Єдиний унікальний номер 233/3569/19 
Номер провадження 22-ц/804/449/20        

ПОСТАНОВА
І М Е Н Е М     У К Р А Ї Н И

28 січня 2020 року                                                                                        м. Бахмут 

Донецький апеляційний суд у складі:

судді - доповідача Кішкіної І.В.,
суддів Азевича В.Б., Никифоряка Л.П.,
за участю секретаря Кіпрік Х.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Бахмуті цивільну справу №233/3569/19 за позовом приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про переукладення договору та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест», треті особи Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом розірвання у зв`язку з неможливістю його виконання за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року (суддя Наумик О.О.),

в с т а н о в и в :

05 червня 2019 року приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , треті особи Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про переукладення договору, в обґрунтування позову зазначає, що 22 березня 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 29 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 970, згідно з яким в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, згідно з сертифікатом на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0173922, виданого 30 серпня 1996 року Костянтинівською районною державною адміністрацією. Цього ж дня, 22 березня 2012 року актом приймання-передачі земельної частки (паю) до договору ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло в володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, що розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Пунктом 2.3 договору встановлений двадцятирічний строк їх дії, що на даний момент не сплинув. З часу укладення договору по день подання позову ПрАТ «АПК-Інвест» сумлінно виконуються усі обов`язки згідно з договорами, у тому числі зі сплати орендної плати ОСОБА_1 . В подальшому позивачу стало відомо про факт виділення відповідачу в натурі двох земельних ділянок, площею 4,7102 га та 1,0298 га, яким було присвоєно кадастровий номер 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028, які на сьогоднішній день фактично використовуються позивачем на підставі укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року. Відповідач ОСОБА_1 порушив норми, закріплені чинним законодавством та безпосередньо договором оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року щодо виконання останнім обов`язку повідомити та в подальшому переукласти договори з ПрАТ «АПК-Інвест» після виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), чим було грубо порушені права позивача як орендаря. Так, відповідач в порушення вимог п.3.1. договору та ч. 3 ст. 148-1 ЗК України не повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про отримання ним правовстановлюючого документа, що підтверджує його право власності на земельні ділянки, чим порушив права позивача як орендаря та фактичного користувача земельних часток (паїв), які були виділені відповідачем у земельну ділянку, зокрема на переукладення договору. Просив визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 на договір оренди землі, кадастрові номери земельних ділянок 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028, площею 4,7102 та 1,0298 га відповідно, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (20 квітня 2018 року) у певній редакції.
08 липня 2019 року відповідач ОСОБА_1 завернувся до суду із зустрічним позовом до приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест», треті особи Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом розірвання у зв`язку з неможливістю його виконання, посилаючись на те, що 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної частки (паю), згідно з яким була передана в оренду земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка належала ОСОБА_1 на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай). 06 квітня 2018 року на підставі розпорядження голови Костянтинівської районної державної адміністрації за №170 ОСОБА_1 було надано у власність та виділено в натурі (на місцевості) земельні ділянки за кадастровими номерами 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028, загальною площею 5,7400 га. 20 квітня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності та став власником земельної ділянки площею 4,7102 га, кадастровий номер 1422483900:44:000:0002, та земельної ділянки площею 1,0298 га, кадастровий номер 1422483900:47:000:0028, які розташовані на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відповідно до абз. 7 п. 2.3. договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором, та чинним законодавством України. Згідно п. 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін за договором оренди земельної частки (паю) припиняються відповідно до чинного законодавства. Відповідно до п. 17 Перехідних положень ЗК сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Земельний пай - це тільки право на виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) із земель, які належали КСП. Сертифікат на право на земельну ділянку (пай) не встановлює право власності фізичної особи на земельну ділянку, а є правовстановлюючим документом, який надає його власнику право вимоги на відведення земельного паю в натурі (на місцевості). У разі оренди земельної частки (паю), предметом договору оренди є право на земельну частку (пай), що знаходиться у колективній власності. Отже оренда земельної частки (паю) та оренда земельної ділянки за предметом є суттєво різними відносинами, оскільки у випадку оренди земельної частки (паю) встановлюються орендні відносини щодо права на земельну частку (пай) на невизначену в натурі земельну ділянку, посвідчену сертифікатом. З огляду на зазначене, після отримання ОСОБА_1 права власності на земельні ділянки він набув статусу власника конкретних земельних ділянок, а сертифікат, на підставі якого укладався договір, втратив чинність, а тому договір оренди земельної частки (паю), укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» слід вважати припиненим. У зв`язку з тим, що вищезазначений договір оренди земельної частки (паю) припинив свою дію відповідно до норм