ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

21 травня 2020 року	  м. Одеса	Справа № 916/2895/19	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:  
головуючого: Бєляновського В.В., суддів: Богатиря К.В., Мишкіної М.А.

при секретарі - Лук`ященко В.Ю.

за участю представників:
від позивача: не з`явився
від відповідача: не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі  
апеляційну скаргу Науково-впроваджувального малого підприємства учбового центру "ТЕХНОІНФОРМКОМПЛЕКС"
на рішення господарського суду Одеської області від 15.01.2020, суддя в І інстанції Погребна К.Ф., повний текст якого складено 20.01.2020 в м. Одесі
у справі № 916/2895/19
за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 
до відповідача: Науково-впроваджувального малого підприємства учбового центру "ТЕХНОІНФОРМКОМПЛЕКС" 
про розірвання договору оренди, виселення та стягнення заборгованості з орендної плати і пені 
ВСТАНОВИВ:

У вересні 2019 року Департамент  комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент)  звернувся  до господарського суду Одеської області з позовом до  Науково-впроваджувального малого підприємства учбового центру "ТЕХНОІНФОРМКОМПЛЕКС" (далі - Підприємство) про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 69798,84 грн. та пені в сумі 8288,80 грн., розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 326/201 від 03.12.2012р., укладеного між Департаментом та Підприємством, та виселення відповідача з нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 197,1 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 27. 
В обґрунтування пред`явлених вимог позивач посилався на те, що відповідач в порушення вимог чинного законодавства та умов укладеного між сторонами договору оренди № 326/201 від 03.12.2012р. систематично сплачував орендну плату несвоєчасно і в неповному обсязі і станом на 07.08.2019 заборгованість з орендної плати за період з 01.11.2018р. по 31.07.2019р. складає 69  798,84 грн., яку позивач просив стягнути з відповідача, а також на підставі п. 5.2 договору пеню за період з 16.11.2018р. по 31.07.2019р. у розмірі 8288,80 грн. Позивач зазначав, що неповна та несвоєчасна сплата відповідачем орендної плати призводить до того, що до місцевого бюджету не надходять належні кошти, чим порушуються права територіальної громади міста Одеси та значною мірою позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору оренди. Враховуючи, що таке порушення договору з боку відповідача є істотним, позивач вважав наявними підстави для розірвання договору та виселення відповідача із нежитлових приміщень.
21.12.2019 року позивач подав до суду заяву про зменшення позовних вимог, в якій вказуючи те, що станом на 09.12.2019 року заборгованість по орендній платі за період з 01.11.2018р. по 31.07.2019р. у розмірі 69  798,84 грн. відповідачем оплачена, однак залишилась не оплаченою пеня станом на 12.12.2019 у розмірі 11    948,94 грн. згідно з наданим розрахунком, просив суд стягнути з відповідача пеню в сумі 11 948,94 грн., розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 326/201 від 03.12.2012р., укладений між Департаментом та Підприємством, та виселити відповідача з нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 197,1 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 27. Вказану заяву судом першої інстанції прийнято.
Відзив на позовну заяву від відповідача не надходив.
Рішенням господарського суду Одеської області від 15.01.2020 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди нежитлового приміщення 326/201 від 03.12,2012р. укладений з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Науково-впроваджувального малого підприємства учбового центру "ТЕХНОІНФОРМКОМПЛЕКС". Виселено Науково-впроваджувальне мале підприємство учбовий центр "ТЕХНОІНФОРМКОМПЛЕКС" з нежитлових приміщення першого поверху, загальною площею 197,1 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 27, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради. Стягнуто з Науково-впроваджувального малого підприємства учбового центру "ТЕХНОІНФОРМКОМПЛЕКС" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради пеню у сумі 11    948, 94грн. та судовий збір в сумі 5    763 грн.
Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд першої інстанції виходив з підстав доведеності факту невнесення відповідачем орендної плати за користування орендованими нежитловими приміщеннями за період з 01.11.2018р. по 31.07.2019р., в результаті чого станом на день подачі позову у відповідача була наявна заборгованість з орендної плати в сумі   69  798,84 грн., яка була сплачена в повному обсязі під час розгляду справи в суді, що є підставою для розірвання спірного договору оренди, виселення відповідача з нежитлових приміщень та стягнення пені у сумі 11 948, 94грн., розрахунок якої судом визнано правильним.
