ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"20" січня 2020 р.           Справа№ 910/16711/18
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Козир Т.П.
суддів:            Чорногуза М.Г. 
          Коробенка Г.П. 
 
 при секретарі Вага В.В.
за участю представників сторін:
від позивача: Самборський В.М.  за ордером від 14.06.2019;
від відповідача:  Заєць О.М. за довіреністю від 27.12.2019;
від третьої особи:  не з`явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Платинум Банк"
на рішення господарського суду міста Києва від 29.03.2019 (повний текст складено 09.04.2019)
у справі №910/16711/18 (суддя Підченко Ю.О.)
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест"
до Публічного акціонерного товариства "Платинум Банк"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес"
про   визнання недійсним іпотечного договору,
УСТАНОВИВ:
У грудні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест" (далі - позивач)  звернулось у господарський суд міста Києва з позовом до Публічного акціонерного товариства "Платинум Банк" (далі - відповідач), у якому просило суд визнати недійсним укладений між сторонами іпотечний договір від 31.10.2016р., реєстровий номер 1045 (далі - спірний договір). 
Позовні вимоги мотивовані тим, що спірний договір укладений з порушенням вимог чинного законодавства. 
Відповідач, заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, посилався на те, що  спірний договір повністю відповідає положенням чинного законодавства та правовій природі забезпечувального зобов`язання.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 29 березня 2019 року позов задоволено.
Визнано недійсним укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест" та Публічним акціонерним товариством "Платинум Банк" іпотечний договір (наступна іпотека) від 31.10.2016, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бєлостоцькою М.Л. за реєстровим №1045.
Не погодившись з прийнятим рішенням, Публічне акціонерне товариство "Платинум Банк" звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким відмовити у позові повністю.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки земельна ділянка, яка передавалась в іпотеку разом з береговою базою, була у користуванні позивача, а тому передавалась в іпотеку у повній відповідності до положень Закону України "Про іпотеку". 
Позивачем подано відзив на апеляційну скаргу, у якому він заперечує проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що на момент вчинення іпотечного договору у іпотекодавця були відсутні правомочності щодо розпорядження відповідною земельною ділянкою шляхом використання її в якості забезпечення виконання зобов`язань. 
Згідно Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.11.2019 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі головуючого судді  Козир Т.П., суддів Коробенка Г.П., Чорногуза М.Н.
У зв`язку зі зміною складу суду розгляд справи, відповідно до ч.14 ст. 32 Господарського процесуального кодексу України   (далі - ГПК України), розпочався спочатку.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19 листопада 2019 року призначено розгляд справи на 13 січня 2020 року.
Ухвали суди, які направлялись третій особі за адресою державної реєстрації (88000, Закарпатська обл., місто Ужгород, вул. Швабська, буд. 43), повернуті поштою з довідкою "По даній адресі не знаходиться".
Згідно ч. 7 ст. 120 ГПК України учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.
Отже, судом вчинено всі необхідні процесуальні дії, направлені на повідомлення третьої особи про розгляд справи.
Оскільки явка сторін у судове засідання не була визнана обов`язковою, суд, на підставі ч.12 ст. 270 ГПК України, ухвалив здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представника третьої особи.
Відповідно до ст. 216 ГПК України у судовому засіданні оголошувалась перерва з 13 по 20 січня 2020 року. 
Представник відповідача (апелянта) у судовому засіданні підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив її задовольнити.  
Представник позивача у судовому засідання заперечив проти задоволення апеляційної скарги, просив залишити оскаржуване рішення без змін. 
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як встановлено матеріалами справи, 28 грудня 2012 року між Публічним акціонерним товариством "Фінбанк", як кредитором, та третьою особою - Товариством з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес", як позичальником, був укладений кредитний договір №143/12/12 (мультивалютна відновлювальна кредитна лінія) (далі - кредитний договір), відповідно до якого кредитор, на положеннях та умовах цього договору, відкриває позичальнику відновлювальну (револьверну) кредитну лінію у сумі 50 000 000 грн. Зі строком користування кредитними коштами (кредитною лінією) до 27 грудня 2013 року (том 1 ак.с.39-41). 
