ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 грудня 2019 року 
м. Київ

Справа №  904/8389/17 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Кондратової І.Д. (головуючий), Стратієнко Л.В., Ткач І.В., 

за участю секретаря судового засідання Півень А.Л.,

представників учасників справи:                    
позивача -  Руденко С.О,          
відповідача - не з`явився, 
третьої особи - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" та Фізичної особи-підприємця Ментій Валентина Вікторовича 

на постанову Центрального апеляційного господарського суду
(головуючий - Орєшкіна Е.В., судді - Дармін М.О., Кощеєв І.М.)                    
від 09.09.2019

у справі за позовом Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" 
до  Фізичної особи-підприємця  Ментій Валентина Вікторовича
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях
про виселення та стягнення 247 955,93 грн,

1.          Короткий зміст позовних вимог та заперечень проти позову. 
1.1.          У червні 2017 року Публічне акціонерне товариство "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" звернулося до господарського суду з позовною заявою про виселення з приміщення нежитлової будівлі та стягнення з Фізичної особи - підприємця Ментій Валентина Вікторовича 109440,39 грн заборгованості з орендної плати за договором оренди № 12/02-3832-ОД за лютий-травень 2017 року, 101111,38 грн неустойки за квітень - травень 2017 року за невиконання орендарем обов`язку щодо повернення майна та 37 404,16 грн заборгованості за утримання та комунальні послуги орендованого майна за період з жовтня 2016 року по травень 2017 року. 

1.1.1.          В обґрунтування позову позивач посилається на те, що з 14.06.2016 він є власником нерухомого майна, переданого РВ ФДМУ в Дніпропетровській області відповідачу в оренду відповідно до договору оренди від 24.12.2009 №12/02-3832-ОД.

1.1.2.          10.03.2016 між сторонами був укладений додатковий договір від 10.03.2016 до основного договору оренди, в якому  було зокрема, погоджено, що орендодавцем є - ПАТ "Українська залізниця", розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку листопад 2015 становить 21616,88 грн без ПДВ, яку орендар зобов`язаний був сплачувати не пізніше 10 числа місяця наступного за звітним, проте відповідач неналежно виконував свої зобов`язання з внесення орендної плати за договором оренди, внаслідок чого за лютий-травень 2017 року у нього виникла заборгованість в розмірі 109440,39 грн.

1.1.3.          Окрім того, позивач посилається на невиконання обов`язку за договором від 01.08.2016 № ПР/ДН-2-16-030/НКМ-В щодо відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю за період з жовтня 2016 року по травень 2017 року.

1.1.4.          Крім того, позивач стверджує, що 31.03.2017 договір оренди припинився у зв`язку із закінченням строку його дії відповідно до додаткового договору від 29.11.2016 та вимогою орендодавця щодо повернення майна, заявленої у листах від 25.04.2017 № НКМ-07/424, від 01.06.2017 № 267/ДН-2, проте  відповідач не повернув об`єкт оренди за актом приймання-передачі, тому позивачем відповідно до вимог статті 785 Цивільного кодексу України нарахована неустойка в розмірі 101111,38 грн за квітень - травень 2017 року.

1.2.          Відповідач проти позову заперечував, посилаючись на те, що:

1.2.1.          ПАТ "Українська залізниця" в особі РФ "Придніпровська залізниця" не є стороною договору оренди, не має законних підстав для зміни або припинення правовідносин оренди за договором від 24.12.2009 №12/02-3832-ОД, які виникли між відповідачем та РВ ФДМУ в Дніпропетровській області, тому додатковий договір від 10.03.2016 та всі додаткові угоди до основного договору є недійсними;

1.2.2.          відповідно до наказу правління ПАТ "Укрзалізниця" від 10.02.2016 № 071 "Про деякі питання щодо майна ПАТ "Укрзалізниця" філії заборонено будь-які дії щодо передач в оренду майна, набутого товариством під ас господарської діяльності, до визначення відповідного порядку Кабінетом Міністрів України;

