Постанова
Іменем України
20 лютого 2020 року
м. Київ
справа № 653/2857/17
провадження № 61-1113св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Фаловської І. М. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Сердюка В. В.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: Головне територіальне управління юстиції у Херсонській області, Міністерство юстиції України, Товариство з обмеженою відповідальністю «Вердикт Фінанс», ОСОБА_2 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційні скарги ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кураш Наталія Петрівна, та Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Фінанс» на рішення Генічеського районного суду Херсонської області від 17 квітня 2018 року в складі судді Венглєвської Н. Б. та постанову Херсонського апеляційного суду від 13 грудня 2018 року в складі колегії суддів: Полікарпової О. М., Воронцової Л. П., Ігнатенко П. Я.,
ВСТАНОВИВ:
Відповідно до пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-IX) касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2017 року  ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Головного територіального управління юстиції у Херсонській області, Міністерства юстиції України, Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Фінанс» (далі - ТОВ «Вердикт Фінанс»), ОСОБА_2 , про визнання противоправними дій, скасування рішення державного реєстратора, витребування майна.
Позовна заява мотивована тим, що 20 березня 2006 року між 
 ОСОБА_1 та Відкритим акціонерним товариством «Кредобанк» (далі - ВАТ «Кредобанк»), правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «Кредобанк» (далі - ПАТ «Кредобанк»), був укладений кредитний договір, відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 170 000 дол. США зі сплатою 14,5 % річних на строк до 01 березня 2011 року. 
З метою забезпечення виконання кредитних зобов`язанm між 
 ОСОБА_1 та ВАТ «Кредобанк» 20 березня 2006 року був укладений договір іпотеки, предметом якого є база відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2 » на АДРЕСА_1 . Експертна вартість предмета іпотеки визначена у розмірі 3 300 965 грн, заставна вартість - 1 980 579 грн.
Між ПАТ «Кредобанк» і Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» (далі - ТОВ «ФК «Приватні інвестиції») 28 листопада 2011 року був укладений договір факторингу, за яким останнє набуло право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним договором, а 16 грудня 2011 року - договір про відступлення прав за вищевказаним договором іпотеки. 
Письмовим повідомленням від 30 квітня 2014 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» повідомило його про укладення з ТОВ «Вердикт Фінанс» договору факторингу від 28 квітня 2014 року, відповідно до умов якого останнє набуло право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним договором. Сума грошових вимог по договору склала 162 576 грн, однак жодних обґрунтувань та розрахунків на підтвердження саме такої суми заборгованості не було надано. Також 29 квітня 2014 року між ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» і 
ТОВ «Ведикт Фінанс» був укладений договір про відступлення вимоги за договором іпотеки. 
Державний реєстратор Реєстраційної служби Генічеського районного управління юстиції Херсонської області Саликіна Т. О. 09 жовтня 2014 року прийняла від представника ТОВ «Вердикт Фінанс» заяву про реєстрацію права власності на нерухоме майно на підставі договору іпотеки 
від 20 березня 2006 року та договору про відступлення прав вимоги 
від 29 квітня 2014 року, а також передала заяву на розгляд до Державної реєстраційної служби України.
Державним реєстратором Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України 10 жовтня 2014 року прийнято рішення про проведення реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ «Вердикт Фінанс».
Державний реєстратор реєстраційної служби Генічеського районного управління юстиції Херсонської області 13 жовтня 2014 року видала 
ТОВ «Вердикт Фінанс» свідоцтво про право власності на спірний об`єкт.
На підставі договору купівлі-продажу від 24 жовтня 2014 року ТОВ «Вердикт Фінанс» відчужило на користь ОСОБА_2 базу відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2 » на АДРЕСА_1 .
Вказував, що реєстрація права власності за ТОВ «Вердикт Фінанс» здійснено з порушенням законодавства, а саме: спірне нерухоме майно знаходиться 
у Генічеському районі Херсонської області, проте рішення про реєстрацію права власності приймалось державним реєстратором у м. Києві; реєстратору не подано належних доказів повідомлення боржника про усунення порушень за кредитним договором, а також документ, що підтверджує невиконання вказаної вимоги у тридцятиденний строк; не проведено експертну оцінку предмета іпотеки на час його реєстрації.
