КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
                                  
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М        У К Р А Ї Н И
 
25 лютого 2020 року                                                                                             м. Київ
                                                                                    
Унікальний номер справи № 756/7622/18  
Апеляційне провадження 22-ц/824/3253/2020                            
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді - доповідача Махлай Л.Д., 
суддів Кравець В.А, Мазурик О.Ф.
при секретарі Гойденко Д.В.
 
сторони          
позивач                      Комплекс відпочинку «Пуща-Водиця» 
Держаного управління справами
 
відповідач                 ОСОБА_1 
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Оболонського районного суду м. Києва від                                   18 листопада 2019 року, ухвалене під головуванням судді Луценка О.М., у справі за позовом Комплексу відпочинку «Пуща-Водиця» Держаного управління справами до ОСОБА_1 про стягнення плати за користування будинком,
 
в с т а н о в и в :
 
у червні 2018 рокуКВ «Пуща-Водиця» ДУС звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , в якому з урахуванням збільшення позовних вимог просило стягнути з відповідача плату за користування будинком у сумі 361 691,05 грн та пеню у розмірі 93 125,37 грн.
В обґрунтування позивач зазначав, що з січня 2015 року ОСОБА_1 користується будинком АДРЕСА_1 на підставі договорів користування № 12-15, № 12-16, № 12-17, № 12-18. З 01.01.2016 відповідач частково сплачував плату за користування будинком, встановлену договорами. Проте в подальшому утворилась заборгованість, яку у добровільному порядку відповідач погашати  відмовляється.
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 18.11.2019 позов задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь КВ «Пуща-Водиця» ДУС плату за користування будинком у сумі 361 691, 05 грн, пеню у сумі 93 125,37 грн. Вирішено питання судових витрат. 
Не погоджуючись з даним рішенням суду, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове про відмову в задоволенні позову. Посилається на неправильне застосування норм матеріального права, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи. А саме, суд не врахував, що він отримав в оренду житлове приміщення загальною площею 85 кв м, житловою 57 кв м та за власний рахунок провів реконструкцію будинку, внаслідок чого його площа збільшена до            142,8 кв м. Проте будинок у реконструйованому стані не введений в експлуатацію, а тому він повинен сплачувати орендну плату виходячи із загальної площі будинку 85 кв м, а не      142,8 кв м. Договір на користування будинком, за яким йому нараховуються платежі, укладено під тиском керівництва позивача. Він неодноразово звертався із відповідними заявами, в яких повідомляв про неприпустимість нарахування плати виходячи із площі будинку 142,8 кв м, а також пропонував вжити заходів щодо врегулювання ситуації, яка виникла через не введення в експлуатацію реконструйованої частини будинку.  З 2015 року по 2018 рік (6 місяців) ним сплачено за користування будинком 663 660,35 грн, а мав сплатити виходячи із площі 85 кв м - 591 769,98 грн, відтак має переплату у сумі           71 890,37 грн, а не заборгованість. Суд не врахував, що рішенням Апеляційного суду м. Києва від 27.04.2007 договір оренди приміщень визнано недійсним та припинено його дію на майбутнє. Вказаним судовим рішенням встановлені факти, які є преюдиційними, а саме, що дозвіл на забудову будинку відсутній. Крім того, він не повертав будинок та не підписував жодних актів передачі будинку. 31.07.2007 Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна провело інвентаризацію вказаного будинку та склало на нього технічний паспорт, проте у технічному паспорті міститься відмітка про те, що дозволу на забудову в БТІ не подано. Відповіддю від 25.05.2009 КМБТІ повідомило, що документи про відведення земельної ділянки та дозвіл на забудову на будинок від позивача в бюро не надходили, проте у листопаді 2017 останній замовив у ТОВ «Благобудконсалтинг» технічну інвентаризацію будинку, яке виготовило технічний паспорт будинку у якому міститься інформація, що об`єкт самочинно реконструйовано. Вважає, що суд не надав оцінки більшості доказам.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а судове рішення - без змін, посилаючись на те, що його законність та обгрунтованість. Зазначає, що між сторонами укладені договори № 12-16, № 12-17 та           № 12-18, у яких зазначено площу будинку, яка передається у користування 142,8 кв м. Вважає, що відповідач неправильно трактує висновки, викладені у рішенні Апеляційного суду м. Києва від 27.04.2007. Відповідач міг провести реконструкцію лише з дозволу позивача, проте такого дозволу надано не було. До того ж, за рішенням суду договір оренди  від 31.12.2003 визнано недійсним. Відповідач проігнорував вимоги ст. 83 ЦПК України та не надав у встановлений законом строк у підготовчому засіданні відзиву та відповідних доказів. Ксерокопії документів відповідач надав під час розгляд справи по суті, не надавши оригіналу таких документів.
