ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 квітня 2020 року 
м. Київ
Справа №  915/1124/18 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючий - Стратієнко Л.В.,
судді: Кролевець О.А., Ткач І.В.,
за участю секретаря судового засідання - Юдицького К.О.;

за участю представників:
позивача - не з`явився, 
відповідача - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Миколаїв-Облтранс»

на рішення Господарського суду Миколаївської області
(суддя - Олейняш Е.М.)
від 19.11.2019
та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду
(головуючий - Діброва Г.І., судді - Принцевська Н.М., Ярош А.І.)
від 17.02.2020,

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Миколаїв-Облтранс»,
до Управління комунального майна Миколаївської міської ради
про визнання продовженим договору оренди та визнання додаткової угоди до договору укладеною в редакції позивача

В С Т А Н О В И В:

у жовтні 2018 року ТОВ «Миколаїв-Облтранс» звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Управління комунального майна Миколаївської міської ради про визнання продовженим договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 05.05.2015 № 7614, укладеного між ТОВ «Миколаїв-Облтранс» та Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради; визнання додаткової угоди про продовження договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 05.05.2015 № 7614 укладеною в редакції позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що строк укладеного між сторонами договору оренди закінчився 05.03.2018. При цьому позивачем відповідно до приписів п. 10.5 договору було подано до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради лист про намір продовжити дію договору на новий строк. Відповідачем заперечення щодо продовження дії договору від 05.05.2015 № 7614 не заявлялись. Позивач продовжує користуватись орендованим нерухомим майном та сплачує орендну плату, в зв`язку з чим вважає, що такий договір підлягає продовженню на новий термін з необхідністю визнання укладеною відповідної додаткової угоди. 

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 19.11.2019, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.02.2020, у задоволенні позову відмовлено.

Приймаючи рішення, господарські суди дійшли висновків, що приписами ст. 283 Господарського кодексу України, ст. 759 Цивільного кодексу України, ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що правом на передачу в оренду майна наділений орендодавець, який є власником майна. Особа, яка не є власником майна, не має права користуватись та розпоряджатись ним без відповідних на те підстав. Матеріали справи не містять доказів того, що орендоване за договором від 05.05.2015 № 7614 майно належить територіальній громаді міста Миколаїв. Власником майна,  переданого в оренду - нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2 (адреса до 13.03.2015 - АДРЕСА_1), є фізична особа ОСОБА_1 та ПП фірма "Юнікс-Трейд Ко". 

У березні 2020 року ТОВ «Миколаїв-Облтранс» подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати вказані рішення і прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Підставами для скасування судових рішень позивач зазначає неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права судами першої та апеляційної інстанції. Стверджує, що судом не було враховано висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду від 16.09.2019 у справі № 643/17966/14-ц, від 06.02.2019 у справі №554/5323/14, від 23.05.2018 у справі №916/5073/15, від 15.01.2020 у справі №910/14150/19. Судом було неповно досліджено інформаційну довідку щодо об`єкта нерухомого майна та взагалі не було досліджено п. 56 рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 13.03.2015 №180, що унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення справи. Окрім того, судами не було застосовано статтю 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до спірних правовідносин, внаслідок чого суди дійшли неправильного висновку про відсутність підстав вважати комунальною власністю територіальної громади міста орендований об`єкт нерухомості.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи і перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

Як встановлено господарськими судами, рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради № 180 від 13.03.2015 "Про зміну та надання адрес і внесення змін до рішень виконкому міської ради" нежитловим приміщенням першого поверху по АДРЕСА_1 (літ. А-1 прим. №1-1, № 1-2, заг. площ. 157,4 кв.м), які належать територіальній громаді м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради, надано нову адресу: АДРЕСА_2.

Наказом від 23.04.2015 № 132/03 "Про використання майна міської комунальної власності" Управлінням з використання та розвитку комунальної власності вирішено укласти договір оренди на нежитлові приміщення першого поверху по АДРЕСА_2 загальною площею 157,4 кв.м з ТОВ «Миколаїв-Облтранс» для використання під виготовлення друкованої продукції вітчизняного виробника терміном на 2 роки 11 місяців.

05.05.2015 між Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради (орендодавець) та ТОВ «Миколаїв-Облтранс» (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності № 7614.