Підприємство у поданій до Південно-західного апеляційного господарського суду апеляційній скарзі просить рішення господарського суду Одеської області від 15.01.2020 скасувати та відмовити у задоволенні позову повністю. 
Підставами для скасування оскаржуваного рішення скаржник зазначає не з`ясування обставин, що мають значення для справи та неправильне застосування норм матеріального права.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги скаржник вказує те, що при ухваленні оскаржуваного судового рішення мали місце не з`ясування обставин, що мають значення для справи щодо того, що на час ухвалення судового рішення про розірвання договору оренди, про ухвалення якого відповідачу було невідомо, заборгованості з орендної плати за цим договором як за зазначений позивачем період, так і за наступний період дії договору оренди не існувало, а також що у період з 01.11.2018р. по 31.07.2019р. і у подальшому відповідачем періодично сплачувалася орендна плата.
Судом першої інстанції при ухвалені оскаржуваного рішення не враховані правові позиції Верховного суду, викладені, зокрема, у багатьох наведених по тексту апеляційної скарги постановах, з урахуванням яких у суду першої інстанції були відсутні підстави для оцінки обставин справи в оскаржуваному рішенні «за внутрішнім переконанням... - порушення договору оренди, укладеного сторонами, як істотного.» , а отже і розірвання договору оренди нежитлового приміщення 326/201 від 03.12.2012р.
Судом не було взято до уваги тривалий строк орендних відносин між позивачем і відповідачем - договір оренди і орендні відносини безперервно тривають з 2004 р., а у серпні 2018р. термін дії договору було продовжено до липня 2021р., що свідчить про сталий й цілком благонадійний характер господарської діяльності відповідача, що протягом такого тривалого строку власним коштом та силами підтримує орендовані приміщенні у належному стані, не допускаючи їх погіршення (тобто, не будучі власником, несе тягар утримання та збереження речі - нерухомого майна).
Навіть у період з 01.11.2018р. по 31.07.2019р. відповідачем періодично і регулярно здійснювалася сплата сум в рахунок орендної плати, що свідчить про щирість намірів відповідача дотримуватися умов договору оренди. Більш того, будучі необізнаним про подання позивачем позову та розгляд справи, відповідач до ухвалення оскаржуваного рішення повністю сплатив заборгованість, про що зазначив позивач і з чим погодився суд. Такі обставини (поведінка відповідача), поряд з іншими вищенаведеними міркуваннями, також повинні братися до уваги під час оцінювання як істотності порушення договору, так і ступеня значущості міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору, а рівно й розміру завданої їй шкоди.
Також скаржник зазначає, що розірвання договору оренди між позивачем і відповідачем та виселення відповідача з нежитлових приміщень буде мати наслідком руйнування сталої господарської діяльності стабільно працюючого протягом більше двадцяти років підприємства, аж до його закриття та вивільнення персоналу.
У відзиві на апеляційну скаргу Департамент заперечує проти її задоволення посилаючись на безпідставність викладених у ній доводів і просить оскаржуване рішення місцевого суду залишити без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим. Позивач зазначає, що при укладенні договору з відповідачем, Департамент розраховував на внесення орендної плати вчасно та в повному обсязі. Проте орендар систематично порушував умови договору, розмір заборгованості складав істотну суму, що значною мірою позбавило Департамент можливості забезпечити ефективне надходження коштів до бюджету міста. Отже неповна              та несвоєчасна  сплата відповідачем  орендної плати призвела до того, що до місцевого бюджету не надходили належні кошти, чим порушено права територіальної громади міста Одеси та значною мірою позбавило Департамент того, на що він розраховував при укладенні договору оренди.
Про день, час і місце розгляду справи сторони в порядку передбаченому ст. ст. 120, 121 ГПК України заздалегідь були повідомлені належним чином, проте не скористалися наданим законом правом на участь своїх представників в засіданні суду. 
20.05.2020 року до апеляційного суду надійшло клопотання відповідача про відкладення розгляду справи на іншу дату.  
Разом з тим, вказане клопотання подане відповідачем підлягає залишенню без розгляду з огляду на таке.
Відповідно до частини 3 статті 3 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється відповідно до закону, чинного на час вчинення окремої процесуальної дії, розгляду і вирішення справи.
