Ухвала
       
04 березня 2020 року
м. Київ
 
справа № 500/2838/16-ц
 
провадження № 61-20801св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Хопти С. Ф. (суддя-доповідач), 
Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач - фермерське господарство «Стоянов А. А.»,
відповідачі: фермерське господарство «Дінекс-Агро», ОСОБА_1 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу фермерського господарства «Стоянов А. А.» на рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 21 вересня 2017 року у складі судді Грубіян Л. І. та постанову Апеляційного суду Одеської області від 08 лютого 2018 року у складі колегії суддів: Громіка Р. Д., Драгомерецького М. М., Черевка П. М.,
ВСТАНОВИВ:
1.     Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2016 року фермерське господарство «Стоянов А. А.» (далі - 
ФГ «Стоянов А. А.») звернулося до суду з позовом до фермерського господарства «Дінекс-Агро» (далі - ФГ «Дінекс-Агро»), ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, загальною площею 2,6566 га, кадастровий номер 5122084500:01:001:0438, витяг з державного реєстру прав на нерухоме майно № 44467637.
04 січня 2011 року між ОСОБА_1 та ФГ «Стоянов А.А.» було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, відповідно до умов якого останній прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком 
на 10 років.
На виконання умов договору, 04 січня 2011 року ОСОБА_1 передав 
ФГ «Стоянов А. А.» належну йому земельну ділянку за відповідним актом приймання-передачі.
ФГ «Стоянов А.А.» належним чином виконувало умови договору оренди, сплачувало орендну плату та використовувало земельну ділянку за цільовим призначенням. Вказаний договір оренди сторонами достроково не розривався.
ФГ «Стоянов А. А.» вважало, що вказаний договір оренди є чинним, строк його дії не сплинув, розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається.
Разом з тим, вважало, що оскільки вказаний договір не оспорювався у судовому порядку, а тому до закінчення строку його дії орендодавець 
ОСОБА_1 не мав права укладати будь-які правочини щодо вищевказаної земельної ділянки, оскільки права власника ОСОБА_1 обмежені укладеним договором. Земельна ділянка за відповідним актом приймання-передачі ОСОБА_1 ФГ « Стоянов А. А. » не поверталась.
01 вересня 2014 року між ОСОБА_1 та ФГ «Дінекс-Агро» було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка за актом прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди від 04 січня 2011 року вже на той час була передана 
ФГ «Стоянов А. А.». Зазначений договір у подальшому зареєстрований реєстраційною службою Ізмаїльського міськрайонного управління юстиції.
ФГ «Стоянов А. А.» вважало, що зазначені дії ОСОБА_1 обмежили право фермерського господарства здійснити державну реєстрацію права оренди на підставі чинного договору оренди від 04 січня 2011 року та користуватись орендованим майном. Спірна земельна ділянка фактично передана власником землі до ФГ «Стоянов А.А.» та фермерським господарством не поверталася.
З урахуванням викладеного, ФГ «Стоянов А. А.» просило суд визнати недійсним договір оренди землі від 01 вересня 2014 року, укладеним між ОСОБА_1 та ФГ «Дінекс-Агро»; скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки ФГ «Дінекс-Агро», що виникло на підставі оспореного договору оренди. 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 21 вересня 2017 року у задоволенні позову ФГ «Стоянов А. А.» відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що оскільки державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Стоянов А. А.» від 04 січня 2011 року, не було проведено, тому такий договір не є укладеним.
У той же час, договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Дінекс-Агро» від 01 вересня 2014 року в установленому законом порядку був зареєстрований реєстраційною службою Ізмаїльського міськрайонного управління юстиції, а отже укладений правомірно, а тому правові підстави для визнання такого договору недійсним з підстав, передбачених частиною першою статті 203, частиною першою статті 215 ЦК України, відсутні. 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Апеляційного суду Одеської області від 08 лютого 2018 року апеляційну скаргу ФГ «Стоянов А. А.» залишено без змін. Рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 21 вересня 2017 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що висновки суду першої інстанції відповідають вимогам закону, обставини справи встановлені повно, а доводи апеляційної скарги не підтверджені належними та допустимими доказами і не спростовують висновків суду першої інстанції. 