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно, керуючись наказом орендодавця або балансоутримувача (відповідно до положення) від 23.04.2015 №132/03, нежитлове приміщення (будівля, споруда) площею 157,40 кв.м, розміщене за адресою: АДРЕСА_2 на 1 поверсі (ах) будинку, вартість якого визначена згідно з висновками експерта і становить за (експертною оцінкою, залишковою вартістю) 116 800,00 грн. Майно передається в оренду з метою використання виготовлення друкованої продукції вітчизняного виробництва. 

Згідно з п. 10.1 договору договір укладено строком на 2 роки 10 місяців, що діє з 05.05.2015 до 05.03.2018 включно. 

Пунктом 10.5. договору сторони погодили, що у разі закінчення строку дії договору, останній продовжується шляхом укладання додаткової угоди за умови письмового звернення орендаря відповідно до вимог положення.

05.05.2015, відповідно до акту приймання-передачі нежитлового приміщення по договору оренди від 05.05.2015 № 7614, орендодавець передав, а орендар прийняв нежитлове приміщення, розташоване на території ТОВ "Центральний 1", р-н міста: Центральний, за адресою АДРЕСА_2 площею 157, 4 кв.м.

01.07.2015 наказом Управління з використання та розвитку комунальної власності № 185/03 «Про використання нежитлових приміщень міської комунальної власності» у зв`язку з виявленою технічною помилкою при визначенні адреси об`єкта оренди по АДРЕСА_2, вирішено вважати таким, що втратив чинність наказ Управління від 23.04.2015 № 132/03 щодо укладення договору оренди нежитлових приміщень по АДРЕСА_2 площею 157,4 кв.м з ТОВ «Миколаїв-Облтранс»; визнати договір оренди № 7614 від 05.05.2015 недійсним з моменту укладення.

13.03.2018 ТОВ «Миколаїв-Облтранс» звернулось до Управління комунального майна Миколаївської міської ради з заявою № 13/03 та проектом додаткової угоди про внесення змін до договору оренди індивідуально визначеного майна, в якій просило продовжити термін дії договору оренди від 05.05.2015 № 7614 строком на 2 роки 10 місяців на тих самих умовах. Заява отримана та зареєстрована у відділі Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради 14.03.2018 за № 341/КМ/18.

22.08.2018 Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради було направлено на адресу позивача лист № 636/10.01.-07/18, в якому відповідач зазначив, що договір оренди нежитлових приміщень по АДРЕСА_2 визнаний недійсним з моменту укладення. Нежитлові приміщення по АДРЕСА_2 не є об`єктом комунальної власності територіальної громади м. Миколаїв. Питання продовження договору не може бути розглянуто, оскільки відсутній предмет оренди. 

19.10.2018 Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради було направлено на адресу позивача лист № 2366/10.01-07/18, в якому відповідач зазначив, що договір оренди нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 відсутній. Кошти, які надходили до управління від ТОВ «Миколаїв-Облтранс» зараховуються на діючий договір оренди № 7592 від 12.02.2015.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 09.04.2019 у справі №915/1809/18, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.07.2019, наказ Управління з використання та розвитку комунальної власності від 01.07.2015 № 185/03 визнано незаконним та скасовано.

До матеріалів справи надано два технічні паспорти: на громадський будинок - нежитлову будівлю за адресою АДРЕСА_2, м. Миколаїв, виготовлені Миколаївським міжміським БТІ станом 03.03.2015 та 20.03.2015. В графі "власник" зазначено «територіальна громада м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради». 

Згідно з інформацією КП ММБТІ від 09.11.2018 та відповідно до паперових носіїв реєстраційної справи станом на 30.12.2012 право власності на нерухоме майно за адресою АДРЕСА_2, м. Миколаїв не реєструвалось. Здійснити технічну інвентаризацію об`єкту нерухомості за адресою АДРЕСА_2 неможливо в зв`язку з тим, що за цією адресою об`єкта нерухомого майна не виявлено.

На замовлення позивача під час розгляду цієї справи ПП "Експертний центр "Поділля" надано висновок експертного дослідження від 26.12.2018, за результатами якого встановлено, що досліджуваний об`єкт - нежитлова будівля літ А-1, що розміщена за адресою: АДРЕСА_2 є нерухомим майном, за розмірними (зовнішній розмір будівлі та розмірами вбудованих приміщень) та конструктивними характеристиками, - відповідають відомостям, що зазначені в технічному паспорті КП ММБТІ від 20.03.2015, але в паспорті КП ММБТІ не наведена перегородка, що поділяє приміщення 2 на два інших приміщення, також в плані БТІ не зазначена оглядова яма. Розміри земельної ділянки в цілому відповідають зазначеному в паспорті КП ММБТІ, наявні розбіжності пояснюються похибками при проведенні лінійних вимірів.