У судовому засіданні відповідач та його представник ОСОБА_2          підтримали апеляційну скаргу та просили її задовольнити.
Представник позивача Яковлєва С . А. просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін посилаючись на його законність та обґрунтованість.
Вислухавши доповідь судді, пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість  рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом першої інстанції встановлено, що 31.12.2003 між сторонами укладено договір на оренду приміщень № 9, відповідно до якого позивач надає, а відповідач приймає в платне строкове володіння та користування дачний будинок, загальною площею 85 кв м, в тому числі житловою - 57 кв м, з прилеглою прибудинковою територією 240 кв м, який знаходиться на балансі Державного підприємства будинку відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами.
31.12.2003 згідно акту відповідач прийняв у тимчасове користування під матеріальну відповідальність житловий будинок АДРЕСА_1 .
27.04.2007 рішенням Апеляційного суду м. Києва вищезазначений договір оренди визнано недійсним та припинено дію цього договору на майбутнє.
01.01.2016 між сторонами укладено договір користування будинком АДРЕСА_2 , згідно умов якого відповідачу надано в користування будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 142,8 кв м, що складається з 3-х кімнат. Ціна договору та проживання становить 287 313,30 грн. Вартість проживання в місяць становить 23 942,80 грн. Крім того, сплачується плата за комунальні послуги згідно показників лічильника по факту використання.
01.01.2017 між сторонами укладено договір користування цим же будинком                   АДРЕСА_3 . Ціна цього договору на проживання становить 321 871,20 грн. Вартість проживання в місяць становить 26 822,60 грн. Крім того, сплачується плата за комунальні послуги згідно показників лічильника по факту використання. Строк договору до 31.12.2017.
02.01.2018 між сторонами укладено договір користування будинком АДРЕСА_4 , відповідно до якого позивач надав відповідачу в користування цей же будинок. Ціна цього договору на проживання за шість місяців становить 167 361,60 грн. Вартість користування приміщенням за один календарний місяць 27 893,60 грн. Термін дії договору до 30.06.2018.
Згідно з п. 5.3 цього договору при простроченні плати за користування приміщеннями, фактично спожиті енергоресурси та комунальні послуги понад 30 календарних днів позивач має право вимоги на сплату їй відповідачем пені у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від суми, сплата якої затримується, за кожний календарний день прострочення.
02.05.2018 позивач звернувся до відповідача з повідомленням про припинення дії договору. У повідомленні вказано, що з 01.01.2016 відповідач сплачував плату за користування будинком частково, у зв`язку з чим утворилась заборгованість у сумі 210 933,45 грн. Крім того, протягом 4-х місяців 2018 року утворилась заборгованість у розмірі 94 970,40 грн. У зв`язку з чим просили звільнити приміщення будинку АДРЕСА_5 , загальною площею 142,8 кв м протягом 10 календарних днів з моменту отримання повідомлення та здійснити плату за користування будинком у розмірі 305 903,85 грн з 01.01.2016 по 01.05.2018.
Згідно з листом Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна від 25.05.2009 № 20940 у власності Комплексу відпочинку «Пуща-Водиця» Державного управління справами знаходиться     85,0 кв м будинку АДРЕСА_5 введених в експлуатацію, на решту площі будинку акт вводу в експлуатацію відсутній.
Згідно з листом Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна від 06.09.2016 № 11614 за матеріалів технічної інвентаризації, яку Бюро проводило 31.07.2007, загальна площа приміщень будинку АДРЕСА_1 складає 142,8 кв м. В інвентаризаційній справі на об`єкти нерухомості, які розташовані за адресою: АДРЕСА_6 , немає документів про прийняття в експлуатацію будинку АДРЕСА_5 .
Згідно з розрахунком, складеним позивачем заборгованість за проживання у будинку  за 2016-2018 роки станом на 01.01.2019 становить 361 691,05 грн. Загальна сума пені за період з 01.01.2018 по 30.06.2019 становить 93 125,37 грн.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що при укладенні договорів на користування будинком сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, у том числі ціни договору, інших платежів та пені, та відповідач порушив умови цих договорів.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони відповідають встановленим обставинам справи та нормам матеріального права.
