ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 532/1140/19  Номер провадження 22-ц/814/1137/20	Головуючий у 1-й інстанції Мороз Т. М.  Доповідач ап. інст. Триголов В. М.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 травня 2020 року 	м. Полтава	

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Полтавського апеляційного суду в складі:
головуючого: Триголова В.М.,
суддів: Дорош А.І., Лобова О.А.,
секретар: Ачкасова О.Н.,
       розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Бердніченко Оксани Павлівни
на рішення Кобеляцького районного суду Полтавської області від 10 лютого 2020 року
у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Придніпрянська сільська рада Кобеляцького району Полтавської області, про визнання договору найму житлового будинку, визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням та
за зустрічним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Придніпрянська сільська рада Кобеляцького району Полтавської області, про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на будинок,- 

В С Т А Н О В И Л А :

У травні 2019 року до суду звернулася ОСОБА_2 з позовом до ОСОБА_1 про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням.
Позов обгрунтовано тим, що ОСОБА_2 є власником житлового будинку по АДРЕСА_1 . З 2008 року в її будинку на умовах усного договору найму зареєстрований та проживає відповідач ОСОБА_1 . В даний час у неї виникла необхідність у використанні даного житла для власного проживання, в зв`язку з чим вона у встановлений строк звернулася до відповідача із вимогою про розірвання договору найму. 
Однак відповідач з будинку не виселився, в зв`язку з чим вона з урахуванням уточнених позовних вимог (а.с. 87) просила розірвати договір найму житлового будинку по по АДРЕСА_1 , укладений між наймодавцем ОСОБА_2 та наймачем ОСОБА_1 в усній формі на невизначений строк та визнати ОСОБА_1 таким, що втратив право користування житловим будинком по АДРЕСА_1 , виселивши його з цього будинку без надання йому іншого житла та знявши його з реєстрації за адресою цього будинку.
У липні 2019 року ОСОБА_1 подав зустрічну позовну заяву до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на будинок.
В обгрунтування зустрічних позовних вимог зазначив, що 26.06.2006 року він з ОСОБА_2 уклав договір купівлі-продажу недобудованого житлового будинку, що розташований в АДРЕСА_1 , сплативши за нього ОСОБА_2 кошти в сумі 1000 доларів США, що в еквіваленті 5100 грн., а остання передала йому ключі від будинку та розписку про отримання коштів. Будинок був недобудований та непридатний для проживання. Проживаючи як наймач, він здійснив переобладнання будинку, користувався присадибною ділянкою, оскільки вважав себе повноправним власником. У 2008 році ОСОБА_2 зареєструвала ОСОБА_1 в цьому будинку, однак від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу ухилялася. 
У позові ОСОБА_1 просив визнати договір купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ним та ОСОБА_2 таким, що укладений та дійсним, а також визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок.
Рішенням Кобеляцького районного суду Полтавської області від 10 лютого 2020 року позовні вимоги ОСОБА_2 про розірвання договору найму та визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням - задоволено частково.
Розірвано договір найму житлового будинку по АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .
Виселено ОСОБА_1 із житлового будинку, що розташований по АДРЕСА_1 без надання іншого житла.
У задоволенні вимоги про визнання ОСОБА_1 таким, що втратив право користування житловим будинком та про зняття ОСОБА_1 з реєстраційного обліку за адресою: АДРЕСА_1 відмовлено.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на будинок відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 понесені нею судові витрати (витрати на правничу допомогу) в розмірі 6480 грн.
З рішенням суду не погодився представник ОСОБА_1 - адвокат Бердніченко О.П., яка його оскаржила, просила скасувати і ухвалити рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про розірвання договору найму та виселення; а зустрічний позов ОСОБА_1 задовольнити, оскільки вважає, що судом неповно з`ясовані обставини, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи, порушені норми матеріального та процесуального права. 
Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що між сторонами існував договір купівлі-продажу майна, а не договір найму житла, про що свідчить отримання ОСОБА_2 коштів від ОСОБА_1 , її згода на здійснення ним ремонтних робіт у будинку, відсутності будь-яких заперечень на протязі 12 років щодо дій ОСОБА_1 по ремонту і обладнанню будинку. Також зазначає, що письмовий договір найму житла відсутній, а тому немає і предмета оскарження. Скаржник вважає, що договір купівлі-продажу будинку не було укладено саме з вини ОСОБА_2 , яка відмовилася оформити домовленість нотаріально.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - адвокат Галушко С.С. просить залишити апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Бердніченко О.П. на рішення Кобеляцького районного суду Полтавської області від 10 лютого 2020 року без задоволенні, а рішення без змін.