діючого законодавства України після отримання ОСОБА_1 правовстановлюючих документів на земельну ділянку площею 4,7102 га, кадастровий номер 1422483900:44:000:0002, та земельну ділянку площею 1,0298 га, кадастровий номер 1422483900:47:000:0028, то він 12 травня 2018 року на юридичну адресу ПрАТ «АПК-Інвест» направив лист з проханням утриматися щодо проведення будь-яких робіт на вищезазначених земельних ділянках, так як вирішив обробляти їх самостійно. Починаючі з початку 2019 року по теперішній час, вищезазначені земельні ділянки обробляються ОСОБА_1 самостійно. Всупереч цьому ПрАТ «АПК-Інвест» звертається з позовом про переукладення договору до суду, чим порушує права ОСОБА_1 щодо вільного володіння та користування своєю власністю. Крім, того відповідно до ст.16 ЦК України визначені способи захисту порушеного права, серед яких відсутній такий спосіб, як переукладення договору, що обраний ПрАТ «АПК-Інвест» у своїй позовній заяві. Просив припинити правовідносини, а саме дію договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, який зареєстрований 29 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за №970 шляхом розірвання у зв`язку з неможливістю його виконання. 
Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року позов приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа-підприємець ОСОБА_2 про переукладення договору задоволено. 
Визнано переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року між приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастрові номери земельних ділянок 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028, площею 4,7102 га та 1,0298 га відповідно) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно – 20 квітня 2018 року, зазначивши: в п.1.1 Договору предметом Договору земельні ділянки розміром 4,7102 га, з кадастровим номером 1422483900:44:000:0002, вартістю ___, та розміром 1,0298 га, з кадастровим номером 1422483900:47:000:0028, вартістю ___, загальною площею 5,74 га, які розміщені на території Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, в тому числі за складом угідь: рілля 5,74 га, сіножатні - 0,0000 га; пасовища - 0,0000 га; виклавши абз.1 п.2.2 Договору в такій редакції: «За користування зазначеною в договорі земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю щороку орендну плату в розмірі 4823 грн. 53 коп. Починаючи з 01 січня 2019 року розмір орендної плати, відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 8373 грн. за земельну ділянку розміром 4,7102 га, з кадастровим номером 1422483900:44:000:0002, та 1830 грн. за земельну ділянку розміром 1,0298 га, з кадастровим номером1422483900:47:000:0028. Загальна орендна плата становить 10203 грн.»; виклавши абз.1 п.2.3 Договору в такій редакції: «Договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 29 березня 2012 року»; виклавши абз.6 п.2.3 Договору в такій редакції: «Припинення дії Договору оренди допускається у випадках, визначених цим Договором та чинним законодавством України»; виключивши пп.4 абз.1 п.3.1 Договору;  змінивши по всьому тексту Договору слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» судовий збір у сумі 1921 грн. 
В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест», треті особи Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом розірвання у зв`язку з неможливістю його виконання відмовлено.
З вказаними рішенням не погодився відповідач ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_3 , та оскаржив їх в апеляційному порядку, в апеляційній скарзі просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволені позову ПрАТ «АПК-Інвест» відмовити, зустрічний позов задовольнити. 
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що переукладення спірного договору можливе лише за наявності волевиявлення сторін договору, в той час як ОСОБА_1 не має такого наміру. Договір оренди паю та договір оренди земельної ділянки  є самостійними договорами, оскільки за договором оренди паю предметом договору є пай, а сторонами власник сертифіката на цей пай та орендар. Згідно з договором оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року предметом цього договору є земельна частка (пай) розміром 4,78 умовних кадастрових га, а не земельні ділянки площею 4,7102 га, кадастровий номер 1422483900:44:000:0002 та площею 1,0298 га, кадастровий номер 1422483900:47:000:0028. Виділення земельної ділянки в натурі є умовою припинення договору оренди паю, тому з моменту реєстрації ОСОБА_1 свого права власності на земельні ділянки, сертифікат, на підставі якого укладено договір оренди паю, утратив чинність, а спірний договір є припиненим. 
Позивачем надано відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін, оскільки судом прийнято рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують. 
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання апеляційного суду не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Представник відповідача Байгуш О.Ю., який діє на підставі ордеру, в судовому засіданні апеляційного суду підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити.
Представник позивача ПрАТ «АПК-Інвест» Гнатенко Ю.Є., яка діє на підставі довіреності, в судовому засіданні апеляційного суду просила апеляційну  скаргу залишити без задоволення, рішення суду без змін.
Представник третьої особи Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Третя особа фізична особа-підприємець ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, надав заяву, згідно якої просить справу розглянути за його відсутності.
Відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи. 
Заслухавши суддю-доповідача, представників відповідача та позивача, дослідивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України, провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
Частиною першою статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Судом першої інстанції встановлено та як вбачається з матеріалів справи, що 22 березня 2014 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» було укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до п.п.1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_4 передає, а орендар ПрАТ «АПК-Інвест» приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай), яка належить ОСОБА_1 на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай), серія ДН №0173922, розміром 4,78 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, рілля загальною площею 4,78 га, терміном на 20 років. Сторони узгодили розмір орендної плати 4823,53 грн. та її виплату один раз на рік в грудгі поточного року (а.с.11-14 т.1).