1.2.3.          заборгованість з орендної плати відсутня, за січень - травень 2017 року і, навпаки, за січень - травень 2017 року наявна переплата у розмірі 57 789,60 грн (а.с. 77  т. 1), оскільки за період з січня відповідач зобов`язаний був сплати 37231,55 грн (30 % орендної плати), а сплатив 95021,15 грн, що підтверджується платіжними дорученнями (а.с. 82-89 т.1);

1.2.4.          лист № НКМ-07/424 від 25.04.2017, який направлений позивачем на адресу відповідача, не містить жодних відомостей  про припинення дії договору оренди, а також не містить вимоги про повернення об`єкту оренди, отже вимоги про виселення та стягнення неустойки безпідставні;

1.2.5.          підстави для стягнення заборгованості з оплати комунальних послуг з опалення на суму 37 404,16 грн за період з жовтня 2016 року по травень 2017 року відсутні, зважаючи на те, що відповідач не підписував договір № ПР/ДН-2-16-030/НКМ-В від 01.08.2016 про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю до договору оренди від 24.12.2009 №12/02-3832-ОД.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції.

2.1.          Справа розглядалась повторно, після її направлення на новий розгляд згідно з постановою Верховного Суду від 05.06.2018. 

2.2.          Скасовуючи рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 13.11.2017 та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 08.02.2018, суд касаційної інстанції зазначив, що судом апеляційної інстанції не надано належної оцінки листу від 25.04.2017 за вих. №НКМ-07/424 з урахуванням його змісту та дати направлення на адресу відповідача 04.05.2017 (у контексті тієї обставини, чи можна   його вважати запереченням орендодавця   щодо продовження дії договору оренди, яке (заперечення) мало місце протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди), а місцевий господарський суд стосовно зазначених обставин лише формально та поверхово зазначив про   направлення позивачем на адресу відповідача листа від 25.04.2017 №НКМ-07/424 про повернення об`єкта оренди. Встановлення цих обставин є необхідним для правильного вирішення спору, оскільки без чіткого, достеменного та однозначного висновку про те, чи є лист від 25.04.2017 №НКМ-07/424 заявою однієї зі сторін договору оренди про припинення дії договору в розумінні частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", та чи був він направлений в межах строку, передбаченого положеннями зазначеної статті, неможливо дійти обґрунтованого висновку про наявність чи відсутність обставин продовження терміну (строку) дії договору оренди та, як наслідок, наявності або відсутності підстав для задоволення позовних вимог у справі.

2.3.          За результатами нового розгляду рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 01.04.2019 позов задоволено частково, ФОП Ментій В.В. виселено з нерухомого майна. У задоволенні позовних вимог в частині стягнення 247 955,93 грн заборгованості з орендної плати, неустойки і комунальних послуг по оренді відмовлено.

2.3.1.          Суд першої інстанції дійшов висновку, що вимоги позивача щодо виселення відповідача з орендованого приміщення слід визнати обґрунтованими, оскільки з 14.09.2016 позивач є належним власником орендованого відповідачем    майна; відповідно до додаткової угоди від 15.09.2016 договір оренди було продовжено на строк до 31.10.2016; інші додаткові договори щодо продовження строку дії основного договору оренди згідно з висновком експерта підписані не Ментієм В.В.; автоматичного продовження дії договору не відбулося, оскільки відповідач тривалий час користувався орендованим майном, але не вносив орендних платежів у повному обсязі, що вказує на недбале ставлення відповідача до виконання своїх обов`язків за договором оренди від 24.12.2009, а  додатковий договір від 19.06.2017, яким строк оренди продовжено до 2019 року, визнано недостовірним доказом з огляду на заперечення позивача щодо його укладення та наявність в тексті договору виправлень щодо року, до якого сторони встановлюють строк дії договору.