Відповідно до службової записки відділу оренди комунального майна №49/10.01/33/18 від 07.11.2018 щодо надання інформації про власника нежитлових приміщень по АДРЕСА_2 зазначені приміщення не обліковуються серед об`єктів, що належать до комунальної власності територіальної громади м. Миколаїв та не перебувають на бухгалтерському обліку у жодного з підприємств, установ та організацій комунальної форми власності.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за адресою АДРЕСА_2, м. Миколаїв право власності, інші речові права, іпотеки, обтяження не зареєстровано. 

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 право власності зареєстровано за фізичною особою ОСОБА_1 та ПП фірма "Юнікс-Трейд Ко". 

У підтвердження сплати орендних платежів ТОВ «Миколаїв-Облтранс» надало платіжні доручення (а.с. 28-65, т. 1) з призначенням платежу: оренда нежитл. приміщень згідно з договором № 7592, № 7614.

Відповідно до службової записки відділу оренди комунального майна № 51/10.01/33/18 від 07.11.2018 договір оренди нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 було визнано недійсним з моменту укладення, у зв`язку з чим нарахування орендної плати за зазначеним договором не здійснювалось. Грошові кошти, отримані від ТОВ «Миколаїв-Облтранс» за оренду майна, автоматично зараховувались на діючий договір оренди нежитлового приміщення по вул. Адміральській, 23/2. Крім того, у службовій записці також зазначено, що ТОВ «Миколаїв-Облтранс» здійснювало платежі без отримання рахунків з боку управління та коригування орендної плати на індекс інфляції.

Згідно зі статтею 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі ст. 759 ЦК України та ч. 1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" об`єктами оренди за цим Законом є, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств.

Відповідно до ч. 1 ст. 287 ГК України орендодавцями щодо державного та комунального майна є: 1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом; 2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності; 3) державні (комунальні) підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, якщо інше не передбачено законом; 4) державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства.

За приписами ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є, зокрема, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно з ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України).

Згідно з ч. 4 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також визначені у ст. 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Норма ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Наведена норма Закону визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Норма ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Правовий аналіз наведених норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 07.02.2018 у справі № 914/433/16, від 09.04.2019 у справі № 904/3415/18, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17 та від 03.04.2019 у справі № 911/928/18.

Досліджуючи обставини правовідносин сторін, судами встановлено, що 05.05.2015 між відповідачем та позивачем було укладено договір оренди нерухомого майна або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності № 7614, відповідно до якого позивач отримав в оренду нежитлове приміщення площею 157,40 кв.м, розміщене за адресою: АДРЕСА_2 (перший поверх). Договір укладено строком на 2 роки 10 місяців, що діє з 05.05.2015 до 05.03.2018 включно. Пунктом 10.5 договору сторони погодили, що у разі закінчення строку дії договору, останній продовжується шляхом укладання додаткової угоди за умови письмового звернення орендаря відповідно до вимог положення.

13.03.2018 позивач звернувся до відповідача з заявою № 13/03 та проектом додаткової угоди про внесення змін до договору оренди індивідуально визначеного майна, в якій просив продовжити термін дії договору оренди від 05.05.2015 № 7614 на 2 роки 10 місяців на тих самих умовах.

У місячний термін після закінчення строку дії договору заперечень щодо продовження дії договору від відповідача до позивача не надійшло. Письмові заперечення Управління комунального майна Миколаївської міської ради направило позивачу лише 19.10.2018 та 22.08.2019.

З посиланнями на такі обставини та з врахуванням приписів ст. 764 ЦК України та ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» суди попередніх інстанцій дійшли висновку про наявність можливості визнати спірний договір поновленим на тих самих умовах та на той самий строк.

Разом з тим, суди виявили обставини, які унеможливлюють продовження строку дії спірного договору.

Вказали, що матеріали справи не містять доказів того, що орендоване за договором від 05.05.2015 № 7614 майно належить територіальній громаді міста Миколаїв. Доказів оформлення права власності на нерухоме майно за органом місцевого самоврядування суду не надано.

