Постанова
Іменем  України                                           
 
20 травня 2020 року
м. Київ
справа № 693/18/18
провадження № 61-46764св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Погрібного С. О., 
Яремка В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - Фермерське господарство «Степ», 
відповідачі: Іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Апеляційного суду Черкаської області від 04 жовтня 2018 року у складі колегії суддів: Храпка В. Д., Бондаренка С. І., Новікова О. М.,
ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог та рішень судів
У січні 2018 року Фермерське господарство «Степ» (далі - ФГ «Степ», господарство) звернулося до суду з позовом до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» (далі - ІП «Агро-Вільд Україна»), ОСОБА_1 про визнання недійсним договору встановлення емфівтезису, визнання укладеною додаткової угоди. 
На обґрунтування позовних вимог посилалось на те, що відповідно до умов договору оренди землі від 21 січня 2008 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Степ», господарству надано у користування строком на 5 років земельну ділянку площею 4,8914 га, розташовану в адміністративних межах Жашківської міської ради, за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 7120910100:05:001:1120. Зазначений договір зареєстрований 17 лютого 2008 року у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру державного земельного кадарсру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040878200059. Додатковою угодою від 01 серпня 2011 року договір поновлено та встановлено строк його дії до 31 грудня 2017 року. 24 квітня 2015 року ІП «Агро-Вільд Україна» зареєструвало право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Відповідно до умов договору встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року ОСОБА_1 передала ІП «Агро-Вільд Україна» право володіння та право цільового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня 2018 року до 01 січня 2024 року. Зазначало, що укладення договору про встановлення емфітевтичного права на земельну ділянку суперечить чинному договору оренди земельної ділянки та є порушенням вимог Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV), оскільки перешкоджає реалізувати йому своє переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. 
З урахуванням наведеного ФГ «Степ» просило суд визнати недійсним договір емфітевзису від 24 квітня 2015 року за № 774, укладений між ОСОБА_1 та ІП «Агро-Вільд Україна», та визнати укладеною між ОСОБА_1 та ФГ «Степ» додаткову угоду від 21 січня 2008 року.
Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 29 травня 2018 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що переважне право орендаря може існувати лише у випадку наявності інших претендентів на укладення саме договору оренди земельної ділянки, а не інших договорів, зокрема договору встановлення емфітевзису. Судом не встановлено порушень вимог чинного законодавства при укладенні договору встановлення емфітевзису та не встановленопорушення прав позивача цим договором.
Постановою Апеляційного суду Черкаської області від 04 жовтня 2018 року рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 29 травня 2018 року скасовано. Визнано недійсним договір емфітевзису від 24 квітня 2015 року, укладений між ІП «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_1 , предметом якого є земельна ділянка, кадастровий номер 7120910100:05:001:1120. Визнано укладеною між ОСОБА_1 та ФГ «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року у редакції, викладеній у прохальній частині позову, що є невід`ємною складовою судового рішення. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що передача земельної ділянки у користування за договором емфітевзису під час дії договору оренди цієї самої земельної ділянки є порушенням норм чинного законодавства. Відмова у продовженні дії договору оренди землі без зазначення конкретних та чітких її підстав порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого статтею 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 33 Закону № 161-XIV, і така поведінка орендодавця щодо попереднього орендаря є недобросовісною. Направлення пропозиції та додаткової  угоди 02 жовтня 2017 року, у перший робочий день жовтня, становить 90 днів до дня закінчення дії договору оренди, а тому не порушує права орендодавця та вимоги статті 33 Закону № 161-XIV. 
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги і позиції інших учасників
У листопаді 2018 року ОСОБА_1 звернулася до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати постанову Апеляційного суду Черкаської області від 04 жовтня 2018 року та залишити в силі рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 29 травня 2018 року.