Відповідно до ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Згідно зі ст. 820 цього Кодексу розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла.
Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно зі ст. 638 цього ж Кодексу договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Сторони уклали три договори щодо користування житловим будинком АДРЕСА_1 . У всіх цих договорах площа будинку зазначена        142,8 кв м та сторони визначили  розмір плати за користування будинком виходячи саме з такої площі будинку.
Зазначені договори не оспорені та недійсними не визнані. 
Відповідно до ст. 204 ЦК України дійсність договору презюмується.
Відтак доводи відповідача про те, що ці договори укладені під тиском з боку керівництва позивача не можна визнати обґрунтованими.
Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Представник відповідача стверджував, що передача у користування будинку площею більшою ніж 85,0 кв м є нікчемним правочином в силу статті 761 ЦК України, оскільки позивач вправі розпоряджатися лише площею будинку 85,0 кв м. Разом з тим стаття 761 ЦК  України не містить положень про нікчемність правочину. 
Сторони визнали ту обставину, що будинок на час укладення договорів на право користування житлом, за якими нараховано борг, що є предметом розгляду у даній справі, мав площу  142,8 кв м та саме такою площею будинку користувався відповідач.
Питання про те, чи можливо відокремити самовільні переобладнання та прибудови, питання компенсації за витрати на реконструкцію будинку не були предметом розгляду у даній справі. Проте за обставинами справи встановлено, що будинок є єдиним цілим та на час передачі в користування відповідачу  мав площу 142,8 кв м.
Відповідач не заперечував, що оплату за користування будинком у розмірах, визначених договорами у повному розмірі не здійснював.
Згідно зі статтями 526, 530, 610, частиною першою статті 612 ЦК України зобов`язання повинне виконуватись належним чином у встановлений термін відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Керуючись вимогами вищезазначених норм суд першої інстанції дійшов правильних висновків проте, що відповідач порушив умови договорів та має перед позивачем заборгованість. Правильність розрахунків боргу та пені, виходячи з площі будинку         142,8 кв м відповідач не оспорював та своїх контррозрахунків не надав.
Відповідач заперечує проти наявності заборгованості та її розміру лише з тих підстав, що вважає за необхідне сплачувати за користування будинком виходячи з площі    85 кв м. Проте такі доводи суперечать умовам  договорів, у яких зазначено площу будинку  142,8 кв м.
Доводи апеляційної скарги про те, що реконструкцію будинку, внаслідок чого  збільшено площу будинку з 85 кв м до 142,8 кв м здійснено за рахунок коштів відповідача не спростовують висновків суду, оскільки у даному спорі не заявлялися вимоги про відшкодування вартості робіт та матеріалів, витрачених на реконструкцію будинку та ці питання не були предметом судового розгляду.
Доводи відповідача про те, що за договором оренди № 9 від 31.12.2003 він отримав в оренду будинок площею 85 кв м не впливають на вирішення спору, оскільки за рішенням Апеляційного суду м. Києва від 27.04.2007 вищезазначений договір визнано недійсним.
Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Судом першої інстанції досліджені докази, надані сторонами в їх сукупності, у тому числі і надана оцінка рішенню Апеляційного суду м. Києва від 27.04.2007.
За таких обставин колегія суддів прийшла до висновку, що рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим і не може бути скасоване з підстав, викладених у апеляційній скарзі. 
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, суд,
 
                                                        п о с т а н о в и в :
 
апеляційну скаргу   ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 листопада 2019 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня проголошення постанови до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до цього суду з підстав, викладених у ст. 389 ЦПК України.
 
Повний текст постанови виготовлений 26.02.2020.

Головуючий                                                                         Л. Д. Махлай 

Судді                                                                                     В. А. Кравець

                                                                                               О. Ф. Мазурик