Статтею 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй. Норми Конституції України є нормами прямої дії. Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.
За вимогами частини 3 статті 131-2 Конституції України, яка набрала чинності з 30.09.2016 відповідно до Закону України "Про внесення змін до Конституції України (щодо правосуддя)", виключно адвокат здійснює представництво іншої особи в суді, а також захист від кримінального обвинувачення.
Підпунктом 11 пункту 16-1 розділу ХV "Перехідні положення" Конституції України передбачено, що представництво відповідно до пункту 3 частини 1 статті 131-1 та статті 131-2 цієї Конституції виключно прокурорами або адвокатами у Верховному Суді та судах касаційної інстанції здійснюється з 1 січня 2017 року; у судах апеляційної інстанції - з 1 січня 2018 року; у судах першої інстанції - з 1 січня 2019 року.
Крім того, загальні вимоги до форми та змісту письмової заяви, клопотання врегульовані ГПК.
29.12.2019 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розширення можливостей самопредставництва в суді органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, інших юридичних осіб незалежно від порядку їх створення" від 18.12.2019 N390-IX.
Суд звертає увагу відповідача на приписи частини 3 статті 56 ГПК, за змістом яких юридична особа незалежно від порядку її створення бере участь у справі через свого керівника, члена виконавчого органу, іншу особу, уповноважену діяти від її імені відповідно до закону, статуту, положення, трудового договору (контракту) (самопредставництво юридичної особи), або через представника.
Відповідно до правил частини 1 статті 58 ГПК представником у суді може бути адвокат або законний представник.
Отже, наведені вище положення законодавства передбачають можливість здійснення процесуального представництва юридичної особи: як в порядку самопредставництва, так і іншими особами як представниками юридичної особи.
У порядку самопредставництва юридичну особу може представляти за посадою її керівник або інші особи, повноваження яких визначені законодавством чи установчими документами.
Клопотання від імені відповідача підписано представником - Новак Ігорем Олексійовичем за довіреністю від 17.02.2020.
Довіреність, долучена до клопотання на підтвердження наявності у Новака І.О. повноважень представляти інтереси Науково-впроваджувального малого підприємства учбового центру "ТЕХНОІНФОРМКОМПЛЕКС", у тому числі в апеляційному суді, не містить інформації, що вказана особа має статус адвоката, а матеріали, наявні у справі, не містять доказів самопредставництва. Відсутні такі докази і у матеріалах справи.
При цьому підписання клопотання є процесуальною формою реалізації повноважень з представництва.
Відповідно до частин 2, 4 статті 170 ГПК письмові заява, клопотання чи заперечення підписуються заявником чи його представником. Суд, встановивши, що письмову заяву (клопотання, заперечення) подано без додержання вимог частини першої або другої цієї статті, повертає її заявнику без розгляду.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, дослідивши наявні у справі матеріали, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Статтею 269 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.          
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 25.11.2004 року між Представництвом по управлінню     комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Науково-впроваджувальним малим підприємством учбового центру "ТЕХНОІНФОРМКОМПЛЕКС"    (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 326/201, згідно з п. 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежиле приміщення першого поверху загальною площею 196,4 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфстка дор. , 27 (об`єкт оренди).
03.12.2012 року між Департаментом    комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець), який є правонаступником Представництва по управлінню  комунальної власності Одеської міської ради, та Науково-впроваджувальним малим підприємством учбового центру "ТЕХНОІНФОРМКОМПЛЕКС" (орендар) вищезазначений договір оренди було переукладено у новій редакції договору оренди нежилого приміщення № 326/201, відповідно до п.п. 1.1, 1.2 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежиле приміщення першого поверху загальною площею 197,1 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул . Люстдорфстка дор., 27 (об`єкт оренди), терміном дії договору оренди до 15 жовтня 2015р.
Відповідно до п.п. 2.2, 2.4 даного договору    за орендоване приміщення орендар    зобов`язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за першій, після підписання договору оренди, місяць 5 135 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Згідно з п. п. 3.2, 3.3 договору орендодавець має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання  приміщень, переданих в оренду. Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного     виконання орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у    тому числі несплати     орендної плати своєчасно та в повному обсязі.     
Положеннями п.п. 4.1, 4.7 договору передбачено, що вказані у п. 1.1 приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для використання під розміщення учбових класів. Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-ти денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому,  ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати    об`єкта оренди.
