СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" червня 2020 р.                                                                    Справа № 922/4169/19  

Колегія суддів у складі:
головуючий суддя Тихий П.В., суддя Россолов В.В. , суддя  Шутенко І.А. 
за участю секретаря судового засідання Беккер Т.М.
та представників учасників справи:
прокурора - Ногіна О.М. (посвідчення №054876 від 15.01.2020);
першого відповідача - Романенко Т.М. (посвідчення №3179 до 31.12.2020, довіреність №08-21/4268/2-19 від 19.12.2019);
другого відповідача - Романенко Т.М. (посвідчення №3179 до 31.12.2020, довіреність №13451 від 24.12.2019);
третього відповідача - Рижков І.П. (посвідчення №3309 від 11.02.2020, ордер ПТ№191979 від 13.02.2020);
четвертого відповідача - Нагорний Є.Ф. (посвідчення №3109 від 22.05.2020, ордер серія ПТ №175237 від 13.01.2020)
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області (вх.№986Х/1-43) на рішення господарського суду Харківської області від 12.03.2020 (суддя Л.С. Лаврова, повне рішення складено 19.03.2020) та додаткове рішення господарського суду Харківської області від 25.03.2020 (суддя Л.С. Лаврова, повне рішення складено 26.03.2020) у справі №922/4169/19
за позовом Керівника Харківської місцевої прокуратури №1 Харківської області, м. Харків,
до 1. Харківської міської ради, м. Харків;
2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської області, м. Харків;
3. Фізичної особи-підприємця Каруни Олексія Олександровича, м. Харків;
4. Фізичної особи-підприємця Проценка Олексія Вікторовича, м. Харків;
про скасування в частині рішення органу місцевого самоврядування, визнання договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна у комунальну власність, -

ВСТАНОВИЛА:

Керівник Харківської місцевої прокуратури  № 1 Харківської області звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської області, Фізичної особи-підприємця Каруни Олексія Олександровича (далі - ФОП Каруни О.О.), Фізичної особи-підприємця Проценка Олексія Вікторовича (далі - ФОП Проценка О.В.), в якому просив:
- визнати незаконним та скасувати рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.09.2017 № 757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної  власності територіальної громади м. Харкова" в частині, а саме п. 62 додатку до рішення;
- визнати недійсним договір № 5633-В-С від 17.09.2018 купівлі-продажу нежитлових приміщень 2-го поверху № 52,53  у нежитловій будівлі літ "А-2", площею 70,7 кв.м. розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та нежитлових приміщень 2-го поверху 7/100 місць спільного загального користування : приміщень № 54,55,56 в нежитловій будівлі літ. "А-2", площею 5,3 кв.м. розташованих за адресою : АДРЕСА_1 , загальною площею 75,9 кв.м., укладений між Управлінням комунального  майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ФОП Каруна О.О.;
- витребувати у Проценка Олексія Вікторовича на користь територіальної громади міста Харкова нежитлові приміщення 2-го поверху № 52, 53 у нежитловій будівлі літ "А-2", площею 70,6 кв.м.м , розташовані за адресою : АДРЕСА_1 , та нежитлових приміщень 2-го поверху 7/100 місць спільного загального користування : приміщень № 54,55,56 в нежитловій будівлі літ. "А-2", площею 5,3 кв.м. розташованих за адресою : АДРЕСА_1 , загальною площею 75,9 кв.м. та загальною вартістю 254.640,00 грн.;
- судові витрати покласти на відповідача.
Рішенням господарського суду Харківської області від 12.03.2020 у справі №922/4169/19 в задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі. 
Додатковим рішенням господарського суду Харківської області від 25.03.2020 у справі №922/4169/19 задоволено заяву представника ФОП Каруни О.О. про ухвалення додаткового рішення щодо розподілу судових витрат (вх.6749 від 16.03.2020). Стягнуто з прокуратури Харківської області на користь Фізичної особи - підприємця Каруни Олексія Олександровича понесені фізичною особою-підприємцем Каруною Олексієм Олександровичем судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 11500,00 грн.
Заступник прокурора Харківської області з вказаними рішеннями господарського суду першої інстанції не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 12.03.2020 та додаткове рішення господарського суду Харківської області від 25.03.2020 у справі №922/4169/19, та ухвалити нове, яким задовольнити позов прокурора. Судові витрати за подання позову та апеляційної скарги просить відшкодувати на користь прокуратури Харківської області за рахунок відповідачів.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що Харківська міська рада не мала повноважень самостійно обирати процедуру приватизації комунального майна, зокрема шляхом викупу без проведення відповідних поліпшень.
Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.04.2020 для розгляду справи №922/4169/19 призначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Тихий П.В., суддя Шутенко І.А., суддя Россолов В.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.04.2020 у справі №922/4169/19 у зв`язку з тим, що апеляційна скарга оформлена з порушенням вимог ст. 258 Господарського процесуального кодексу, а саме: апелянтом не надано належних доказів сплати судового збору у встановленому Законом розмірі, залишено без руху апеляційну скаргу прокурора на підставі п. 2 ч. 3 ст. 260 Господарського процесуального кодексу та надано апелянту строк для усунення встановлених при поданні апеляційної скарги недоліків протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху. 
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 15.04.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника прокурора Харківської області на рішення господарського суду Харківської області від 12.03.2020 та додаткове рішення господарського суду Харківської області від 25.03.2020 у справі №922/4169/19. Встановлено строк відповідачам для подання відзивів на апеляційну скаргу (з урахуванням вимог ст. 263 ГПК України) протягом 5 днів з дня вручення даної ухвали. Призначено справу до розгляду на 05.05.2020 об 11:00 год.
28.04.2020 від Харківської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№3986), в якому він просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги прокурора, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
04.05.2020 від Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської області надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату (вх.№4124). В обґрунтування клопотання, посилається зокрема на постанову Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 та №211 "Про запобігання поширенню на території України корона вірусу COVID-19" та введення в Україні карантину до 11.05.2020.
Від представника ФОП Проценко О.В. надійшло клопотання (вх.№4152 від 04.05.2020), в якому заявник просить суд відкласти розгляд апеляційної скарги на іншу дату. В обґрунтування клопотання, посилається зокрема на постанову Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 за №211 "Про запобігання поширенню на території України корона вірусу COVID-19" та введення в Україні карантину. Крім того, від представника ФОП Проценко О.В. надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№4165 від 05.05.2020), в якому він просить залишити апеляційну скаргу прокурора без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
05.05.2020 від представника ФОП Каруни О.О. надійшло клопотання (вх.№4171), в якому він просить суд оголосити перерву в судовому засіданні для надання можливості ознайомитись з матеріалами справи та подати відзив на апеляційну скаргу.
Ухвалою суду від 05.05.2020 клопотання представників відповідачів задоволено, розгляд справі відкладено на 02.06.2020 на 12:00 год.
05.05.2020 від представника Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради також надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№4245), в якому він  проти апеляційної скарги заперечує, просить її залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін
Від представника ФОП Каруна О.О. надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№4495 від 12.05.2020), в якому він просить залишити апеляційну скаргу прокурора без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін
02.06.2020 в судовому засіданні оголошено перерву до 04.06.2020 до 11:30 год.
В судовому засіданні прокурор підтримує свою апеляційну скаргу, просить її задовольнити, скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове, яким позов задовольнити повністю.
Представники відповідачів просять в задоволенні апеляційної скарги прокурора відмовити, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Судова колегія, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши присутніх в судовому засіданні представників сторін та прокурора, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, звертаючись із даним позовом до суду керівник Харківської місцевої прокуратури №1 вказував, що рішення 9 сесії Харківської  міської ради 7 скликання від 20.09.2017 № 757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної власності  територіальної громади м.Харкова" є незаконним та підлягає скасуванню у зв`язку з тим, що прийнято  з порушенням вимог ст. 345 ЦК України, ст. 25 Закону України" Про оренду державного та комунального майна" ст.1,2,4,29 Закону України " Про приватизацію державного та комунального майна" ст.1,2,4,29 Закону України "Про приватизацію державного майна" ст. 11,18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію). 
Прокуратурою було встановлено, що на підставі договору оренди №4181 від 28.08.2017р., укладеного між Управлінням комунального майна та фізично особою-підприємцем Каруною Олексієм Олександровичем   у останнього  в оренді перебували нежитлові приміщення  другого поверху № 52,53 площею 70,6 кв.м., 30/100 частин місць спільного користування, № 54-; -56,  площею 2,5 кв.м. та 7/100 частин приміщення № 43, площею 2,8 кв.м. загальною площею 75,9 кв.м. в нежитловій будівлі ( технічні паспорти КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" інвентаризаційна справа № 80950 від 13.04.2017), майно, яке належало до комунальної власності  територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: м. Харків, пр. Свободи Людвіга, 48-Б, літ "А-2" та відображається на обліку управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального  майна Харківської міської ради,  строк його дії було встановлено до 28.07.2020 р.
Відповідно до п. 3.1. договору оренди №4181, вартість об`єкту оренди складала 327800,00 грн. (т.1 а.с.67-70).
Згідно з п. 4.7. договору оренди, змінювати стан орендованого майні орендар зобов`язаний виключно за письмовою згодою орендодавця. Відповідно до п.4.8. договору оренди, орендар зобов`язаний здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою орендодавця, за свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою орендодавця при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з чинним законодавством. Здійснювати реконструкцію орендованого майна за письмовою згодою орендодавця за свій рахунок за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку приведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством. Згідно з п. 5.3 договору оренди, орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність.
