УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №277/527/18 Головуючий у 1-й інст. Прищепа Т. П. 
Категорія 47 Доповідач Трояновська  Г. С. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2020 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого – судді Трояновської Г.С.        
суддів Миніч Т.І., Павицької Т.М.                        
з участю секретаря судового засідання Ковальської Я.В.,
                               
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу № №277/527/18 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Приватне підприємство «Злагода - Агро» про розірвання договорів оренди земельних ділянок 
 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся» на заочне рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 27 лютого 2019 року, ухваленого під головуванням судді Прищепи Т.П. у смт Ємільчино,

в с т а н о в и в :

У травні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із названим позовом, в обгрунтування вимог якого вказала, що їй на праві власності належить земельна ділянка площею 1,47 га, кадастровий номер 1821788400:01:000:0073, яка знаходиться на території Усолусівської сільської ради Ємільчинького району Житомирської області. Зазначила, що вказану земельну ділянку вона передала в оренду ТОВ «Агріс Полісся» за договором оренди від 10.01.2014. Вказала, що Орендар не виконує умови цього договору, а саме не сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою за 2016–2017 роки. Крім того, у травні 2018 року їй стало відомо, що 06 жовтня 2016 року між відповідачем та ПП «Злагода Агро», укладено договір суборенди належної їй земельної ділянки та проведено його державну реєстрацію. Зазначила, що вказаний договір суборенди укладено без її відома і згоди, чим відповідач порушив умови договору та Закону України «Про оренду землі».
Виходячи із наведеного, посилаючись на порушення її прав просила розірвати договір оренди землі, укладений 10.01.2014 між нею ( ОСОБА_1 ) та ТОВ «Агріс Полісся» щодо оренди земельної ділянки площею 1,47 га, кадастровий номер 1821788400:01:000:0073, яка знаходиться на території Усолусівської сільської ради Ємільчинького району Житомирської області. а також стягнути з відповідача на користь її користь понесені судові витрати.
Заочним рішенням Ємільчинського районного суду Житомирської області від 27 лютого 2019 року позов задоволено. Розірвано договір оренди землі, укладений 10 січня 2014 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся» щодо права оренди земельної ділянки площею 1,47 га, кадастровий номер 1821788400:01:000:0073 та стягнуто судовий збір в сумі 704 (сімсот чотири) гривні 80 копійок.
В апеляційній скарзі ТОВ «Агріс Полісся», посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалити нове - про відмову у задоволенні позову. Зазначає, що судом першої інстанції не враховано, що умовами оспорених договорів оренди було передбачено право орендаря на передачу земельних ділянок у суборенду, і, підписавши такий договір, орендодавець погодилась на можливість суборенди. Також, при вирішенні спору не враховано, що суборендар сплачував орендну плату позивачці, а факт її отримання підтверджує дійсність договорів суборенди. Суд не врахував відсутність претензій з боку позивачки щодо виплати коштів за користування її земельною ділянкою. Судом також не досліджено умови договору щодо вини орендодавців в неотриманні орендної плати, необхідності своєчасного її отримання.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
Розглянувши справу в межах, визначених ст. 367 ЦПК України, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з огляду на таке.
Із матеріалів справи вбачається та встановлено судом, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 11.05.2018 року, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,47 га, кадастровий номер 1821788400:01:000:0073.
10.01.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агріс Полісся» був укладений договір оренди землі, щодо оренди земельної ділянки площею 1,47 га, кадастровий номер 1821788400:01:000:0073, згідно пунктів 1, 2, 6 якого орендодавець ОСОБА_1 надає, а орендар ТОВ «Агріс Полісся», в особі директора ОСОБА_2 приймає в строкове платне користування вказану земельну ділянку для ведення сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Усолусівської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області, строк дії договору 10 років.
Пунктом 27 договору оренди землі передбачено право орендаря передавати земельну ділянку в суборенду на умовах цього договору – за згодою власника. У пункті 17 договорів зазначено, що без додаткової письмової згоди орендодавця, на підставі цього договору та відповідно до Закону України «Про оренду землі», орендар вправі передавати земельну ділянку в суборенду за згодою власника іншим юридичним чи фізичним особам без зміни її цільового використання.
Пункт сьомий договору оренди землі передбачає, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі, який складає 348,83 грн. Згідно з пунктом дев`ятим договору, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 25 грудня поточного року.
06.10.2016 року між ТОВ «Агріс Полісся» та ПП «Злагода - Агро» укладено договір суборенди земельної ділянки площею 1,47 га (а.с. 12 зворот, 48-50 том 1).
Відповідно до реєстру безготівкових термінових переказів від 23.11.2017 №1,   ПП «Злагода-Агро» переказало орендну плату на рахунок ПАТ «Державний ощадний банк України» для виплати ОСОБА_1 орендної плати за пай за 2016-2017 роки у сумі 841, 76 грн (а.с. 44 том 1).
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що відповідачем не надано належних та допустимих доказів того, що він виплачував або вживав заходи для сплати позивачці орендної плати за 2016-2017 роки, що суд вважає систематичним невиконанням своїх зобов`язань із сплати орендної плати (два та більше випадків), про що свідчить повторність порушення зобов`язання. Доводи відповідача про те, що позивачка не зверталася за отриманням орендної плати є безпідставними, необґрунтованими, тому що ТОВ «Агріс Полісся» мало можливість сплатити орендну плату шляхом внесення грошових коштів на депозитний рахунок позивачки, адреса проживання якої відповідачу була відома, і це являється обов`язком орендаря, який передбачений умовами договору оренди. Матеріалами справи встановлено, що орендодавці у будь-яких відносинах із ПП «Злагода-Агро» не перебувають.
Колегія суддів погоджується із такими висновками суду першої інстанції, виходячи із наступного. 
Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, яким є Закон України «Про оренду землі».
За положеннями статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За статтею 13 цього Закону договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.
Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
За положеннями частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Відповідно до пункту 33 договорів оренди земельної ділянки, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, дія договору припиняється шляхом його розірвання.
Звертаючись до суду із позовом, позивач посилалася на те, що відповідач порушив зобов`язання щодо своєчасного розрахунку за користування земельною ділянкою за 2016–2017 роки та відповідно порушує строки, передбачені пунктами договорів оренди землі, що є його істотною умовою.
За своєю правовою природою поняття «несвоєчасна сплата» означає несплату певної суми грошових коштів у певний строк, зокрема, у строк, передбачений договором оренди землі.
Відповідно до статей 509, 510, 526 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Загальними умовами зобов`язання є те, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання (статті 525, 625 ЦК України).
Згідно зі статтею 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (стаття 612 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.
У спірних правовідносинах строком є виплата орендної плати саме до 25 грудня кожного року і невиконання відповідачем обов`язку сплатити орендну плату у строк, визначений умовами договору, і є несплатою орендної плати.
Відповідно до статті 626 ЦК України  договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
За положеннями частини третьої статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Відповідно до змісту статей 13 та 14 Закону України «Про оренду землі»  договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.  Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Зазначені положення регулюють зміст правовідносин з оренди землі, а з урахуванням інших положень цього Закону і істотні умови цього договору.
Зміст договору оренди земельної ділянки полягає у передачі земельної ділянки у володіння іншій ніж, зокрема власник особі за плату та використання нею земельної ділянки за цільовим призначенням.
Отже, орендна плата є істотною умовою договору оренди (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»), а тому орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату повинні бути відображені у договорі оренди землі і її обов`язковість випливає зі змісту самого договору та актів цивільного законодавства, яке регулює правовідносини з оренди землі.
З огляду на правову природу орендної плати як обов`язкової та визначальної для правової природи договору оренди земельної ділянки умови, орендна плата не може бути замінена на інші платежі і врахування орендної плати, як платежу у інших зобов`язальних правовідносинах між тими самими сторонами може бути лише на підставі інших погоджених сторонами правочинів та договорів, зокрема додаткового договору до договору оренди або змін договору оренди тощо.
При цьому, відповідно до статті 654 ЦК України  зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту, а тому зміна розміру орендної плати, форма її виплати, зарахування орендної плати за іншими зобов`язаннями, відповідно до положень статті 14 Закону України «Про оренду землі» повинна бути визначена сторонами шляхом укладання інших письмових угод, за умовами яких сторони визначили саме такі правовідносини з зарахування орендної плати в рахунок зобов`язань орендодавця по іншим правочинам.
За частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Підставами для захисту прав орендодавця на підставі вказаних норм є саме систематичність (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
З огляду на викладене, установивши, що позивачка за 2016-2017 роки (систематично) не отримувала орендну плату за договорами оренди землі, а відповідач не виконав обов`язки, визначені статтею 24 Закону України «Про оренду землі» не надав суду доказів на підтвердження виконання умов договорів та сплати позивачці коштів за користування земельними ділянками, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для розірвання договорів оренди землі.
За таких обставин, доводи ТОВ «Агріс Полісся» про відсутність підстав для розірвання спірних договорів оренди землі не заслуговують на увагу, оскільки матеріали справи не містять доказів отримання власниками земельних ділянок орендної плати згідно з умовами договорів. Список виплачених переказів від ПП «Злагода-Агро», зокрема, орендної плати за 2016-2017 роки ОСОБА_1 у сумі 841, 76 грн, складений цим підприємством і не є належним доказом, який підтверджує таку виплату орендарем. При цьому, ПП «Злагода-Агро» не є стороною договорів оренди землі, передача йому обов`язку сплати орендної плати ні договором, ні законом не передбачено.
За приписами частини першої статті 8 Закону України «Про оренду землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
Колегія суддів дійшла висновку, що доводи апеляційної скарги про те, що умови договорів оренди товариство не порушувало, адже орендну плату нараховувало та виплачувало саме ПП «Злагода-Агро», ТОВ «Агріс Полісся» жодних розрахунків із позивачами не проводило не заслуговують на увагу, адже судом встановлено та підтверджено матеріалами справи ту обставину, що ТОВ «Агріс Полісся» передало     ПП «Злагода-Агро» спірні земельні ділянки у суборенду без згоди орендодавців як це передбачено пунктом 27 цих договорів.
Таким чином, ТОВ «Агріс Полісся» у порушення положень статті 8 Закону України «Про оренду землі», статті 93 ЗК України, не використовувало належні позивачам земельні ділянки, а передало право користування зазначеними ділянками без згоди позивачки ПП «Злагода-Агро», що є істотним порушенням умов договорів оренди землі, прав позивачів на розпорядження своєю власністю та підставою для розірвання договорів оренди землі.
Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду України від 12 лютого 2014 року № 6-161цс13 та від 19 березня 2014 року             № 6-15цс14, а також підтверджується позицією Верховного Суду у постанові від 01.01.2020 по справі № 277/1186/18, відповідно до якої припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробки й оплати орендної плати орендодавцю, виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за статтею 32 Закону України «Про оренду землі».

