Постанова
Іменем України
17 січня 2020 року
м. Київ
справа № 753/4448/16-ц
провадження № 61-6171св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Сімоненко В. М. (суддя-доповідач), Мартєва С.Ю., Петрова Є.В., 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
представник позивача -   ОСОБА_2 , 
відповідачі - ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , 
треті особи - Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук Сергій Павлович, 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану її представником ОСОБА_2 , на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 23 серпня 2018 року в складі судді Леонтюк Л. К. та постанову Київського апеляційного суду від 19 лютого 2019 року в складі колегії суддів: Саліхова В. В., Вербової І. М., Поліщук Н. В.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2016 року  ОСОБА_1  звернулася до суду з позовом, в якому з урахуванням заяви про зміну предмету та підстав позову просила скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 , проведену згідно з рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у місті Києві Тамаєвої В. Р. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 березня 2013 року, індексний номер: 1175052; визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 28 травня 2014 року; визнати за ОСОБА_1 право власності на цю квартиру; стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір в розмірі 1 601,20 грн.
На обґрунтування позову посилалася на те, що 8 червня 2010 року між нею та ОСОБА_3 укладено договір позики, відповідно до якого останній позичив їй грошові кошти в розмірі 248 000 гривень 00 копійок, що еквівалентно 31 000 доларів США 00 центів, зі строком повернення до 8 грудня 2010 року. 
На забезпечення виконання зобов`язань за договором позики того ж дня між сторонами укладено договір іпотеки нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 ,  яка складається з однієї жилої кімнати, загальною площею 34, 00 кв. м.
Відповідно до вимог договору іпотеки, у разі невиконання або неналежного виконання боржником зобов`язань за будь - яким з вищевказаних договорів, що обумовлюють основне зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами.
Посилаючись на часткове виконання з її боку зобов`язань за договором позики, укладеним між нею та ОСОБА_3 , а також на те, що оцінка квартири, на підставі якої відбувалася реєстрація права власності на нерухоме майно за ОСОБА_3 , була визнана недійсною судом, позивачка й просила суд скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 , визнати укладений ним з   ОСОБА_4  договір купівлі-продажу цієї квартири недійсним та визнати право власності на спірну квартиру за нею.
Короткий зміст рішення судів першої  та апеляційної інстанції
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 23 серпня 2018 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 19 лютого 2019 року, в задоволенні позову відмовлено.
Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив з того, що ОСОБА_3 правомірно набув право власності на квартиру та розпорядився нею на свій розсуд. При цьому суд вказав, що позивач не довела суду свої вимоги, оскільки матеріалами справи підтверджено наявність у неї заборгованості за договором позики, а скасування звіту про оцінку майна не впливає на правомірність набуття ОСОБА_3 права власності на квартиру на підставі договору іпотеки. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Не погоджуючись з рішенням Дарницького районного суду м. Києва від                       23 серпня 2018 року та постановою Київського апеляційного суду від 19 лютого 2019 року, ОСОБА_2 , який діє в інтересах ОСОБА_1 , звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить  скасувати ці судові рішення та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що оцінка квартири, на підставі якої відбувалася реєстрація права власності на нерухоме майно за                       ОСОБА_3 , була визнана недійсною судом. При цьому поряд із цим зазначає, що оцінка майна насправді не проводилась, а тому за відсутності оцінки майна достатніх підстав для здійснення реєстрації права власності спірної квартири за ОСОБА_3 , передбачених законодавством не було. Вказує, що з огляду на те, що, на думку заявника, квартира вибула з власності позивача незаконно, є всі підстави для витребування майна у останнього набувача. 
Відзив на касаційну скаргу 
Від ОСОБА_4 надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому вона просить залишити цю касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки, на її думку, судами надано правильну оцінку тому факту, що скасування результатів оцінки майна не є підставою для визнання правочину недійсним та витребування майна від добросовісного набувача.
Інші учасники справи не скористались своїм правом на подання відзиву.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Під час розгляду справи суди установили, що 8 червня 2010 року між                   ОСОБА_1 та ОСОБА_3  був укладений договір позики, відповідно до умов якого останній позичив грошові кошти в розмірі 248000,00 грн, що еквівалентно 31000 доларів США, зі строком сплати до 8 грудня 2010 року без сплати відсотків.
На забезпечення зобов`язань за цим договором позики того ж дня  між цими ж сторонами укладено договір іпотеки нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 , яка складається з однієї жилої кімнати, загальною площею 34, 00 кв. м. 
Відповідно до підпункту 2.1.1 пункту 2.1 договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником зобов`язань за будь-яким з вищевказаних договорів, що обумовлюють основне зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами.
Відповідно до пункту 4. 3 договору іпотеки  у випадку порушення іпотекодавцем зобов`язань за цим договором та/або боржником будь-якого основного зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та/або боржнику повідомлення, оформлене відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку», а у разі невиконання іпотекодавцем та/або боржником вимог, зазначених в повідомленні, про яке йдеться в цьому пункті, іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки.