Актом прийому-передачі від 28.08.2017 встановлено, що майно зазначене у договорі оренди на момент передачі, а саме, "нежитлові приміщення другого поверху № 52,53 та 20/100 частин місць спільного користування № 54-;-56 та 7/100 частин приміщення № 43" розташовані в нежитловій будівлі. Освітлення, опалення, водопровід та каналізація є в наявності. Разом з тим, було відмічено, що  приміщення  потребують проведення  ремонтних робіт. 
Відповідно до  рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.09.2017 № 757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова"  міська рада  вирішила провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харків шляхом викупу (згідно з додатком - переліком об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу). У вказаному переліку зазначено, що приватизації (відчуженню) шляхом викупу орендарем ФОП Каруна О.О. підлягають, у відповідності до  п.6.2  нежитлові приміщення 2-го поверху в нежитловій будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , літ " А -2" площею 75,9 кв.м.
У подальшому на підставі вказаного рішення Харківської міської ради між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, як виконавчого органу Харківської міської ради та ФОП Каруна О.О. укладено  договір купівлі - продажу № 5633-В-С від 17.09.2018 на підставі якого шляхом викупу у власність  ФОП Каруна О.О. перейшло все майно, яке було орендовано на підставі договору № 4181 від 28.08.2017, а саме: нежитлові приміщення 2-го поверху № 52,53 у нежитловій будівлі  літ. "А-2" загальною площею 70,6 кв.м.м розташовані за адресою АДРЕСА_1 нежитлові приміщення 2-го поверху 7/100 місць спільного загального користування приміщень № 54,55,56 в нежитловій будівлі літ "А-2", загальною площею 5,3 кв.м., розташованих за адресою   АДРЕСА_1 , загальною площею 75,9 кв.м. вартістю 212200,00 грн. Згідно з Податковим кодексом України сума податку на додану вартість  становить 20 % від вартості об`єкта приватизації та складає 42440,00 грн. Разом ціна продажу нежитлових приміщень становить 254640,00 грн. (т.1 а.с. 35-38).
Суб`єктом оціночної діяльності Товарною біржею "УРТБ" на підставі договору 31/12/17/01 від 31.12.2017 укладеного з ФОП Каруна О.О. виконано незалежну оцінку нежитлових приміщень в літ "А-2" загальною площею 75,9 кв.м. розташованих за адресою: м. Харків, пр АДРЕСА_1 . про що , складено звіт про незалежну оцінку нерухомого майна від 28.02.2018, відповідно до якого вартість вказаного майна станом на 31.12.2017  складала 212200,00 грн. 
Зазначений договір купівлі - продажу укладено 17.09.2018р. між Фізичною особою-підприємцем Каруною Олексієм Олександровичем та Управлінням комунального майна укладено договір №5633-В-С, відповідно до якого ФОП Каруна О.О. приватизував нежитлові приміщення 2-го поверху № 52,53 у нежитловій будівлі літ "А-2" за адресою : АДРЕСА_1. літ "А-2"  загальною площею 70,6 кв.м. та нежитлові приміщення 2-го поверху 7/100 місць спільного користування приміщення № 43,30/100 місць спільного користування  приміщень № 54,55,56  в нежитловій будівлі літ " А-2" загальною площею 5,3 кв.м. за 212200,00 грн.  без ПДВ (разом з ПДВ 254640,00 грн). У договорі купівлі-продажу зазначено, що його укладено на підставі " Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр"  ( а.с.35-38). 
З метою проведення ремонту 20.09.2018 між ФОП Каруна О.О (Замовник) та ФОП Тимошенко В.О (Виконавець) укладено договір підряду за №12. У відповідності до предмету договору сторони виконали наступні роботи, а саме: улаштування, ремонт  покрівлі, згідно "Відомостей обсягів робіт до локального кошторису  № 02-01-01", будівельні роботи  виконані у відповідності до завдань Замовника в обумовлений договором строк за адресою м.Харків, пр. Людвіга Свободи, 48-Б, літ А-2. Вказані роботи виконані в повному об`ємі без зауважень, про що підтверджує акт виконаних будівельних робіт та  їх оплата, про що свідчить касовий ордер № 28 від 26.09.2018 на суму 255474,00 грн. (а.с.89-97).
Прокурор стверджував, що рішення Харківської міської ради щодо надання дозволу на проведення вищевказаної приватизації шляхом викупу є незаконним з наступних підстав.
Так, у вказаному рішенні зазначено, що його прийнято на підставі законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17 (далі - Програма).
