Постанова
Іменем  України
 
13 квітня 2020 року
м. Київ
 
справа № 272/452/18
провадження № 61-3112св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Червинської М. Є. (суддя-доповідач), Бурлакова С. Ю., Коротуна В. М.,               
 
учасники справи:
позивач - сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб»,
представник позивача - Москалик Віталій Володимирович,
відповідач-1 -  ОСОБА_1 , 
відповідач-2 - товариство з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», 
представники відповідача-2: Долганов Юрій Валерійович, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації»,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на постанову Житомирського апеляційного суду у складі колегії суддів: Талько О. Б., Коломієць О. С., Шевчук А. М. від 08 січня 2019 року та додаткову постанову Житомирського апеляційного суду у складі колегії суддів: Талько О. Б., Коломієць О. С., Шевчук А. М. від 15 січня 2019 року,
 
ВСТАНОВИВ:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
 
У квітні 2018 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (далі - СТОВ «Хлібороб») звернулося до суду з позовом до  ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (далі - ТОВ «Жива Нива»), третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації», про визнання недійсним договору оренди землі та визнання поновленим договору оренди землі.
 
Позовна заява мотивована тим, що 15 червня 2007 року між ним та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,2711 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820388600:03:000:0120, за умовами якого останній передав в оренду товариству зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Державна реєстрація договору оренди здійснена 10 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державної реєстрації» за № 040720200015.
 
Позивач зазначає, що відповідно до положень вказаного договору оренди землі, а також статті 33 Закону України «Про оренду землі», 06 вересня               2017 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення, в якому СТОВ «Хлібороб» повідомило орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До листа-повідомлення також додано проект додаткової угоди, якою передбачений строк оренди землі до 10 жовтня 2027 року, а орендна плата визначена у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Окрім того, пунктом 4 вказаної додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000 грн в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди. Проте,              13 вересня 2017 року ОСОБА_1 направив на адресу СТОВ «Хлібороб» заяву, в якій повідомив про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 15 червня 2007 року. В подальшому позивачу стало відомо про те, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 передав зазначену земельну ділянку в оренду ТОВ «Жива Нива». На думку позивача, направлена орендодавцем заява від 13 вересня 2017 року не має жодних правових наслідків та не може позбавити орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі, адже жодної відповіді ОСОБА_1 на пропозицію СТОВ «Хлібороб» щодо поновлення договору оренди на новий строк на адресу товариства не надходило.
 
Посилаючись на вказані обставини, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 22 листопада 2017 року та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 38389592 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О. В.; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 , та зареєстрований в державному реєстрі земель 10 жовтня 2007 року за № 040720200015; визнати укладеною додаткову угоду від 06 вересня 2017 року до договору оренди землі від                15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 , за умовами якої строк дії договору продовжено до 10 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від                     12 жовтня 2018 року позов СТОВ «Хлібороб» задоволено.
 
Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 22 листопада 2017 року, загальною площею 3,2711 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820388600:03:000:0120, та зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 38389592 від 28 листопада 2017 року.
 
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень                              № 38389592 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О. В.
 
Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, загальною площею 3,2711 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820388600:03:000:0120, та зареєстрований в державному реєстрі земель 10 жовтня 2007 року за № 040720200015.
 
Визнано укладеною додаткову угоду від 06 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та                  ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, загальною площею 3,2711 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820388600:03:000:0120, за умовами якої строк дії договору оренди землі продовжено до 10 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Судове рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що позивачем були здійснені всі передбачені договором та Законом України «Про оренду землі» дії, які спрямовані на реалізацію переважного права щодо оренди землі та пролонгацію договору оренди земельної ділянки. При цьому, суд зазначив, що заява ОСОБА_1 від 13 вересня 2017 року не є відповіддю на пропозицію позивача продовжити дію договору оренди землі в розумінні  статті 33 Закону України «Про оренду землі».
 
Короткий зміст постанов суду апеляційної інстанції
 
Постановою Житомирського апеляційного суду від 08 січня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Жива Нива» задоволено. Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, визначеної статтею 33 Закону України «Про оренду землі», та за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі, але   ОСОБА_1 до закінчення терміну дії договору оренди землі направив СТОВ «Хлібороб» заяву від 13 вересня 2017 року про відмову у поновленні вказаного договору на новий строк, повідомивши про намір припинити його дію після закінчення строку, на який було укладено договір.
 
Додатковою постановою Житомирського апеляційного суду від 15 січня 2019 року вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Узагальнені доводи вимог касаційної скарги 
 
У березні 2019 року  СТОВ «Хлібороб» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанови суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд не врахував, що відповідачем ОСОБА_1 грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким мав намір скористатися позивач, виконавши вимоги чинного законодавства щодо реалізації свого переважного права як добросовісного орендаря відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі». Апеляційний суд помилково вважав заяву ОСОБА_1 від 13 вересня 2017 року про його бажання припинити дію договору оренди землі від 15 червня 
2007 року такою, що стосується відмови відповідача від продовження дії договору, оскільки вона не була належним чином мотивована відповідачем, що суперечить правовим висновкам Верховного Суду України, викладеними у постановах від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14, від 18 січня  2018 року у справі № 910/12017/17 та висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 18 грудня 2018 року у справі № 924/1122/17. Крім того, звернув увагу на порушення апеляційним судом норм процесуального права, посилаючись на те, що суд допустив до участі у розгляді справи представника ТОВ «Жива Нива» Орєхова Р. В., який не є адвокатом.
 
