07.2018 не набрав чинності, відповідач не набув статусу орендаря з відповідними правами і обов`язками, а тому право оренди земельної ділянки у нього не виникло в зв`язку з не проведенням державної реєстрації такого права, тому відсутні правові підстави як для нарахування, так і для сплати орендної плати.
Місцевий господарський суд дійшов до висновку, що зобов`язання по договору оренди землі між сторонами не виникло, тому відсутні підстави для застосування пені та штрафу за його невиконання.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.
У ст. 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.
На час підписання договору оренди землі (09.07.2018) ч. 2 ст. 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
У ч. 2 ст. 125 ЗК України вказано, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України "Про оренду землі".
У ст. 13 вказаного Закону унормовано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За положеннями ст. 14 цього Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Момент укладення договору визначено у ст.ст. 638, 640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Колегія суддів звертає увагу на те, що відповідно до положень ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до 01.01.2013), укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто, розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та момент набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін. Тобто, державна реєстрація правочину виконувала функцію фіксації державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його реалізації орендарем з метою забезпечення стабільності цивільного обороту речових прав на земельні ділянки.
Так, і Верховний Суд України вказував, що поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).
В свою чергу, з 01.01.2013 набрав чинності Закон України № 3613-VІ, згідно з підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого ст. 126 ЗК України викладено у новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону  України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
За змістом ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Таким чином, з урахуванням викладених норм, поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" не є тотожними.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.
Разом з тим, якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України "Про оренду землі", який прямо зазначав, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації, що і є моментом укладення договору оренди земельної ділянки відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України.
Водночас, чинна редакція Закону України "Про оренду землі" не передбачає державної реєстрації договору оренди землі, а тому для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди має значення момент його підписання, а не момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень відомості про речові права на нерухоме майно, якщо тільки сторони договори не домовилися про інше.
Дійсно, ч. 5 ст. 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11.02.2010 № 1878-VI) передбачає, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Однак, строк дії договору починає свій перебіг з моменту укладення договору, а не реєстрації речового права, якщо тільки сторони не домовились про інше. 
Колегія суддів зазначає, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати, а не передає), який встановлює такі базові права сторін: 1) для орендаря: право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; 2) для орендодавця: право на оренду плату; право вимагати використання ділянки відповідно до договору та законодавства. Розмежовувати слід момент укладення договору оренди і момент виникнення речового права, який пов`язаний з моментом його державної реєстрації.
З моменту державної реєстрації права оренди вважається, що ділянка передана орендарю і у орендаря виникає речове право (ст. 17 Закону України "Про оренду землі" прямо вказує на це: "Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом").
Разом з тим, у проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами, наприклад, якщо орендодавець порушує зобов`язання з передання ділянки, що виявляється у тому, що на неї вже є зареєстроване право третьої особи і орендар не може зареєструвати своє - у орендаря є право вимагати зобов`язання орендодавця виконати обов`язок в натурі або відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки (подібно до наслідків, передбачених у ст. 766 ЦК України), що ще раз підтверджує висновок про те, що договір оренди землі набирає чинності не з моменту державної реєстрації права оренди, а з моменту підписання договору.
З моменту реєстрації речового права оренди орендар може захищати його речово-правовими способами захисту, тобто від третіх осіб (вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні).
Саме такий висновок щодо застосування норм права у спірних правовідносинах викладений Верховним Судом у постанові від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18, врахування якого відповідно до ч. 4 чт. 236 ГПК України для суду апеляційної інстанції є обов`язковим.