Згідно з п. 1.1. Програми, її розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності. Відповідно до п.п. 1.2., 2.2. Програми, у ній визначено мету, пріоритети та умови приватизації комунального майна територіальної громади міста на 2017-2022 рр., а також її принципи. Метою приватизації є підвищення ефективності використання майна, створення конкурентного середовища, залучення інвестицій з метою забезпечення соціально-економічного розвитку міста, а також забезпечення надходженні коштів від приватизації до міського бюджету. До пріоритетів проведення приватизації у 2017-2022 рр. належать досягнення максимальної ефективності приватизації об`єктів, що підлягають приватизації відповідно до Програми. До основних принципів індивідуальної приватизації відноситься досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта приватизації; вибір способу приватизації об`єкта.
Згідно з п.п. 3.3., 3.4. Програми, приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою. Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.
Відповідно до ч. 2 ст. 345 ЦК України та ч. 1 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом. Приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.
Згідно ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна" на час виникнення спірних правовідносин, приватизація проводиться з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки. Відповідно до ч. 4 ст. З Закону України "Про приватизацію державного майна", відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування. Згідно з ч. 6 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", порушення встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством України.
Відповідно до ч. 1 ст. 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна", з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. У відповідності з ч. 2 ст. 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна", об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.
Частиною 2 статті 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено, що викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". Згідно зі ст. 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", що діяв на час виникнення спірних правовідносин, приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону. 
Статтею 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності є, відповідно, органи приватизації, створені місцевими Радами. Відповідно до ч. 1 ст. 8 Закону України "Про приватизацію невеликих, державних підприємств (малу приватизацію)", з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об`єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.
Згідно зі ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", за рішенням органів приватизації провадиться інвентаризація майна об`єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об`єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.
Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", викуп застосовується щодо об`єкті в малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
Згідно з абз. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості Майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" №2269-VIII, який набрав чинності 07.03.2018 р., також визначено як необхідну умову викупу орендованого майна здійснення орендарем його поліпшення в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна. Частиною 2 статті 181 Закону передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або місцевою радою.
Відповідно до ч.3 ст.18 Закону, орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.
Порядок викупу встановлений ФДМУ. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженим ФДМУ від 02.04.2012 №439. Згідно з п.п. 3.3., 7.15. Порядку, у разі коли на участь в аукціоні з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, зазначений об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу. А у разі коли на конкурс з продажу об`єкта надійшла заява від, одного покупця, такий об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта. Відповідно до п. 8.1. Порядку, викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.
Оцінка майна, яке підлягає приватизації проводиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ №1891 від 10.12.2003. Відповідно до п. 50 Методики (в редакції від 06.09.2016), вимоги цього розділу поширюються на випадки проведення оцінки об`єктів у матеріальній формі з метою їх приватизації (окреме індивідуально визначене майно, об`єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об`єкти, об`єкти соціально-культурного призначення) як об`єктів малої приватизації, застави та інші способи відчуження відповідно до законодавства. Згідно з п. 70 Методики, для визначення вартості об`єктів нерухомості, що приватизуються відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у тому числі разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об`єкти, застосовується незалежна оцінка, яка проводиться відповідно до національних стандартів оцінки з урахування вимог цієї Методики та Методики оцінки земельних ділянок. Відповідно до п. 71 Методики, вибір виду вартості об`єктів, малої приватизації регулюється вимогами національних стандартів оцінки з урахуванням особливостей, визначених цією Методикою. При цьому враховуються способи їх продажу, строк корисного використання таких об`єктів, належність їх до спеціалізованого або неспеціалізованого майна. У разі викупу об`єктів малої приватизації може визначатися їх ринкова вартість або спеціальна вартість залежно від наявності передумов їх застосування, визначених Національним стандартом №1. Згідно з абз. 6 п. 73 Методики, порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).
Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ від 27.02.2004 №377. Відповідно до п. 1.1. Порядку, цей Порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. 
Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості. Згідно з п. 2.1. Порядку, ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна (та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки. Відповідно до п. 2.2. Порядку, підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:
- договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; 
- письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;
- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;
- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;
- довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;
- інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.
Прокурор зазначав, що відповідно до системного аналізу вищевказаних правових норм вбачається, що Харківська міська рада дійсно має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Прокурор наголошував, що майно реалізовано поза конкурсом, порушено порядок приватизації, а також не проведено  належної оцінки майна та невід`ємних поліпшень до нього, призвело до продажу майна за нижчою ціною та ненадходженням значної суми коштів до бюджету, при цьому порушено, зокрема ст.ст1,2,4,29 Закону України "Про приватизацію державного  та комунального майна" ст. 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств ( малу приватизацію)". 
