ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Номер справи 648/3178/19                                            Головуючий в 1 інстанції Строілов С.О.
Номер провадження 22-ц/819/157/20                                         Доповідач Орловська Н.В.

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ
16 червня 2020 року Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого                                                          Орловської Н.В.,
суддів:                                                              Кутурланової О.В.,
                                                       Майданіка В.В.,
секретар                                                Литвиненко В.О.,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1  на рішення Білозерського районного суду Херсонської області від 27 листопада 2019р. у складі судді Строілова С.О. у справі за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Альфа Банк», третя особа: державний реєстратор Скадовської районної державної адміністрації Херсонської області Федчишин Віктор Степанович, про скасування рішення про реєстрацію права власності, 

В С Т А Н О В И В:

30.09.2019р. ОСОБА_1 звернулась із позовом до Акціонерного товариства «Альфа Банк», третя особа: державний реєстратор Скадовської районної державної адміністрації Херсонської області Федчишин Віктор Степанович, про скасування рішення від 20.03.2019р. про реєстрацію права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за іпотекодержателем АТ «АльфаБанк».
       Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за кошти отримані на підставі кредитного договору від 15.08.2008р., укладеного із ВАТ «Сведбанк», придбаний житловий будинок АДРЕСА_1 .
       Згідно договору купівлі-продажу права вимоги від 25 травня 2012р. правонаступником ВАТ «Сведбанк» за кредитним договором від 15.08.2008р. набув ПАТ «ДельтаБанк», а правонаступником у останнього на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги від 15.06.2012р. набув ПАТ «АльфаБанк».
       Рішенням Білозерсьского районного суду Херсонської області від 2.10.2017р., яке набуло чинності 30.01.2018р. на користь ПАТ «АльфаБанк» із ОСОБА_1 та ОСОБА_2 стягнута солідарно кредитна заборгованість у розмірі 47 134,22 Євро.
18.09.2019р. позивач довідалась про реєстрацію права власності на належний їй житловий будинок за АТ «АльфаБанк» на підставі рішення державного реєстратора Скадовської РДА Херсонської області Федчишина Віктора Степановича від 20.03.2019р. Як підставу такої реєстрації зазначені кредитний договір від 15.08.2008р.,договір іпотеки від 15.08.2008р., рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.
       Незаконність реєстрації права власності на житловий будинок за відповідачем позивач пов`язує з тим, що така вчинена в порушення ст. 37 Закону України «Про іпотеку» за відсутності її волі, як іпотекодавця на добровільну передачу права власності на предмет іпотеки іпотекодержателю. Окремий договір про таку передачу не укладався.
Ухвалою Білозерського районного суду Херсонської області від 03.10.2019р. відкрито провадження у справі.
Рішенням Білозерського районного суду Херсонської області від 27 листопада 2019р. у задоволенні позовних вимог відмовлено із тих підстав, що судом не встановлені порушення вимог законодавства під час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Суд вважав, що при укладанні договору іпотеки від 15.08.2008р. сторони погодили умови п.11, за якими іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання іпотекодавцем основного зобов`язання повністю або частково, у тому числі якщо іпотекодавець не поверне іпотекодержателю суму кредиту, проценти за користування ним, пеню, іншу заборгованість. Пункт 12.3.1 договору передбачає задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі прав власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку». У випадку задоволення вимог іпотекодержателя із використанням процедури, передбаченої п. 12.3.1 договору шляхом здійснення цього застереження є підставою для реєстрації прав власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. 
Із наданих суду матеріалів: повідомлення від 7.12.2018р. про звернення стягнення на предмет іпотеки, врученого ОСОБА_1 27.12.2018р., звіту про оцінку вартості предмета іпотеки вбачається дотримання відповідачем вимог ст. 35-37 ЗУ «Про іпотеку».
Не ознайомлення позивача із звітом про оцінку предмета іпотеки та наявність рішення суду про стягнення кредитної заборгованості не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб обраний відповідачем та не є підставою для скасування рішення про реєстрацію його права власності на предмет іпотеки.
В апеляційній скарзі на рішення суду, ОСОБА_1 посилається на невідповідність висновків суду фактичним обставинам, оскільки позасудова передача іпотекодержателю предмета іпотеки має здійснюватися лише у добровільному порядку та за згодою сторін на підстав укладеного ним договору, проте такий договір нею не укладався. Відсутність такого договору свідчить про порушення ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Крім того, при здійсненні реєстрації вона не була ознайомлена із результатом оцінки вартості предмета іпотеки.
Також зазначає, що рішенням Білозерського районного суду від  2.10.2017р., яке набуло чинності 30.01.2018р., на користь ПАТ «АльфаБанк» із ОСОБА_1 та ОСОБА_2 стягнута солідарно кредитна заборгованість у розмірі 47 134,22 Євро. Виконання такого рішення можливо лише у порядку, встановленому ЦПК України та Закону України «Про виконавче провадження».