Згідно з п. 5.2 договору за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен був бути виконаний.
Відповідно до п. п. 5.3, 5.5 договору у  разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору оренди договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору. За невиконання або неналежне виконання орендарем обов`язків, передбачених п.4.1., п.4.2. абз. „а, г, м, л", п.4.3. п.4.8, п.4.9, п.4.13. цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання  договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.
Умовами п.п. 7.1, 7.5 7.6 договору визначено, що питання, не врегульовані цим договором, вирішуються відповідно до чинного законодавства України. Зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається. Договір може бути розірваний    на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та    умовами договору оренди. У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди в продовж його   строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця    безкоштовно і компенсації не підлягають.
Відповідно до п. 7.8 договору у    разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом  одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.
Згідно з п. 7.11 договору дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Шляхом підписання додаткової угоди №2 від 06.08.2018р. до договору оренди сторонами було внесено зміни до договору в частині  розміру орендної плати,    строку дії договору    тощо.
Так, сторони за взаємною згодою пункт 1.2 договору виклали в наступній редакції: Продовжити термін дії цього договору на 2 року 11 місяців, а саме з 06.08.2018р. до 06.07.2021року. Пункт 2.2: За орендоване приміщення орендар    зобов`язується сплачувати орендну плату з 06.08.2018р. за першій місяць після підписання цього додаткового договору 13  040,89 грн.,  яка є базовою ставкою орендної плати за місяць.
23.08.2019 року Департамент  надіслав відповідачеві листа №01-13/4042, в якому посилаючись на невиконання останнім належним чином умов договору оренди, несвоєчасну та не в повному обсязі сплату орендної плати з 01.11.2018р. по 31.07.2018р., тобто за 9 місяців поспіль, внаслідок чого в нього утворилася заборгованість по орендній платі в сумі  69 798,84 грн., на яку нараховано 8    288,80 грн. пені, повідомив відповідача про відмову від договору оренди та виклав вимогу здійснити фактичну передачу нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 197,1 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфстка дор., 27 співробітникам Департаменту та підписати акт приймання-передачі, а також  сплатити заборгованість з орендної  плати у розмірі 69  798,84 грн. та пеню у розмірі    8    288,80 грн.
Проте, зазначений лист підприємством поштового зв`язку було повернуто  Департаменту назад з відміткою "повернення адреса вибув". 
Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога Департаменту про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 326/201 від 03.12.2012р., укладеного між Департаментом та Підприємством, виселення відповідача із нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 197,1 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 27, та стягнення 11    948,94 грн. пені за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань, обґрунтована неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором в частині своєчасного і у повному обсязі внесення орендної плати за користування приміщеннями протягом 9-ти місяців підряд у період з 01.11.2018р. по 31.07.2018р. включно, наявністю простроченої заборгованості з орендної плати у розмірі 69    798,84 грн. станом на момент звернення до суду з цим позовом, що є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для розірвання даного договору.
Отже, причиною спору у даній справі стало питання про наявність або відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди, укладеного між сторонами, та виселення відповідача із займаних нежитлових приміщень, що орендувалися ним за цим договором.  
Звертаючись до господарського суду з даним позовом позивач посилався на те, що в порушення вимог чинного законодавства та умов договору оренди відповідач систематично сплачував орендну плату несвоєчасно і в неповному обсязі, станом на 07.08.2019 заборгованість з орендної плати за період з 01.11.2018р. по 31.07.2019р. складає 69 798,84 грн., що призводить до недоотримання місцевим бюджетом належних коштів, чим порушуються права територіальної громади м. Одеси та значною мірою позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладанні договору, що є підставою для розірвання договору та виселення відповідача із займаних приміщень. 
Предметом доказування у даному спорі є наявність чи відсутність передбачених законодавством підстав для розірвання договору оренди нежитлових приміщень. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання договору, має довести, а суд встановити, наявність таких порушень договору, з якими сам договір або чинне законодавство пов`язує можливість його розірвання в судовому порядку.
Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд першої інстанції виходив з підстав доведеності факту невнесення відповідачем орендної плати за користування орендованими нежитловими приміщеннями за період з 01.11.2018р. по 31.07.2019р., в результаті чого станом на день подачі позову у відповідача була наявна заборгованість з орендної плати в сумі 69 798,84 грн., яка була сплачена в повному обсязі лише під час розгляду справи в суді, що є підставою для розірвання спірного договору оренди, виселення відповідача з нежитлових приміщень та стягнення пені у сумі 11 948, 94грн., розрахунок якої судом визнано правильним.
Колегія суддів погоджується з правомірним та обґрунтованим висновком місцевого суду про задоволення заявлених Департаментом позовних вимог, з огляду на таке.
Об`єктом оренди за спірним договором є майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси, а тому на правовідносини сторін розповсюджуються норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна", а також положення Цивільного кодексу України і Господарського кодексу України.
В силу положень ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч. 2   ст. 509 ЦК України   зобов`язання виникають з підстав, встановлених     статтею 11 цього Кодексу.
За змістом п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з ст. 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з врахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно  з ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим  для  виконання сторонами. Зобов`язання, в свою чергу, згідно вимог ст.ст.  525,  526 ЦК України, має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього     Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.
Відповідно до ч.1 ст. 179 ГК України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.  
Статтею 193 ГК України  встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Статтею 759 ЦК України, яка кореспондується з ч. 1 ст. 283 ГК України, визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.  
Відповідно до частини 3 статті 291 ГК договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Зокрема, у статті 783 ЦК України, визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Поряд із цим повинно бути враховано положення частини 2 статті 651 ЦК, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Статтею 782 ЦК передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Визначена наведеною статтею можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.
Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною 1 статті 782 ЦК, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.
За змістом статей 18, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Обов`язок орендаря своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності та не пізніше 15 числа поточного місяця встановлено в пунктах 2.2, 2.4, 4.2 договору оренди.
Згідно з частиною 3 статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов`язань.
За встановлених у справі обставин, аналогічні за змістом умови наведено і у пункті 3.3 договору оренди нерухомого майна від 03.12.2012, укладеного між сторонами. 
Зокрема, у пункті 3.3 визначено, що орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного  виконання орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати  орендної плати своєчасно та в повному обсязі.  
При цьому порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна щодо своєчасного і в повному обсязі внесення платежів за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема надходження відповідних коштів з орендної плати до місцевого бюджету м. Одеси із подальшим їх розподіленням відповідно до законодавства.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за змістом статті 3 ЦК належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку.
У разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендарем орендної плати своєчасно і у повному обсязі позивачу необхідно довести факт такої несплати та її триваючий характер.
Обов`язок доказування і подання доказів встановлено статтею 74 ГПК України, за змістом частин 1, 3 якої кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Статтею 76 ГПК України передбачено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (частина 3 статті 760 ЦК України).
Сферу орендних відносин, предметом яких є комунальне майно, врегульовує Закон України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з частиною 3 статті 26 якого на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Конституційний Суд України виходить з того, що співвідношення між нормами Кодексу і законів, які регулюють особливості найму (оренди) окремих видів майна, полягає в тому, що норми цих законів тією чи іншою мірою встановлюють правовий механізм реалізації відповідної норми Кодексу або передбачають додаткові умови її реалізації, або виключають застосування норм Кодексу, якщо це прямо передбачено ними чи випливає з їхнього змісту (абзац четвертий мотивувальної частини рішення від 10 грудня 2009 року у справі N 1-46/2009).
Підсумовуючи викладене, колегія суддів зауважує, що таке істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або сплата не в повному обсязі, а також невиконання сторонами інших своїх зобов`язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
При цьому, сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер, відповідно до частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
У даному випадку за умовами договору у орендаря був прямий обов`язок перераховувати щомісячно 100% орендної плати не пізніше 15 числа поточного місяця до бюджету міста. 
З матеріалів справи вбачається, що підставою для розірвання договору позивач визначив несплату орендної плати, нарахованої за лютий, березень та липень 2018 року, а також несплату своєчасно і у повному обсязі орендної плати за користування приміщеннями протягом 9-ти місяців підряд у період з 01.11.2018р. по 31.07.2018р. включно, наявністю простроченої заборгованості з орендної плати у розмірі 69 798,84 грн. станом на момент звернення до суду з цим позовом, що є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для розірвання даного договору.
Судом встановлено, що вищевказана заборгованість погашена відповідачем після звернення позивача до господарського суду з позовом, що й стало підставою для подання позивачем 21.12.2019 до суду заяви про зменшення позовних вимог. 