Сторони кредитного договору неодноразово укладали додаткові угоди до нього, якими змінювали розмір кредитної лінії, строк користування кредитом, розмір процентної ставки тощо (том 1 а.с.42-65).
05 грудня 2014 року між відповідачем - Публічним акціонерним товариством "Платінум Банк", як кредитором, та третьою особою, як позичальником, було укладено Додаткову угоду 17, якою, у зв`язку зі зміною кредитора за кредитним договором на підставі відповідного договору відступлення прав вимоги , сторони домовились замінити словосполучення Публічне акціонерне товариство "Фінбанк" на словосполучення Публічне акціонерним товариством "Платінум Банк", а також виклали зміст кредитного договору у новій редакції (том 1 а.с.66-70).
У подальшому позивач та третя особа також неодноразово укладали додаткові угоди до кредитного договору, якими змінювали розмір кредитної лінії, строк користування кредитом, розмір процентної ставки тощо (том 1 а.с.71-93).
Зокрема, додатковою угодою №31 від 31.10.2016 кінцевий строк повернення кредиту був встановлений до 29 червня 2017 року. Крім цього, вказаною додатковою угодою було викладено у новій редакції п.5.2 кредитного договору та визначено, що зобов`язання за договором забезпечується, у тому числі, іпотекою нерухомого майна, а саме: берегової бази постачання і ремонту суден у другому ковші Сухого лиману незавершеної будівництвом 49% готовністю, що знаходиться за адресою: Одеська область, місто Іллічівськ, село Бурлача Балка, вулиця Центральна, №99-Д, що належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Карго Інвест" (том 1 а.с.91(зворот)-92).
У цей же день, 31 жовтня 2016 року, між відповідачем - Публічним акціонерним товариством "Платинум Банк", як іпотекодержателем, та  позивачем - Товариством з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест", як іпотекодавцем, було укладено іпотечний договір (наступна іпотека), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бєлостоцькою М.Л. за реєстровим №1045, (далі - іпотечний договір) (том 1 а.с.94-101).
Відповідно до п. 1.1 іпотечного договору в порядку та на умовах, визначених цим договором іпотекодавець передає, а іпотекодержатель приймає в заставу (іпотеку) нерухоме майно, яке визначене в п. 1.1.1 цього договору, з метою забезпечення повного виконання Товариства з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес" (боржник), зобов`язань за кредитним договором №143/12/12 від 28.12.2012, зі всіма змінами та доповненнями до нього, що можуть бути внесені протягом його дії, укладеного між боржником та іпотекодержателем, щодо вчасного та повного погашення будь-якої заборгованості за основним договором, та також відшкодування інших витрат, що виникають у боржника у зв`язку з укладенням та виконанням основного договору та цього договору.
Відповідно до п. 1.1.1 іпотечного договору предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме: берегова база постачання і ремонту суден у другому ковші Сухого лиману незавершена будівництвом 49% готовністю, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, с. Бурлача Балка, вул. Центральна, 99-Д, загальною площею 1 701,1 кв.м., що складається в цілому з: літ."А" - адміністративно-побутова будівля загальною площею 410,6 кв.м., літ."Б" - бокси загальною площею 169,4 кв.м., літ "В" - електрощитова загальною площею 25,2 кв.м., літ. "Г" - склад загальною площею 10,4 кв.м., літ. "Д" - прохідна загальною площею 12,7 кв.м., літ. "Ж"  - склад загальною площею 273,4 кв.м., літ. "З" - склад загальною площею 87,2 кв.м., літ. "И" - склад загальною площею 77,4 кв.м., літ. "К"  склад загальною площею 311,8 кв.м., літ. "Л" - склад загальною площею 294,0 кв.м., літ. "М" - склад загальною площею 21,2 кв.м., літ. "Е" - вбиральня загальною площею 7,3 кв.м., №1-2 - ворота, №3 -4 огорожа, №5 - підпірна стінка, №6,7,8 - Т.П., №10 - складський майданчик ГСМ, №11 - причал №1, №12 - причал №2, №13 - причал №3, літ. І -вимощення).
Право власності на предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31 січня 2014 року за реєстровим №209, та зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 4528554, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 282700951108, згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно  про реєстрацію права власності, індексний номер витягу 17206890, виданого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31 січня 2014 року.
Предмет іпотеки розташований на земельній ділянці площею 2,1592 га, яка знаходиться у фактичному користуванні іпотекодавця, кадастровий номер земельної ділянки 5110800000:03:001:0307, згідно індексно-кадастрового плану, виданого Одеською регіональною філією при Державному комітеті України по земельних ресурсах державного підприємства "Центр державного земельного кадастру".
У пункті 1.2 іпотечного договору сторони домовились, що в порядку та на умовах, передбачених цим договором, іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя, що виникають з основного договору, який укладений на наступних умовах: кредитна лінія встановлюється у вигляді мультивалютної відновлювальної відкличної кредитної лінії, кредит надається окремими траншами; загальний ліміт в залежності від виду валюти, для кредиту наданому в гривні - 34 975  984,07 грн., для кредиту наданому в доларах США - 3 329 785 доларів США; термін дії загального ліміту встановлено до 29 червня 2017 року.
Згідно із п. 1.4 іпотечного договору вартість предмета іпотеки за згодою сторін становить 320 816 380,00 грн.
Пунктом 2.1 іпотечного договору встановлено, що іпотекодавець підтверджує, свідчить і гарантує, що, зокрема:
-  укладання та виконання положень цього договору іпотекодавцем отримало належне схвалення всіх уповноважених органів управління іпотекодавця, а також не суперечить жодному положенню договорів іпотекодавця з третіми особами. Жодне положення договорів іпотекодавця з третіми особами не обмежує в будь-який спосіб право та можливість іпотекодержателя отримати предмет іпотеки в застав та звернути на нього стягнення (пп.2.1.2);
- він вичерпно ознайомлений із змістом основного договору та цього договору, в повній мірі усвідомлює їх та не має щодо них заперечень та/або доповнень, а також дає свою згоду на забезпечення цією іпотекою боржника, що існують та можуть виникнути в майбутньому у випадку внесення змін та доповнень до основного договору та/або до цього договору (пп.2.1.4);
- предмет іпотеки не обтяжений будь-якими зобов`язаннями, крім перебування в іпотеці у ПАТ "ПтБ" відповідно до Іпотечного договору, посвідченого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 24 жовтня 2014 року за реєстровим №1478, в якості забезпечення виконання зобов`язань ТОВ "Бонум Інітіум" за кредитним договором №65/07/10 від 08.07.2010, ТОВ "Сан Ленд" за кредитним договором №38/10/09 від 12.10.2009 та ТОВ "Укр Мет Плюс" за кредитним договором №61/06/10 від 10.06.2010.
Іпотечний договір від імені відповідача підписаний Сеніним В.М., якій діяв на підставі витягу з протоколу №41 засідання Спостережної ради від 31.08.2016, витягу з протоколу Кредитного комітету від 29.08.2016, витягу з протоколу №52 засідання  Правління банку від 30.08.2016 та довіреності від 07.08.2015, від імені позивача договір підписаний директором Соловйовим О.П., який діяв на підставі Статуту, протоколу Загальних зборів учасників товариства №2 від 21.12.2012 та протоколу №29/08/2016 загальних зборів учасників товариства від 29.08.2016. 
Договір посвідчений Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31 жовтня 2016 року за реєстровим №1045 та накладена заборона відчуження на зазначене в договорі майно до припинення чи розірвання договору. 
Відповідно до Протоколу №29/08/2016 загальних зборів учасників ТОВ "Карго Инвест" від 29.08.2016, на який є посилання у іпотечному договорі, учасники товариства надали згоду на укладення товариством з ПАТ "Платінум банк" до договору про внесення змін в частини опису умов кредитування за кредитними договорами та актуалізації вартості предмету іпотеки до іпотечного договору, який забезпечує виконання зобов`язань ТОВ "Бонум Інітіум", ТОВ "Сан Ленд", ТОВ "Укр Мет Плюс";  надано згоду на укладення товариством з ПАТ "Платинум Банк" договору наступної іпотеки в якості забезпечення виконання зобов`язань ТОВ "Корд Бізнес"; надано повноваження директору товариства Соловйову О.П. на укладання вказаних договорів (том 1 а.с. 102-104). 
Звертаючись до суду із позовом про визнання недійсним іпотечного договору, позивач посилався на те, що спірний договір суперечить ст. 572 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ст.ст. 1,3 Закону України "Про іпотеку" та правовій природі договору іпотеки, оскільки внаслідок його укладення фактично відбулось відчуження майна, на що у представника позивача були відсутні повноваження і ці дії вчинені внаслідок  помилки позивача  щодо правової природи договору у зв`язку із замовчуванням відповідачем інформації  про стан розрахунків між банком та боржником - Товариством з обмеженою відповідальністю "Корд Бізнес".
У процесі розгляду справи позивачем було подані пояснення щодо правових підстав визнання недійсним спірного договору, у яких він вказує на положення ч.ч.2,3 ст.203, ст.ст.229, 230, 241 ЦК України.  
Крім того, позивачем були подані доповнення до позовної заяви, у яких він вказує, що на момент вчинення оскаржуваного договору у іпотекодавця були відсутніми правомочності щодо розпорядження земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, шляхом її використання в якості забезпечення виконання зобов`язань, а тому оскаржуваний договір суперечить приписам ст. 102-1 Земельного кодексу України, ст. 413 ЦК України, ч. 2 ст. 16 Закону України "Про іпотеку".
На підтвердження вказаних доводів позивачем було надано Витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 5110800000:03:001:0307, де вказані наступні відомості: місце розташування: Одеська область, м. Іллічівськ, с. Бурлача Балка, вул. Центральна, 99-Д; цільове призначення - для розміщення бази постачання і ремонту суден; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; форма власності - комунальна власність; площа 2,1592 га; дата державної реєстрації земельної ділянки - 26.12.2013 та роздруківку з публічної кадастрової карти, у якій для вказаної земельної ділянки зазначений тип власності - комунальна власність. 
Відповідач, заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, посилався на те, що  спірний договір повністю відповідає положенням чинного законодавства, правовій природі забезпечувального зобов`язання, а сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов; право банку на перехід права власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) в позасудовому порядку не є безумовним та потребує відповідних обставин та послідовних дій чітко визначених нормами чинного законодавства; посилання позивача на перевищення визначених статутом ТОВ "Карго Инвест" повноважень при укладенні спірного договору не відповідають фактичним обставинам; твердження позивача щодо укладення іпотечного договору під впливом помилки та обману не доведено.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції прийшов до висновку, що на момент вчинення іпотечного договору у іпотекодавця були відсутніми правомочності щодо розпорядження відповідною земельною ділянкою шляхом використання її в якості забезпечення виконання зобов`язання. Відсутність правомочностей у іпотекодавця на передачу спірної земельної ділянки в іпотеку та встановлення в Законі прямої заборони щодо вчинення таких дій з огляду на власника землі, свідчить про неможливість досягнення мети укладення такого правочину - набуття прав на неї іпотедержателем за наслідками звернення стягнення за іпотечним договором у випадку настання правових підстав для цього, що є самостійною підставою для недійсності іпотечного договору, як такого, що укладений за неможливості досягнення обумовлених ним цілей.
Проте, Північний апеляційний господарський суд не погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
Так, відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.  Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є  договори та інші правочини.
Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Цивільні права та обов`язки сторін у даній справі виникли на підставі іпотечного договору (наступна іпотека) від 31 жовтня 2016 року. 
Предметом позову у даній справі є матеріально-правова вимога позивача про визнання недійсним  укладеного позивачем та відповідачами іпотечного договору, з підстав, що він укладений з порушенням чинного законодавства. 
Частиною 1 статті 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Частиною другою цієї статті визначено способи захисту цивільних прав та інтересів, якими можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Статтею 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину та зазначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. 
Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто, таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі судового рішення (відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 06.07.2015р. № 6-301цс15 та підтримана Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 23.05.2018 у справі №916/5073/15).
Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.
Таким чином, позивачем при зверненні до суду з вимогами про визнання договору недійсним повинно бути доведено наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними, а також доведено наявність порушеного права.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Відповідно до ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
Окремим видом застави є іпотека - застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи  (ст. 575 ЦК України).
Законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України "Про іпотеку" та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.
Предметом іпотеки за спірним іпотечним договором є "берегова база постачання і ремонту суден у другому ковші Сухого лиману незавершена будівництвом, 49% готовністю". Отже, позивач передав в іпотеку об`єкт незавершеного будівництва. 
Так, відповідно до ч.2 ст. 5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.
Частиною 2 ст. 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно з ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
Відповідно до ч.4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Згідно ч.3 ст. 3 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва"  суб`єктам господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовникам), дозволяється проводити державну реєстрацію права власності в бюро технічної інвентаризації на об`єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу чи передачі в іпотеку.
Згідно ст. 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній станом на 31.10.2016) державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.
Статтею 4 вказаного Закону встановлено, що державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право власності на об`єкт незавершеного будівництва.
Частина 1 статті 5 цього Закону передбачає, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій (частина 1 статті 12).
Як вбачається зі змісту спірного іпотечного договору, предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого Бєлостоцькою М.Л., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 31 січня 2014 року за реєстровим №209, та зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 4528554, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 282700951108, згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно  про реєстрацію права власності, індексний номер витягу 17206890.
Відповідно до ст. 75 ГПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованих підстав вважати їх недостовірними.
Таким чином, позивач є власником вказаного об`єкту нерухомості - незавершеного будівництва, право власності на який зареєстроване за ним у встановленому законом порядку.
У той же час, частиною 1 ст. 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) (в редакції станом на 31.10.2016), встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Частиною 2 ст. 120 ЗК України визначено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідно до ч.1 ст. 377 ЦК України (в редакції станом на 31.10.2016) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). 
Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2008  у справі №910/18560/16 зробила правовий висновок, що особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача - власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості, розташованого на ній.
          Законодавцем не обмежено правового статусу такого об`єкта нерухомого майна, як зданий в експлуатацію об`єкт незавершеного будівництва, в порівнянні з іншими об`єктами нерухомості, зокрема, щодо припинення права власності/користування земельною ділянкою у випадку набуття права власності на незавершену будівництвом будівлю або споруду.
Отже, у разі встановлення факту правомірного набуття особою права на нерухоме майно за наявності у попереднього власника належно оформленого права на земельну ділянку, на якій воно розміщене, така особа набуває право на відповідну земельну ділянку. З виникненням права власності на будівлю чи споруду в юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення у строки, встановлені законом, зобов`язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або місцевого самоврядування.
Такий правовий висновок викладений у Постановах Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №909/786/17 та від 01.08.2019 у справі №911/956/17.
          З наявних у матеріалах справи доказів вбачається, що належний позивачу, на підставі договору купівлі-продажу 31 січня 2014 року, об`єкт незавершеного будівництва знаходиться на земельній ділянці з кадастровим №5110800000:03:001:0307 площею 2.1592 га. Земельна ділянка належить до земель комунальної власності, є сформованою та може виступати об`єктом цивільних прав.
          Отже, позивач має право вимагати передачі йому цієї земельної ділянки на правах, які мав попередній власник придбаного ним нерухомого майна, або надання йому на правах оренди цієї земельної ділянки із земель комунальної власності для розміщення та обслуговування об`єкту незавершеного будівництва.  
Частинами 2, 3 ст. 16 Закону України "Про іпотеку" встановлено, що передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них.  Обтяження об`єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
          З системного аналізу вказаної норми, з врахуванням положень ст. 5 цього Закону, вбачається, що в іпотеку може бути передана як земельна ділянка, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, так і сам об`єкт незавершеного будівництва у випадку, якщо право власності на нього зареєстровано у встановленому законом порядку, або майнові права на нього, 
          Спірним іпотечним договором в іпотеку передано саме об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у встановленому законом порядку. 