2.3.2.          Водночас, суд першої інстанції відмовив у задоволенні позовних вимог у частині стягнення 247955, 93 грн заборгованості по орендній платі, неустойки і комунальних послуг по оренді, оскільки відповідно до пункту 3.6 договору орендна    плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні: - 70% до державного бюджету;- 30% балансоутримувачу. Суд зазначив, що всім учасникам договору слід було провести та звірити розрахунки    та врегульовувати умови оплати в договорі з позивачем саме як з орендодавцем, а позивач, як ініціатор судового процесу повинен був самостійно з`ясувати ці обставини та довести в суді свої розрахунки. Окрім того, суд зауважив, що розрахунок заборгованості, наданий позивачем, не враховує оплати завдатка за договором.

2.4.          Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.04.2019  скасовано, прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково.

2.4.1.          Суд стягнув з ФОП Ментій В.В. на користь Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" 109 440,39 грн заборгованості з орендної плати  за договором оренди № 12/02-3832-ОД від 24.12.2009 за лютий-травень 2017 року, 37 404,16 грн заборгованості за утримання та комунальні послуги орендованого майна за період з жовтня 2016 року по травень 2017 року. У задоволенні позовних вимог про виселення та стягнення неустойки відмовив.

2.4.2.          Апеляційний господарський суд визнав помилковим висновок місцевого господарського суду про припинення дії договору 31.10.2016 (відповідно до додаткового договору від 15.09.2016), оскільки вказаний висновок не узгоджується із приписами частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до яких автоматичне продовження строку дії договору оренди можливе    за умови    відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору.

2.4.3.          Суд апеляційної інстанції встановив, що строк дії договору оренди не закінчився 31.03.2017, а після 31.10.2016 продовжився автоматично і визначається з урахуванням положень пункту 10.1 договору та додаткового договору від 15.09.2016, яким строк дії договору встановлено з 01.08.2016 по 31.10.2016 (включно), оскільки лист №НКМ-07/424 від 25.04.2017 (направлений    на адресу відповідача 04.05.2017 та отриманий відповідачем 31.05.2017) та лист від 01.06.2017 № 267/ДН-2 (направлений на адресу відповідача 08.06.2017) не є заявами про припинення або зміну умов договору оренди, поданими на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку, а автоматичне продовження строку дії договору оренди можливе за умови    відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору.

2.4.4.          З цих підстав, суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову про виселення відповідача з орендного приміщення та стягнення неустойки.

2.4.5.          Позовні вимоги про стягнення 109 440,39 грн заборгованості з орендної плати за лютий-травень 2017 року та 37 404,16 грн відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю за період з жовтня 2016 року по травень 2017 року, суд апеляційної інстанції визнав обґрунтованими, оскільки встановив, що відповідач фактично користувався орендованим майном у період з жовтня 2016 року по травень 2017 року, тому відповідно до пунктів 5.2, 5.4 основного договору оренди зобов`язаний своєчасно і у повному обсязі компенсувати витрати на опалення,  а також відповідно до статей 759, 762 Цивільного кодексу України сплатити орендну плату. 

3. Короткий зміст вимог касаційних скарг. Узагальнені доводи осіб, які подали касаційні скарги, та виклад позиції інших учасників справи. 

1.1.          У касаційній скарзі АТ "Українська залізниця" просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019 у справі № 904/8389/17 в частині відмови у задоволенні вимог щодо виселення відповідача, залишивши в силі у відповідній частині рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.04.2019, а також в частині стягнення неустойки за квітень - травень 2017 року та ухвалити в цій нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення апеляційним судом частини 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України, а також неправильне застосування норм частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статті 764 Цивільного кодексу України.

1.2.          Третя особа подала відзив на касаційну скаргу АТ "Українська залізниця", відповідно до якого просить касаційну скаргу залишити без задоволення, скасувати рішення суду першої інстанції та постановити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю, посилаючись на те, що позивач не є власником орендного майна, а відповідно до пункту 11 Порядку розпорядження майном акціонерного товариства "Українська залізниця", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 № 1054, передача майна в оренду здійснюється за рішенням вищого органу товариства.