Апеляційним судом встановлено, що укладаючи договір оренди землі від 09.07.2018, ТОВ "Технополь Агро" було обізнане з правовими наслідками та ризиками, встановленими цим договором в разі його невиконання та погодилося з усіма його умовами, в тому числі і відповідальністю, шляхом його підписання. 
Обов`язок здійснити державну реєстрацію права оренди протягом п`яти робочих днів з дня укладення цього договору та повідомити орендодавця про державну реєстрацію права оренди відповідно до п. 8.4.1 договору покладався на орендаря - ТОВ "Технополь Агро".
Оскільки договір, який відповідно до його п. 14.1. набрав чинності після підписання сторонами, є підставою не тільки виникнення, зміни та припинення договірних відносин, то його зміна або розірвання тягнуть за собою певні правові наслідки. Крім цього, відповідно до п. 4.6. договору оренди землі орендна плата вноситься згідно з вимогами ПК України, як встановлено ст. 21 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України).
При цьому позивач посилався на те, що у зв`язку із порушенням умов договору відповідач повинен сплатити йому не суму річної орендної плати, яким є основне грошове зобов`язання, а суму штрафу та пені, як наслідок невиконання ним у встановлений строк істотних умов договору, за яким у п. 4.8 договору передбачено правовий наслідок, а саме відповідальність за його невиконання.
Оскільки обов`язок здійснити перерахування плати за користування земельною ділянкою за перший рік оренди (пункт 4.1 договору) та обов`язок здійснити державну реєстрацію права оренди (пункт 8.4.1 договору) покладений саме на орендаря (переможця земельних торгів) - ТОВ "Технополь Агро", невиконання одного обов`язку не може бути підставою для звільнення від відповідальності за невиконання іншого обов`язку. 
Так само і посилання місцевого господарського суду про те, що в Типовому договорі оренди землі відсутній пункт, аналогічний за змістом пункту 3.2. договору оренди землі, не спростовує його дійсність, оскільки відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Окрім того, прийняття рішення організатором земельних торгів про анулювання результатів земельних торгів не скасовує сам факт укладення та дії договору включно до моменту його припинення, а також залишає в дії окремі його умови щодо зобов`язань сторін, спеціально передбачені для застосування на випадок порушення зобов`язань, а саме відповідальність за порушення зобов`язань, відповідно до закону та    договору.
Порушенням зобов`язання, згідно зі ст. 610 ЦК України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Несвоєчасне виконання грошових зобов`язань є належною підставою у розумінні ст. 218 Господарського кодексу України для застосування заходів господарсько-правової відповідальності.
Згідно з ч. 4 ст. 231 Господарського кодексу України у разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).
Відповідно до ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
Втім, відповідач за вказаних обставин законодавчо не звільняється від відповідальності за невиконання умов п. 4.1 договору оренди землі, тобто від сплати штрафу у розмірі річної орендної плати, встановленої договором, та пені за кожен день прострочення сплати грошового зобов`язання, з розрахунку подвійної облікової ставки Національного банку України, діючої на кожний такий день, а тому штраф у розмірі 480   227,17 грн. та пеня в розмірі 447,33 грн. підлягають стягненню з відповідача.

Обставини щодо укладення позивачем 14.09.2018 за результатами земельних торгів нового договору оренди землі за кадастровим номером 3522883000:02:000:0017 з іншою особою - СФГ "Землероб" та сплатою останнім відповідних коштів не стосується предмету спору - стягнення штрафних санкцій за порушення договору, укладеного між позивачем та відповідачем.

Відповідно до ч. 31 ст. 137 ЗК України ціна продажу земельної ділянки, плата за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на торгах, а також сума витрат, здійснених організатором або виконавцем земельних торгів на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, підлягають сплаті переможцем земельних торгів не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору.
В свою чергу, за положеннями абз. 1 ч. 5 ст. 138 ЗК України результати торгів анулюються організатором земельних торгів у разі відмови переможця від укладення договору купівлі-продажу або договору оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, а також у разі несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот. При цьому вказана стаття не обмежує сторін договору встановити додаткові умови, спрямовані на належне виконання його умов.
Таким чином, колегія суддів вважає правильними доводи заявника апеляційної скарги про те, що за встановлених обставин відповідач законодавчо не звільняється від відповідальності за невиконання умов п. 4.1 договору оренди землі, тобто від сплати штрафу у розмірі річної орендної плати, встановленої договором, та пені за кожен день прострочення сплати грошового зобов`язання.
У зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає задоволенню, слід прийняти нове рішення, яким позов задовольнити, стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро" 480 227,17 грн штрафу та 447,33 грн пені.

Зважаючи на результати вирішення спору, за якими рішення відбулось на користь позивача, згідно ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати у даній справі необхідно покласти на Відповідача. У зв`язку з чим з Відповідача на користь Позивача необхідно стягнути 7 210,12 грн. судового збору за подання позову та 10 815,18 грн. судового збору за перегляд судового рішення апеляційною інстанцією.
Керуючись ст. ст. 269, 275, 277, 282-284 ГПК України, суд                                                           
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, м. Кропивницький на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 12.04.2019 у справі № 912/3295/18 - задовольнити.
Рішення  Господарського суду Кіровоградської області від 12.04.2019 у справі №912/3295/18 - скасувати.
Прийняти у справі нове рішення, яким позов Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро"  про стягнення 480 227,17 грн штрафу та 447,33 грн пені задовольнити. 
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро" 480 227,17 грн штрафу та 447,33 грн пені шляхом перерахування на рахунок НОМЕР_1 в ГУ ДКСУ у Кіровоградській області, МФО 899998, код ЄДРПОУ 37323888, отримувач - Мар`ївська сільська рада Компаніївського району Кіровоградської області.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро" на користь Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області   7210,12 грн. судового збору за подання позову до Господарського суду Кіровоградської області та 10 815,18 грн. судового збору за перегляд судового рішення апеляційною інстанцією. 
Видачу відповідних наказів згідно зі ст.327 ГПК України, з урахуванням необхідних реквізитів, доручити Господарському суду Кіровоградської області. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови виготовлено та підписано 15.06.2020.
        
Головуючий суддя                                                                                 О.Г. Іванов

Суддя                                                                                                    М.О. Дармін

Суддя                                                                                                               О.В. Березкіна