Власником майна переданого в оренду, нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2 (адреса до 13.03.2015 - АДРЕСА_1) є фізична особа ОСОБА_1 та ПП фірма "Юнікс-Трейд Ко", що підтверджується наявним в матеріалах справи витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 .

Посилаючись на приписи ст. 283 ГК України, ст. 759 ЦК України, ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" суди зазначили, що правом на передачу в оренду майна наділений орендодавець який є власником майна або особа, якій належать майнові права. Особа, яка не є власником, не має права користуватись та розпоряджатись майном без відповідних на те підстав. 

Оскільки, територіальна громада м. Миколаїв не є власником нерухомого майна за адресою АДРЕСА_2 ( АДРЕСА_1 ) вказали, що Управління комунального майна Миколаївської міської ради не може бути орендодавцем такого майна, що унеможливлює поновлення спірного договору оренди та укладення відповідної додаткової угоди.

У касаційній скарзі ТОВ «Миколаїв-Облтранс» стверджує, що витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 не може бути підтвердженням перебування орендованого майна у власності фізична особа ОСОБА_1 та ПП фірма "Юнікс-Трейд Ко", оскільки у ній зазначено, що ОСОБА_1 належать на праві власності нежитлові приміщення майстерні літ. К загальною площею 49,7 кв.м, а ПП фірма "Юнікс-Трейд Ко" - нежитлова будівля офіс літ. Г-2 загальною площею 170,00 кв.м.

Такі доводи ТОВ «Миколаїв-Облтранс» про відмінність об`єктів нерухомості, що зазначені у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за адресою вул. Потьомкінська, 81/83, м. Миколаїв (а.с. 86-88, т. 2) від орендованого нерухомого майна за договором від 05.05.2015 № 7614 підтверджуються матеріалами справи. У спірному договорі вказано загальну площу нежитлового приміщення 157,4 кв.м.

Також, у рішенні виконавчого комітету Миколаївської міської ради № 180 від 13.03.2015 "Про зміну та надання адрес і внесення змін до рішень виконкому міської ради", яким надавалася нова адреса (АДРЕСА_2) нежитловим приміщенням по АДРЕСА_1, у технічних паспортах на орендовану нежитлову будівлю за адресою АДРЕСА_2 від 03.03.2015 та 20.03.2015 зазначено нежитлові приміщення літ. А-1 загальною площею 157,4 кв.м, а не нежитлові приміщення майстерні літ. К площею 49,7 кв.м та нежитлова будівля літ. Г-2 загальною площею 170,00 кв.м.

Поза увагою господарських судів залишилось те, що у рішенні виконавчого комітету Миколаївської міської ради № 180 від 13.03.2015 "Про зміну та надання адрес і внесення змін до рішень виконкому міської ради", у технічних паспортах на орендовану нежитлову будівлю зазначено, що власником нежитлового приміщення літ. А-1 загальною площею 157,4 кв.м по АДРЕСА_2 (до 13.03.2015 по АДРЕСА_1) у м. Миколаїв зазначена територіальна громада м. Миколаїв в особі Миколаївської міської ради. 

Таким чином, в матеріалах справи наявні докази, що суперечать висновкам судів щодо відсутності права власності на нежитлове приміщення літ. А-1 загальною площею 157,4 кв.м по АДРЕСА_2 (до 13.03.2015 по АДРЕСА_1) у територіальної громади м. Миколаїв. 

Ані суд першої інстанції, ані суд апеляційної інстанції, наведені докази у їх сукупності не дослідили, належної оцінки їм не надали та не усунули наявні суперечності.

Зокрема, з цією метою суди не встановили на якій підставі у рішенні виконавчого комітету Миколаївської міської ради № 180 від 13.03.2015 та у технічних паспортах на нежитлову будівлю за адресою АДРЕСА_2 зазначено власником територіальну громаду м. Миколаїв. 

Щодо доводів скаржника про відсутність необхідності оформлення права власності на нерухоме майно за органом місцевого самоврядування суд зазначає таке.

У технічних паспортах від 03.03.2015 та 20.03.2015 зазначено будівництво нежитлової будівлі у 1972 році. 

Відповідно до ч. 1 ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом (ч. 4 ст.182 ЦК України).

Так, Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", який регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав, встановлює, що така державна реєстрація прав є обов`язковою. 