Відзив на касаційну скаргу до суду касаційної інстанції не надходив.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
 
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
 
Ухвалою Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від                    14 лютого 2019 року відкрито касаційне провадження в указаній справі і витребувано цивільну справу № 272/452/18 з Андрушівського районного суду Житомирської області.
 
Ухвалою Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від                         27 березня 2019 року клопотання СТОВ «Хлібороб» про зупинення дії постанови Житомирського апеляційного суду від 08 січня 2019 року та виконання додаткової постанови Житомирського апеляційного суду від              15 січня 2019 року задоволено. Зупинено дію постанови Житомирського апеляційного суду від 08 січня 2019 року та виконання додаткової постанови Житомирського апеляційного суду від 15 січня 2019 року до закінчення касаційного провадження.
Фактичні обставини справи, встановлені судом 
 
Суд установив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, загальною площею 3,2711 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0120, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 
 
15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладений договір оренди, за умовами якого останній передав позивачу в оренду зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Указаний договір зареєстрований в Андрушівському районному відділі Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель Степківської сільської ради 10 жовтня                  2007 року вчинено запис за № 040720200015.
 
Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки також передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
 
06 вересня 2017 року позивач направив на адресу ОСОБА_1                       лист- повідомлення про намір скористатися переважним правом оренди землі та про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, якою передбачений строк договору оренди до 10 жовтня 2027 року, орендна плата визначена у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Пунктом 4 додаткової угоди визначено, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту її державної реєстрації, передає орендодавцю разовий платіж у розмірі 3 000,00 грн, як додаткову винагороду за її підписання. 
 
13 вересня 2017 року ОСОБА_1 направив СТОВ «Хлібороб» заяву про своє бажання припинити дію договору оренди землі від 15 червня                       2007 року.
 
22 листопада 2017 року між ТОВ «Жива Нива» та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки терміном на                        7 років, державну реєстрацію якого було здійснено 28 листопада 2017 року за № 38389582.
 
2.Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року                 № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
 
Частиною другою розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
 
За таких обставин розгляд касаційної скарги СТОВ «Хлібороб» на постанову Житомирського апеляційного суду від 08 січня 2019 року та додаткову постанову Житомирського апеляційного суду від 15 січня 2019 року здійснюється Верховним Судом в порядку та за правилами ЦПК України в редакції Закону від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII, що діяла до 08 лютого 2020 року.
 
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Касаційна скарга не підлягає задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.                             Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
 
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
 
Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законоавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
 
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
 
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».
 
Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
 
Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
 
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777             ЦК України.
 
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
 
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
 
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
 
Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
 
Установивши, що сторони за договором не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендарем не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, що власник земельної ділянки-орендодавець у своєю листі вказував на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі від 15 червня 2007 року на певних умовах, суд апеляційної інстанції дійшов  обгрунтованого  висновку про те, що переважне право позивача не порушено й не підлягає відновленню в обраний ним спосіб.
 
Так, наявність обгрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено, а отже заявлений позов задоволенню не підлягає як правильно встановив суд апеляційної інстанції.
 
Висновки щодо доводів касаційної скарги
 
Посилання заявника на те, що заява ОСОБА_1 від 13 вересня                   2017 року про його бажання припинити дію договору оренди землі від                      15 червня 2007 року не може вважатися такою, що стосується відмови орендодавця від продовження дії договору, оскільки вона не була належним чином мотивована не спростовують правильність висновків апеляційного суду, оскільки у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. 
 
Доводи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права та Конституції України, а саме щодо допущення до участі у справі представника ТОВ «Жива Нива» Орєхова Р. В., який діяв на підставі довіреності та не має свідоцтва на право зайняття адвокатської діяльності, не може бути прийняте колегією суддів до уваги, оскільки судом було перевірено повноваження представника, а тому не є підставою для скасування правильного по суті рішення.
 
Таким чином доводи касаційної скарги про порушення судом норм матеріального та процесуального права є необґрунтованими, та зводяться до переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції, і на законність судового рішення суду апеляційної інстанції не впливають.
 
Частиною третьою статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
 
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а судові рішення суду апеляційної інстанції залишити без змін.
 
Оскільки оскаржувані судові рішення суду апеляційної інстанції залишено без змін, а скаргу без задоволення, то судовий збір за подання касаційної скарги покладається на особу, яка подала касаційну скаргу.
 
Частиною третьою статті 436 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанцій у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
 
Ураховуючи, що ухвалою Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 27 березня 2019 року було зупинено дію постанови Житомирського апеляційного суду від 08 січня 2019 року та виконання додаткової постанови Житомирського апеляційного суду від 15 січня 2019 року до закінчення касаційного провадження, касаційне провадження у справі закінчено, тому дія та виконання вказаних судових рішень суду апеляційної інстанції підлягають поновленню.
 
Керуючись статтями 400, 401, 416, 419, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» залишити без задоволення.
 
Постанову Житомирського апеляційного суду від 08 січня 2019 року та додаткову постанову Житомирського апеляційного суду від 15 січня                  2019 року залишити без змін.
 
Поновити дію постанови Житомирського апеляційного суду від 08 січня 2019 року та виконання додаткової постанови Житомирського апеляційного суду від 15 січня 2019 року.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                             М. Є. Червинська
 
                                                                                          С. Ю. Бурлаков
 
                                                                                          В. М. Коротун