Також державним реєстратором не перевірено, чи відмінний на час перереєстрації права власності обсяг майна від того, що передавався в іпотеку відповідно до договору іпотеки. Разом з тим, внаслідок стихійного лиха частина предмета іпотеки була зруйнована, отже, за ТОВ «Вердикт Фінанс» зареєстровано нерухоме майно, яке не існує в натурі.
Державним реєстратором прийнято документи для реєстрації не в повному обсязі та не перевірено, чи відповідають подані для державної реєстрації документи вимогам чинного законодавства.
Оскільки спірне нерухоме майно вибуло з володіння позивача як власника поза його волею, то він має право витребувати це майно від добросовісного набувача відповідно до статті 388 ЦК України.
На підставі викладеного  ОСОБА_1 просив: визнати незаконними дії державного реєстратора Реєстраційної служби Генічеського районного управління юстиції Херсонської області Саликіної Т. О. щодо прийняття від ТОВ «Вердикт Фінанс» заяви про державну реєстрацію права власності з додатками та щодо її передачі до Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України; визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Молдованової Г. М. про державну реєстрацію прав та обтяжень від 10 вересня 2014 року № 16404727, яким проведено державну реєстрацію права власності на базу відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2 » на 
АДРЕСА_1 ; витребувати зазначений об`єкт нерухомості від ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Генічеського районного суду Херсонської області від 17 квітня 2018 року позов задоволено.
Визнано незаконними дії державного реєстратора Реєстраційної служби Генічеського районного управління юстиції Херсонської області 
Саликіної Т. О. щодо прийняття від ТОВ «Вердикт Фінанс» заяви про державну реєстрацію права власності з додатками та її передачі до Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України.
Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Молдованової Г. М. «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» 
від 10 вересня 2014 року № 16404727, яким проведено державну реєстрацію права власності на базу відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2 » на  АДРЕСА_1 за ТОВ «Вердикт Фінанс».
Витребувано від ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 базу відпочинку « ІНФОРМАЦІЯ_2 »  АДРЕСА_1 .
Стягнуто з ТОВ «Вердикт Фінанс» на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 1 280 грн.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 2 110 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що рішення державного реєстратора прийняті з порушенням вимог пункту 2 частини першої 
статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в частині порушення принципу територіальності. 
Крім того, відсутні докази отримання  ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень, оскільки на відмітці про вручення рекомендованого листа відсутній підпис останнього. Отже, вказане повідомлення не є доказом отримання ОСОБА_1 письмової заяви-вимоги іпотекодержателя про усунення порушення та не підтверджує закінчення встановленого договором тридцятиденного строку на усунення порушень умов іпотечного договору.
У поданих для державної реєстрації права власності документах відсутня експертна оцінка предмету іпотеки, що є порушенням застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (пункт 5.4.1 договір іпотеки).
Обґрунтованими є також вимоги про витребування на підставі статті 388 ЦК України від ОСОБА_2 бази відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2», оскільки вказане майно вибуло з володіння позивача як власника поза його волею.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Херсонського апеляційного суду від 13 грудня 2018 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Апеляційний суд зазначив, що рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення відповідає вимогам чинного законодавства та підтверджує факт отримання позивачем досудової вимоги.
У решті апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, а також зазначив, що позбавлення іпотекодавця права власності без дотримання умов, які містяться у застереженні в іпотечному договорі, є порушенням його прав, оскільки є перешкодою для вирішення питання про відшкодування з боку іпотекодержателя перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, як це гарантовано статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Державним реєстратором не перевірено повноваження особи, яка подала від імені ТОВ «Вердикт Фінанс» документи на державну реєстрацію права власності на спірне майно. Так, у матеріалах реєстраційної справи відсутній витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, який підтверджує повноваження ОСОБА_5 на видачу довіреності. Повноваження директора ОСОБА_5 станом на час видачі ним довіреності на ім`я ОСОБА_6 не перевірені.
У матеріалах справи відсутні докази, що ОСОБА_1 дав згоду на незаконне відчуження спірної бази відпочинку.