1.3.          У касаційній скарзі ФОП Ментій В.В. просить скасувати постанову апеляційної інстанції в частині задоволення вимог про стягнення з 109 440,39 грн заборгованості з орендної плати та 37404,16 грн заборгованості за утримання та комунальні послуги орендованого майна за період з жовтня 2016 року по травень 2017 року та залишити в силі у відповідній частині рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.04.2019, посилаючись на порушення апеляційним господарським судом норм статей 2, 14, 42, 46, 75, 214,  частини 5 статті 269, статті 316 Господарського процесуального кодексу України  щодо  диспозитивності та обґрунтованості судового рішення й обов`язковості вирішення питань, а також неправильне застосування норм статей 204, 626, 627, 629, 631, 759, 762-764 Цивільного кодексу України, норм частини 2 статті 17, статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

1.4.          У судовому засіданні 18.12.2019 представник позивача заявив усне клопотання про зупинення провадження у справі №904/7821/17 до вирішення об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 918/792/18. 

1.5.          Розглянувши клопотання Верховний Суд дійшов висновку, що підстави для його задоволення відсутні з огляду на предмет спору цієї справи та заявлений до стягнення період (після реєстрації АТ "Українська залізниця" права власності на орендне майно). 

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

4.          Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосоване законодавство.

4.1.          Здійснивши розгляд касаційних скарг, дослідивши наведені у них доводи, перевіривши наявні матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційні скарги АТ  "Українська залізниця" та ФОП Ментій В.В. необхідно задовольнити частково з таких підстав.

Щодо позовних вимог в частині стягнення заборгованості з орендної плати.

4.2.          Відповідно до частин 1 та 6 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

4.3.          Відповідно до частини 1 статті 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

4.4.          Згідно зі статтею 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

4.5.          Частиною 2 статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також встановлено, що у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об`єкта договір оренди припиняється.

4.6.          Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

4.7.          Отже, якщо у договорі відсутня умова про те, що в разі відчуження власником об`єкта договір оренди припиняється, то у такому разі новий власник майна автоматично в силу закону набуває прав та обов`язків орендодавця за договором оренди, і цей договір для нього зберігає чинність, незалежно від того, укладали сторони додаткові угоди чи ні. З цих підстав Верховний Суд відхиляє доводи відповідача, що викладені у касаційній скарзі, стосовно того, що цей договір зберігає чинність лише у випадку реорганізації орендодавця та укладення додаткової угоди про зміну сторони відповідно до пункту 10.3 договору.

4.8.            Згідно зі статтею 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

4.9.          За змістом частини 3 статті 285 Господарського кодексу України орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Аналогічні положення містяться в частині 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

4.10.          Відповідно до частин 1 та 4 статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

4.11.          Частинами 1 та 3 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також передбачено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

4.12.          Зважаючи на те, що до позивача перейшло право власності на об`єкт оренди, яке 14.09.2016 зареєстроване Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і 15.09.2016 відповідачем був підписаний додатковий договір до договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 24.12.2009 №12/02-3832-ОД з ПАТ "Українська залізниця" як орендодавцем за договором, Верховний Суд вважає, що апеляційний господарський суд обґрунтовано відхилив доводи ФОП Ментій В.В. про необізнаність щодо необхідності сплати орендної плати у повному обсязі (100 %) на користь позивача у період лютий-травень 2017 року, а не 30 %, як було визначено у пункті 3.1 договору.

4.13.          Доводи ФОП Ментій В.В., викладені у касаційні скарзі, що суд апеляційної інстанції безпідставно визнав додатковий договір від 15.06.2019 до договору оренди нерухомого майна як належний доказ, Верховний Суд не бере до уваги з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції, встановлені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України.