Пунктом 2.3. вказаного договору встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. 
Відповідно до п.3.1. договору ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря.
Зазначений договір зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за №970 29 березня 2012 року  за підписом посадової особи ОСОБА_5 , скріплено печаткою Миколайпільської сільської ради, відповідно до Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.
22 березня 2012 року сторонами підписано акт приймання-передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору (а.с.15 т.1).
За інформацією ПрАТ «АПК-Інвест», земельні ділянки, визначені з врахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування згідно зі схемою поділу земель колективної власності КСП «Дружківський», розташовані на території Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області та передані у користування ПрАТ «АПК-Інвест» ОСОБА_1 . на підставі договору оренди земельної частки (паю). На цих земельних ділянках засіяна озима пшениця (а.с.108 т.1). 
Відповідно до розпорядження голови Костянтинівської райдержадміністрації від 13 грудня 2017 року № 426 ОСОБА_1 надано дозвіл на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості) у зв`язку із заміною сертифікату серія ДН № 0173922 на право на земельну частку (пай) на правовстановлюючий документ на земельну ділянку із земель КСП «Дружківський», орієнтовною площею 4,86 умовних кадастрових гектарів, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області (а.с.151,194 т.1).
На підставі розпорядження голови Костянтинівської районної державної адміністрації за №170 06 квітня 2018 року  ОСОБА_1 надано у власність та виділено в натурі (на місцевості) земельні ділянки за кадастровими номерами 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028 загальною площею 5,7400 га (а.с.201-202 т.1).
20 квітня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності та став власником земельної ділянки площею 1,0298 га, кадастровий номер 1422483900:47:000:0028 та земельної ділянки площею 4,7102 га, кадастровий номер 1422483900:44:000:0002, що розташовані на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.81, 204-204, 80, 209-210, т.1).
Листом від 12 травня 2018 року ОСОБА_1 звернувся до ПрАТ «АПК-Інвест», в якому повідомив про небажання переукладати договір оренди на виділені йому в натурі земельні ділянки, у зв`язку з чим просив утриматися щодо проведення будь-яких робіт на цих земельних ділянках. Квитанцією за № 21730039 від 17 липня 2019 ОСОБА_1 повернув ПрАТ «АПК-Інвест» 3370,10 грн., сплачених йому орендарем в якості орендної плати платіжним дорученням № 7790 від 25 червня 2019 року (а.с.82,83, 109, 123 т.1).
Задовольняючи позов ПрАТ «АПК-Інвест», суд першої інстанції виходив з того, що наявні правові підстави для визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, оскільки під час укладення цих договорів оренди земельної частки (паю) с ОСОБА_1 узгоджено його волевиявлення на переукладення договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди земельної ділянки на тих самих умовах, у випадку виділення йому земельної ділянки в натурі. Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд виходив з того, що ОСОБА_1 не довів, що сторони договорів оренди земельної частки (паю) не досягли згоди щодо розірвання цих договорів, а також, що обставини істотно змінилися.
Апеляційний суд не погоджується з вказаним висновком.
Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України, статтею 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України, сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Статтею 125 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
З обставин справи вбачається, що позивачем ПрАТ «АПК-Інвест» укладено договір оренди з відповідачем ОСОБА_1 як з власником сертифікату на право на земельну частку (пай), вказаний сертифікат вважався правовстановлюючим документом при реалізації ним права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства та був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок та отримання ОСОБА_1 свідоцтва про право власності на майно  земельні ділянки площею 4,7102 та 1,0298 га за кадастровими номерами 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028, що відповідає пункту 17 Розділу X  «Перехідні положення» ЗК України.
Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
У пункті 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня  2000 року №5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого   2000 року за № 101/4322, визначено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства.
При відмові орендаря розірвати цей договір та припинити користування земельною ділянкою право власника земельної ділянки (орендодавця) на землю підлягає захисту в загальному порядку.
Згідно з частинами другою – четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до пункту 8 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» від 16 квітня  2004 року № 7 при розгляді спорів про переукладення договорів оренди  землі суди  повинні  враховувати,  що  згідно  з  пунктом  2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року №5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України  23 лютого  2000 року за № 101/4322, після виділення земельної ділянки  в  натурі  (на місцевості) і одержання державного акту на право   приватної   власності   на землю зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акту на право приватної власності на землю  вона набуває  статусу  власника  земельної  ділянки,  у  зв`язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди,  а  тому договір  оренди  земельної  частки (паю) припиняється.  Враховуючи вимоги статей 203,  215 ЦК України про  недійсність  правочину, переукладення   договору оренди земельної частки (паю)  після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки і  одержання власником земельної частки  (паю)  державного акту на  право власності  на земельну  ділянку можливе лише  за   наявності волевиявлення  на  те  сторін.