Короткий зміст вимог касаційних скарг
У касаційних скаргах  ОСОБА_2, в інтересах якої діє адвокат Кураш Н. П., і ТОВ «Вердикт Фінанс» просять скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Доводи осіб, які подала касаційні скарги
Касаційна скарга ОСОБА_2 мотивована тим, що реєстрація права власності на базу відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2 » на 
АДРЕСА_1 за ТОВ «Вердикт Фінанс» відбулася з дотриманням вимог закону, підстави для її скасування відсутні.
ОСОБА_1 особисто отримав вимогу про усунення порушень, проте її вимоги не виконав. Посилання позивача на відсутність частини приміщень предмета іпотеки не підтверджені матеріалами справи. Наявна в матеріалах справи картка прийому заяви підтверджує, що представником ТОВ «Вердикт Фінанс» надано повний перелік документів, передбачених законом, для проведення відповідної державної реєстрації.
Наявність зареєстрованої заборони відчуження нерухомого майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого відбувається перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме манно не є підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності за іпотекодержателем. 
В момент подачі заяви про реєстрацію права та при проведенні самої реєстрації права власності на нерухоме майно, заборони відчуження та арешти на базі відпочинку були відсутні, крім реєстраційного запису про іпотеку. Суди помилково вважали, що заяву про реєстрацію подано не уповноваженою на вчинення таких дій особою.
Також суди дійшли помилкового висновку, що для реєстрації бази відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2» необхідно було проводити експертну оцінку. Позивач міг скористатися своїм правом звернення до суду з позовом про відшкодування суми у випадку реального фактичного перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Це окремий майновий позов, що не стосується спору у цій справі. 
Касаційна скарга ТОВ «Вердикт Фінанс» мотивована тим, що державний реєстратор на час вчинення спірної реєстрації керувався чинним законодавством, її дії були законними, тому підстави для задоволення позову відсутні.
Висновки судів про порушення реєстратором статті 37 Закону України «Про іпотеку» не відповідають чинному законодавству та не є підставою для визнання реєстраційної дії недійсною.
ОСОБА_1 має право на звернення до суду з окремим позовом про відшкодування суми у випадку реального фактичного перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Посилання суду на те, що державним реєстратором не перевірено повноважень представника ТОВ «Вердикт Фінанс», є безпідставним в таким, що не ґрунтується на нормах законодавства.
Доводи інших учасників справи
ОСОБА_1 подав до суду відзив на касаційну скаргу  ОСОБА_2 , зазначивши, що державним реєстратором прийнято рішення про проведення реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ «Вердикт Фінанс» та видано свідоцтво про право власності на спірний об`єкт з порушенням вимог закону, тому суди правильно вирішили заявлений у справі спір та задовольнили позовні вимоги.
Інші учасники справи не скористалися своїми правами на подання до суду своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційних скарг, відзиву на касаційні скарги до касаційного суду не направили.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 11 квітня 2019 року відкрито касаційне провадження за касаційними скаргами ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кураш Н. П., і ТОВ «Вердикт Фінанс», витребувано цивільну справу.
15 травня 2019 року справу передано до Верховного Суду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що 20 березня 2006 року між  ОСОБА_1 та 
ВАТ «Кредобанк», правонаступником якого є ПАТ «Кредобанк», був укладений кредитний договір, відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 170 000 дол. США зі сплатою 14,5 % річних на строк до 01 березня 2011 року. 
З метою забезпечення виконання кредитних зобов`язання між 
 ОСОБА_1 та ВАТ «Кредобанк» 20 березня 2006 року був укладений договір іпотеки, предметом якого є база відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2 » на АДРЕСА_1 . Експертна вартість предмета іпотеки визначена у розмірі 3 300 965 грн, заставна вартість - 1 980 579 грн.
У договорі іпотеки міститься застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Відповідно до пункту 5.4.1 договору іпотеки у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець передає у власність іпотекодержателю предмет іпотеки. Ціна придбання визначається шляхом експертної оцінки предмету іпотеки на день придбання.
Між ПАТ «Кредобанк» і ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» 28 листопада 2011 року був укладений договір факторингу, за яким останнє набуло право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним договором, а 16 грудня 2011 року - договір про відступлення прав за вищевказаним договором іпотеки. 