У відзиві на апеляційну скаргу, АТ «АльфаБанк» заперечує доводи апеляційної скарги, посилається на законність рішення суду , оскільки вважає, що договір іпотеки передбачав умови щодо звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, що є самостійною підставою для реєстрації права власності на це майно за іпотекодержателем та наявності попередньої згоди на такий порядок зі сторони іпотекодавця.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених ст.367 ЦПК України, судом встановлені такі обставини. 
У відповідності до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (ч.1ст. 33 Закону № 898-IV)
Згідно з положеннями ч.1 та ч.3 ст. 36 вказаного Закону сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону. 
Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. 
       Із матеріалів справи вбачається, що на підставі кредитного договору від 15.08.2008р., укладеного із ВАТ «Сведбанк», ОСОБА_1 отримала кредит у сумі 51800 Євро призначений для розрахунків по договору купівлі – продажу придбаного позичальником житлового будинку АДРЕСА_1 .( а.с.5-11)
       Згідно договору купівлі-продажу права вимоги від 25 травня 2012р. правонаступником ВАТ «Сведбанк» за кредитним договором від 15.08.2008р. набув ПАТ «Дельта Банк», а правонаступником у останнього на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги від 15.06.2012р. набув ПАТ «АльфаБанк».
       Виконання кредитного зобов`язання ОСОБА_1 забезпечено іпотекою на умовах, укладеного нею та ВАТ «Сведбанк» договору іпотеки від 15.08.2008р. Предметом іпотеки є житловий будинок АДРЕСА_1 , вартість якого у п. 5 договору, визначена за згодою сторін на час укладання договору у розмірів 418 851 грн ( а.с.43-45).
       Умовами п.11 договору сторони погодили право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання позичальником кредитного зобов`язання.
Крім того у п.12.3 договору іпотеки встановлено, що задоволення вимог іпотекодержателя вважається застереження, викладене у п. 12.3.3 12.3.2 цього договору де погоджено спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі йому права на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, визначному ст. 37 Закону України «Про іпотеку», що визнано іпотечним застереженням та підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.
Закон № 898-1У прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається іпотечне застереження в іпотечному договорі та є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження сторони визначили можливість позасудового звернення стягнення, яке може використати іпотекодержатель.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що іпотечне застереження у договорі іпотеки від 15.08.2008р. є самостійним позасудовим способом задоволення вимог кредитора у випадку порушення позичальником кредитного зобов`язання. Такий висновок суду відповідає усталеній судовій практиці, викладеній у постанові ВП ВС від 29.05.2019р. у праві № НОМЕР_1 /11024-15ц., ВП ВС від 20.11.2019р. у справі № 802/1340/18-а.
Доводи апеляційної скарги про відсутність належно укладеного договору про перехід права власності на нерухоме майно за відповідачем суперечить наведеним у мовам п. 12.3, 12.3.1 та п. 12.3.3 договору іпотеки та неведеним нормам матеріального права.        
       Разом із тим, з матеріалів справи вбачається, що рішенням Білозерського районного суду Херсонської області від 2.10.2017р., яке набуло законної сили 30.01.2018р., встановлено факт порушення позичальником кредитного зобов`язання та наявність правових підстав для зміни строку виконання зобов`язання достроково та стягнення заборгованості за кредитом, облікованої станом на 29.06.2016р. На користь ПАТ «Альфабанк» із ОСОБА_1 та ОСОБА_2 солідарно достроково стягнута заборгованість за кредитним договором від 15.08.2008р. у розмірі 47 134,22 Євро. ( а.с.12-13).
       Рішення суду не виконано. Заборгованість за кредитним договором не сплачена. Вказана обставина підтверджена наявними у справі виписками із особового рахунку позичальника станом на 19.03.2019р. Вказаний факт позивачем не заперечений.
Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу, індексний номер 460 383 40 від 20.03.2019р. державним реєстратором Скадовської РДА Херсонської області здійснено запис № 30770371 від 19.03.2019р. про реєстрацію права власності на предмет іпотеки, житловий будинок АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк».
Як вбачається зі змісту позовної заяви та доводів апеляційної скарги, порушення своїх прав ОСОБА_1 пов`язувала із недотриманням порядку реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем та не ознайомлення її із оцінкою предмета іпотеки станом на час реєстраційних дій.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV, згідно ч.1 ст.11 якого встановлено, що  державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. 
За змістом статті 18 цього Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів  України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
       Як вбачається із умов п.12.3.1 договору іпотеки, у частині іпотечного застереження, яким сторони визначили порядок та умови позасудового погашення заборгованості за рахунок предмета іпотеки, зокрема, встановлено, що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена після прийняття іпотекодержателем рішення про обрання передбаченого цим пунктом договору способу звернення стягнення, на підставі висновку незалежного експерта – суб`єкта оціночної діяльності правоздатність якого підтверджена сертифікатом. Сторони домовились, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем. При оцінці предмета іпотеки незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені чинним законодавством на час її проведення.
       Якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням менший вартості , що визначена у висновку незалежного експерта- суб`єкту оціночної діяльності, іпотекодежатель перераховує різницю на поточний рахунок іпотекодавця протягом 60 робочих днів з моменту набуття права власності на предмет іпотеки.