Відповідно до розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону.
Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Згідно із частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).
З матеріалі справи вбачається, що об`єктом оренди була земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Після виділення відповідачеві в натурі двох земельних ділянок їх площа дорівнює 1,0298 га та 4,7102 га, ким відповідно присвоєно кадастрові номери 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028.
З огляду на викладене та враховуючи, що з часу отримання ОСОБА_1 свідоцтва про право власності на земельні ділянки площею 1,0298 га, кадастровий номер 1422483900:47:000:0028, та 4,7102 га, кадастровий номер 1422483900:44:000:0002, він набув статусу власника земельних ділянок, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» ОСОБА_6 , слід вважати припиненим.
При цьому зміст пункту 2.3 укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди земельної частки (паю) щодо переукладання договору у разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінений як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди.
Зазначені висновки відповідають правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду України від 27 березня 2007 року в справі № 6-7167сво06, постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18,  від 30 жовтня 2019 року у справі №233/4198/18, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року № 484/4067/18.
Як встановлено частиною 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
За таких обставин і з урахуванням того, що суд першої інстанції неправильно тлумачив вищенаведені правові норми, необґрунтованим є висновок про те, що сам факт оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно автоматично не припиняє дію раніше укладеного його власником договору оренди земельної частки (паю), зустрічний позов не доведений, а тому такий договір підлягає переукладанню. 
При цьому судом першої інстанції не враховано, що відповідно до 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Таким чином, наявність волевиявлення учасника правочину на укладання угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину.
Зазначене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, наведеним в постанові від 18 грудня 2013 року у справі № 6-127цс13.
Проте, як встановлено судом, волевиявлення власника земельної ділянки на переукладення договору відсутнє.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов помилкового  висновку  про те, що наявні правові підстави для визнання договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 переукладеним на договір оренди земельних ділянок площею 1,0298 га, кадастровий номер 1422483900:47:000:0028, та 4,7102 га, кадастровий номер 1422483900:44:000:0002, на тих самих умовах, що і раніше, передбачених договором оренди земельної частки (паю).
Отже, з врахуванням наведеного апеляційний суд визнає обґрунтованими доводи апеляційної скарги про те, що відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на переукладення договорів є підставою для їх припинення. Оскільки з часу отримання відповідачем свідоцтва про право власності на земельні ділянки площею 1,0298 га, кадастровий номер 1422483900:47:000:0028, та 4,7102 га, кадастровий номер 1422483900:44:000:0002, він набув статусу власника земельних ділянок, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, для укладення (переукладення) договору оренди земельної ділянки необхідно його волевиявлення.
Таким чином, суд першої інстанцій, порушивши норми процесуального права і  неправильно застосувавши норми матеріального права, дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» і відмови в задоволенні зустрічного позову. 
Відповідно до пункту 4 частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині є порушення  норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального  права.
Встановлені судом обставини, а також наявні в матеріалах справи докази дають підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного судового рішення з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ПрАТ «АПК-Інвест» і задоволення позову ОСОБА_1 .
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Враховуючи зазначене, з ПрАТ «АПК-Інвест» необхідно стягнути на користь відповідача понесені витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 4034,10 грн. 
Керуючись статтями 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд,

                                                       п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_3 , задовольнити.
Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року скасувати.
У задоволенні позову приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , треті особи Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про переукладення договору оренди земельної частки (паю) відмовити.
Зустрічний позов ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест», треті особи Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом розірвання у зв`язку з неможливістю його виконання задовольнити.
Розірвати договір оренди земельної частки (паю) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів від 22 березня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест», зареєстрований 29 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 970. 
Стягнути з приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на користь ОСОБА_1 понесені витрати з оплати судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 4034 грн. 10 коп.
Постанова набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена до касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Судді                                                                                       І.В. Кішкіна

                                                                                                 В.Б. Азевич 

                                                                                                 Л.П. Никифоряк

Повний текст постанови складено 30 січня 2020 року
Суддя-доповідач                                           І.В.Кішкіна