Така обставина - несплата орендної плати, нарахованої за лютий, березень та липень 2018 року, а також систематична несплата у повному обсязі орендної плати у встановлений строк і погашення цієї заборгованості лише 09.12.2019, є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди комунального майна. 
Скаржник помилково вважає, що несплата орендної плати своєчасно і у повному обсязі протягом 9-ти місяців поспіль, не є істотним порушенням договору, а нестабільна оплата за наявності погашеної заборгованості на час ухвалення судом рішення, не тягне за собою завдання істотної шкоди орендодавцю. Відповідач помилково залишив поза увагою ту обставину, що це майно є комунальним, орендна плата сплачується до місцевого бюджету, тому систематичне (два і більше разів) несвоєчасне невнесення орендної плати завдає істотної шкоди місцевому бюджету, і в такому разі має місце неефективне використання комунального майна.
Поза увагою відповідача залишилося те, що згідно з частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна "підставою для розірвання договору оренди комунального майна є невиконання сторонами своїх зобов`язань за договором, в тому числі щодо своєчасного і у повному обсязі внесення орендної плати за користування комунальним майном.
Оскільки встановлені судом обставини щодо неналежного та несвоєчасного виконання відповідачем свого обов`язку щодо сплати орендної плати, нарахованої за лютий, березень та липень 2018 року,  а також несплати своєчасно і у повному обсязі орендної плати за користування приміщеннями протягом 9-ти місяців підряд у період з 01.11.2018р. по 31.07.2018р. включно, наявності простроченої заборгованості з орендної плати у розмірі 69 798,84 грн. станом на момент звернення до суду з цим позовом, достатньо для висновку щодо дострокового розірвання договору оренди комунального майна, колегія суддів вважає, що немає необхідності розглядати інші доводи скаржника в обґрунтування своїх заперечень.
Щодо норми статті 782 ЦК України, на яку посилається скаржник, то колегія суддів зауважує, що наведена норма передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Тобто, цією нормою передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього в позасудовому порядку (шляхом направлення повідомлення та його одержання наймачем). Згідно з частиною 3 статті 615 цього Кодексу внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється. При цьому, така відмова є правом, а не обов`язком, що жодною мірою не обмежує права наймодавця (орендодавця) з цих підстав (нездійснення плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд) звернутися до суду з позовом про розірвання.
Водночас, не можна стверджувати, що лише нездійснення плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд свідчить про істотне порушення договору оренди та може бути підставою для його дострокового розірвання в судовому порядку. Колегія суддів звертає увагу, що у статті 782 Цивільного кодексу України визначені правові підстави для здійснення односторонньої відмови від договору оренди. Разом з тим, таке право не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України, зокрема, у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору (істотність порушення оцінюється судом у кожному конкретному випадку і не можна ототожнювати з правом на відмову), а також не є перешкодою для звернення наймодавця до суду з позовом, якщо предметом договору є комунальне (державне) майно, з підстав, визначених частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна ".
Наведений правовий висновок щодо застосування норм права до спірних правовідносин викладено в постановах Верховного Суду від 11.12.2019 у справі № 917/28/19, від 13.11.2019 у справі № 908/399/17, від 11.03.2020 у справі № 914/4101/15.
За таких обставин, суд попередньої інстанції повно з`ясувавши обставини справи та надавши оцінку всім зібраним у справі доказам, дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для розірвання договору оренди нерухомого майна.
Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" у  разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. 
Умовами п. 4.7  договору оренди  встановлено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-ти денний термін передати орендодавцеві приміщення за актом у належному технічному стані  не гіршому, ніж на момент передачі їх в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення  стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди. 
          Отже, правильним є висновок місцевого суду про те, що встановлені обставини, з урахуванням положень  ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" та п. 4.7  договору оренди свідчать, що задоволення позовної вимоги про виселення  відповідача із нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 197,1 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 27, на користь Департаменту спрямоване на остаточне відновлення прав позивача, у зв`язку з чим,  позовні вимоги  Департаменту  у цій частині підлягають задоволенню.
Відповідно до ч. 1 ст.     549, п. 3 ч. 1 ст.    611 ЦК України    у разі порушення зобов`язання настають наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки - грошової суми, яку боржник повинен сплатити кредиторові у рази порушення ним зобов`язання.    