4.14.          Водночас, Верховний Суд не може погодитися з висновком суду апеляційної інстанції щодо обґрунтованості позовних вимог у частині стягнення заборгованості з орендної плати за лютий-травень 2017 року у сумі 109 440,39 грн і погоджується в цій частині з аргументами ФОП Ментій В.В., оскільки суд апеляційної інстанції, встановивши, що підписи, зокрема, в додатковому договорі від  25.10.2016 та розрахунку орендної плати від 25.10.2016 виконані не Ментій В.В., а іншою особою з наслідуванням його справжньому підпису, безпідставно не надав належної правової оцінки тієї обставини, що розрахунок заборгованості позивачем здійснено, виходячи з розміру орендної плати, який визначений в цій додатковій угоді. 

4.15.          Окрім того, суд апеляційної інстанції, ухвалюючи в цій частині нове рішення про задоволення позовних вимог, не надав мотивовану оцінку аргументам відповідача щодо відсутності підстав для задоволення позову в цій частині, оскільки відповідно до платіжних доручень (а.с. 77, 82-89 т. 1) ним було сплачено на користь позивача платежі у сумі 95021,15 грн. Суд апеляційної інстанції взагалі не надав оцінки тієї обставини, що між сторонами існує спір не лише щодо розміру орендної плати, а також щодо розміру здійснених платежів за цей період (за розрахунком позивача відповідач сплатив 10360,00 грн (а.с. 15 т. 1), за контрозрахунокм відповідача - 95021,15 грн (а.с. 77 т. 1)).

4.16.            Отже, суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані у справі докази щодо розміру заборгованості, чим порушив вимоги статті 86 Господарського процесуального кодексу України, що унеможливило встановлення всіх фактичних обставин справи в цій частині.

4.17.          Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, також не дослідив зібрані у справі докази, фактично не вирішив по суті в цій частині, зазначивши, "всім учасникам договору слід було провести та звірити розрахунки  та врегульовувати умови оплати в договорі з позивачем саме як з орендодавцем. Позивач, як ініціатор судового процесу повинен був самостійно з`ясувати ці обставини та довести в суді свої розрахунки. Замість цього позивач поклав в основу позову лише ті відомості, які мав у своєму розпорядження, але не з`ясував всіх розрахунків за договором між орендарем та попереднім власником".

4.18.          Верховний Суд зазначає, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Визначаючи розмір заборгованості відповідача, суд зобов`язаний належним чином дослідити подані стороною докази (у цьому випадку - зроблений позивачем розрахунок заборгованості), перевірити їх, оцінити в сукупності та взаємозв`язку з іншими наявними у справі доказами, а в разі незгоди з ними повністю або частково - зазначити правові аргументи на їх спростування та навести в рішенні свій розрахунок - це процесуальний обов`язок суду (див. пункти 85-86 постанови Великої палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17).

4.19.          Посилання суду першої інстанції на те, що розрахунок заборгованості, наданий позивачем, не враховує оплати завдатка за договором (а.с. 18-25 т. 4) обґрунтовано було відхилено судом апеляційної інстанції, оскільки згідно з пунктом 3.11 договору оренди №12/02-3832-ОД від 24.12.2009 зобов`язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку в розмірі не меншому, ніж орендна плата за три (базових) місяці оренди, який вноситься в рахунок плати за три останні місяці оренди. Предметом спору у справі є стягнення заборгованості з орендної плати за період лютий-травень 2017 року. Станом на момент розгляду цієї справи (2019 рік) орендар продовжує користуватися орендним майном, що не заперечується та визнається сторонами, тому зважаючи на пункт 3.12 договору (обов`язок сплачувати орендну плату до дня повернення майна), Верховний Суд погоджується в цій частині з доводами суду апеляційної інстанції, що підстави для здійснення зарахування завдатку відсутні, про що помилково зазначив суд першої інстанції. 

4.20.          З урахуванням викладеного, Верховний Суд дійшов висновку, що судові рішення в цій частині слід скасувати, а справу передати на новий розгляд, оскільки суди обох інстанцій не дослідили зібрані у справі докази, чим допустили порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

Щодо позовних вимог в частині виселення та стягнення неустойки.