Разом з тим, прокурор зазначив, що жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна у неї в оренді, а саме з 28.08.2017р. по 19.12.2017р., тобто на день подачі заяви до міської ради для викупу, не здійснила. У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці ФОП Каруна О.О.  з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. ФОП Каруна О.О. до органу приватизації, тобто до Управління комунального майна, не подавались документи, передбачені п. 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації. Таким чином, на думку прокурора, Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, відповідне рішення міської ради є незаконним та підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу суперечить вимогам законодавства та має бути визнаний недійсним. Також прокурор наголошував, що обраний спосіб приватизації не тільки є незаконним а й суперечить інтересам держави та територіальної громади, в зв`язку з тим, що він фактично свідчить про умисне не проведення конкурсного продажу цих об`єктів (аукціон або конкурс), що виключає можливість отримати за об`єкт приватизації більше ринкової вартості, адже на аукціон або конкурс такий об`єкт виставляється з початковою вартістю, що дорівнює ринкової та в ході їх проведення ціна продажу може збільшитись. Така ситуація з умисним не проведенням конкурсного продажу об`єктів суперечить меті, принципам та завданням приватизації щодо максимального наповнення бюджету, зазначеним у законодавстві, зокрема ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна" та Програмі.
При цьому, прокурор звертає увагу, що Управління комунального майна та ФОП Каруна О.О. були обізнані про порушення процедури приватизації шляхом викупу орендарем, а не шляхом аукціону чи конкурсу, адже в договорі купівлі-продажу наявні посилання на відповідні закони, у яких зазначено, що таке право набувається лише за умови проведення невід`ємних поліпшень вартістю понад 25 відсотків вартості об`єктів приватизації, а ФОП Каруна О.О. таких поліпшень не проводив, відповідні документи не оформляв , до Управління комунального майна не надавала.
Статтею 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Згідно з вимогами ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Згідно з ст.ст. 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності правочину, так і іншою зацікавленою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.
Відповідно до ст. 228 ЦК України, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіку Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.
Згідно інформаційних  довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, встановлено, що вищевказані  об`єкти нерухомого майна  зареєстровані    окремо:
1. Нежитлові приміщення 2-го поверху 7/100 місць спільного користування приміщення № 43, 30/100 місць спільного користування приміщень № 54,55,56 в нежитловій будівлі  літ. "А-2", загальна площа 5,3 кв.м.  ( реєстраційний номер 1543973863101) згідно договору купівлі-продажу  № 615 від 07.06.2019 власник Проценко О.В . ( код НОМЕР_1 )  ( а.с.132-134).
2. Нежитлові приміщення 2-го поверху № 52,53 у нежитловій  будівлі літ "А-2" ,  загальна площа  70,6 кв.м. адреса об`єкта : АДРЕСА_1 . ( реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 600237063101), згідно договору купівлі-продажу, нежитлових приміщень являється Проценко Олексій Вікторович. ( а.с.135-138). 
Договір купівлі-продажу нежитлових  приміщень  укладено між Каруна О.О. та   Проценко О.В. 07.06.2019 та посвідчено Гавриловою С.А. приватним нотаріусом  Харківського міського нотаріального округу ( а.с.236-237).
Згідно ст. ст. 387, 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно в усіх випадках від особи, яка заволоділа ним незаконно, без відповідної правової підстави, та від особи, яка набула його безвідплатно в особи, яка не мала право його відчужувати.
Прокурор зазначав, що здійснення Харківською міською радою розпорядження спірним майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади. Враховуючи викладене, прокурор наголошував, що спірні нежитлові приміщення, які на цей час перебувають у власності ОСОБА_5 , підлягають поверненню територіальній громаді міста Харкова. Відчуження об`єктів нерухомості з комунальної власності з порушенням вимог законодавства підриває матеріальну і фінансову основу місцевого самоврядування, що в свою чергу завдає шкоду інтересам держави, яка згідно із ст. 7 Конституції України, гарантує місцеве самоврядування. Звернення прокурора до суду у даній справі спрямоване на дотримання встановлених Конституцією України принципів верховенства права та законності, а також задоволення суспільної потреби у дотриманні вимог чинного законодавства під час відчуження об`єктів нерухомості з комунальної власності. Крім того, з огляду на висновки, викладені Європейським судомі, з прав людини у рішенні в справі "Трегубенко проти України" від 02.11.2004 р. питання правомірності відчуження об`єктів нерухомості з комунальної власності становлять не тільки державний, а й суспільний інтерес.
Таким чином, недотримання під час проведення зазначеної приватизації вимог чинного законодавства, принципів відкритості, максимальної ефективності та економії, унеможливило раціональне та ефективне використання комунального майна громади, що в свою чергу порушує матеріальні інтересів держави, а також безпосередньо порушує права та інтереси мешканців територіальної громади, утвердження і забезпечення яких є головним обов`язком держави відповідно до ст. 3 Конституції України.
З урахуванням того, що Харківська міська рада представляє інтереси громади міста Харкова, однак у даному випадку вона є відповідачем у справі і саме вона вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади, так само як і Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, прокурор самостійно подав даний позов.