Сторони погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що містяться в цьому договорі, зокрема  у разі застосування передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя як способу задоволення вимог іпотекодержателя, даний договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки (пункти 5.1, 5.3 договору).
7 грудня 2010 року сторонами були внесені зміни та доповнення до договору позики сторони, якими сторони визначили строк повернення позики до                            7 червня 2011 року та виклали пункт 8 договору позики в такій редакції: « якщо позичальник своєчасно не поверне суму позики, він зобов`язаний сплатити на вимогу позичальника суму боргу у гривнях, з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, пеню в розмірі 25 % від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожний день прострочення, включаючи день оплати, а також 3 % річних від простроченої суми». 
Суди також установили, що з урахуванням часткового погашення боргу ОСОБА_1 , станом на 21 березня 2012 року розмір її заборгованості за договором позики складав 200 000 грн, що еквівалентно 25 000 доларів США.
21 березня 2012 року ОСОБА_3 направив ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень умов договору, з якої вбачається, що позивачем не повернуто грошові кошти у сумі 200 000 грн, що за погодженням сторін складало 25 000 доларів США, та з урахуванням пункту  8 договору позики запропонував в тридцятиденний термін повернути суму основного боргу в розмірі 200 000 грн, 144 000 грн - пені та 4 734,75 грн - 3 % річних від простроченої суми, що разом складає 348 734,75 грн. 
У вимозі також було зазначено, що у випадку невиконання цієї вимоги у зазначені в ній строки, вимоги будуть задоволені за рахунок предмета іпотеки шляхом реєстрації за собою права власності на предмет іпотеки у відповідності до Закону України «Про іпотеку» та п. 5. 1 іпотечного договору.
Суди установили, що  6 лютого 2013 року державним реєстратором державної реєстраційної служби Тамаєвою В. Р. на підставі договору іпотеки від  8 червня 2010 pоку та договору про внесення змін й доповнень до договору іпотеки від 07 грудня 2010 року внесено запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 , оскільки заборгованість погашена не була.
28 травня 2014 між  ОСОБА_3 відчужив цю квартиру на підставі договору купівлі-продажу   ОСОБА_4 ..
Мотивувальна частина.
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої  статті 389 ЦПК України  підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних 
Перевіривши доводи касаційної скарги, обговоривши питання застосування за встановлених фактичних обставин норм матеріального права та тлумачення цих норм у судовій практиці, Верховний суд у складі колегії суддів Третьої судової палати касаційного цивільного суду дійшов таких висновків.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37 Закону  України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку».
Зокрема, частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (тут і далі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
За змістом статті 36 Закону № 898-IV встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону України від 1 липня 2004 року №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно із частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів  України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях   10, 18 Закону                                      № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Суди під час розгляду цієї справи установили факт дотримання                           ОСОБА_3 визначеної вищезазначеними нормами права процедури переведення на себе права власності на предмет іпотеки, а тому доводи касаційної скарги в цій частині є необґрунтованими, оскільки зводяться до переоцінки доказів.
Щодо скасування результатів звіту оцінки майна, слід зазначити, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності (частина перша статті 12 Закону № 2658-III).
Таким чином цей документ фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором та не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.
Аналогічних висновків Верховний Суд дійшов при постановленні судового рішення у справі № 914/881/17 від 13 березня 2018 року.
Таким чином, невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження через скасування результатів звіту оцінки майна не свідчить по-перше, про відсутність оцінки майна на час переходу права власності про предмет іпотеки, а по-друге, не може бути підставою для скасування реєстрації та витребування майна у добросовісного набувача,  оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. 
Доводи касаційної скарги щодо оцінка квартири, на підставі якої відбувалася реєстрація права власності на нерухоме майно за ОСОБА_3 , була визнана недійсною судом, не заслуговують уваги з наступних підстав. Так як, скасування оцінки майна не тягне за собою недійсності договору, а за умови доведеності більшої вартості майна на час звернення стягнення, реальна заборгованість може бути підставою для повернення зайвого у грошового еквіваленті. 
З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що розглядаючи зазначений позов, апеляційний суд повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права. Наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують таких висновків суду апеляційної інстанції по суті вирішення указаного позову та не дають підстав вважати, що ним порушено норми матеріального та процесуального права, про що зазначає у касаційній скарзі заявник.
Інші доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів, що згідно з положеннями статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, рішення судів попередніх інстанцій  - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.
Керуючись статтями 400, 401, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої  судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану її представником ОСОБА_2 , залишити без задоволення.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 23 серпня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 19 лютого 2019 року залишити без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                            В. М. Сімоненко
 
С. Ю. Мартєв
 
Є. В. Петров