Письмовим повідомленням від 30 квітня 2014 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» повідомило його про укладення з ТОВ «Вердикт Фінанс» договору факторингу від 28 квітня 2014 року, відповідно до умов якого останнє набуло право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним договором. Сума грошових вимог по договору склала 162 576 грн, однак жодних обґрунтувань та розрахунків на підтвердження саме такої суми заборгованості не було надано. Також 29 квітня 2014 року між ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» і 
ТОВ «Ведикт Фінанс» був укладений договір про відступлення вимоги за договором іпотеки.
Державний реєстратор Реєстраційної служби Генічеського районного управління юстиції Херсонської області Саликіна Т. О. 09 жовтня 2014 року прийняла від представника ТОВ «Вердикт Фінанс» заяву про реєстрацію права власності на нерухоме майно на підставі договору іпотеки 
від 20 березня 2006 року та договору про відступлення прав вимоги 
від 29 квітня 2014 року, а також передала заяву на розгляд до Державної реєстраційної служби України.
Суди також встановили, що державним реєстратором Саликіною Т. О. прийнято від ТОВ «Вердикт Фінанс» та направлено до Державної реєстраційної служби України наступні документи: квитанцію; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, видане Публічним акціонерним товариством «Укрпошта» 21 травня 2014 року; довіреність, видану 21 липня 2014 року ТОВ «Вердикт Фінанс»; паспорт довіреної особи; свідоцтво, видане 24 червня 2014 року приватним нотаріусом Дерев`янко В. В.; договір іпотеки, укладений та посвідчений 
20 березня 2006 приватним нотаріусом Карпенко О. Г.; договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 29 квітня 
2014 року приватним нотаріусом Дерев`янко В. В.; заяву-вимогу, видану 
16 травня 2014 ТОВ «Вердикт Фінанс»; витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження, виданий 29 квітня 
2014 року державним реєстратором Дерев`янко В. В., витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки, виданий 
29 квітня 2014 року державним реєстратором Дерев`янко В. В.
Державним реєстратором Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України Молдовановою Г. М. 10 жовтня 2014 року прийнято рішення «Про державну реєстрацію прав та обтяжень» (індексний номер 16404727) про проведення реєстрації права власності на нерухоме майно за 
ТОВ «Вердикт Фінанс».
Державний реєстратор реєстраційної служби Генічеського районного управління юстиції Херсонської області Саликіна Т. О. 13 жовтня 2014 року видала ТОВ «Вердикт Фінанс» свідоцтво про право власності на базу відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2 » на  АДРЕСА_1 .
Відповідно до умов посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В. В. договору купівлі-продажу 
від 24 жовтня 2014 року ТОВ «Вердикт Фінанс» продало ОСОБА_2 базу відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2 » на  АДРЕСА_1 .
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (тут і далі в редакції, що діяла до набрання чинності Законом № 460-IX)підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог 
і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду відповідають.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37 Закону України «Про іпотеку».
Зокрема, частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Апеляційний суд встановив, що зібраними у справі доказами підтверджується факт надіслання позивачу та отримання останнім письмової вимоги про усунення порушення.
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
За змістом статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Згідно з пунктом 5.4.1 договору іпотеки у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець передає у власність іпотекодержателю предмет іпотеки. Ціна придбання визначається шляхом експертної оцінки предмету іпотеки на день придбання.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) дійшла висновку, якщо у законі і договорі по різному урегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не протирічать закону чи не заборонені законом. 
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно/
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав. 
Суди встановили, що у документах, поданих для державної реєстрації права власності за ТОВ «Вердикт Фінанс», відсутня експертна оцінка предмету іпотеки, що суперечить пункту 5.4.1 договору іпотеки.
Такі обставини відповідачами жодним чином не спростовані, доводи касаційної скарги в цій частині щодо визначення вартості предмета іпотеки були предметом розгляду як суду першої інстанції, так і апеляційного суду, їм надано правову оцінку, а суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями встановлювати нові обставини та переоцінювати надані докази.
Вказані вище висновки щодо визначення вартості предмета іпотеки узгоджуються з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 23 січня 2019 року у справі 
№ 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18).
Відповідно до частини сьомої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться за місцем розташування об`єкта нерухомого майна в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації прав, крім випадків, установлених абзацами другим і третім частини п`ятої цієї статті.