З огляду на викладене, звертаючись із даним позовом до суду, прокурор зазначив, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Прокурор зазначав, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна, має укласти відповідний договір купівлі-продажу, як правило, за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єктів, які вже перебувають у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. Зокрема, досудовим розслідуванням встановлено, що у звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці орендаря з проханням надати дозвіл на приватизацію будь які відомості про такі поліпшення відсутні. А отже, орендарем до органу приватизації не подавались документи, що містять невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації. Прокурор вважає, що обраний спосіб приватизації не тільки є незаконним, а й суперечить інтересам держави та територіальної громади.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд вказав, що оспорюваний акт органу місцевого самоврядування відповідає вимогам чинного законодавства, що регулює порядок здійснення приватизації. Суд також вказав, що прокурором не доведено порушення спірними правочинами інтересів держави і суспільства, його моральних засад, які були б співрозмірні із наслідком таких порушень, які прокурор просить застосувати, у вигляді визнання спірних договорів купівлі-продажу недійсними, а відтак і вилучення придбаного нерухомого майна у власників майна.
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, колегія суддів  виходить з такого.
Відповідно до ч. 2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Частиною 3 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України. Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами у відповідності до ст.74 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Відповідно до ст.12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок відповідно до цього Кодексу; вирішення земельних спорів; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.
Гарантоване державою місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи і передбачає правову, організаційну та матеріально-фінансову самостійність, яка має певні конституційно-правові межі, встановлені, зокрема, приписами статей 19, 140, 143, 144, 146 Основного Закону України. З аналізу вказаних конституційних положень вбачається, що органи місцевого самоврядування, здійснюють управління і самостійно вирішують питання місцевого значення, віднесені законом до їх компетенції, та приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Такі ж положення закріплені в статті 4 Європейської хартії місцевого самоврядування, яка встановлює, що головні повноваження і функції органів місцевого самоврядування визначаються Конституцією або законом; органи місцевого самоврядування в межах закону мають повне право вільно вирішувати будь-яке питання, яке не вилучене із сфери їхньої компетенції і вирішення якого не доручене жодному іншому органу; повноваження, якими наділяються органи місцевого самоврядування, як правило, мають бути повними і виключними, що кореспондується із вимогами ч. З ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Пунктом 34 ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що виключно на пленарних засіданнях ради вирішуються, відповідно до Закону, питання регулювання земельних відносин.
Статтею 122 Земельного кодексу України визначено що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Відповідно до ч. 2 ст. 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна", викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 11 ЗУ "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (який був чинний на момент виникнення спірних правовідносин), викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
Посилання відповідачів на те, що п. 5.6 договору оренди від 28.08.2017 передбачено, що орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп, не може застосовуватись у даній ситуації, оскільки сама процедура викупу орендарем повинна була здійснюватись відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Положеннями ст. 10 Закону передбачено, що відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження.
Зазначений перелік публікується не пізніш як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Відповідно до абз. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону, приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/17 затверджено Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки (далі-Програма), яка діяла на момент приватизації майна.
Відповідно до п. 3.3. Програми приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою.
Пунктом 3.4. Програми передбачено, що одним зі шляхів приватизації об`єктів є викуп.
Згідно п. 12.2 Програми продаж об`єктів комунальної власності, які до набрання чинності цієї Програми включено до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, та щодо яких прийнято рішення про приватизацію, а також таких, що перебувають в процесі приватизації, здійснюється відповідно до прийнятого рішення про приватизацію з урахуванням способів продажу, передбачених цією Програмою, якщо це не суперечить п. 3.10 цієї Програми.
Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.
Відповідно до п. 8.1. Порядку продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженим ФДМУ від 02.04.2012 №439, викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.
Таким чином, продаж має бути проведений виключно шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Колегією суддів встановлено факт відсутності здійснення невід`ємних поліпшень спірного майна саме в період перебування нерухомого майна в оренді, що не спростовано відповідачами у своїх поясненнях та відзивах, відтак вказані обставини справи є встановленими та доведеними.
Натомість посилання третього відповідача на факт здійснення таких поліпшень судовою колегією відхиляється, оскільки договір підряду від 20.09.2018 та виконані ремонтні роботи були здійснені вже після укладення між Харківською міською радою та ФОП Каруна О.О. договору купівлі - продажу № 5633-В-С від 17.09.2018.
З урахуванням наведеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення Харківської міської ради щодо проведення приватизації шляхом викупу є таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства, що регулює порядок здійснення приватизації, а саме ст. 1, 2, 4, 25, 29 У "Про приватизацію державного майна" та ст. 11, 18-2 ЗУ "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Однак, надаючи юридичну оцінку необхідності позбавлення права мирного володіння приватизованим майном, колегія суддів вважає, що у даному спорі підлягають застосуванню ряд рішень ЄСПЛ про неможливість витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення ч. 1 ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
Так, Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" від 17.07.1997 ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950р., Перший протокол та протоколи № 2, 4, 7, 11 до Конвенції.