4.21.          Згідно з частиною 1 статті 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

4.22.          Відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"  у разі відсутності заяви однієї із сторін про 1) припинення або 2) зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

4.23.          Передаючи справу на новий розгляд, Верховний Суд зазначив, що судом апеляційної інстанції не надано належної оцінки листу від 25.04.2017 за вих. №НКМ-07/424 з урахуванням його змісту та дати направлення на адресу відповідача 04.05.2017 (у контексті тієї обставини, чи можна   його вважати запереченням орендодавця   щодо продовження дії договору оренди, яке (заперечення) мало місце протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди), тому доручено судам при новому розгляді встановити та оцінити, чи є лист від 25.04.2017 №НКМ-07/424 заявою однієї зі сторін договору оренди про припинення дії договору в розумінні частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", та чи був він направлений в межах строку, передбаченого положеннями зазначеної статті.

4.24.          Суд першої інстанції, порушуючи вимоги статті 316 Господарського процесуального кодексу України, відповідні вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, не виконав  та дійшов висновку, що договір було подовжено додатковою угодою від 15.09.2016 на строк до 31.10.2016 року на момент звернення позивача із позовом договір припинив свою дію, враховуючи обставини, встановлені судом, результати проведеної експертизи, відсутність оплати орендної плати з боку відповідача, відсутність доказів направлення вищезазначеного листа, перехід права власності нерухомого майна від третьої особи до позивача. 

4.25.          Такі висновки є взаємовиключними, оскільки, по-перше: зазначаючи про відсутність оплати орендної плати з боку відповідача, як підстави для висновку щодо непродовження договору оренди, суд одночасно відмовляє у задоволенні позову щодо стягнення заборгованості з орендної плати; по-друге: вказуючи про відсутність доказів направлення листа № НКМ-07/424 від 25.04.2017, на який позивач посилається як на підставу для припинення договору оренди відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", суд одночасно робить висновок, що договір припинив свою дію. Суд  не обґрунтував, який чином відсутність таких доказів підтверджує його висновок про припинення договору. При цьому, зазначаючи про відсутність цих доказів, місцевий господарський суд взагалі не навів мотиви відхилення доказів, що були надані позивачем на підтвердження обставин направлення листа № НКМ-07/424 від 25.04.2017 (а.с. 57а.-60 т. 1).

4.26.          Окрім того, суд першої інстанції, зазначивши, що підставою для висновку про припинення дії договору є також перехід права власності нерухомого майна від третьої особи до позивача, помилково не застосував положення частини 2 статті 770 Цивільного кодексу України, яка визначає, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.  Суд першої інстанції не оцінив відповідні положення основного договору оренди та прямо не вказав пункти основного договору оренди, в якому сторони дійшли відповідної домовленості.

4.27.          Суд апеляційної інстанції, оцінюючи листи № НКМ-07/424 від 25.04.2017 та від 01.06.2017 № 267/ДН-2, також дійшов висновків, які є суперечливими та взаємовиключними.

4.28.          Так, суд апеляційної інстанції правильно зазначив, що зі змісту статей 759, 763 і 764      Цивільного кодексу України, частини другої статті 291      Господарського кодексу України, частини 2 статті 17 та частини 2 статті 26   Закону України "Про оренду державного та комунального майна"    вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди, то такий договір припиняється.

4.29.          Водночас, в абзаці 4 сторінки 17 мотивувальної частини постанови суд апеляційної інстанції зазначає, що лист №НКМ-07/424 від 25.04.2017 (направлений на адресу відповідача 04.05.2017 та фактично отриманий орендарем 31.05.2017), містив пропозицію орендодавця про зміну умов договору оренди в частині строку його дії, а саме до 31.05.2017, у зв`язку з чим направив орендарю  для підпису додаткові угоди, які просив повернути до 11.05.2017. Між тим, направлений для підпису проект додаткової угоди не був повернутий ані у встановлений строк у листі (до 11.05.2017, оскільки фактично отриманий орендарем 31.05.2017), ані у встановлений статтею 181 Господарського кодексу України двадцятиденний строк з дня отримання проекту договору.