Вирішуючи цей спір, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що незгода ФГ «Стоянов А. А.» з укладенням 01 вересня 2014 року договору між ФГ «Дінекс-Агро» та ОСОБА_1 , ураховуючи те, що договір земельної ділянки від 04 січня 2011 року в період з січня 2011 року по вересень 2014 року не пройшов обов`язкову державну реєстрацію, також за цим договором не була здійснена державна реєстрація права оренди землі, у цьому випадку, не є підставою для визнання договору від 01 вересня 
2014 року недійсним з підстав частини першої статті 203 ЦК України, а тому обґрунтовано відмовив ФГ «Стоянов А. А.» у задоволенні позову про визнання цього правочину недійсним за необґрунтованістю вимог.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у квітні 2018 року до Верховного Суду, 
ФГ «Стоянов А. А.», посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій та задовольнити у задоволенні позову.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 25 червня 2018 року було поновлено 
ФГ «Стоянов А. А.» строк на касаційне оскарження рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 21 вересня 2017 року та постанови Апеляційного суду Одеської області від 08 лютого 2018 року, відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано із Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області зазначену цивільну справу.
У липні 2018 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 21 лютого 2020 року справу за позовом 
ФГ «Стоянов А. А.» до ФГ «Дінекс- Агро», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки призначено до судового розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не повно дослідили зібрані у справі докази та дійшли помилкових висновків про відмову у задоволенні позову. 
ФГ «Стоянов А. А.» вважало, що права та обов`язки орендаря фермерське господарство отримало у момент вчинення правочину, яким закон вважає момент укладення договору оренди. З цього моменту правомочності орендодавця як власника земельної ділянки вже певним чином обмежені існуванням договору оренди та наявністю у орендаря прав, що випливають із цього договору. 
ФГ «Стоянов А. А.» вважало, що підписаний між ОСОБА_1 та фермерським господарством договір оренди земельної ділянки (укладений, підписаний до 2013 року, але не зареєстрований) є укладеним та таким, що набрав чинності після досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання сторонами (стаття 638 ЦК України) та з моменту скасування вимоги законодавства про обов`язкову державну реєстрацію таких договорів. 
У період до 01 січня 2013 року законодавство передбачало, що моментом укладення договорів оренди землі є їх державна реєстрація. Після 01 січня 2013 року обов`язкова державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок не передбачена. Таким чином, у разі, коли договір оренди було підписано до 2013 року та у встановленому на той час порядку його не було зареєстровано, останній, за умови його відповідності встановленим законом вимогам, набуває чинності (вважається укладеним) з моменту скасування обов`язкової державної реєстрації таких договорів. 
Договір оренди землі, укладений між ФГ «Стоянов А. А.» та ОСОБА_1 набув чинності з 01 січня 2013 року. Набрання чинності зазначеним договором мало наслідком виникнення у сторін прав та обов`язків, пов`язаних зі зміною та припиненням договірних відносин. Отже, зміна умов договору чи його розірвання в односторонньом порядку, незалежно від проведення державної реєстрації прав за цим договором, не допускається.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У липні 2018 року до Верховного Суду надійшов відзив ФГ «Дінекс-Агро» на касаційну скаргу у якому зазначено, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими.
2.     Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Колегія суддів вважає за необхідне зупинити провадження у справі, виходячи з наступного.
Ухвалою Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року справу № 696/1693/15-ц (провадження 
№ 61-19663сво18) за позовом ОСОБА_3 до дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс», треті особи: відділ Держгеокадастру у Кам`янському районі Черкаської області, відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янського районного управління юстиції Черкаської області, про визнання договору оренди землі припиненим та повернення земельної ділянки передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Великою Палатою Верховного Суду у цій справі зареєстровано провадження № 14-737цс19.
Передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду вважала, що ухвалити судове рішення у справі без уточнення правової позиції, викладеної у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 листопада 2019 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19) є неможливим. Разом з тим справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України 
від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
25 грудня 2015 року прийнято постанову Кабінету Міністрів України № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 наведеного Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Крім того, згідно з частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Тобто вказаним Законом України передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, що діяло у цій сфері до 01 січня 2013 року.
Відповідно до частин першої, другої статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Зазначене узгоджується зі статтею 58 Конституції України.
Судами встановлено, що договір оренди земельної ділянки було укладено 
16 вересня 2010 року. На цей час діяла державна реєстрація правочину, яку не було здійснено. Тому застосування законодавства, яке з 01 січня 2013 року передбачало державну реєстрацію прав, є безпідставним.