Адвокат Галушко С. С. зазначив, що кошти в сумі 5100 грн.  ОСОБА_2  отримала від  ОСОБА_1  за його проживання у будинку, в подальшому пропонувала продати будинок за 50 000 грн., але ОСОБА_1  відмовився. Також вважає хибними твердження апеляційної скарги про те, що договір найму житла між сторонами не укладався, а був укладений саме договір купівлі-продажу, оскільки це постає із судового рішення Полтавського апеляційного суду від 21.11.2018 року і сторонами визнано, окрім того, надання ОСОБА_1  права користування будинком не є передачею цього будинку у власність, розписка не є належно оформленим договором купівлі-продажу будинку.
Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України судове рішення підлягає апеляційному перегляду тільки в частині позовних вимог ОСОБА_2 про розірвання договору найму і виселення, та зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на будинок, тобто в межах поданої апеляційної скарги. В частині позовних вимог ОСОБА_2 про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням та зняття з реєстрації, рішення Кобеляцького районного суду Полтавської області від 10 лютого 2020 року не переглядається.
Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції, дійшла висновку про залишення без задоволення апеляційної скарги з наступних підстав.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Судом першої інстанції вірно встановлено, що ОСОБА_2 є власником об`єкта незавершеного будівництва, розташованого в АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 30.07.2008 року та договором купівлі-продажу від 07.04.2000 року (а.с.9-10).
В ході розгляду справи №532/476/18 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про виселення з житлового будинку встановлено та визнавалось сторонами, що ОСОБА_1 постійно проживає за даною адресою за згодою позивача на підставі договору найму житла, що відображено у постанові Полтавського апеляційного суду від 21.11.2018 року, яка є чинною. (а.с. 133-134).
З довідок виконавчого комітету Придніпрянської сільської ради вбачається, що ОСОБА_1 проживав за адресою: АДРЕСА_1 у житловому будинку, що належить ОСОБА_2 з 2006 року (а.с. 121, 122). 
11.07.2006 року ОСОБА_2 видала ОСОБА_1 довіреність, згідно якої уповноважила останнього вести від її імені справи по газифікації житлового будинку АДРЕСА_1 (а.с.101).
06.10.2006 року ОСОБА_1 заключив з СК «Радянський» договір щодо сплати пайових внесків на газифікацію села «Радянське». 11.10.2006 року ОСОБА_1 видано правлінням СК «Радянське» довідку про надання дозволу на підключення до магістралі газопроводу та підведення газу до будинку (а.с.115, 120).
З 22.08.2008 року ОСОБА_1 зареєстрований за даною адресою згідно договору найму, як квартирант. (а.с. 116).
З акту обстеження житлово-побутових умов від 17.01.2018 року вбачається, що з 2008 року в даному будинку мешкає та зареєстрований ОСОБА_1 , як квартирант по договору найму (а.с.11).
З довідки Радянської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області від 03.09.04 №712 вбачається, що ОСОБА_1 01.09.2004 року постановлений на квартирний облік в Радянській сільській раді (а.с.119).
У зв`язку з необхідністю використання житла для свого проживання та членів сім`ї, 26 лютого 2019 року ОСОБА_2 надіслала ОСОБА_1 попередження про розірвання договору найму житла з вимогою до 30 квітня 2019 року виселитися з будинку та знятися з реєстрації, яке ОСОБА_1 отримав 26.02.2019 року, про що і підтвердив в судовому засіданні (а.с.16, 23).
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта вбачається, що ОСОБА_2 належить на прав власності лише об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.85).
Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Частиною першою статті 383 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статтею 150 Житлового кодексу Української РСР (далі - ЖК УРСР) закріплені положення, відповідно до яких громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей та інших осіб.
Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно із частини першої статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк (частина друга статті 763 ЦК України).
Відповідно до положень статті 168 ЖК УРСР укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем. Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача. Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім`ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці. Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно із статтею 826 ЦК України у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду без надання їм іншого житла.
Відповідно до ст. 169 ЖК Української РСР у разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов`язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.
Враховуючи викладене, вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_2 шляхом розірвання договору найму житлового приміщення між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , та виселення з будинку по АДРЕСА_1 без надання іншого жилого приміщення, оскільки ОСОБА_2 іншого житла не має і має намір проживати  у будинку, власником якого вона є, а відповідач був належним чином повідомлений про розірвання договору найму житлового приміщення, але вказаних вимог не виконав.
Щодо зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на будинок слід зазначити наступне.
Як встановлено судом ОСОБА_1 вселився до спірного будинку за згодою ОСОБА_2 , відповідно до досягнутої між сторонами домовленості на умовах найму житла, та був зареєстрований в ньому 22.08.2008 року, як квартирант. В 2017 році між сторонами проводилися перемовини з приводу купівлі-продажу даного будинку, однак між ними не було досягнуто всіх істотних умов договору, а саме ціни та порядку розрахунку.