Із огляду на вищевикладене, апеляційний суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що відповідач систематично не сплачує позивачу орендну плату за земельну ділянку, яку без його згоди передав ПП «Злагода-Агро» в суборенду та поклав на останнього обов`язок щодо виплати орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди у зв`язку із істотним порушенням його умов відповідачем.
Посилання ТОВ «Агріс Полісся» на не врахування судом умов оспореного договору оренди, яким було передбачено право орендаря на передачу земельної ділянки у суборенду, є безпідставними, оскільки умовами договору не визначено, якою мала бути згода орендодавця на передачу земельної ділянки в суборенду, а відсутність будь-яких належних доказів на підтвердження такої згоди вказує на істотне порушення умов договору при передачі належних орендарям земельних ділянок в суборенду. Крім того, сама по собі наявність підпису у договорі оренди не вказує на згоду орендодавця на передачу його земельної ділянки в суборенду.
З урахуванням викладеного, доводи апеляційної скарги є необґрунтованими та не впливають на законність судового рішення у справі.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Відповідно до приписів ст.375 ЦПК України рішення суду першої інстанції залишається без змін, приймаючи до уваги те, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Рішення суду є законним і обґрунтованим, підстави для його скасування відсутні. 

Керуючись ст. 268, 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся» залишити без задоволення.
Заочне рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 27 лютого 2019 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 22.05.2020.

Головуючий Судді