ДСП «Агрокомплекс» не виконало передбачений законом і договором обов`язок щодо проведення державної реєстрації договору оренди землі, а тому договір оренди землі від 16 вересня 2010 року № 167 не може вважатись таким, що набрав чинності. Проведення 04 грудня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі). Отже, не може впливати на момент набрання чинності цим договором оренди землі.
Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові 
від 13 листопада 2019 року у справі № 755/9215/15-ц (провадження 
№ 14-382цс19) дійшла дещо інших висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
Так, у вищевказаній постанові Велика Палата Верховного Суду зазначала, що відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час укладення договору дарування від 26 жовтня 2007 року) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
З аналізу норм права вбачається, що для одержання у власність земельної ділянки у 2007 році, яка є нерухомим майном, недостатньо було лише факту укладення договору дарування, для виникнення такого права обдаровуваний повинен був одержати документ, що посвідчує право власності - державний акт, та здійснити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
Сама по собі реєстрація договору дарування, здійснена 26 жовтня 2007 року приватним нотаріусом у Державному реєстрі правочинів, не підтверджувала виникнення права власності на нерухоме майно, а тільки містила інформацію про правочин, оскільки згідно із частинами другою, шостою Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671, який втратив чинність 01 січня 2013 року, Державний реєстр правочинів - єдина комп`ютерна база даних, яка містить інформацію про правочини, що підлягають державній реєстрації, забезпечує її зберігання, видачу та захист від несанкціонованого доступу. Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.
Крім того, на час укладення договору дарування (26 жовтня 2007 року) чинним був Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який, зокрема, був спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових прав на нерухомість та передбачав здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
А тому особа, яка не отримала державний акт на земельну ділянку, не здійснила державну реєстрацію права на нерухоме майно, не була наділена правами власника на розпорядження цим майном.
Велика Палата Верховного Суду вважала, що суди попередніх інстанцій до правовідносин, що виникли між сторонами, не застосували положення статей 125, 126 ЗК України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо отримання державного акта на право власності на земельну ділянку та обов`язкової державної реєстрації прав на нерухоме майно.
На підставі вказаного колегія суддів Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду вважала, що без уточнення правового висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у зазначеній вище постанові Великої Палати Верховного Суду, а саме щодо розмежування моменту, коли законодавство вимагало державну реєстрацію правочину та державну реєстрацію прав, вірно сформувати правову позицію у справі є неможливим.
Судове рішення у справі, яка переглядається, та судове рішення у справі, яка передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду, ухвалені у подібних правовідносинах.
Пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» передбачено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Пунктом 10 частини першої статті 252 ЦПК України (тут і далі в редакції наведених змін) встановлено, що у випадку перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду, суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі.
Відповідно до пункту 14 частини першої статті 253 ЦПК України провадження у справі зупиняється у випадку, встановленому пунктом 10 частини першої статті 252 цього Кодексу, до закінчення перегляду справи в касаційному порядку.
Частиною другою статті 415 ЦПК України передбачено, що процедурні питання, пов`язані з рухом справи, клопотання та заяви учасників справи, питання про відкладення розгляду справи, оголошення перерви, зупинення провадження у справі, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом, вирішуються судом касаційної інстанції шляхом постановлення ухвал в порядку, визначеному цим Кодексом для постановлення ухвал суду першої інстанції.
Оскільки справа у подібних правовідносинах передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів вважає за необхідне зупинити касаційне провадження у справі, що переглядається, до закінчення перегляду в касаційному порядку справи № 696/1693/15-ц.
Керуючись пунктом 10 частини першої статті 252, пунктом 14 частини першої статті 253, статтею 260 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Зупинити касаційне провадження у справі за позовом фермерського господарства «Стоянов А. А.» до фермерського господарства «Дінекс-Агро», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи за позовом ОСОБА_3 до дочірнього сільськогосподарського підприємства «Агрокомплекс», треті особи: відділ Держгеокадастру у Кам`янському районі Черкаської області, відділ державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янського районного управління юстиції Черкаської області, про визнання договору оренди землі припиненим та повернення земельної ділянки (справа 
№ 696/1693/15-ц).
Ухвала оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                    Є. В. Синельников
Судді:                                                                                               О. М. Осіян
                                                                                                            Н. Ю. Сакара
С. Ф. Хопта
В. В. Шипович