4.30.          Разом з тим, далі по тексту (абзац 2 сторінки 18 мотивувальної частини постанови) суд апеляційної інстанції зробив висновок, що "лист №НКМ-07/424 від 25.04.2017 (направлений  на адресу відповідача 04.05.2017 та отриманий відповідачем 31.05.2017) та лист від 01.06.2017 № 267/ДН-2 (направлений на адресу відповідача 08.06.2017) не є заявами про припинення або зміну умов договору оренди поданими на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку, тому договір оренди нерухомого (або іншого) майна від 24.12.2009 №12/02-3832-ОД є таким, що продовжився на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором".

4.31.          Тобто, спочатку суд апеляційної інстанції оцінив цей лист як заяву орендодавця про зміну умов договору оренди в частині строку його дії, а саме до 31.05.2017, потім зробив висновок, що цей лист та лист від 01.06.2017 № 267/ДН-2 (направлений на адресу відповідача 08.06.2017) не є ".. заявами про припинення або зміну умов договору оренди..".

4.32.          У постанові відсутній чіткий, достеменний та однозначний висновок, з яких підстав суд апеляційної інстанції дійшов висновку щодо продовження договору на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, зокрема, 1) з підстав, що ці листи за своєї суттю та змістом не є заявами про припинення або зміну умов договору оренди; чи 2) з підстав, що ці заяви були зроблені протягом місячного строку, встановленого у частині 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

4.33.          Щодо дотримання продовження строку дії договору, Верхровний Суд вважає, що суд апеляційної інстанції правильно виходив з того, що відповідно до конкретних обставин справи і встановлення факту неукладення сторонами додаткового договору від    29.11.2016 та додаткового договору від 19.06.2017, строк дії договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 24.12.2009 №12/02-3832-ОД визначається з урахуванням положень пункту 10.1 договору, Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та додаткового договору від 15.09.2016, яким строк дії договору встановлено з 01.08.2016 по 31.10.2016 (включно). Правильним є також висновок суду апеляційної інстанції, що цей договір був автоматично пролонгований після 31.10.2016 з огляду на відсутність відповідних заяв сторін.

4.34.          Водночас, передчасним є висновок суду апеляційної інстанції стосовно того, що цей договір оренди є таким, що продовжений після 31.03.2017 та на момент розгляду справи, що унеможливлює задоволення позовних вимог в частині виселення відповідача з орендного майна та  стягнення неустойки, нарахованої за період квітень - травень 2017, з тих підстав, що на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку були відсутні заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди (лист №НКМ-07/424 від 25.04.2017 направлений  на адресу відповідача 04.05.2017 та отриманий відповідачем 31.05.2017, лист від 01.06.2017 № 267/ДН-2 направлений на адресу відповідача 08.06.2017).

4.35.          Суд апеляційної інстанції не встановив, до якої саме дати та на який строк відбулось автоматичне продовження строку дії договору оренди після 31.10.2016,  та чітко не визначив нову дату закінчення договору внаслідок його неодноразової пролонгації у зв`язку з відсутністю відповідних заяв протягом одного місяця після 31.10.2016. Встановлення цих обставин має суттєве значення для правильного вирішення спору у справі, оскільки навіть у випадку автоматичного продовження строку дії договору оренди, орендар не позбавляється права зробити відповідну заяву згідно з вимогами частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, що в свою чергу впливає на висновок, чи є лист №НКМ-07/424 від 25.04.2017 (направлений  на адресу відповідача 04.05.2017 та отриманий відповідачем 31.05.2017) таким, що заявлений протягом одного місяця після закінчення строку дії.

4.36.          З урахуванням викладеного, Верховний Суд дійшов висновку, що судові рішення в цій частині слід скасувати, а справу передати на новий розгляд, оскільки суди не дослідили зібрані у справі докази, не виконали повністю вказівки, що викладені у постанові Верховного Суду від 05.06.2018, чим допустили порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

Щодо позовних вимог в частині стягнення  витрат на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг.

