Постанова  
Іменем  України
 
18 травня 2020 року
м. Київ
 
справа № 522/7131/16-ц
 
провадження № 61-21421св18
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
Хопти С. Ф. (суддя-доповідач), Синельникова Є. В., Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач -  ОСОБА_2 ,
треті особи:  ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 
на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року у складі судді Тарасова А. В. та постанову Апеляційного суду Одеської області від 06 березня 2018 року у складі колегії суддів: Таварткіладзе О. М., Вадовської Л. М., Сєвєрової Є. С.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2016 року  ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до 
ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.
Позовна заява мотивована тим, що 25 травня 2015 року між ним 
та ОСОБА_3 , який діяв від імені та в інтересах ОСОБА_4 , було укладено договір оренди житлового приміщення, зокрема квартири АДРЕСА_1 , строком на 35 місяців, а саме до 25 квітня 2017 року. Проте, 11 квітня 2016 року зазначену квартиру було продано ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, чим, як він вважав, порушено його право на переважне придбання цієї квартири перед іншими особами у разі її продажу.
З урахуванням викладеного, ОСОБА_1 просив суд перевести на нього права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 11 квітня 
2016 року, укладеним між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року 
у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що необхідною умовою для виникнення права на переважне придбання квартири у розумінні статей 777, 822 ЦК України є належне виконання наймачем обов`язків за договором найму. На підтвердження доводів про належне виконання обов`язків орендаря, позивачем не було надано жодних доказів оплати у встановлені строки орендної плати у період з 25 травня 2014 року до 11 квітня 2016 року. 
Докази про часткову оплату позивачем вартості комунальних послуг 
з серпня 2015 року по лютий 2016 року, як вважав суд першої інстанції, 
не свідчать про виконання наймачем обов`язків за договором найму щодо орендної плати. Під час огляду приміщення покупцем ОСОБА_2 , жодних особистих речей позивача та його самого у спірній квартирі виявлено не було, квартира потребувала капітального ремонту, що було підтверджено і пунктом 9 договору купівлі-продажу від 11 квітня 2016 року. 
Також, відсутні жодні відомості щодо діючого та чинного договору іпотеки на спірну квартиру на час її придбання відповідачем.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Апеляційного суду Одеської області від 06 березня 2018 року апеляційні скарги ОСОБА_1 та представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5 , залишено без задоволення. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції повно та всебічно розглянув справу, надав всім доводам сторін належну правову оцінку, оцінив належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та дійшов правильного висновку про те, що необхідною умовою для виникнення права на переважне придбання квартири у розумінні 
статей 777, 822 ЦК України є належне виконання наймачем обов`язків 
за договором найму. На підтвердження доводів про належне виконання обов`язків орендаря, позивачем не було надано жодних доказів оплати 
у встановлені строки орендної плати у період з 25 травня 2014 року до 
11 квітня 2016 року. 
При цьому, докази про часткову оплату позивачем вартості комунальних послуг з серпня 2015 року по лютий 2016 року, як вважав суд першої інстанції і з висновками якого погодився апеляційний суд, не свідчать про виконання наймачем обов`язків за договором найму щодо орендної плати. Під час огляду приміщення покупцем ОСОБА_2 , жодних особистих речей позивача та його самого у спірній квартирі виявлено не було, квартира потребувала капітального ремонту, що було підтверджено 
і пунктом 9 договору купівлі-продажу від 11 квітня 2016 року. Також, відсутні жодні відомості щодо діючого та чинного договору іпотеки 
на спірну квартиру на час її придбання відповідачем.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у травні 2018 року до Верховного Суду, ОСОБА_3 , посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду від 13 вересня 2018 року було відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано матеріали цивільної справи із Приморського районного суду м. Одеси.
У жовтні 2018 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13 квітня 2020 року справу призначено судді-доповідачеві.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не надано належної оцінки доводам щодо належного виконання позивачем обов`язків наймача за договором оренди, сплати орендної плати та оплати комунальних послуг.
Також, вважав, що судами першої та апеляційної інстанцій не було надано належної правової оцінки тому факту, що з боку наймодавця, тобто колишнього власника житлового приміщення, не надходило жодних зауважень чи претензій щодо виконання позивачем своїх обов`язків за договором.
Відзив на касаційну скаргу до суду не надійшов
Фактичні обставини справи, встановлені судами
01 червня 2011 року ОСОБА_4 видав довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гурською О. В., на ім`я ОСОБА_3 , якою уповноважив останнього здавати в оренду за ціну 
та на умовах за своїм розсудом квартиру АДРЕСА_1 . Довіреність була видана строком на три роки 
та дійсна до 01 червня 2014 року (а. с. 10-11).
25 травня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , який діяв від імені та в інтересах ОСОБА_4 , було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_1 , строком 
на 35 місяців, а саме до 25 квітня 2017 року (а. с. 6-9).
11 квітня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н. А. та зареєстровано у реєстрі 
за № 1724 (а. с. 59-62).
Пунктом 6.1. договору оренди від 25 травня 2014 року передбачено обов`язок орендаря своєчасно здійснювати орендні платежі. 
Відповідно до пунктів 3.1, 3.2 договору оренди орендна плата складала 3 000,00 грн на місяць та повинна була сплачуватися орендарем до п`ятого числа кожного місяця.
Пунктами 4.1, 4.2 договору оренди передбачено, що комунальні послуги 
та всі витрати за користування телефоном повинні сплачуватися орендарем самостійно.
Матеріали справи містять підтвердження оплати ОСОБА_1 комунальних платежів та витрат за користування телефоном лише за період з серпня 2015 року по лютий 2016 року (а. с. 15-24).
У нотаріально посвідченій заяві ОСОБА_4 у тому числі засвідчив, що 
у випадку звернення його та пов`язаних із ним чи уповноважених ним осіб до суду з вимогою про розірвання указаного договору або визнання його недійсним, зобов`язувався повернути грошову суму, отриману ним 
від покупця за договором купівлі-продажу, та сплатити штрафні санкції 
у розмірі, еквівалентному 112 500,00 доларів США (а. с. 63).
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України (тут і далі у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга ОСОБА_3 задоволенню не підлягає.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог частин першої та другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої 
у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Частиною другою статті 822 ЦК України передбачено, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.
Оскільки законодавством не визначено механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого частиною другою статті 822 ЦК України, то до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосувати правила статті 362 ЦК України.
Частиною п`ятою статті 362ЦК України передбачено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Згідно із пунктом 18 Постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07 лютого 
2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності 
та інших речових прав» під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 ЦК України прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним із порушенням переважного права купівлі частки 
у праві спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи. Невнесення одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови у позові.
Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може гуртуватися на припущеннях.
Отже, вирішуючи спір, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, повно та всебічно дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, встановивши, що при укладенні договору купівлі-продажу спірної квартири ОСОБА_4 особисто заперечував існування діючої оренди та найму спірної квартири, що було засвідчено нотаріусом та ураховуючи відсутність належних та допустимих доказів належного виконання позивачем своїх обов`язків за договором оренди щодо внесення орендної плати та її отримання орендодавцем 
та повної оплати комунальних платежів, що було передбачено умовами договору оренди, дійшов обґрунтованого та правильного висновку про те, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення прав та обов`язків покупця за указаним договором купівлі-продажу.
Посилання у касаційній скарзі як на підставу для скасування оскаржуваних судових рішень першої та апеляційної інстанцій на порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення справи, колегія суддів відхиляє, оскільки вони зводяться до незгоди заявника 
з висновками суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій.
Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів та їх переоцінювати згідно з положеннями статті 400 ЦПК України 
(у редакції, чинній станом на 18 травня 2020 року).
Інші доводи касаційної скарги не спростовують законність 
та обґрунтованість судових рішень, а також містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судами першої та апеляційної інстанцій.
З огляду на вищевикладене, доводи касаційної скарги не знайшли свого підтвердження та не дають підстав для висновку про неправильне застосування норм матеріального права та порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, яке призвело або могло призвести 
до неправильного вирішення справи.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_3 залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 березня 2017 року 
та постанову Апеляційного суду Одеської області від 06 березня 2018 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту 
її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                               С. Ф. Хопта 
Є. В. Синельников
В. В. Шипович