Статтею 546 ЦК України  передбачено, що виконання зобов`язань може забезпечуватись згідно з договором неустойкою, яку боржник повинен сплатити в разі неналежного виконання зобов`язань. 
Згідно з ч. 6  ст. 232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.
За результатами перевірки обчисленого позивачем розрахунку пені, заявленої до стягнення, господарський суд встановив, що він відповідає умовам договору оренди та чинному законодавству, арифметично є правильним, скаржником не спростований як в цілому, так і за його складовими, а тому позовні вимоги Департаменту  в частині стягнення із  Підприємства пені у розмірі 11  948,94 грн.    обґрунтовано були  задоволені місцевим судом.          
Посилання скаржника на неврахування судом першої інстанції судової практики з посиланням, зокрема, на постанови Верховного Суду від 16.04.2019 у справі №905/1315/18, від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, від 18.12.2019 у справі №904/4324/18, від 02.10.2018 у справі №910/21033/17 та інші, не можуть бути підставою для скасування судового рішення виходячи із наступного.
Так, згідно приписів частини 2 статті 258 ГПК України в апеляційній скарзі повинно бути зазначено обґрунтування того, у чому полягає незаконність і (або) необґрунтованість рішення або ухвали (неповнота встановлення обставин, які мають значення для справи, та (або) неправильність установлення обставин, які мають значення для справи, внаслідок необґрунтованої відмови у прийнятті доказів, неправильного їх дослідження чи оцінки, неподання доказів з поважних причин та (або) неправильне визначення відповідно до встановлених судом обставин правовідносин тощо) (п. 5).
Однак, перерахувавши в апеляційній скарзі наведені постанови Верховного Суду скаржник не зазначив обґрунтування того, в чому полягає неправильне застосування норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, що призвело до ухвалення незаконного судового рішення у цій частині.
Як зазначав Європейський суд з прав людини (рішення у справах «Брумареску проти Румунії», заява № 28342/95, п. 61-62; «Рябих проти Росії», заява № 52854/99, п. 51-52; «Пономарьов проти України», заява № 3236/03, п. 40; «Устименко проти України», заява № 32053/13, п. 46) одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип юридичної визначеності, який передбачає повагу до принципу res judicata - принципу остаточності рішень суду. Цей принцип передбачає, що жодна зі сторін не має права вимагати перегляду остаточного й обов`язкового рішення суду лише тому, що вона має на меті добитися нового слухання справи та нового її вирішення.
Отже, навівши в апеляційній скарзі перелік постанов Верховного Суду без обґрунтування того, в чому полягає неправильне застосування норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, що призвело до ухвалення незаконного судового рішення, скаржник не має права добитися нового слухання справи та нового її вирішення.
Наведеним спростовуються доводи, викладені в апеляційній скарзі, щодо незаконності оскарженого рішення суду першої інстанції.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (рішення у справах "Пономарьов проти України" та "Рябих проти Російської Федерації"), у справі "Нєлюбін проти Російської Федерації", повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію, а сама можливість існування двох точок зору на один предмет не є підставою для нового розгляду. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.
Згідно ж із статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Отже вказані рішення Європейського суду з прав людини суд апеляційної інстанції застосовує у даній справі як джерело права.
За вказаних обставин оскільки фундаментальних порушень не встановлено, підстав для скасування оскарженого рішення немає.
Інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу, оскільки висновків суду не спростовують та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті та остаточний висновок.                   
З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає доводи викладені скаржником в апеляційній скарзі необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам закону, що регулює спірні правовідносини. За таких обставин колегія суддів не знаходить законних підстав для повного чи часткового задоволення вимог апеляційної скарги. 
Враховуючи вищевикладене колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін.
З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає то в порядку  ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги в сумі 8    644,50 грн. покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 253, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 15 січня 2020 року у справі   № 916/2895/19 залишити без змін, а апеляційну скаргу Науково-впроваджувального малого підприємства учбового центру "ТЕХНОІНФОРМКОМПЛЕКС" - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення. 
Повна постанова складена 25.05.2020р.

Головуючий  суддя:                                                                       Бєляновський В.В.

          Судді:                                                                                     Богатир К.В.

                                                                                                          Мишкіна М.А.