ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А
іменем України

12 лютого 2020 року 	м. Чернігів	

Унікальний номер справи № 751/5883/19
Головуючий у першій інстанції - Косач І. А.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/376/20

ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого-судді: Мамонової О.Є.,
суддів: Бобрової І.О., Висоцької Н.В.,
із секретарем: Зіньковець О.О.,

учасники справи:
позивач: ОСОБА_1 ,
відповідач: ОСОБА_2 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: 
ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Приватне акціонерне товариство «Чернігівоблбуд»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження у відкритому судовому засіданні з повідомленням учасників справи цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Новозаводського районного суду м. Чернігова від 02 грудня 2019 року (ухвалене о 12:24, повний текст рішення складено 06 грудня 2019 року) у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зобов`язання вчинити дії, -

                                      У С Т А Н О В И В:

У серпні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про спонукання укласти договір оренди (найму), в якому просив:
1) вважати договір оренди (найму) житлового приміщення, яке йому належить на праві приватної власності, загальною площею 56,0 кв.м, житлова площа 36,1 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , між орендодавцем ОСОБА_1 , з однієї сторони, та орендарем ОСОБА_2 , з другої сторони, укладеним на умовах поданого ОСОБА_1 проекту цього договору, зокрема:
- на умовах укладення договору на невизначений строк;
- на умовах внесення плати за оренду приміщення за цим договором в сумі 3 500 грн за місяць шляхом перерахування на поточний рахунок орендодавця або готівкою під розписку не пізніше 20 числа наступного за розрахунковим періодом місяця;
- на умовах можливості збільшення розміру орендної плати в залежності від зростання цін на ринку аналогічних послуг, але не раніше чим через кожен рік від дати укладення даного договору, що оформляється додатковою угодою до договору.
2) вважати датою укладення договору оренди (найму) житлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , день набрання законної сили даним рішенням суду.
Позов обґрунтовував тим, що за договором купівлі-продажу від 21.12.2016 він є власником квартири АДРЕСА_1 . У даній квартирі на умовах договору найму на підставі рішення виконавчого комітету Чернігівської міської ради від 05.10.1993 за № 224 та ордеру від 21.10.1993 проживають відповідач та треті особи. На його письмову вимогу, отриману відповідачем 14.11.2017, з пропозицією укласти письмовий договір оренди, ОСОБА_2 відповів відмовою та продовжив користуватися належною на праві власності позивачу квартирою без сплати орендної плати. Повторна вимога позивача про укладення письмового договору оренди, яку ОСОБА_2 отримав 17.05.2019, залишена останнім без відповіді.

Рішенням Новозаводського районного суду м. Чернігова від 02 грудня 2019 року в задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права.
Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що з дати укладення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 став наймодавцем вказаної квартири для наймача ОСОБА_2 та членів його сім`ї, а тому правовідносини між сторонами регулюються положеннями ст.ст. 810-820 ЦК України.
Заявник вважає невірним висновок суду про те, що ОСОБА_2 відповідно до ст. 61 ЖК України з попереднім наймодавцем (ПрАТ «Чернігівоблбуд») був укладений письмовий договір, оскільки такий договір не укладався, в матеріалах справи він відсутній і відповідач на нього навіть не посилався.
Заявник не погоджується із висновком суду про те, що договір найму житла і договір оренди житла мають різний процесуальний порядок передачі житла в користування і що договір оренди житла, на відміну від договору найму, є строковим. Вказує, що глава 59 ЦК України називається «Найм (Оренда) житла» та містить однакову правову регламентацію як найму, так і оренди житла, крім найму житла, що є об`єктом права державної або комунальної власності, тобто законодавець визначає найм та оренду житла як тотожні поняття.

Вислухавши суддю-доповідача, пояснення представника ОСОБА_1 - адвоката Авраменка Г.М., який підтримав апеляційну скаргу та просив скасувати рішення суду першої інстанції, відповідача ОСОБА_2 та його представника - адвоката Бабинця С.П., які наполягали на законності рішення суду першої інстанції, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. 
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із відсутності підстав для укладення між позивачем та відповідачем договору оренди (найму) житла на умовах ОСОБА_1 , оскільки відповідач користується спірною квартирою за договором найму, який укладений на підставі дійсного ордеру, згідно вимог Житлового Кодексу України, та з наймодавцем не розірваний; здійснює необхідні платежі та утримує житло. Одночасно, договір оренди (найму) житла, особливості якого визначені нормами ЦК України, укладається на умовах строковості та оплатності, а тому відносини між його сторонами повинні характеризуватися юридичною рівністю, вільним волевиявленням, майновою самостійною сторін та ґрунтуватися на принципі свободи договору. 
З таким висновком районного суду погоджується апеляційний суд, оскільки він ґрунтується на матеріалах справи та відповідає вимогам чинного законодавства.