Касаційна скарга мотивована тим, що за своєю правовою природою договір про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), що регламентується главою 33 ЦК України та главою 16-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), суттєво відрізняється від договору оренди земельної ділянки, що регламентується параграфом 3 глави 58 ЦК України та статтею 93 глави 15 ЗК України, тому орендар не має переважного права на укладення договору про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису). Тому укладення договору встановлення емфітевзису з ІП «Агро-Вільд Україна» не порушує переважного права ФГ «Степ» на пролонгацію договору оренди землі, оскільки договір оренди землі з іншим орендарем у цьому випадку не укладався. За умовами договору про встановлення емфітевзису від 24 квітня 2015 року емфітевтичне право набирає чинності з 01 січня 2018 року, що не порушує прав орендаря на користування спірною земельною ділянкою, з огляду на те, що договір оренди землі від 21 січня 2008 року припинив свою дію 31 грудня 2017 року. Крім того, вона до закінчення строку дії договору оренди землі повідомила орендаря про відсутність наміру поновлювати договір оренди на новий строк. Лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі ФГ «Степ» направило їй з порушенням строків, встановлених у договорі оренди землі. Крім того, додаткова угода містить умови, що суттєво відрізняються від укладеного між нею та ФГ «Степ» договору оренди землі від 21 січня 2008 року, які не були узгоджені сторонами, зокрема щодо нормативної грошової оцінки вартості земельної ділянки, строку дії договору, розміру та форми орендної плати, а також положення про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи та реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни або розірвання договору. У матеріалах справи відсутні докази того, що ФГ «Степ» належно виконувало умови та обов`язки договору оренди землі від 21 січня 2008 року.
У січні 2019 року надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому ФГ «Степ» просило касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
У жовтні 2019 року надійшло клопотання ФГ «Степ» про передачу справи на розгляд до Великої Палати Верховного Суду на підставі частини п`ятої статті 403 ЦПК України для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 30 листопада 2018 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали.
Ухвалою Верховного Суду від 06 травня 2020 року справу призначено до розгляду.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-ІХ) касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом (08 лютого 2020 року).
Касаційна скарга у цій справі подана у листопаді 2018 року, а тому вона підлягає розгляду в порядку, що діяв до набрання чинності Законом № 460-ІХ.
Частиною першою статті 402 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) встановлено, що усуді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України (тут і далі - у редакції до набрання чинності Законом № 460-IX) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам рішення суду апеляційної інстанції не відповідає.
Суди встановили, що 21 січня 2008 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі № 73. Предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою площею 4,8914 га, розташованою в адмінмежах Жашківської міської ради, за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 
Пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що договір укладено на 5 років, початок дії договору - 21 січня 2008 року, закінчення - 21 січня 2013 року. Після закінчення строку договору орендар має право переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Договір оренди зареєстрований у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК, що підтверджується записом у Державному реєстрі земель від 17 лютого 2008 року за № 040878200059.
01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди землі в адміністративних межах Жашківської міської ради, яка також зареєстрована у відділі Держкомзему у Жашківському районі та в якій відсутній кадастровий номер земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23 577 грн.
Додатковою угодою від 01 серпня 2011 року встановлено строк дії договору до 31 грудня 2017 року.
24 квітня 2015 року ІП «Агро-Вільд Україна» зареєстровано право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Пунктом 2.4. договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 01 січня 2018 року до 01 січня 2024 року.
26 липня 2017 року ФГ «Степ» на адресу ОСОБА_1 направило лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди від 21 січня 2008 року. Додатку - проєкту додаткової угоди, у листі не зазначено.
01 серпня 2017 року ФГ «Степ» отримало заяву від ОСОБА_1 про відмову у поновленні договору оренди землі.
Відповідно до поштового штемпеля від 02 жовтня 2017 року позивач ще раз направив ОСОБА_1 повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди землі на новий строк із доданим проєктом додаткової угоди.
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно зі статтю 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону № 161-XIV, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). 
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. 
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. 
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно з частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону № 161-XIV додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний суд не врахував, що відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону № 161-XIV умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону № 161-XIV реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Договір оренди землі може вважатися поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди землі також за наявності умов, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, зокрема: належного виконання своїх обов`язків орендарем, повідомлення ним орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з доданням до нього додаткової угоди, продовження користування виділеною земельною ділянкою, та відсутності протягом місяця після закінчення строку договору письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову у поновленні договору оренди.
Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право.
Суд апеляційної інстанції не звернув уваги, що 01 серпня 2017 року, тобто до закінчення строку дії договору оренди землі від 21 січня 2008 року, ОСОБА_1 повідомила ФГ «Степ» про відсутність у неї наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі.
Отже, за наявності наведених обставин, а також відсутності згоди орендодавця із запропонованими ФГ «Степ» новими умовами договору оренди землі, висновки суду апеляційної інстанції про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, а отже, наявність підстав для задоволення вимог ФГ «Степ», не ґрунтуються на встановлених судом обставинах справи та вимогах закону.
Також судом першої інстанції встановлено, що, маючи намір продовжити дію договору, орендар зобов`язаний звернутись до орендаря не пізніше 01 жовтня 2017 року (враховуючи термін дії договору до 31 грудня 2017 року), додавши до листа-повідомлення проєкт додаткової угоди.
Відповідно до матеріалів справи, лист-повідомлення від 27 вересня 2017 року разом з проєктом додаткової угоди направлено ОСОБА_1 02 жовтня 2017 року, про що свідчить відбиток поштового штемпеля на описі вкладення у цінний лист та отримано відповідачем 05 жовтня 2017 року.
Факт укладення договору емфітевзису, з урахуванням встановлених судами фактичних обставин справи, на взаємовідносини між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 не впливає.
Разом з тим, суд першої інстанції надав належну оцінку доказам, правильно застосував норми матеріального права та дійшов обґрунтованого висновку про те, що, зважаючи на недосягнення домовленості між орендодавцем та орендарем щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.
Щодо передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
Питання про передачу справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду вирішується судом за власною ініціативою або за клопотанням учасника справи (частина перша статті 404 ЦПК України).
Частиною п`ятою статті 403 ЦПК України передбачено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Як зазначила Велика Палата Верховного Суду в ухвалі від 30 жовтня 2018 року у справі № 757/172/16-ц виключна правова проблема має оцінюватися з урахуванням кількісного та якісного вимірів. Кількісний ілюструє той факт, що вона наявна не в одній конкретній справі, а у невизначеній кількості спорів, які або вже існують, або можуть виникнути з урахуванням правового питання, щодо якого постає проблема невизначеності. З погляду якісного критерію про виключність правової проблеми свідчать такі обставини, як відсутність сталої судової практики в питаннях, що визначаються як виключна правова проблема; невизначеність на нормативному рівні правових питань, які можуть кваліфікуватися як виключна правова проблема; необхідність застосування аналогії закону чи права; вирішення правової проблеми необхідне для забезпечення принципу пропорційності, тобто належного балансу між інтересами сторін у справі. Метою вирішення виключної правової проблеми є формування єдиної правозастосовної практики та забезпечення розвитку права.
Верховний Суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки наведені заявником аргументи, у розумінні приписів частини п`ятої статті 403 ЦПК України, не є тими обставинами, що містять виключну правову проблему і необхідність забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики, а тому в задоволенні клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду необхідно відмовити.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
Оскільки апеляційний суд безпідставно скасував рішення суду першої інстанції, яке відповідає закону, то рішення апеляційного суду підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції.
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги ОСОБА_1 та скасування рішення апеляційного суду і залишення в силі рішення суду першої інстанції, то з ФГ «Степ» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги, у розмірі 7 048 грн.
Керуючись статтями 400, 409, 413, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Постанову Апеляційного суду Черкаської області від 04 жовтня 2018 року скасувати.
Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 29 травня 2018 року залишити в силі.
Стягнути з Фермерського господарства «Степ» на користь ОСОБА_1 7 048 грн (сім тисяч сорок вісім гривень) - витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.
У задоволенні клопотання Фермерського господарства «Степ» про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відмовити.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                                 О. В. Ступак 
 
Судді:                                                                                                             І. Ю. Гулейков
 
                                                                                                                   А. С. Олійник
 
                                                                                                                   С. О. Погрібний
 
                                                                                                                        В. В. Яремко