За згодою сторін договору у п.4, погоджена оцінка предмета іпотеки у розмірі 418 851 грн, еквівалентних станом на час укладання договору 58012 Євро ( курсом 100Є до 722,0951грн), шо перевищувало суму отриманого кредиту у розмірі 51800 Євро.
       Пунктом одинадцятим договору сторони погодили умови і порядок направлення письмової вимоги іпотокодавцеві про усунення порушень основного зобов`язання у строк, що не перевищує 30-ти календарних днів та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі його невиконання. Крім того, сторони погодили, що цей 30-ти денний строк починає відліковуватись із дати, що зазначена на квитанції яка надається іпотекодержателю відділенням поштового зв`язку при відправленні листа іпотекодавцеві з повідомленням про вручення, або дата, зазначена в листі, що отриманий іпотекодпавцем особисто у іпотекодержателя.
       07.12.2018р. на адресу ОСОБА_1 направлене повідомлення із вимогою сплатити кредитну заборгованість та у випадку не виконання вимоги, повідомлено про прийняте іпотекодержателем рішення щодо звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку», яке вручено адресату 27.12.2018р. ( а.с.38,41).
       Жодних посилань на вартість предмета іпотеки у відповідності до її належної оцінки вказана вимога не містить.
З наявного у матеріалах справи витягу із звіту про оцінку майна від 18.02.2019р. вбачається, що ринкова вартість житлового будинку становить 460 917грн, що еквівалентна на час оцінки сумі 14 968,72 Євро ( за курсом 1 Є= 30,792).( а.с.30).
Зі змісту письмових заперечень на позовні вимоги та доводи апеляційної скарги, а також пояснень представника відповідача вбачається, що звіт про визначення ринкової вартості предмета іпотеки у відповідності до висновку експерта – суб`єкта оціночної діяльності до моменту реєстрації прав власності за відповідачем 19.03.2019р., ОСОБА_1 не надсилався. Така інформація направлена іпотекодавцеві лише 27.02.2020р. під час апеляційного розгляду справи.
Апеляційний суд наголошує, що за погодженими сторонами у договорі іпотеки умовами щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, оцінка та встановлення ринкової вартості предмета іпотеки не є виключним правом однією із сторін договору, має визначатись з врахуванням об`єктивних обставин із застосуванням методики оцінки ліцензованим суб`єктом такої діяльності, а тому встановлення ціни набуття права власності на спірне майно є істотною обставиною та потребує погодження із власником цього майна.
Отже, з урахуванням наведених фактичних обставин щодо значної зміни ціни спірного нерухомого майна у порівнянні із визначеною на час укладання іпотечного застереження оцінкою та становленням вартості цього майна одноосібно однією із сторін договору, іпотекодержателем, без інформування іпотекодавця про вартість майна, за якою відбудеться зарахування вимог іпотекодержателя, висновок суду про дотримання встановленого законом позасудового порядку переходу прав власності на предмет іпотеки до відповідача не можна визнати правильним.
Апеляційний суд наголошує, що визначення вартості предмету іпотеки за викладених обставин є складовою та обов`язковою умовою дотримання порядку переходу прав власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя у позасудовому порядку на підставі іпотечного застереження у договорі.
Такий правовий висновок узгоджується із усталеною практикою ВП ВС, викладеною у постанові від 20.03.2019р. 2 справі № 306/2053/16-ц. 
За відсутності такого інформування іпотекодавця щодо визначеної вартості предмета іпотеки не можна визнати правильним висновок суду першої інстанції про дотримання відповідачем умов договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому рішення суду першої інстанції належить скасувати і постановити нове.
Враховуючи наведене, апеляційний суд дійшов висновку, що права позивача у спірних правовідносинах були порушенні, а тому підлягають відновленню у відповідності про приписів ч.3 ст.26 Закону України від 1.07.2004р. №1952-1У «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції чинній на час розгляду справи.
Відповідно положень ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню понесені та підтверджені належними доказами витрати на сплату судового збору у сумі 1920,90 грн, які складаються з судового збору за подання позовної заяви - 768,40 ( а.с.4) та судового збору за подання апеляційної скарги – 1152,50 грн ( а.с.69). 
На підставі викладеного, керуючись ст. 37 Закону України «Про іпотеку», ст. 26 Закону України від 1.07.2004р. №1952-1У «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , ст.ст. 141, 367, 374, 376 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :        

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Білозерського районного суду Херсонської області від 27 листопада 2019року скасувати і постановити нове.
Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити .
Визнати протиправним і скасувати рішення від 20.03.2019року індексний номер 46038340 державного реєстратора Скадовської РДА Федчишина Віктора Степановича та запис про право власності № 30770371 від 19 березня 2019року на нерухоме майно, житловий будинок АДРЕСА_1 за іпотекодержателем Акціонерним Товариством «Альфа Банк» ЕДПОУ 23494714.
Стягнути із Акціонерного товариства «Альфа Банк» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати у сумі 1920,90 грн. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги  безпосередньо до суду касаційної інстанції.   
Дата повного судового рішення 18.06.2020 рік.

Головуючий                        ________________                        Н.В.Орловська

Судді:                                ________________                        О.В. Кутурланова

                               ________________                        В.В.Майданік