Судом у справі встановлено, що рішенням виконавчого комітету Чернігівської міської ради від 05.10.1993 № 224 «Про виділення житла підприємствам громадянам міста, повторне заселення звільнених квартир, видачу ордерів, затвердження представлених списків, виділення житла громадянам, які проживають в аварійних будинках і в тих, які підлягають знесенню», серед іншого, затверджено спільні рішення адміністрацій і профспілкових комітетів підприємств, організацій, житлових комісій про виділення житлової площі, зокрема Управління виробничо-технічної комплектації тресту «Чернігівоблбуд» та видано ордер ОСОБА_2 на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , на сім`ю 3 чоловіки (він, дружина, син), зі зняттям з квартирного обліку, квартирна черга № 1 з 06.03.81, проживали по АДРЕСА_4 (а.с. 5).
21.10.1993 на підставі вказаного рішення міської ради ОСОБА_2 . видано ордер № 666 на право зайняття разом з сім`єю житлового приміщення житловою площею 31,2 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , де на даний час він мешкає разом із ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору) (а.с. 6).
21.12.2016 між ПАТ «Чернігівоблбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Бондарем М.К, реєстровий № 1095, за яким продавець продав, а покупець купив квартиру АДРЕСА_1 , яка належала продавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконкомом  Чернігівської міської ради 31.03.202 (а.с. 7-8).
22.12.2016 проведено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за позивачем (а.с. 9).
01.11.2017 у письмовій формі між ПАТ «Чернігівоблбуд» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу від 21.12.2016, якою відстрочено сплату суми в розмірі 185 000 грн за квартиру АДРЕСА_1 до 01.11.2019 (а.с. 43-44).
Рішенням Новозаводського районного суду м. Чернігова від 23.08.2017 (справа № 751/1840/17), залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Чернігівської області від 12.10.2017 та постановою Верховного Суду від 24.10.2018, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про розірвання договору найму та виселення відмовлено (а.с. 34-38, 68-74).
Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суди виходили з того, що ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 вселились у спірне житлове приміщення на підставі договору найму з правом постійного проживання у цьому приміщенні, так як житлові приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду надаються громадянам у безстрокове користування. Набуваючи право власності на спірну квартиру, ОСОБА_1 одночасно набув права та обов`язки наймодавця по відношенню до відповідачів, яких було вселено у спірне житлове приміщення безстроково на підставі ордеру від 21.10.1993 (стаття 814 ЦК України). При цьому під час придбання цієї квартири позивач усвідомлював, що у квартирі на таких підставах мешкають відповідачі, проте завбачливо не зважив на ризики придбання такого майна.
Рішенням Новозаводського районного суду м. Чернігова від 05.09.2018 (справа № 751/3994/18) у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про розірвання договору найму та виселення відмовлено (а.с. 39-42).
Вказане рішення районного суду мотивоване тим, що перебування та проживання осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, тобто користування ними, належить до поняття житлово-комунальних послуг, відповідачі добросовісно та вчасно сплачують плату за користування житлом у квартирі АДРЕСА_1 . При цьому відмова відповідачів, які, як встановлено рішенням Новозаводського районного суду м. Чернігова від 23.08.2018 у цивільній справі № 751/1840/17, є безстроковими користувачами спірної квартири, укласти з позивачем договір оренди житла не є підставою для розірвання договору найму та їх виселення з квартири в розумінні вимог ч. 2 ст. 825 ЦК України. Позивачем не доведено належними доказами порушення відповідачами умов договору житлового найму.
14.11.2017 ОСОБА_2 отримав вимогу від позивача про укладення письмового договору оренди спірної квартири в строк до 20.11.2017. Відповідачем 18.11.2017 надано ОСОБА_1 письмову відповідь про відмову укласти договір оренди, із зазначенням, що він та члени його сім`ї набули право користування спірною квартирою на підставі рішення виконавчого комітету міської ради народних депутатів м. Чернігова № 224 від 05.10.1993, а з 25.11.1993 проживають у квартирі на підставі договору найму. Він є наймачем даної квартири і регулярно сплачує кошти обслуговуючій організації за утримання житла (а.с.10).
17.05.2019 ОСОБА_1 повторно було направлено ОСОБА_2 вимогу про  підписання відповідачем договору оренди спірної квартири у зв`язку із несплатою відповідачем орендної плати, яка залишена без відповіді (а.с. 11-15).