В матеріалах справи міститься копія розписки від 26 червня 2006 року, з якої вбачається, що ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_1 5 100 гривень в присутності ОСОБА_5 та ОСОБА_6 (а.с.61).
Письмовий, нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу будинку між позивачем та відповідачкою до цього часу не укладено.
Відповідно до ч. 2 ст. 328 право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (частина перша статті 657 ЦК України).
Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.
Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Отже, момент вчинення договору купівлі-продажу пов`язується з державною реєстрацією, обов`язковому нотаріальному посвідченню, тому до моменту державної реєстрації та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу такий договір, згідно із ст.ст. 220, 638, ч. 2 ст. 640 ЦК України, вважається неукладеним і не створює прав та обов`язків для сторін.
Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. 
Колегія суддів погоджується з аргументованими висновками суду про відмову у задоволенні зустрічного позову, оскільки на підставі доказів, поданих сторонами, що були належним чином оцінені, не встановлено факту безповоротного ухилення ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення правочину, оскільки остання від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу не ухилялася, так як між сторонами не було досягнуто згоди щодо ціни та порядку розрахунку.
Крім того, згідно вимог частини 1 статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У відповідності зі статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язуються передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. 
Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну.
Ціна товару це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.
Відповідно до частини 1 статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.
Для визнання такого договору дійсним обов`язковою умовою, як і для будь- якого іншого договору, є відповідність його змісту Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (частина 3 статті 209, частина 1 статті 203 ЦК України).
Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов`язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов`язок передати предмет договору наступному власнику.
Оцінивши надану позивачем розписку від 26 червня 2006 року суд дійшов вірного висновку про те, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири, тому відсутні підстави вважати вказану розписку доказом укладення договору купівлі-продажу. За розпискою у ОСОБА_1 не виникло і не може виникнути право власності на спірний будинок, оскільки дана розписка лише свідчить про отримання ОСОБА_2 грошових коштів від ОСОБА_1 . З тексту розписки взагалі не вбачається зв`язку між отриманими ОСОБА_2 коштами та спірним будинком.
А надання ОСОБА_2 право користування будинком ОСОБА_1 не є фактичною передачею цього будинку у його власність.
Оскільки на підставі наданих ОСОБА_1 доказів не доведено факту досягнення домовленостей щодо укладення між сторонами договору купівлі-продажу будинку, а також ухилення ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення правочину, то суд вірно прийшов до висновку про відсутність передбачених законом підстав для визнання дійсним договору купівлі-продажу майна із відповідним визнанням права власності на нього.
Доводи апеляційної скарги щодо підстави для визнання правочину дійсним у судовому порядку є ухиленням ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, а також отримання останньою грошових коштів за будинок є недоведеними і до уваги не приймаються. При цьому слід зазначити, що з наданої ОСОБА_1 розписки неможливо встановити з якою метою та на які цілі надавались ОСОБА_1 кошти в сумі 5100 грн. ОСОБА_2 . Крім того, здійснення ремонтних робіт у найманому будинку та мовчазна згода не це його власниці не свідчить про укладення між сторонами договору купівлі-продажу майна, а може слугувати підставою для застосування наслідків, передбачених ст. 778 ЦК України щодо поліпшення наймачем речі, переданої у найм.
Щодо доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 про відсутність письмового договору найму житла, то слід зазначити, що існування між сторонами відносин з найму житла встановлені судовим рішенням, зокрема, постановою №532/476/18 Полтавського апеляційного суду від 21.11.2018 року, яка є чинною та носить преюдиційний характер щодо даних обставин в силу ст. 82 ЦПК України. (а.с. 133-134).
За таких обставин, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно і всебічно з`ясував обставини справи, зібраним доказам дав належну оцінку та прийшов до правильного висновку про часткове задоволення позову ОСОБА_2 та відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 . Постановлене судом рішення відповідає вимогам матеріального та процесуального права і не може бути скасоване з підстав, що наведені в апеляційній скарзі.
Керуючись п.1 ч.1 ст.374, ст. 375, 382 ЦПК України, колегія суддів -,

П О С Т А Н О В И Л А :
       Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Бердніченко Оксани Павлівни - залишити без задоволення.
       Рішення Кобеляцького районного суду Полтавської області від 10 лютого 2020 року - залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня проголошення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий суддя:                                                 В.М. Триголов 

Судді:                                         А.І. Дорош

                                                                               О.А. Лобов