Згідно положень ст. 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.
Пунктом 21 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" від 30.06.2006 визначено, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути "існуючим майном" або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.
Також у цьому Рішенні зазначено, що відповідно до встановленого прецедентного права Суду втручання має підтримувати "справедливий баланс" між загальними інтересами суспільства та вимогами фундаментальних прав окремої особи. Ця свобода оцінювання, тим не менше, йде пліч-о-пліч з Європейським наглядом.  Суд вважає, що державні органи неминуче вступають у численні договори приватноправової природи із звичайними громадянами у ході виконання своїх функцій.
У випадку укладання правочинів із перевищенням органом влади або місцевого самоврядування своїх повноважень, ЄСПЛ застосовуються наслідки такого виходу за межі повноважень, які в узагальненому виді прийнято називати доктриною ultra vires, тобто сукупністю правил щодо оцінки такого порушення та встановлення його наслідків для усіх учасників правочину. 
З рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" вбачається, що Європейський суд наголошує на тому, що доктрина ultra vires застосовується державою з урахування принципу пропорційності втручання держави у право приватної особи мирно володіти своїм майном. У зазначеній справі, констатуючи порушення ст. 1 Першого протоколу до вказаної Конвенції, Європейський суд з прав людини обґрунтував його тим, що орган державної влади при укладанні угоди, вважав себе компетентним на її укладання, при цьому національне законодавство не містило чітко вираженої заборони на укладання таких угод і укладання таких угод було звичайною практикою, а відтак особа приватного права мала всі підстави вважати, що орган державної влади діє в межах компетенції.
В аспекті викладеного, колегія суддів відзначає, що такий спосіб приватизації, як викуп майна орендарем, передбаченій національним законодавством, хоча і за інших умов (здійснення орендарем невід`ємних поліпшень у встановленому законом обсязі). 
Відсутність поліпшень орендованого майна, відоме усім учасникам правочину, а отже, і невірне обрання способу приватизації, є порушенням, допущеним виключно першим відповідачем (ХМР), але не набувачем майна, оскільки очевидним є той факт, що набувач майна жодним чином не міг вплинути на виконання ХМР своїх функцій. 
Той факт, що набувач, достеменно знаючи про відсутність поліпшень орендованого майна, здійснив викуп майна на підставі рішення органу самоврядування, не свідчить про порушення з боку набувача, оскільки купівля майна є легітимною дією, яка не має ознак жодного порушення.  
В цьому аспекті колегія суддів акцентує увагу на тому, що за встановлених обставин не може існувати солідарного ризику і солідарної відповідальності учасників правочину за перевищення відчужувачем майна своїх повноважень, оскільки, по-перше, у приватного учасника обороту відсутній обов`язок контролювати законність рішень ХМР; по-друге, приватний учасник обороту об`єктивно позбавлений змоги впливати на рішення ХМР, незалежно від оцінки дій останньої.
Саме тому, виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини "Стретч проти Сполученого Королівства" від 24.06.2003 вважається законним та обґрунтованим набуття майна або майнового права за договором, укладеним з органом публічної влади, який при відчуженні перевищив свої повноваження, в разі відсутності порушень з боку набувача. За висновком Суду в зазначеній справі "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".
Пунктом 55- 58 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Україна - Тюмень проти України" від 22.02.2008р. визначено, що втручання в право на мирне володіння майном повинно бути здійснено з дотриманням "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи (також рішення у справі "Спорронґ та Льоннрот проти Швеції", від 23 вересня 1982 року, Sеrіеz А nо. 52, р. 26, §69). Вимога досягнення такого балансу відображена в цілому в побудові статті 1 Першого протоколу, включно із другим реченням, яке необхідно розуміти в світлі загального принципу, викладеного в першому реченні. Зокрема, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть досягти шляхом вжиття будь-якого заходу для позбавлення особи її власності (рішення у справі "Прессоз Компанія Нав`єра та інші проти Бельгії", від 20 листопада 1995 року, Sеrіеz А nо. 332, р. 23, § 38). Держава користується широкою свободою розсуду як щодо вибору способу вжиття заходів, так і щодо встановлення того, чи виправдані наслідки вжиття таких заходів з огляду на загальний інтерес для досягнення мети закону, про який йдеться. Проте, Суд не може не скористатися своїм повноваженням щодо здійснення перевірки та повинен визначити, чи було дотримано необхідного балансу в спосіб, сумісний з правом заявника на "мирне володіння його майном" в розумінні першого речення статті 1 Першого протоколу (рішення у справі "Звольски та Звольська проти Республіки Чехія", N 46129/99, § 69, ЕСНК. 2002-ІХ). 