Відповідно до частини 1 статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. 
Пунктом 1 частини 2 статті 2 ЦК України передбачено, що однією із основних засад (принципів) цивільного судочинства є верховенство права.
Складовою верховенства права є принцип правової визначеності (п. 61 Рішення Європейського суду з прав людини «Брумареску проти Румунії).
Основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає наявним у суспільстві нормативним приписам.
Принцип правової визначеності вимагає ясності й однозначності правової норми та забезпечення того, щоб ситуації та правовідносини залишалися передбачуваними.
Відповідно до ч. 4 ст. 10 ЦПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
У справі «Прокопович проти Росії» № 58255/00 встановлено, що тривалий час проживання особи в житлі, незалежно від його правового режиму, є достатньою підставою для того, щоб вважати відповідне житло належним такій особі в розумінні статті 8 Конвенції.
Згідно із ч. 1, 4 ст. 9 ЖК Української РСР, в редакції, чинній на час отримання ордеру та укладення договору найму житла, громадяни мають право на одержання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду або в будинках житлово-будівельних кооперативів. 
Ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом.
Відповідно до ст. 61 ЖК Української РСР, в редакції, чинній на час отримання ордеру та укладення договору найму житла, користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім`я якого видано ордер. Типовий договір найму жилого приміщення, правила користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території затверджуються Радою Міністрів Української РСР.

За матеріалами справи встановлено та підтверджено судовими рішеннями, що відповідач з сім`єю перебував на квартирній черзі з 06.03.1981, за рішенням та на підставі ордеру на житлове приміщення виконкому Чернігівської міської ради, останні на законних підставах вселилися до спірної квартири та отримали безстрокове право проживання та користування нею. Відповідач та його сім`я проживають у квартирі з 1993 року, є добросовісними наймачами, несуть витрати на утримання житлового приміщення, сплачують житлово-комунальні послуги, іншого житла не мають, на квартирній черзі не перебувають.
Відповідач з сім`єю вселився у спірне житлове приміщення з дотриманням встановленого порядку на підставі договору найму, який є чинним, у зв`язку з чим набув право постійного користування таким житлом.

Таким чином, у ОСОБА_4 виникли правомірні очікування щодо безстрокового користування спірною квартирою на умовах укладеного договору найму житлового приміщення з попереднім наймодавцем, за нормами встановленими ст.ст. 9, 61 ЖК України.
Відтак, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність законних підстав для задоволення позову ОСОБА_1 про спонукання укласти договір оренди житла. 

Доводи апеляційної скарги про те, що з дати укладення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 став наймодавцем вказаної квартири для наймача ОСОБА_2 та членів його сім`ї, а тому правовідносини між сторонами регулюються положеннями ст.ст. 810-820 ЦК України, не заслуговують на увагу. Як зазначалось вище, укладення договору найму спірного житла відповідачем відбувалось з урахуванням правил ч. 2 ст. 9 ЖК України. Крім того,  із п. 5 договору купівлі-продажу спірної квартири від 21.12.2016 вбачається, що придбаваючи  спірну квартиру ОСОБА_1 був обізнаний про реєстрацію в ній наймача - ОСОБА_2 та членів сім`ї наймача: ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Тобто позивач набув її у власність з вказаними обтяженнями, мав реальну можливість розсуду та визначення необхідності придбання саме цього житла.
Посилання заявника на те, що є невірним висновок районного суду про укладення ОСОБА_2 відповідно до ст. 61 ЖК України з попереднім наймодавцем (ПрАТ «Чернігівоблбуд») письмового договору найму, оскільки він у матеріалах справи відсутній і відповідач на нього навіть не посилався, є голослівними. В оскаржуваному судовому рішенні відсутнє посилання на укладення договору найму саме в письмовій формі, а констатується, що відповідач користується спірною квартирою на підставі договору найму без зазначення форми договору, в якій він укладався. Крім того, недотримання сторонами письмової форми договору найму житлового приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду на час його укладення (1993 рік) з попереднім наймодавцем не тягне його недійсності.
Незгода заявника з висновком суду про те, що договір найму житла і договір оренди житла мають різний процесуальний порядок передачі житла в користування і що договір оренди житла, на відміну від договору найму, є строковим, зважаючи на обставини даної конкретної справи є необґрунтованою, оскільки, дійсно, договір найму спірного житла є безстроковим та регламентується положеннями ЖК Української РСР.
За викладених обставин, апеляційний суд вважає, що доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, на законність рішення суду не впливають, рішення суду ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, що відповідно до приписів ст. 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги ОСОБА_1 без задоволення, а рішення районного суду - без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, апеляційний суд,

                                     П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.
Рішення Новозаводського районного суду м. Чернігова від 02 грудня 2019 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 17.02.2020.

Головуючий                                          Судді: