ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
       ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 лютого 2020 року                                                                         м. Херсон

справа № 2119/2737/12
провадження № 22-ц/819/218/20 

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого ( судді-доповідача)	Чорної Т.Г.,	
суддів:	Пузанової Л.В.,	
  	Склярської І.В.	
секретар	Геленко А.М.	

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу  ОСОБА_1  назаочне рішення Скадовського районного суду Херсонської областіу складі судді Шульги К.М. від 06 грудня 2012 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 до ОСОБА_1 про відшкодування шкоди та заборгованості за договором оренди,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2012 року ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 ,  ОСОБА_4 ,  ОСОБА_5 звернулися до суду з позовом до ОСОБА_1  про відшкодування  шкоди та заборгованості за договором оренди. 
Позов мотивовано тим, що 01 вересня 2006 року ОСОБА_1 , як суб`єкт підприємницької діяльності, уклала з ОСОБА_6 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 договір оренди туристичної бази розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , строком на три роки для використання за призначенням, з правом продовження терміну оренди до 01.10.2011 року. 
За даним договором орендар зобов`язався сплачувати орендну плату у розмірі 6 000 грн. за рік.
Нерухоме майно, передане в оренду, перебувало в іпотеці АКБ «Укрсоцбанк», його заставна
вартість станом на 23.08.2006 року складала 465 973 євро. Передача майна в оренду
здійснювалось за згодою іпотекодержателя - АКБ «Укрсоцбанк». 
Орендар належним чином не виконувала взяті на себе зобов`язання, що призвело до знецінення та розтрати майна. 
В результаті проведених незалежних оцінок орендованого нерухомого майна було встановлено зменшення його ринкової вартості з 3 014 873,20 грн. до 2 272 003 грн. станом на 20.02.2009 року та до 1 589 932 грн. станом на 08.04.2010 року. 
При цьому, на момент закінчення договору оренди 02.09.2009 року заставна вартість об`єкта оренди за курсом НБУ на 01.09.2009 року складала 5 312 978 грн. 
Вважають, що знецінення вартості об`єкта оренди сталося через безхазяйне поводження відповідача з майном туристичної бази, щовилось у знищенні інженерних споруд, пошкодженні та розтрати майна, а також приведення будівель і приміщень до занепаду. 
Крім того, зазначили, що відповідачка залишила заборгованість по сплаті орендної плати за три роки оренди у розмірі 18 000 грн. та за комунальні послуги та енергоносії у розмірі 2 000 грн. Також зазначили, що експертним шляхом було встановлено щорічного неотриманого прибутку, яка становить 444 688 грн. на рік, що відповідно за три роки складає 1 334 064 грн. Відповідачка, як орендар, повинна була повернути власникам об`єкт оренди та повністю розрахуватися з власниками по орендній платі, погасити заборгованість по комунальним платежам та енергоносіям, компенсувати завдану шкоду від знецінення об`єкта оренди. Від виконання даного обов`язку відповідач самоусунулася та орендоване майно належним чином не передала. 
Заборгованість по сплаті орендної плати як грошове зобовязання підлягає сплаті з урахуванням подвійної облікової ставки НБУ та індексу інфляції у сумі 29 843,91 грн., яка складається з: 18 000 грн. заборгованості по орендній платі; 7 464,82 грн. пені та 4 379,09 грн. з урахуванням індексу інфляції. Ухилення відповідача від обов`язку повернення об`єкту оренди в первісному вигляді завдало матеріальну шкоду позивачам на загальну суму 2 759 521,75 грн., що складається з: 1 424 941, 20 грн. внаслідок знецінення та пошкодження майна; 1 334 064 грн неотриманого прибутку; 286,13 грн плат за повторне підключення електроенергії ; 152,24 грн заборгованості за електропостачання за 2008 рік; 78,18 грн штрафу за електроенергією. З урахуванням внесених до позовних вимог уточнень просять стягнути з відповідачки на їхню користь 29 843,91 грн заборгованості по оренді нерухомого майна та 2 759 521,75 завданої матеріальної шкоди.
Заочним рішенням Скадовського районного суду Херсонської області від 05 грудня 2012 року позов задоволено. 
Стягнуто з  ОСОБА_1   на користь ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 заборгованість за оренду нерухомого майна у сумі 29 843 грн. 91 коп., у рівних частках кожному по 7 460 грн. 98 коп.
        Стягнуто з ОСОБА_1  на користь ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 матеріальну шкоду на загальну суму 2 759 521 грн. 75 коп., у рівних частках кожному по 689 880 грн. 44 коп. та судовий збір 3 219 грн у рівних частках кожному по 804,75 грн.
В апеляційний скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить заочне рішення скасувати і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом першої інстанції порушено конституційні права скаржника щодо належного сповіщення та бути присутнім при розгляді справи у суді, подачі доказів, заперечень, пояснень, зустрічної позовної заяви щодо предмету спору, щодо надсилання уточненої позовної заяви, отримання згоди всіх сторін на ухвалення заочного рішення. Також в порушення вимог ЦПК України не було вирішено питання щодо залучення іпотекодержателя майна в особі АКБ «Укрсоцбанк» до участі у справі, позовна заява подання з порушенням вимог ч.3 ст.119 ЦПК України (діючого на час вирішення справи). Суд безпідставно визнав знецінення вартості об?єкта оренди завданням матеріальної шкоди позивачам та неотримання прибутку, що не передбачено умовами договору оренди нерухомого майна від 01.09.2006 року та іншими цивільно-правовими угодами, щодо виникнення у скаржника такого обов?язку перед позивачами за відсутності належних та допустимих доказів, задовольнивши позовні вимоги про стягнення завданої матеріальної шкоди та заборгованості за договором оренди в повному обсязі.
Письмовий відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених статтею 367 ЦПК України, апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ зробив висновок про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Із матеріалів справи вбачається, що за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 23.08.2006 року  ОСОБА_6 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 набули у власність, у рівних частках по 1/6 частині, цілісний майновий комплекс туристичної бази, який розташований за адресою АДРЕСА_1 .
За умовами укладеного договору продаж майна за згодою сторін вчинено за 161 164 грн, які повністю сплачені покупцями до оформлення договору ( п. 4).
Державна реєстрація укладеного правочину здійснена відповідно до вимог чинного законодавства ( т. 1 а.с.97-98).
Відповідно до договору оренди нерухомого майна від 01.09.2006 року  ОСОБА_6 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 передали, а ПП «Паращук» прийняла строком на три роки в оренду цілісний майновий комплекс туристичної бази, який розташований за адресою АДРЕСА_1 .
Сторони погодили , що розмір орендної плати за оренду майна складає 6000 грн на рік, виплата якої здійснюється орендарем щорічно.
Позивачі звернулися до суду з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі згідно з договором оренди нерухомого майна від 01.09.2006 року, пені, інфляційних втрат, заборгованості по комунальним послугам, штрафу, неотриманого прибутку та суми від знецінення нерухомого майна. 
Задовольняючи заявлені вимоги суд виходив з того, що відповідачка, будучи суб`єктом підприємницької діяльності, взяла в оренду майно туристичної бази, належне позивачам на праві власності, проте внаслідок неналежного виконання умов укладеного договору оренди майна допустила заборгованість по орендній платі за три роки на загальну сум 18000 грн, яка підлягає стягненню з застосуванням вимог ст. 625 ЦК України, при цьому використовувала майно не за призначенням, внаслідок чого допустила його пошкодження та знищення, що призвело до знецінення вартості майнового комплексу в цілому та неотримання позивачами прибутку. Крім того, неналежна оплата комунальних платежів призвела до відключення електроенергії та накладення штрафу на оплату яких витрачені були грошові кошти у зазначеному позивачами розмірі.
Проте погодитися з таким висновком суду не можна з огляду на наступне.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події (частина шоста статті 11 ЦК України).
       Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (частини перша та друга статті 202 ЦК України).
       Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (згідно із частиною першою статті 203 ЦК України). Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта статті 203 ЦК України).
        Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами (частина друга статті 6 ЦК України). Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (абзац другий частини третьої статті 6 ЦК України).
У статтях 3,6,203,626,627 ЦК України визначені загальні засади цивільного законодавства, зокрема, поняття договору і свобода договору та сформульовані загальні вимоги до договорів, як різновидам правочинів.
Взаємовідносин між сторонами за договорами оренди встановлено главою 58 Цивільного кодексу. Відповідно до статті 759 цього Кодексу за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
       Договір оренди може укладатись у простій письмовій формі. 
Проте, відповідно до частини 2 статті 793 ЦК України ( в редакції станом на час укладення договору – вересень 2006 року) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (п. 1 ст. 794 цього Кодексу).
Системний аналіз положень частини 2 статті 220 та статті 793 ЦК України в редакції, на момент укладення договору оренди від вересня 2006 року, дозволяє зробити висновок про те, що чинне на той час цивільне законодавство вимагало нотаріального посвідчення договору оренди нерухомого майна, укладеного сторонами на строк більше одного року та його державну реєстрацію.
Відтак, недотримання нотаріальної форми такого правочину означало, що сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, а тому такий правочин є неукладеним.
Частина 1 статті 219 ЦК України визначає, що у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину такий правочин є нікчемним.
Частина 2 статті 219 ЦК України - суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.
Стаття 220 ЦКУ зазначає, що недотримання вимог про нотаріальне посвідчення договору призводить до того, що договір визнається нікчемним. У цьому разі визнання судом такого правочину недійсним не вимагається, це передбачено у ст. 215 ЦКУ.
Враховуючи, що договір оренди нерухомого майна, на який посилаються позивачі в обґрунтування заявлених вимог і як на підставу для стягнення заборгованості по орендній платі та інших вимог, сторонами нотаріально не посвідчений та державна його реєстрація не здійснена, в той час, як чинне на той час цивільне законодавство ( статті 793-794 ЦК України) вимагало як нотаріального посвідчення договору укладеного на строк понад один рік, так і його державної реєстрації, а тому виходячи з приписів законодавства, що регулюють спірні правовідносини на момент укладення договору, такий договір є неукладеним, що унеможливлює стягнення орендної плати за таким договором за об`єкти нерухомого майна та застосування ст. 625 ЦК України. 
При цьому слід зазначити, що позивачі з вимогами щодо відшкодування збитків в порядку статті 216 ЦК України не зверталися, такі обставини судом не досліджувалися. Проте, позивачі не позбавлені можливості звернення до суду з позовом в порядку ч. 1 ст. 216 ЦК України.
За зазначених обставин інші підстави правового значення не мають. 
       Суд першої інстанції, розглядаючи цю справу, вищезазначене не врахував та безпідставно задовольнив позовні вимоги. 
       З огляду на наведене, керуючись статтею 376 ЦПК України, колегія суддів вважає за необхідне рішення суду першої інстанції скасувати і постановити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову з наведених вище підстав.
Керуючись ст. ст. 367,374,376 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Заочне рішення Скадовського районного суду Херсонської області від 06 грудня 2012 року скасувати і постановити нове судове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 до ОСОБА_1 про відшкодування шкоди та заборгованості за договором оренди - відмовити.
       Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення, шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий                                                                                          Т.Г.Чорна

Судді:                                                                                                        Л.В.Пузанова

                                                                                                                      І.В.Склярська 

Повний текст постанови складено 21 лютого 2020 року

Суддя                                                                         Т.Г. Чорна