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (ч. 2 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"). 

За положеннями ч. 3 наведеної статті Закону, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, зокрема, якщо на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Враховуючи те, що нежитлове приміщення літ. А-1 загальною площею 157,4 кв.м по АДРЕСА_2 (до 13.03.2015 по АДРЕСА_1) було збудовано у 1972 році, речові права на таке майно виникли до набрання чинності Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" і не підлягали обов`язковій реєстрації.

Таким чином, відсутність державної реєстрації не свідчить про відсутність права комунальної власності на нежитлове приміщення літ. А-1 загальною площею 157,4 кв.м по АДРЕСА_2.

Відповідно, витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за адресами АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 не є безумовним підтвердженням відсутності у територіальної громади міста Миколаїв речових прав на спірне нежитлове приміщення. 

Таким чином, доводи касаційної скарги позивача про порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права визнаються судом касаційної інстанції обґрунтованими, оскільки суди належним чином не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної оцінки, що унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення справи.

Враховуючи те, що предметом дослідження у справі є перебування у комунальній власності орендованого нерухомого майна, яке було збудовано у 1972 році, колегія суддів зазначає, що до 1991 року державна власність не розподілялась на загальнодержавну та комунальну власність. 

Комунальну власність, як вид державної власності, було визначено статтею 31 Закону України "Про власність", який почав діяти з 15.04.1991.

Порядок розмежування державного майна між загальнодержавною і власністю адміністративно-територіальних одиниць встановлений постановою Кабінету Міністрів України № 311 від 05.11.1991 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно - територіальних одиниць (комунальною власністю)", якою вказаний орган зобов`язав міністерства і відомства України, органи, уповноважені управляти державним майном, здійснити до 01 січня 1992 року передачу державного майна, яке перебуває в їх віданні, до комунальної власності згідно із затвердженим цією постановою переліком.

Відповідно до п. 3 вказаної постанови, проведення розмежування майна між власністю областей, міст Києва та Севастополя і власністю районів, міст обласного підпорядкування, районів міст Києва та Севастополя покладено на облвиконкоми, Київський і Севастопольський міськвиконкоми за участю виконкомів нижчестоящих рад народних депутатів.

Матеріали справи не містять підтверджень того, що господарські суди досліджували обставини прийняття в комунальну власність міста Миколаїв нерухомого майна на виконання постанови Кабінету Міністрів України № 311 від 05.11.1991, зокрема в частині нежитлового приміщення літ. А-1 загальною площею 157,4 кв.м по АДРЕСА_2 (до 13.03.2015 по АДРЕСА_1) у м. Миколаїв, перевіряли наявність прийняття відповідного рішення виконавчим комітетом Миколаївської міської ради щодо вказаного майна. 

Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне та обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Згідно з положеннями ст. 236 ГПК України законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права; обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Від повноти встановлення відповідних обставин справи та правильної оцінки доказів залежить обґрунтованість висновків суду при ухвалені судом рішення по суті спору. При цьому, суд в кожному випадку повинен навести мотиви через які він приймає одні докази та відхиляє інші.

Судові рішення у цій справі наведеним вимогам не відповідають.

Відповідно до вимог частини 1 та 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Порушення попередніми судовими інстанціями норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції. Верховний Суд позбавлений можливості самостійно встановити обставини справи, які б підтвердили чи спростували наявність у Управління комунального майна Миколаївської міської ради права передавати в оренду нежитлове приміщення літ. А-1 загальною площею 157,4 кв.м по АДРЕСА_2 (до 13.03.2015 по АДРЕСА_1) у м. Миколаїв, що перешкоджає прийняттю законного рішення у справі, тому постановлені рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції. 

Під час нового розгляду справи, господарському суду слід взяти до уваги викладене у цій постанові, вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного і об`єктивного встановлення обставин справи, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, зокрема щодо наявності у  територіальної громади міста Миколаїв речових прав на спірне нежитлове приміщення та в залежності від встановленого і відповідно до вимог чинного законодавства вирішити спір з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні.

Відповідно до вимог п. 14 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, суд касаційної інстанції не здійснює розподіл судових витрат.

Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Миколаїв-Облтранс» задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 19.11.2019 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.02.2020 у справі за № 915/1124/18 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                     Л. Стратієнко

Судді                                                                                                 О. Кролевець 

                                                                                                          І. Ткач