Колегія суддів звертає увагу на те, що у вищевказаній справі "Україна-Тюмень" проти України" Європейський суд встановив, що "справедливий баланс" не дотримано, адже заявник не знав і не міг знати про те, що майно відчужується за межами повноважень державного органу і не отримав ніякої компенсації за позбавлення його права на таке майно. Суд встановив, що таким чином на заявника було покладено індивідуальне і важкий тягар, яка порушила справедливий баланс, який повинен був бути дотриманий між вимогами суспільного інтересу з одного боку, і захистом права на мирне володіння майном - з іншого.
Обставини даного спору - подібні (аналогічним чином не встановлено жодного впливу набувача на прийняття рішення органом влади, аналогічним чином відсутня будь-яка компенсація за майно, яке вилучається), і в даній справі колегія суддів доходить до висновку про те, що позбавлення набувача його майна є непропорційним втручанням.
Крім того, за змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що позбавлення права мирного володіння майном тільки за те, що орендар не відмовився від участі у правочині, є безпідставним покладанням на приватного учасника обороту ризиків і відповідальності за порушення, які допущені органом місцевого самоврядування. 
Аналогічна правова позиція закріплена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.10.2019 по справі №905/2236/18, а саме:
"Самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця."
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 у справі № 21-8во07.
Таким чином, застосовуючи практику Європейського суду з прав людини в позові про визнання недійсним договорів купівлі-продажу, з огляду на наявність імовірних порушень процедури такого відчуження з боку органу місцевого самоврядування, колегією суддів враховано, що самі по собі допущені органами публічної влади порушення не можуть бути безумовною підставою для визнання недійсним договорів купівлі-продажу в порушення права власності набувачів такого майна, оскільки вони не допущені внаслідок його винної, протиправної поведінки.
В силу викладеного вимоги про визнання правочину недійсним та витребування майна є такими, що не підлягають задоволенню.
В частині вимоги про скасування рішення ХМР про визначення порядку відчуження об`єктів комунальної власності, яке, на думку колегії суддів, є незаконним, колегія суддів зазначає, що відповідно до правової позиції, викладеної у ряді рішень ВСУ (№6-2510цс15 від 16.12.2015 та інші) та постанові ВП ВС від 27 червня 2018 №607/12895/17, рішення суб`єкта владних повноважень про розпорядження майном, в разі його реалізації, вичерпує свою дію. Подальше оспорювання такого рішення можливе лише з метою захисту цивільного інтересу щодо повернення майна.
За таких умов задоволення судом вимоги про скасування рішення ХМР про визначення порядку відчуження об`єктів комунальної власності матиме тільки один юридичний наслідок - зменшення обсягу правової визначеності і погіршення стабільності цивільного обороту, адже таке рішення не дозволяє позивачу досягти мети звернення із позовом, однак погіршує правовий стан набувача майна. З огляду на юридичну неможливість витребування майна у набувача, колегія суддів не вбачає резонів задовольняти позовну вимогу, яка не тягне захисту права позивача. 
Таким чином, підсумовуючи вищевикладене та враховуючи принципи справедливості, добросовісності та розумності, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість позовних вимог, а відтак позов задоволенню не підлягає.
Заперечення апелянта, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують вищенаведених судових висновків, а тому не можуть бути підставою для скасування судового рішення та відхиляються як необґрунтовані.
За таких обставин, апеляційну скаргу прокурора слід залишити без задоволення, а мотивувальну частину рішення господарського суду Харківської області від 12.03.2020 у справі №922/4169/19 в частині обґрунтування відмови у задоволенні позову, виклавши її в редакції мотивувальної частини цієї постанови, як зазначено вище. В решті рішення слід залишити без змін.
Щодо вимоги прокурора про скасування додаткового рішення господарського суду Харківської області від 25.03.2020 у справі №922/4169/19, яким стягнуто з Прокуратури Харківської області від на користь ФОП Каруни О.О. понесені судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 11500,00 грн., судова колегія зазначає, що в порушення п.5 ч.2 ст. 258 ГПК України прокурором взагалі не зазначено в чому полягає його незаконність, відтак, колегія суддів дійшла висновку щодо залишення додаткового рішення без змін.
Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені прокурором, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 129, 269, п.2, ч.1 ст.275, ч.4 статті 277, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 12.03.2020 у справі №922/4169/19 змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В решті рішення залишити без змін.
Додаткове рішення господарського суду Харківської області від 25.03.2020 у справі №922/4169/19 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту до Верховного Суду у порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України, через Східний апеляційний господарський суд або безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 09.06.2020.

Головуючий суддя                                                                    П.В. Тихий

Суддя                                                                                           В.В. Россолов  

Суддя                                                                                           І.А. Шутенко