4.37.          Беручи до уваги те, що судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідно до копії актів наданих послуг з опалення за спірний період, підписаних позивачем та КПТП "Криворіжтепломережа", рахунків на оплату приміщення, що орендується відповідачем за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Кириленка, 14а, підтверджується заявлена позивачем сума за період з жовтня 2016 року по травень 2017 року у сумі 37 404,16 грн є оплатою за опалення орендованого приміщення відповідачем, Верховний Суд вважає обґрунтованими та правильним висновок суду апеляційної інстанції про стягнення цих витрат на користь орендаря, оскільки пункти 5.2, 5.4 договору оренди від 24.12.2009 №12/02-3832-ОД  зобов`язують орендаря компенсувати такі витрати, у зв`язку з фактичним користуванням відповідачем цим майном. 

4.38.          Доводи касаційної скарги ФОП Ментій В.В. щодо порушення судом апеляційної інстанції норм статті 46 Господарського процесуального кодексу України Верховний Суд відхиляє, оскільки оцінка та застосування судом положень пунктів 5.2, 5.4 договору оренди, замість положень договору № ПР/ДН-2-16-030/НКМ-В від 01.08.2016 про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг, який, як було встановлено судом не був підписаний відповідачем, не призводить до зміни підстав позову. Зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача. У справі, що розглядається, ці обставини (споживання відповідачем комунальних послуг, вартість яких підлягає відшкодуванню) позивачем не змінювалися. 

5. Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги.

5.1.           Відповідно до частин 1 та 2 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

5.2.          Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, зокрема якщо суд не дослідив зібрані у справі докази (пункт 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України).

5.3.          Оскільки суди першої та апеляційної інстанцій порушили норми процесуального права, не дослідили зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, не повністю виконали вказівки, що містяться у постанові від 05.06.2018, Верховний Суд дійшов висновку щодо судові рішення в частині вирішення позовних вимог про виселення з приміщення нежитлової будівлі та стягнення з ФОП Ментій В.В. 109 440,39 грн заборгованості з орендної плати за договором оренди № 12/02-3832-ОД за лютий-травень 2017 року, 101 111,38 грн неустойки за квітень - травень 2017 року за невиконання орендарем обов`язку щодо повернення майна слід скасувати та  направити у відповідній частині справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

5.4.          При новому розгляді суду першої інстанції необхідно врахувати викладене в цій постанові та  у постанові від 05.06.2018, надати доводам сторін і поданим ними доказам належну правову оцінку і вирішити спір відповідно до закону.

5.5.          Постанова Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019 у справі № 904/8389/17 в частині стягнення 37 404,16 грн заборгованості за утримання та комунальні послуги орендованого майна за період з жовтня 2016 року по травень 2017 року ухвалена з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому в цій частині суд касаційної інстанції залишає скаргу ФОП Ментій В.В. без задоволення, а постанову - без змін.

6. Розподіл судових витрат.
6.1.  Оскільки справа передається на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат у порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, пунктами 1, 2 частини 1 статті 308, статтями 309, 310, 314, 315 - 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
          
ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" та Фізичної особи-підприємця Ментій Валентина Вікторовича задовольнити частково.

Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019 у справі № 904/8389/17 в частині стягнення з Фізичної особи-підприємця Ментій Валентина Вікторовича на користь Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" Акціонерного товариства "Українська залізниця" 37 404,16 грн заборгованості за утримання та комунальні послуги орендованого майна за період з жовтня 2016 року по травень 2017 року залишити без змін.

В іншій частині постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019 у справі № 904/8389/17 та рішення Господарського суду Дніпропетровської    області від 01.04.2019 скасувати, а  справу № 904/8389/17 передати на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.
          
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                      І. Кондратова
Судді                                                                                                  Л. Стратієнко
                                                                                                           І. Ткач