          Відповідно до ст. 18 Закону України "Про іпотеку" іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови: 1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про: для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців; 2) зміст та розмір основного зобов`язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов`язання; 3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення; 4) посилання на видачу заставної або її відсутність.  
У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.          
          Спірний іпотечний договір містить всі істотні умови, необхідні для даного виду договорів, зокрема як повний опис предмету іпотеки, так і кадастровий номер земельної ділянки, на якій він розташований, що достатньо для ідентифікації предмета іпотеки.  
          Наведеним спростовуються доводи позивача та висновок суду першої інстанції про те, що спірний іпотечний договір укладений з порушенням ч. 3 ст.102-1 ЗК України, ст. 203, ч. 3 ст. 413 ЦК України та ч. 2 ст. 16 ЗК "Про іпотеку". 
          Щодо посилань позивача, як на підстави для визнання договору недійсним, на те, що він був укладений внаслідок помилки і введення в оману та з перевищенням повноважень, то вони також є безпідставними та суперечать наявним у справі доказам, зокрема, змісту іпотечного договору та протоколу загальних зборів учасників товариства від 29.08.2016, з яких вбачається, що позивач був ознайомлений усіма умовами основного договору (кредитного договору) та іпотечного договору,  усвідомлює їх зміст і наслідки укладення, а директор позивача був уповноважений на укладення іпотечного договору. 
Крім цього, апеляційний господарський суд вважає за необхідне застосувати до даних правовідносин доктрину римського права -  "venire contra factum proprium" (принцип заборони суперечливої поведінки), яка базується на принципі римського права "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
Доктрина "venire contra factum proprium" базується на принципі добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Однією із основоположних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). 
Тобто, дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Принцип справедливості, добросовісності і розумності є проявом категорій справедливості, добросовісності і розумності як суті права загалом. Принцип добросовісності є одним із засобів утримання сторін від зловживання своїми правами. 
Основне призначення цього принципу вбачається в наданні суддям більше можливостей з`ясовувати в повному обсязі фактичні обставини справи і, насамкінець, встановити об`єктивну істину. Загалом зміст цих принципів (справедливості, добросовісності і розумності) полягає в тому, що тексти законів, правочинів та їх застосування суб`єктами цивільних правовідносин мають бути належними і справедливими та відповідати загальновизнаним нормам обороту та нормам закону.  
Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у постановах від 30.09.2019  у справі №910/353/19, від 10.04.2019 у справі №390/34/17, від 02.07.2019 у справі №916/1004/18, від 09.10.2019 у справі №136/1942/16-ц.
Очевидно, що дії позивача, який погодився на укладання спірного іпотечного договору, а в подальшому вимагає визнання його недійсним з надуманих підстав, суперечать одні одному, отже, є недобросовісними та спрямовані на ухилення від виконання зобов`язань за спірним договором.
Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
З огляду на викладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, Північний апеляційний господарський суд прийшов до висновку щодо відсутності підстав для визнання недійсним спірного іпотечного договору, отже, рішення Господарського суду міста Києва від 29 березня 2019 року прийняте із  невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи та з неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому відповідно до положень ч. 1 ст. 277 ГПК України підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову. Отже, апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Відповідно до положень ст.129 ГПК України з позивача на користь відповідача підлягають стягненню витрати останнього на сплату судового збору за подання апеляційної скарги
Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Платинум Банк" задовольнити. 
2. Скасувати рішення господарського суду міста Києва від 29 березня 2019 року.
3. У позові відмовити. 
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Карго Инвест" (65009, м. Одеса, вул. Посмітного, 2; ідентифікаційний код 37059882) на користь Публічного акціонерного товариства "Платинум Банк" (03680, м. Київ, вул. Амосова, 12; ідентифікаційний код 33308489) - 2881 (дві тисячі вісімсот вісімдесят одна) грн. 50 коп. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги. 
5. Видачу наказу доручити господарському суду міста Києва. 
6. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.
7. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
          Повний текст постанови складено 23.01.2020.

Головуючий суддя                                                            Т.П. Козир 

Судді                                                                                М.Г. Чорногуз

                                                                                Г.П. Коробенко