У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо об`єкт нерухомого майна, розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав (пункт 2 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» 
в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
Встановивши, що спірне нерухоме майно знаходиться у Генічеському районі Херсонської області, проте рішення про реєстрацію права власності приймалось державним реєстратором у м. Києві, суди дійшли обґрунтованого висновку, про порушення останнім принципу територіальності.
Відповідно до акта оцінки майна, що передається в іпотеку, який складено 
20 березня 2006 року ВАТ «Кредобанк», вартість спірного майна за оцінкою експерта (біржова) становить 3 330 965 грн, сторони оцінили це майно у 1 980 579 грн.
У вимозі від 16 травня 2014 року ТОВ «Вердикт Фінанс» просить  ОСОБА_1 сплатити заборгованість у розмірі 162 576,82 грн.
Отже, вартість предмета іпотеки є неспівмірною із заборгованістю за кредитним договором. При цьому, за відсутності експертної оцінки предмета іпотеки на час набуття його у власність ТОВ «Вердикт Фінанс» відсутні правові підстави вважати про дотримання справедливого балансу інтересів сторін кредитних правовідносин внаслідок вчинення державним реєстратором оскаржуваних у цій справі дій.
На підставі викладеного суди дійшли правильного висновку, що реєстрація права власності за ТОВ «Вердикт Фінанс» здійснена з порушенням законодавства.
Також суди дійшли обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для витребування спірного майна на користь позивача відповідно до вимог статті 388 ЦК України, оскільки вказане майно вибуло з володіння власника не з його волі, а іншим шляхом. 
Задоволення віндикаційного позову і витребування бази відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2» на АДРЕСА_1 на користь позивача відповідає справедливому балансу інтересів сторін та є пропорційним заходом захисту порушеного права  ОСОБА_1 .
Не заслуговують на увагу доводи касаційної скаргиОСОБА_2 , що відсутні підстави для скасування реєстрації права власності на базу відпочинку «ІНФОРМАЦІЯ_2 » на АДРЕСА_1 за ТОВ «Вердикт Фінанс», оскільки така реєстрація відбулася з порушенням вимог закону та умов договору іпотеки.
Доводи касаційної скарги ОСОБА_2 , що представником ТОВ «Вердикт Фінанс» надано повний перелік документів, передбачених законом, для проведення відповідної державної реєстрації, не заслуговують на увагу, оскільки судами правильно встановлено, що реєстратору не було подано експертну оцінку предмета іпотеки на день набуття ТОВ «Вердикт Фінанс» права власності на це майно.
Безпідставними є доводи касаційної скарги ОСОБА_2 , що позивач може скористатися правом звернення до суду з позовом про відшкодування суми у випадку реального фактичного перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, оскільки нормами матеріального права та умовами іпотечного договору (пункт 5.4.1) передбачено обов`язок ТОВ «Вердикт Фінанс» подати реєстратору експертну оцінку предмета іпотеки.
При цьому вказані доводи касаційної скарги ОСОБА_2 про можливість звернення ОСОБА_1 з новою позовною заявою про відшкодування суми у випадку реального фактичного перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя не можуть бути підставою для скасування оскаржуваних у цій справі судових рішень.
Не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги ТОВ «Вердикт Фінанс», що недотримання вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку» щодо визначення вартості предмета іпотеки не може бути підставою для скасування державної реєстрації, оскільки згідно з пунктом 1 частини другої статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) саме державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а судами встановлено порушення вимог законодавства під час реєстрації за ТОВ «Вердикт Фінанс» права власності на предмет іпотеки.
Інші наведені у касаційних скаргах доводи зводяться до незгоди з висновками судів першої та апеляційної інстанцій стосовно установлення обставин справи, зводяться до переоцінки доказів, що в силу вимог 
статті 400 ЦПК України виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції. Наведені у касаційних скаргах доводи були предметом дослідження в судах попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційні скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду - без змін, оскільки доводи касаційних скарг висновків судів першої та апеляційної інстанцій не спростовують.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційні скарги ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Кураш Наталія Петрівна, та Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Фінанс» залишити без задоволення.
Рішення Генічеського районного суду Херсонської області від 17 квітня 
2018 року та постанову Херсонського апеляційного суду від 13 грудня 
2018 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:                                                                                    І. М. Фаловська
А. І. Грушицький
В. В. Сердюк